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1、住宅价格表的制作 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 中原你给我卖高 点价，可以不用 开盘当天就卖完 现在穷啊！ 房子都买不起 了！ 定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦，快D卖晒 收钱 发展商 客户 代理商 快速、均衡、销售控制 合理的价位 定价方法取得发展商认同 目 标 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 原 理 注
2、意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价折后 单价折前 = 综合折扣 单价折前单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积 2种常用的方法 方法一、水平系数层差法 单价折后=总价建筑面积 =（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积） 建筑面积 =（单价不考虑赠送面积建筑面积+单价赠送面积赠送面积）建筑面积 =试算价（1+水平系数）层差 干扰建筑面积 +单价赠送面积赠送面积 建筑面积 修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或=单价已考虑赠送面积（建筑面积+折算后的赠送面积）建筑面积 =试算价（1+水平系数）层差 干扰 （建筑面积+赠送面积折算率实用率） 建筑面积 方法二、系数修正法 单价=均价综合系数 =
3、均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数）（1+增值系数） =均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数） （1+赠送面积折算率实用率建筑面积） （推荐）（推荐） 公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 注意：综合系数需进行平均值归1处理 借鉴：市场比较法公式 评估价格=参照物市场价格交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数 参数释义 均价 项目要实现的均价。 水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户 型、朝向、
4、景观、噪声、畅销度五大因素； 垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘 、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（ 注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。 赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。 折算率反映赠送面积的可利用价值性。 实用率等于套内建筑面积建筑面积。 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价
5、格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 水平系数=各因素的价格差幅分值10100 打分标准 好9-10分 较好7-8分 一般5-6分 较差3-4分 差1-2分 水平系数修正项目 一、平面设计 1.1客厅尺寸布局 1.2餐厅尺寸布局 1.3卧室尺寸布局 1.4厨房尺寸布局 1.5卫生间尺寸布局 1.6户内过道合理性 1.7入户门 私密性 1.8实用率 1.9户梯比 二、景观视 野 2.1客餐厅 2.2主卧 2.3次卧 2.4厨卫 三、朝向(日照通风) 3.1客餐厅 3.2主卧 3.3次卧 3.4厨卫 3.5电梯间采光通风 四、噪声灰尘 4.1客餐厅 4.2主卧 4.3次卧 4.4厨
6、卫 4.5阳台入户花园 五、其他调整 6.1户型面积调 整 6.2供求关系调整 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法一：直接取系数 水平系数 方法二：各因素的价格差幅分值（推荐） 评价：系数取值和调整繁锁 四大水平因素重要性 景观 户型 朝向 噪声 普通住宅 一般公寓 高档住宅 朝 向 南 北 东西 +1.5 -2.5
7、+2.5 +2.5 +1.0 -2 0 -1.5 可上下浮动1% 广东节能标准窗墙比 东西0.3 北向 0.45 南向 0.5 假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向 水平系数各因素差幅取值参考 打分项目取值范围考虑因素 一、平面设计0-21% 1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性； 1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性； 1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性； 1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性； 1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性； 1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳
8、台与生活阳台设置的必要性 1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象 1.8入户门 私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等 1.9实用率最大与最小实用率之差 1.10户梯比0-1% 二、景观视 野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0 2.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%） 2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%） 2.3次卧（15%） 2.4厨卫（5%） 三、朝向(日照通风) 单边户型一般比中间户型高1-2% 3.1客餐厅（50%） 3.2主卧（25%） 3.3次卧（15%） 3.4厨卫（10%）
9、3.5电梯间采光通风0-1% 四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施 4.1客餐厅0-3% 4.2主卧0-3% 4.3次卧0-2% 4.4厨卫0-0.5% 4.5阳台入户花园0-1% 五、其他调整 6.1户型面积调 整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价 6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 5种基本垂直系数模式 矩形模式的应用 价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。 矩形模式-案例 向小区，看水景，视野好 价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼
10、层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。 梯形模式的应用 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 低楼层无景观， 价格不能高 高层层无景观， 视野差，价格不 能高 中层单位承担主 要的价格压力 梯形模式-案例 朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 倒梯形模式的应用 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 低层看园林 可拉高其价格 中层景观一般， 视野较窄，价格 不能
11、高 高层无景观，楼距小 ，应压低其价格（此 曲线不合理） 倒梯形模式-案例 看小区园林，楼距小 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 椭圆模式的应用 价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。 低层看小面积园 林，起价可适中 中低层无景观 视野差，价格 不宜高 中高层视野好 价格开始攀升 高层视野好， 但无景观，价 格不宜太高 椭圆模式-案例 朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院 价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格
12、,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。 沙漏模式的应用 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 低层看小面积园 林，起价可适中 中低层看园林 价格可拔高些 中高层景观较差 ，视野一般 应压低其价格 高层视野采光 较好，价格可 适度拉高 沙漏模式-案例 小区中间，看园林，被楼包围，距离适中 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 特殊系数 考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变
13、层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。 增值系数（折算率） 考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 增值系数=赠送面积折算率实用率建筑面积） 单位成本 单位建安成本（1+30%） 保底折算率= = 均价 均价 参数释义：
14、 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100） R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 综合折扣 付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 步 骤 水平系数垂直系数增值系数特殊系数 综合系数 折后单价表 折后价格表 折前价格表 折后单价分析 折后总价分析 价格统计表 销售统计表 折后单价=均价综合系数 折后总价=折后单
