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1、朱凤云:北京太阳城养老模式剖析2012-11-26 13:19:36 来源:中房网 【摘要】:2012年11月22-24日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办,中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。北京太阳城董事长 总裁北京太阳城集团作为试水健康养老产业的第一家民营企业,秉承“孝道、仁德、诚信”的企业理念,以人为本,孝行天下,本着一切为了老人、一切服务于老人的服务宗旨,历经十二年,形成具有中国养老特色的CCRC服务模式,以全程化医护型养老为自理、半自理和不能自理老年人提供养老、养生、医疗、康复服务。一、
2、我国老龄产业发展现状很多专家和在座领导都十分清楚,从三个层面反映出来:一是我国人口老龄化的现状,老龄化的结构性特点、市场需求分析;二是我国政府推出的养老政策;三是目前中国老龄产业存在的问题。(一)我国人口老龄化的现状1、我国老龄化现状自1999年我国不如老龄化社会以来,人口老龄化加速发展,老年人口基数大,增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势,需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查现实,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿,占总人口的13.2%,比2000年人口普查上升2.93个百分点,其中65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查上升1.91个百分点。预计到2015年老
3、年人口将达到2.21亿,占总人口的16%,2020年达到2.43亿,占总人口的18%。“十二五”规划明确统计了这五年当中从1.78亿人增加到2.21亿人,人口的比例从13.3%增加到16%。2、我国老龄化结构性特点我国人口老龄化转变是在计划生育政策实施、经济发展不平衡等现象的存在下完成的,使得我国老龄化具有独特性的结构问题:一是计划生育下的421家庭,二是失能老人,三是失独老人,四是50后老人,五是农村老人。中国独生子女政策实施至今30年,第一代独生子女的家长已经步入老年,中国全面迎来了421家庭时代,一对夫妻赡养四位老人抚养一个孩子的格局,负担日益严重。失能老人,数据显示,2010年末全国部
4、分失能和完全失能老年人约有3500万,其中完全失能的老年人1080万,占家庭居住老年人口的6.4%,预计到2015年我国部分失能和完全失能老年人口将达4000万人,其中完全失能老年人口将超过1200万人,大部分失能老人陷入生活困境,一般很难被养老机构接受,他们的护理工作将给千万个家庭带来沉重的负担。失独老人,按常规死亡率计算,19752010年间,有超过1000万独生子在25岁之前死亡,这就意味着2000万父亲和母亲在中老年时期就失去了自己唯一的孩子,成为独立无助的失独老人。50后老人,这一代老人叫做“全赶上”,建国后新中国的稳定发展促使49年到59年人口由4.5亿增长到6.6亿,净增人口2.
5、1亿,出现了罕见的十年生育高峰,时代塑造了个性,个性也影响了需求,如今50后步入老龄化以后,这个群体也具有鲜明的养老特点。农村老人,我国人口老龄化的一大特点就是城乡差异特别大,在我国农村老年人占全国老年人口的比例高达80%,随着农村青少年劳动力大量涌向城市,当前农村老龄化比重为7.35%,城镇为6.3%,农村的人口老龄化比重比城市更为严重。农村的空巢家庭越来越多,农村老人自养能力差,养老形式单一,现有的养老体系不健全等问题导致农村老人的养老问题日益严重。3、从我国老龄化结构分析目前养老市场需求421家庭的需求是养老综合体,失能老人的需求是专业护理式养老,失独老人是精神慰藉型养老,50后老人是嵌
