房地产基础培训.

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1、丽丽丰地产产 房地产产基本知识识大课课堂 Company name 2 课程培训须知 培训目标 1、熟悉房地产相关基本知识 2、了解房地产相关的建筑知识 3、熟悉房地产销售基本知识 培训对训对象 当代国际广场项目销售人员 我们的目标用专业 造服务 Company name 3 课程：房地产基础知识 1 房地产基本概念 2 土地及地产知识概要 4 房地产销售知识与案例分析 3 住宅、建筑工程概论 Company name 4 第一节：房地产基本概念 房地产产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、 地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房

2、地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、 土地使用权、典当权等。 房产产 是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所 有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的 土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律 上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个 统称。 Company name 5 第一节：房地产基本概念 房产、地产两者间的关系 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 1、实物形态上看，房产与地产密不可分 2、从价格构成上

3、看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 Company name 6 第一节：房地产基本概念 房地产产的特性 房地产产的自然特性 1、位置的固定性 2、使用的耐久性 3、资源的有限性 4、物业的差异性 房地产产的经济经济特性 1、生产周期长 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的保值增值性 Company name 7 第一节：房地产基本概念 房地产业 以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维 修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁 ，房地产的抵押、贷款以及由

4、此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产开发 房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的 要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 Company name 8 第一节：房地产基本概念 *房地产业带头大哥王石先生 著名论述楼市拐点来了 Company name 9 第一节：房地产基本概念 房地产市场分类 一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场） 二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场） 三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场） Company name 10 第一节：房地产基本概念 房地产价格 房地产产价格构成：土地价格和建筑物及其附

5、属物价格的统统一，是土地 价值值和房屋价值值的货币货币表现现形式。 房地产总产总价格：指一宗房地产产的整体价格。 房地产单产单位价格：指单单位面积积或单单位建筑面积积的价格，它可以反映房 地产产价格水平的高低。 Company name 11 第一节：房地产基本概念 房地产价格 楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价 = 土地总总价格/总总建筑面积积 = 土地单单价/容积积率 Company name 12 第一节：房地产基本概念 房地产价格构成 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润 土 地 价 格 1、房屋建筑成本 2、流通费费用

6、3、税金 4、利润润 房 屋 价 格 房 地 产产 价 格 Company name 13 第一节：房地产基本概念 *房地产暴利 人类的未解之谜 Company name 14 第一节：房地产基本概念 房地产价格的影响因素 1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 5、房屋的市场价格定位 6、房屋的供需状况 7、物业管理公司的口碑 8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 (一般来说商品房的租售比在1：200到1：300之间，比值越高，说

7、 明房价中的投资需求越大。) 10、政府因素、土地价格的变动 11、其它因素 Company name 15 第一节：房地产基本概念 *难道涨的不是房价， 是寂寞? Company name 16 第二节：土地及地产知识概要 土地分类类按所有制分：国有土地和集体土地 国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。 其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊 区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场 的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所 有。 集体土地：是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理 法第八条

8、的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集 体所有。 Company name 17 第二节：土地及地产知识概要 我国的土地制度 土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任 何个人均不能取得土地所有权。 土地使用权权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地 使用权可以依法转让。 Company name 18 第二节：土地及地产知识概要 国有土地 城市用地可以分为为九类类： 1、 居住用地 2、 公用设设施用地（含商业业用

9、地） 3、 工业业用地 4、 仓储仓储用地 5、 对对外交通用地 6、 道路广场场用地 7、 市政公用设设施用地 8、 绿绿化用地 9、 特殊用地 Company name 19 第二节：土地及地产知识概要 国有土地使用权权的取得方式 国有土地使用权权的取得方式：土地使用权权出让让、 转让转让、划拨拨三种形式 。 1、土地使用权权出让让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国 有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府 支付土地使用权出让金的行为。 拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持 人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使

10、用权 的行为。 招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经 评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 Company name 20 第二节：土地及地产知识概要 国有土地使用权权的取得方式 2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组 织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。 3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿 交付给土地使用者使用的行为。 Company name 21 第二节：土地及地产知识概要 *中国地王长沙新河三角洲 宗地面积：110万 出让价格

11、：92亿 总建筑面积：500万 楼面地价：1840元/ Company name 22 第二节：土地及地产知识概要 土地分类类 按开发发程度分：生地、熟地 1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。 2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地 。 三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、 热力通、场地平整。 Company name 23 第二节：土地及地产知识概要 土地分类类 按用途分类类 土地按用途分类及使用年限确定： 1、居住用地70年； 2、工业用地50年；

12、 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4、商业、旅游、娱乐用地40年； 5、综合或者其他用地50年。 另外，加油站、加气站用地为20年。 注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买 并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是 ，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不 同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发 时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国 家规定执行。 Company name 24 第三节：房屋建筑工程概论 房屋的分类按使用功能分类 1、 住宅 2、 工业厂房和

13、仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑 Company name 25 第三节：房屋建筑工程概论 住宅的种类 住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、 别墅等。 *Townhouse 万科城 Company name 26 第三节：房屋建筑工程概论 *波普洋房 阳光100 Company name 27 第三节：房屋建筑工程概论 *独栋别墅 美洲故事 Company name 28 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 低层：

14、高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、 别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -6层， 一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。 小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安 宁、房型好、得房率高的特点 。 高层：11层以上30层以下、最高高度到100M 的建筑物。 超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。 Company name 29 第三节：房屋建筑工程概论 一期：4+1、6层合园 二期：2栋17层小高层 三期：3栋24层高层 *

15、康桥蓝湾 Company name 30 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按楼体结构形式分类： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢混框架结构 4、钢混剪刀墙结构 5、钢混框架一剪刀墙结构 6、钢结构 Company name 31 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合 板楼： 板楼一般建筑层数不会超过12层。 长度明显大于宽度，板楼有两种 类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元 式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它 结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于

16、前面的客厅 、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面 。 Company name 32 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按建筑结结构：板楼、塔楼、板塔结结合 塔楼： 一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面 ，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层 ，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。 塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁 之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高 ，抗震性好；居高望远，视野开阔。 塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较 落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内 部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称 为“灰色空间”。 Company name 33 第三节：房屋建筑工程概