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1、家属区物业管理方案1、物业管理目标保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。2、物业管理内容1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾） 。3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。4、车辆进出和停泊管理。5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。3、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内
2、的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。监管部门：总务科 标准与要求： 清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早 9 点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司 200元）垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司 200 元） 。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地） ，街道（指物业范围内各种道路） 。标准与要求： 是做到春夏秋晴天每 2 到 3
3、 天浇一次水，时间为晚上 12 点至早上 6 点为宜，若遇下雨不浇水。 （如未按要求操作一次扣罚物业公司 200 元） 。是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。 （如未按要求操作一次扣罚物业公司 200 元） 。是发现死树、死草定期负责补栽、移植。 （不按要求补种草木，一次扣罚 1000 元）禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司 500 元）冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。 （如不及时清运，一次扣罚 1000 元。 ）3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财
4、产安全等。监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息进行登记。禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司 200-500 元。若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人 500-1000 元。4、车辆道路管理 车辆道路管理范围：维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。监管部门：总务科 保卫科标准与要求：对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实
5、行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。5、有偿服务管理有偿服务管理范围：为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务监管部门：总务科标准与要求：针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。尽量让住用户满意，使满意率保持在 98%以上。6、物业装修及施工管理 装修及施工管理范围管理：业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。监管部门：总务科 保卫科 标
6、准与要求：根据国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定 ，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。4、物业收费与开支预算1、物业管理费与停车费一年共收取 241213.8 元。（1）物业管理费 。州医院家属区住宅楼总建筑面积为 31820.28M2 ，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44 号文件一级物业标准 0.55 元/月 平方米收取，每月收取物业管理
7、费为 17501.15 元，一年共计 210013.8 元。（2）停车位收费。停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051 号文件执行，即每车每月收取 40 元的停车服务费。我院停车位设有 65个，一年为 31200 元。2 开支预算（1）人工费 211200 元/ 年（2）工服费(冬夏两套) 8 人600=4800 元（3）管理费、税按 10%收取 21120 元/年（4）公共设施维护材料费 14093.8 元/年注：物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。3、物业服务项目序号 项目 数量 月工资（元/个） 年工资（元）1 管理人员 1 3000
8、 360002 保安 2 2000 480003 保洁 4 2200 1056004 水电维修 1 1800 21600合计 8 211200（1） 免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）序号 名称 单位 备注1 更换室内水表 元/ 个 材料费自理2 更换室内电表 元/ 个 材料费自理3 更换水龙头 元/ 个 材料费自理4 更换灯泡 元/ 个 材料费自理5 更换座便器 元/ 套 材料费自理6 更换球阀 元/ 个 材料费自理7 更换开关插座 元/ 个 材料费自理8 更换或维修下水弯头 元/ 个 材料费自理9 维修水管 元/ 次 材料费自理10 疏通下水 元/ 次 材料费自理11 更换暖气阀门