6、入式养老,农村老人是居家式养老。未来20年养老市场的主要消费群体是50后,分为三个阶段,第一阶段低龄老龄化的健康阶段,这个阶段的50后需要时尚的养老环境,他们需要文化、娱乐、旅游等时尚的养老方式,为刚退休的老人展开新的生活篇章;第二阶段是中度的老龄化,半健康状态,这个阶段的老人更喜欢自发型的集体养老,三五个好友住进同一个养老机构,解除儿女照料之忧,同时可以排除老年生活孤单和寂寞;第三阶段是高龄老龄化的失能阶段,这个阶段的老人需要有人长期的照料,需要子女,而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来,他们将会从普通的养老机构和家庭进入医护型的安养病房,由医护人员陪伴他们有尊严的走完人生的最后一程。50后
7、群体的养老特征有六个:一是有庞大的养老市场需求;二是50后是独生子女的第一代老人,421家庭结构使得家庭养老难以实现;三是50后是改革开放、社会经济发展的中流砥柱,他们有强大的经济基础,使得养老的消费支付能力比较强;四是50后接受教育程度较高,生活阅历丰富,在经济改革的冲击中思想观点冲破了传统理念的束缚,最易于接受社会化养老新生事物;五是步入老龄化以后,50后更需要一个养生保健,对健康长寿的期望值是比较高的;六是50后是中国历史上第一批时尚的养老群体,他们更愿意产品集体型的娱乐、文化旅游等。50后是今后20年的一个最大的养老群体。(二)我国政府推出的养老政策1、我国政府推动的养老新政策刚刚闭幕
8、的十八大,胡锦涛总书记在十八大会上强调,大力发展老龄服务事业和产业,健全残疾人社会保障和服务体系,健全社会保障经办管理体制,建立更加便民快捷的服务体系。为积极应对人口老龄化,加快发展老龄事业,我国政府制定中国老龄事业发展“十二五”规划,并鲜明提出“优先发展社会养老服务,构建居家为基础,社会为依托,机构为支撑的社会养老服务体系,创建中国特色的新型养老模式。2、北京市政府推出的多项优惠政策大家可以看一下,这里面对老年机构进行托养、养护的、非养护的,对建设的、改建的、改造的有不同的比例数额进行补贴,有1.6万的、有1.2万的,有1万的,有8千的,同时对居住性的老年设施进行改造,要给予全部投资的20%
9、。2010年北京市民政局又下发了对养老机构的补贴,健康老人每月每人一个床位补贴200块钱,半自理、无自理的老人每月补助300元。今年年初民政局和北京市发改委又下达了重要通知,从事老年机构对老年人进行服务的,用水、用电、用气按居民使用价格来执行。以上诸多方面,我们北京太阳城都享受到了。3、我国政府推动“9064”养老服务新模式90%是居家化的养老,6%是的居家社区养老,4%的机构养老。(三)目前我国老龄产业存在的几个问题养老床位稀缺,截止到2010年底,全国各类养老机构的床位数量才353.2万张,每千名老年人拥有养老床位仅有19.1张,跟千分之四十的标准相差甚远。养老服务体制机制不完善,养老机制
10、缺乏统筹规划,体系建设缺乏整体性和连续性。养老服务也从业人员短缺,目前大约需要一千多万护理人员,而全国现有养老护理人员只有30万人,市场缺口达到500万。人口老龄化结构问题比较突出,由于家庭结构和子女数量改变,家庭小型化、子女不在身边的空巢化,子女上班无法日常照料,急需快速发展社会化养老,使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。二、北京太阳城的昨天:从无到有很多在座的领导和嘉宾对太阳城都有一些了解,我想谈到一个什么问题呢?在过去的十年当中,从2000年起,北京太阳城集团作为中国第一家从事健康养老事业的民营企业,经过不懈的努力,开创一条以养老地产项目开发建设为龙头,带动整个健康养老产业发展的
11、崭新之路。1、昨天,北京太阳城从无到有90年代末,北京太阳城集团率先进入健康养老领域,自2000年至今,十二年磨砺,倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段,为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。2、北京太阳城项目概况项目占地42万平米,总建筑面积32万平米,包括70%的养老住宅,30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施,功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求,又保障了住区的安全、安静和私密性。3、北京
