《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(27).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(27).doc（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉地租的含义；2熟悉地租现象；3了解地租理论的回顾；4熟悉地租的测算；5熟悉路线价法概述；6熟悉划分路线价区段；7了解设定标准临街深度；8了解选取标准临街宗地；9了解调查评估路线价；10掌握制作价格修正率表；11掌握计算临街土地的价值；12熟悉城镇基准地价评估；13熟悉基准地价修正法；14熟悉补地价的测算；15熟悉高层建筑地价分摊的意义；16掌握高层建筑地价分摊的方法。二、内容讲解第一章地价评估与分
2、摊第二节路线价法六、制作价格修正率表价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正来源：建设工程教育网率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率是基于临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越小。假设把临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。如图1l-5（a）所示，有一临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位（在此为lm）将其划分为
3、许多与街道平行的细条。可知各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。如果从临街方向起按顺序以al，a2，a3，an1，an来表示各细条的价值，则有a1大于a2，a2大于a3，an1大于an。另外，虽然都为lm之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，之后逐渐缩小，至an1与an之差可视为接近于零。如果把总价转化为单价的形式，因为各细条的面积相同，所以各细条单价的变化也遵从相同的规律。但是不同城镇、同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不完全相同的，表现为图11-5（b）中曲线的位置及弯曲程度不同。弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程
4、度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到临街深度价格递减率。最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三二一法则（fourthreetwoone rule）”。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11-6所示。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价来源：建设工程教育网值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如果超过100英尺，则以“九八七六
5、法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。例11-1某块临街深度3048m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为12192万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度1524m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。解该相邻临街土地的总价计算如下：12192（40%30%）8534（万元）例11-2例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为4572m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？解该相邻临街土地的总价计算如下：12192（40%30%20%10%9%8
6、%）12192（100%9%8%）14265（万元）临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。在图11-5（a）中，假设a1，a2，a3，an1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则：单独深度价格修正率的关系为：来源：建设工程教育网a1a2a3an1an累计深度价格修正率的关系为：以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：40%30%20%10%9%8%7%6%累计深度价格修正率为：40%70%90%100%109%117%124%35%30%25%218%195%177%1625%为简明起见，将上述临街深
7、度价格修正率用表格反映即为临街深度价格修正率表，见表11-1。改表中的平均深度价格修正率是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用下列公式表示：平均深度价格修正率累计深度价格修正率（标准临街深度/所给临街深度）临街深度价格修正率表 表11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（
8、%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）872（218）780（195）708（177）650（1625）制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。计算三角形等形状的土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表。七、计算临街土地的价值（一）路线价法的计算公式运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清路线价的含义、临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临街土地的
9、形状和临街状况。其中就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式会有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计来源：建设工程教育网深度价格修正率（即：单独深度价格修正率）。其中，如果估价对象土地的临街宽度（以下简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（以下简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则计算公式为：（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，
10、应采用平均深度价格修正率，计算公式为：V（单价）路线价平均深度价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度如果土地的形状和临街状况有特殊者，例如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后两面临街、街角地等，则在上述公式计算价值的基础上，还要做加价或减价调整。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，形状和临街状况特殊的土地的价值计算公式如下：V（单价来源：建设工程教育网）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或者V（单价）=路线价平均深度价格修正率土单价修正额V（总价）路线价平均深度价格修正率土地面积土总价修正额（二）路线
11、价法计算举例下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街土地的价值计算。1一面临街矩形土地的价值计算计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：V（单价）udvV（总价）udv（fd）式中V土地价值；u路线价（用土地单价表示）；dv临街深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）；f临街宽度；d临街深度。例11-3图11-7中是一块临街深度1524m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/
12、。根据表111中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。解由于路线价是用土地单价表示的，所以计算时采用表111中的临街深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率。因此该块土地的单价=路线价平均深度价格修正率2000140%2800（元/）该块土地的总价=土地单价土地面积28002015248534（万元）2前后两面临街矩形土地的价值计算计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”。该方法是先确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将
13、此两部分的价值加总。计算公式如下：dv0前街临街深度价格修正率；f临街宽度；d0前街影响深度；u1后街路线价；dv1后街临街深度价格修正率；d总深度。分界线的求取方法如下：前街影响深度总深度前街路线价/（前街路线价后街路线价）后街影响深度总深度后街路线价/（前街路线价后街路线价）前街影响深度、后街影响深度和总深度之间的关系有：后街影响深度总深度前街影响深度例11-4图118中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为2000元/，后街路线价（土地单价）为1000元/。请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。后街影响深度总深度前街影响深度3020l0（m）3矩形
14、街角地的价值计算街角地是指位于字路口或丁字路口的土地，其价值通常采用“正旁两街分别轻重估价法”计算。该方法是先求取高价街（也称为正街）的价值，再计算低价街（也称为旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：V（单价）u0dvou1dvltV（总价）（uodv0u1dvlt）（fd）式中V土地价值；u0正街路线价；dvo正街临街深度价格修正率；u1旁街路线价；dvl旁街临街深度价格修正率；t旁街影响加价率；f临街宽度；d临街深度。街角地如果有天桥或地下道出入口等而对其利用有不利影响的，则应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。例11-5图11-9中是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/，旁街路线价（土地单价）为1000元/，临正街深度为2286m（即75英尺），临旁街深度为1524m（即50英尺）。根据表11-1中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，请计算该块土地的单价和总价。解该块土地的单价和总价计算如下：该块土地的单价uodvou1dvlt2000120%l000140%20%2680（元/）该块土地的总价土地单价
