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1、中国房地产市场与房地产中介第三部分 房地产业的地位、作用和行业特点一、房地产行业（一） 宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。（二） 微观方面：房地产业的活动领域包括：（1） 土地开发和再开发；（2） 房屋开发；（3） 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4） 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5） 房地产中介服务，咨询、策划、测
2、量、评估、经纪和公证等；（6） 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；（7） 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1. 房地产业是国民经济的基础性产业1、 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。2、 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产 土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格
3、局和水平。3、 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。4、 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的
4、地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。1、 房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活资料、发展资料和享受资料。2、 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。3、 房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其
5、他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用（一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级l 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出1020%；l 第三产业比重过低，只有30%左右，低于1020%左右；l 大力发展房地产业有利于产业结构优化。（二）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；2、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。（三）房地产业的发展
6、可改变城市面貌，优化生态环境1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全；2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房；3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。（四）房地产业的发展可优化居民的消费结构1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分。个人住房消费以成为消费热点。2、 个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。（五）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系l 房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模；l 交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激发
7、市场的活跃程度；l 此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。四、房地产业的行业特点（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关l 房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；l 房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性；l 主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。（二）房地产业是一个区域差异大的行业l 由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响；l 一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；l 因此决定了每一个区域房地产业发展水平的
8、差异和政策及管理方式的差异。（三）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业l 无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；l 开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大；l 在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。（四）房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业l 跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；l 多行业、多部门、多学科；l 牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。广东省财经职业技术学校主编：何洋