12、太阳城项目整体介绍(PPT)居家型老年公寓;介护型老年公寓,对半自理、无自理老年人进行全面的护理;高端智能化老年公寓;租住式高端老年公寓帝阳公寓。(PPT)这是北京太阳城医院。(PPT)太阳城购物中心,有上万种产品,便于老年人的选购,有老年人专柜。(PPT)文化会展中心。(PPT)太阳城作为社区对北京市的一个养生养老俱乐部。(PPT)社区的国医堂。(四)以“健康养老”为主业,配套形成产业链立柱与养老市场需求,围绕健康养老为中心,我们集团先后组建了若干个公司,有太阳城的开发公司、有太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城物业管理公司、太阳城银铃老年公寓、装饰公司、太阳城度假村有限公司,形成了集医疗保健
13、、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。这是我们太阳城医院的院长,马宁,主任医师、教授、医学博士,他带领的团队在我们社区起了非常大的作用,我们是一甲医院,和北京的三甲医院进行联合,注重老年人的养生保健,慢性病的管理和医疗康复,解除养老后顾之忧。为老服务:“二姐品牌”,银铃公寓总经理朱凤至,是我们董事长的亲二姐,大家亲切的称她为“二姐”,“二姐”在这里形成了很好的品牌,以亲情化服务著称。我们物业公司也是太阳城自己成立的,以儿女般的亲情来孝敬老人。我们这里有许多的服务是免费的,包括社区的班车、免费的体检、送餐等等。三、北京太阳城的今天:从有到强我想这样说一下,北京太阳城12年的发展历程,已基本形成具有中
14、国特色的养老服务模式CCRC,以70%的为养老地产开发形成资金回笼,从而持续经营30%的养老配套。1、今天,我们从有到强,太阳城模式我们用70%的养老地产取得了很好的经济效益,用30%来进行持续经营,包括我们的医院、公建配套,包括我们的老年公寓都是我们自持的物业进行服务,形成了一个比较好的社会效益,是完全建立在经济效益基础之上的。2、今年开始,我们集团分成了双轨进行老年事业的重组,一个是重资产,一个是轻资产。重资产主要是万寿级、千鹤级、百福级。这里面重资产的主要任务是对大型养老综合体进行全面的开发建设。千鹤级基本在城乡结合部,床位在一千张左右,需要康复也有健康老人的老年公寓。百福级要建在城市与
15、家里子女比较近的地方,在300500个床位,是半失能、失能老人,我们叫全方位护理院。轻资产主要讲到了我们的软件、标准制定,来支撑我们的运营管理,同时我们的运营保障,在这里面的商城、餐饮、物业、物资保证我们的运营管理。3、建立标准化养老体系。4、太阳城银铃老年公寓首家四星级民办养老机构。5、建设养老人才培训基地。我们非常重视养老人才的培训,同时建立这方面的基地,这是我们和北京市劳动保障职业学院签署的一个校企协议合作。6、引入先进物联网智能化管理系统。不管是居家的、社区的、机构养老的,我们从这几个方面自己开发、研制智能化管理系统。7、打造智慧型信息系统。四、北京太阳城的明天:从强到大未来北京太阳城
16、集团将围绕医护型健康养老为中心,进行全方位的养老市场开拓,以合作式、托管式、冠名式等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。1、全方位开拓性开展围绕万寿园、千鹤园、百福园三种产品,在养老项目融资、规划建设、医疗、物联网智能化管理、物流、餐饮、管理输出,人才输出方面进行开拓性发展。2、对外输出太阳城市模式3、形成健康养老产业链,打造太阳城健康养老孵化基地项目融资孵化、项目建设孵化、经营模式孵化、服务标准孵化、盈利模式孵化、管理体系孵化、管理软件孵化、管理人才孵化、营养配餐孵化、连锁商城孵化。我们最近考察了国内70多个养老机构,其中有张家口、上海、山东、广东、海南、河南的项目,我们预计在2013年计划签约合作项目15家。北京太阳城集团作为健康养老产业试水的第一家民营企业,历经了12