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1、 房地产企业纳税筹划技巧房地产企业纳税筹划技巧 与涉税风险规避与涉税风险规避 ！ 2 项项 目目指指 标标 税负是否异常税负是否异常 增值税税负率增值税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100% 当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告 业、运输业）业、运输业）= =当期扣除金额当期扣除金额当期营业收入当期营业收入100%100% 所得税税负率所得税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100% 税负异常与否分析 ！ 3 项项 目目指指 标标 收入是否完整收入是否完整 主营业务收入增长率主营
2、业务收入增长率= =（本期主营收入（本期主营收入- -上期主营业务收入）上期主营业务收入） 上期主营业务收入上期主营业务收入100%100% 其他应付款增长率其他应付款增长率= =（期末其他应付款（期末其他应付款- -期初其他应付款）期初其他应付款）期期 初其他应付款初其他应付款100%100% 单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率= =本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产成品数本期产成品数 量量100%100% 单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）= =本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自 来水吨位）来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量100%10
3、0% 单台设备月产量单台设备月产量= =上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量 收入完整与否分析 ！ 4 收入确认时间分析 项 目指 标 收入确认是否提 前 主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收 入月平均数）本年主营业务收入月平均数100% 赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）本月主营业务收 入100% 收入确认是否滞 后 主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收 入月平均数）本年主营业务收入月平均数100% 客户商业信用负债增长率=（月末预收账款+月末其他应付款 ）-（月初预收账款+月初其他应付款） （月初预收账款+ 月初其他应付款）100% ！ 5
4、视同销售情况分析视同销售情况分析 项 目指 标 自产产品视同销售业务 是否确认计税收入 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入 ）增值税税率（17%或13%） 外购原材料视同销售业 务是否确认计税收入 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入 ）增值税税率 ！ 6 成本合理性分析 项 目指 标 成本是否合理 销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本） 主营业务成本100% ！ 7 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用） （主营业务收入+其他业务收入）100% 管理费用率=管理费用（主营业务收入+其他业 务收入）100% A.业务招待费率=
5、业务招待费（主营业务收入+ 其他业务收入）100% B.总机构管理费用率=总机构管理费（主营业务 收入+其他业务收入）100% ！ 8 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 营业费用率=营业费用（主营业务收入+其他业务收入） 100% A.运输费用率=运费（主营业务收入+其他业务收入） 100% C.广告费用率=广告费（主营业务收入+其他业务收入） 100% D.宣传费用率=宣传费（主营业务收入+其他业务收入） 100% E.佣金率=佣金（主营业务收入+其他业务收入）100% ！ 9 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 财务费用率=财务费用（主营业务收入+其他业务收入）100%
6、相关指标： 利息费用率=预提利息（主营业务收入+其他业务收入）100% 预提利息=资本化利息+费用化利息 收入借款率=平均借款额（主营业务收入+其他业务收入）100% 平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）2 应收账款周转率=主营业务收入净额应收账款平均余额100% 应收账款平均余额=（应收账款期初数应收账款期末数）2 ！ 10 扣除项目合理性分析 项 目指 标 工资、折旧等扣除项 目是否合理 固定资产综合折旧率=累计折旧额平均固定资产原值 100% 平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产 原值）2 工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）上期工 资总额100% 预提费
7、用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）上 期预提费用100% ！ 11 非经常性损益合理性分析 项 目指 标 非经常性损益是否 合理 非经常性损益变动率=（本期投资收益+本期补贴 收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补 贴收入+上期营业外收支） （上期投资收益+上 期补贴收入+上期营业外收支） 100% ！ 12 关联方定价合理性分析 项 目指 标 关联交易定价是否 合理 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、 费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。 ！ 13 非关联方串谋分析 项 目指 标 是否存在非关联方串 谋 主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月
8、平均数）本年主营业务收入月平均数100% 赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）本月主营业 务收入 赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）本月购进原 材料或库存商品 ！ 3、主要税种基本法规及优惠政策解读 ！ 15 营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读 土地增值税基本法规及优惠政策解读 主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 ！ 16 营业税基本法规及优惠政策解读 营业税优惠政策包括： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为不征营业税 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免 征营业税 房地产企业自建自用
9、建筑物免征营业税 ！ 17 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 ，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发 项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算 增值额。 土地增值税的清算单位 ！ 18 应该进行土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可以进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积 占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超 过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登
10、记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况 土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 ！ 19 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产转移时应视同销售房地产, , 收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
11、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入， 不扣除成本和费用。不扣除成本和费用。 非直接销售和自用房地产的收入确定 ！ 20 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转 让房地产有关税
12、金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证 的，不予扣除。的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要 求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布 的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核
13、定上 述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定 方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。 土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 ！ 21 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和 派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变 电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿 所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以
14、下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣 除；除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社 会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费 用。用。 ！ 22 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计 入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用
15、一般不 得扣除。得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可 售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合 理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ！ 23 满满 足清算条件之日起足清算条件之日起9090日内或在主管税务机关限定的期限内办理日内或在主管税务机关限定的期限内办理 清算手续。清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土 地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算 单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有 关的证明资料；关的证明资料； 土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 ！ 24 纳税人办理土地增值税清算应报送以下
