产品基础知识培训-住宅规划

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1、产品基础知识 住宅规划 住宅规划基本概念 居住区 居住小区 居住组团 居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施 住宅规划基本概念 居住区总用地 居住用地其他用地 住宅用地公共绿地道路用地 公共服务 设施用地 城市规划用地： 居住区用地（R） 住宅用地（R01） 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03） 公共绿地（R04） R=R01+R02+R03 +R04 住宅规划基本概念 城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03） 公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和

2、使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配 建停车场等。 道路用地（R03） 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场 地。 住宅规划基本概念 指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、 宅间小路和绿地） 住宅用地 指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路 、配建停车场等 公共服务 设施用地 指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路 和绿化隔离带 公共绿地 指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场道路用地 其他用地 指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保 留的自然村或不可建设用地等 住宅规划基本概念 用地红线 经城市

3、规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线 规划常用

4、术语及指标 住宅规划基本概念 建筑容积率：地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑 物也计算在内） 建 筑 密 度： 即建筑覆盖率 基底面积之和/规划建设用地面积 绿 地 率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米 以上的绿化才算在绿化面积中） 房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的 比例。至的使用率比较合理。 集 中 绿 地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应 不少于用地总面积的10。 居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400 平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定 的建筑间距范围之外。 住宅规划基本概念 总建筑面积 容积率= 净用地面积 包括：住宅、商业、高于地

5、面1.5米的半地下室 、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配 电房、垃圾转运站） 不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层 居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地 住宅规划基本概念 基本资料：总用地面积：5288.33平米 总建筑面积：41780平米其中： 计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面 积：12550平米 容积率：6.87 覆盖率：41% 容积率的计算？ 住宅规划基本概念 道路红线 城市道路（含居住区级道 路）用

6、地的规划控制线。 车行道绿化带人行道建筑后退 道路红线建筑控制线 居住区 道路 小区路 组团路及 宅间路 纵墙面 向道路 无出 入口 高层5.03.02.0 多层3.03.02.0 有出入口-5.02.5 山墙面向道路高层4.02.01.5 多层2.02.01.5 围墙面向道路1.51.51.5 住宅规划基本概念 住宅规划基本概念 实例西半岛 道路中心线 用地范围线 建筑退线 道路中心线与用地范围线之间 区域为代征道路用地，不计入 净用地范围 用地范围线与建筑退线之间区 域为净用地范围，属于项目使 用，围墙可以建到用地范围线 处 住宅规划基本概念 实例金色家园 道路边线为规划道路的控制线，用地

7、范围线为项目建筑用地范围的控制线 ，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。 道路中心线 用地范围线 道路边线 住宅规划基本概念 日照间距的概念 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外 墙之间保持一定距离，即为日照间距。 （1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得 冬至日连续满窗有效日照不少于1h。 （2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新 区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。 （3）朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下 同，其间距在浦西内环线以内地区不小于主

8、朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍， 在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。 住宅规划基本概念 居住建筑日照要求 国家规定：从 居住建筑住户底层 窗台面算起，大寒 日满窗日照的有效 时间不少于连续2 小时；如果是新建 建筑对自身的遮挡 ，局部的确有困难 时，可以放宽至1 小时。 住宅规划基本概念 各类建筑基底总面积 建筑密度 = 净用地面积 相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低， 可用于景观用地越多 正常情况下。居住区建筑密度一般在12%30% 住宅规划基本概念 各类绿地面积总和 绿地率= 净用地面积 小区集中绿地不少于总用地面积的10%。 居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。 各

9、类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿 地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算 各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地 住宅规划基本概念 公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 公共绿地名称最小规模 居住区公园10000平米 小游园4000平米 组团绿地400平米 块状带状绿地400平米，宽度不小于8米 住宅规划基本概念 用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标 用地构成经验值备注 住宅基底12%30%即建筑密度 道路10%18% 一般纯道路只

10、有9%12%，如考虑路边停车，会超 过12%，直至18% 景观、绿化50%70%包括硬地、水面、绿化 说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。 住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越 高建筑覆盖率越低。 住宅规划基本概念 居住区 道路分级 居住区级 道路 不小于20米 居住小区级 道路 6-9米 组团级 道路 3-5米 宅间 小道 不小于2.5米 停车设施规划设计 1、居住区道路分级 2、道路系统规划人车分流 人车混流 3、停车设施规划设计 单建式 附建式 混合式 住宅规划基本概念 满足经济要求 住宅群体组合

11、基本要求： 日照 通风 安静 舒适 方便 安全 交往 满足功能要求 满足美观要求 住宅规划基本概念 住宅群体组合基本形式 行列式 点群式 纽约罗斯福岛 东伍德小区公 寓 柏林某住宅 混合式 住宅规划基本概念 早晨的太阳 照进室内很 深 冬季早晨很 暖但午后很 冷。 午后的太阳 照进室内很 深，夏季特 别热。 夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向 室内照射很深，室内暖和。 整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线 全天都是平均的。 干燥室浴 室洗脸间 更衣室 仓 库 暗 室 锅炉房车 库 书 房工 作间储藏 室厕 所 家务室厕 所 卧 室餐 厅厨 房 卧 室起 居室餐 厅 家庭间娱 乐室音乐 室 起居室

12、餐 厅儿童室 阳 台 北 东 西 南 生活空间于环境条件的关系 住宅规划基地特点 规划（基地特点）规划（基地特点） 1.滨水； 2.坡地； 3.山地； 4.高尔夫; 5.平地 住宅规划基地特点 滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。 住宅规划基地特点 坡地。 住宅规划基地特点 山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地 由于坡度变化带来的采光和交通问题。 住宅规划基地特点 高尔夫项目 ，规划设计 注重高尔夫 景观的最大 化利用。 住宅规划基地特点 平地。 住宅规划利用基地资源进行规划的案例分析 红树 西岸 住宅规划利用基地资源进行规划的案例分析 万科东海岸 住宅规划规

13、划图分类 1、鸟瞰图 2、总平面图 3、各类分析图 4、组团平面图 规划（规划图类型）规划（规划图类型） 住宅规划规划图分类 鸟瞰图 鸟瞰图为反映 出小区整体或 局部规划面貌 的高空拍摄图 片。实景、模 型或者电脑模 型。 住宅规划规划图分类 总平面图 总平面图就是能 反映出整个小区 的规划，其中包 括小区的主体建 筑物和配套设施 ，小区的道路系 统，小区的景观 绿化的平面图 住宅规划规划图分类 各类分析图 分析图就是对总 平面图的道路交 通、规划进行分 析，图中虚线表 示该小区的道路 系统。 住宅规划规划图分类 各类分析图 从规划小区路组 团空间院落空间，其中 “组团”就是组成小区的基 本单

14、元。 住宅规划规划图分类 组团平面 组团平面图就是能反 映出小区中某个组团 的规划，其中包括组 团中的主体建筑物， 道路系统和景观绿化 等的平面图。 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 1、公建设施配套的分类 住区 公共 服务 设施 教 育 医疗 卫生 文 体 商业 服务 金融 邮电 市政 公用 行政 管理 其 他 2、 2、公建设施的规划布置 A、位置在几何中心 B、位置沿主要道路 C、位置在主要入口 D、位置分散在道路四周 住宅规划规划图分类 住宅规划规划图分类 住宅规划后续拟补充内容 后续拟补充章节，住宅设计规划和房地产开发的关系，包含不同物业类型的 住宅，规划特点和示范区的不止要素等，作为规划基础知识的提升内容，便 于销售员从销售的角度理解规划。