9、 元/ 个 材料费自理12 维修单元门锁 元/ 套 公共设施维护材料费13 疏通上下水总管道 元/ 次 公共设施维护材料费14 公共设施维修 元/ 次 公共设施维护材料费（2） 有偿服务（业主需支付人工费与材料费）序号 名称 单位 人工费（元） 备注1 安沐浴器（小型） 元/套 50 不含材料费2 安沐浴器（大型） 元/套 100 不含材料费3 安装玻璃（0.5 米内下） 元/块 8 不含材料费4 安装玻璃（0.5 米内上） 元/块 9 不含材料费5 安抽油烟机 元/个 50 不含材料费6 更换座便器 元/个 80 不含材料费7 更换安装电源线路 元/米 5 不含材料费8 更换空气开关（三相6
10、0A 以下）元/个 10-20 不含材料费9 更换空气开关（三相60A 以上）元/个 50-80 不含材料费10 维修灯具（小型） 元/套 20 不含材料费11 维修灯具（大型） 元/套 35 不含材料费12 安装洗脸盆 元/个 30 不含材料费13 更换暖气包 元/组 200 不含材料费14 修程控门铃(室内) 元/个 50 不含材料费15 维护屋门 元/扇 150 不含材料费注：如不在上列服务范围需求，费用由双方自行协商。五、物业管理人员配置1、 业主代表委员会 业主代表委员人员组长：薛光云 副组长：李广义代表成员：刘洋初、杨建军、曾峰、刘忠明、吴世壮业主代表委员会职责 执行上级有关部门的
11、政策和医院的管理规定 负责对物业公司进行监督管理，对物业公司的各项开支的进行审核。 负责向业主解答和宣传有关物业管理的政策和规定。 向医院反映业主的合理诉求及建议。 定期召开会议，检查各项政策和制度落实情况。2、物业公司人员配置专职管理人员 1 名：具体负责小区值班，清扫保洁、绿化、清雪、垃圾清运、监管、水电物业车位租赁费收缴、小区维修服务等各项具体事务的监督管理工作。保安人员 2 名：具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序，其内容包括：小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，大门安全保卫，监控及消防管理等。清扫、保洁人员 4 名：具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一
12、个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾的收集、清运，夏季绿化带的养护和冬季公共区域积雪清运。水电工 1 名，上岗人员需持有国家权威部门颁发上岗证，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。其内容包括：小区内路灯维修、公用电路、公共上下水管道的维护、业户室内水电问题按收费标准上门维修和维护。总务科2014 年 2 月 25 日修订-下面是赠送的 excel 操作练习 不需要的下载后可以编辑删除（Excel 2003 部分）1. 公式和函数1. （1）打开当前试题目录下文件 excel-10.xls；（
13、2）利用函数计算每个人各阶段总成绩，并利用函数计算各阶段的平均成绩；（3） “平均成绩”行数字格式都为带一位小数（例如 0.0）格式；（4）同名存盘。步骤：a) 文件在各阶段总成绩单元格内，点插入，点函数，在对话框中选择求和函数“SUM” ，在对话中 Number1 内点右侧的按钮，将出现另外一个对话框，在文件中选择需要求和的单元格，然后点该对话框的右侧按钮，点确定（完成一个总成绩求和后，利用填充柄完成其他的总成绩求和，或者重复上面的顺序）在平均成绩单元格内，点插入，点函数，选择算术平均值函数 AVERAGE，出现对话框后，采用求和时的相同方法，完成操作选中平均成绩行，点右键点设置单元格，点数
14、字，在分类项下点数值，设小数位为 1，b) 确定保存2. （1）打开当前试题目录下文件 excel-13.xls；（2）根据工作表中给定数据，按“合计=交通费+住宿费+补助”公式计算“合计”数，并计算交通费、住宿费和补助的合计数；（3）所有数字以单元格格式中货币类的“￥”货币符号、小数点后 2 位数表现（如：￥2,115.00格式） ；（4）同名存盘。打开当前试题目录下文件 excel-13.xls在合计下的一个单元格内输入“=交通费（在该行的单元格，假如说是 E3）+住宿费（同上）+补助（同上） ”，回车（其他的合计可以采用填充柄完成，或者重复上面的顺序）利用求和函数，参考 1 中的方法完成
15、交通费、住宿费和补助的合计选择文件中的所有数字单元格，点右键，点设置单元格格式，点数字，点货币，选择货币符号为“￥” ，设置小数点后为 2 位，确定保存文件本题完成3. （1）打开当前试题目录下文件 excel-2.xls；（2）根据工作表中数据，计算“总成绩”列的数据。总成绩=一阶段成绩0.3+二阶段成绩 0.3+三阶段成绩 0.4；（3） “总成绩”列数据格式为小数点后 2 位小数（例：6.20） ；（4）同名存盘。打开当前试题目录下文件 excel-2.xls在总成绩下的一个单元格内输入“=一阶段成绩（在该行的单元格，假如说是 E3）*0.3+住宿费（同上）*0.3+补助（同上）*0.4
16、” ，回车（其他的合计可以采用填充柄完成，或者重复上面的顺序）选中总成绩列的数据单元格，点右键，点设置单元格格式，点数字，点数值，设置小数点后为 2 位，确定保存文件本题完成4. （1）打开当前试题目录下文件 excel-3.xls；（2）计算“审定费”和“税后款” ， “审定费=全书字数10003，税后款= 审定费- 审定费5%” ；（3）利用菜单将“审定费”和“税后款”列格式设置为货币类的“￥”货币符号、小数点 1 位（例￥1,280.0） ；（4）同名存盘。打开当前试题目录下文件 excel-3.xls在审定费下的一个单元格内输入“=全书字数（在该行的单元格，假如说是 E3）/1000*3” ，回车（其他的审定费可以采用填充柄完成，或者重复上面的顺序）在税后款下的一个单元格内输入“=审定费（在该行的单元格，假如说是 F3）-审定费*
