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1、朱凤云：北京太阳城养老模式剖析2012-11-26 13:19:36 来源：中房网 【摘要】：2012年11月22-24日，由中国房地产业协会主办，中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。北京太阳城董事长 总裁北京太阳城集团作为试水健康养老产业的第一家民营企业，秉承“孝道、仁德、诚信”的企业理念，以人为本，孝行天下，本着一切为了老人、一切服务于老人的服务宗旨，历经十二年，形成具有中国养老特色的CCRC服务模式，以全程化医护型养老为自理、半自理和不能自理老年人提供养老、养生、医疗、康复服务。一、
2、我国老龄产业发展现状很多专家和在座领导都十分清楚，从三个层面反映出来：一是我国人口老龄化的现状，老龄化的结构性特点、市场需求分析；二是我国政府推出的养老政策；三是目前中国老龄产业存在的问题。(一)我国人口老龄化的现状1、我国老龄化现状自1999年我国不如老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大，增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查现实，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.2%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。预计到2015年老
3、年人口将达到2.21亿，占总人口的16%，2020年达到2.43亿，占总人口的18%。“十二五”规划明确统计了这五年当中从1.78亿人增加到2.21亿人，人口的比例从13.3%增加到16%。2、我国老龄化结构性特点我国人口老龄化转变是在计划生育政策实施、经济发展不平衡等现象的存在下完成的，使得我国老龄化具有独特性的结构问题：一是计划生育下的421家庭，二是失能老人，三是失独老人，四是50后老人，五是农村老人。中国独生子女政策实施至今30年，第一代独生子女的家长已经步入老年，中国全面迎来了421家庭时代，一对夫妻赡养四位老人抚养一个孩子的格局，负担日益严重。失能老人，数据显示，2010年末全国部
4、分失能和完全失能老年人约有3500万，其中完全失能的老年人1080万，占家庭居住老年人口的6.4%，预计到2015年我国部分失能和完全失能老年人口将达4000万人，其中完全失能老年人口将超过1200万人，大部分失能老人陷入生活困境，一般很难被养老机构接受，他们的护理工作将给千万个家庭带来沉重的负担。失独老人，按常规死亡率计算，19752010年间，有超过1000万独生子在25岁之前死亡，这就意味着2000万父亲和母亲在中老年时期就失去了自己唯一的孩子，成为独立无助的失独老人。50后老人，这一代老人叫做“全赶上”，建国后新中国的稳定发展促使49年到59年人口由4.5亿增长到6.6亿，净增人口2.
5、1亿，出现了罕见的十年生育高峰，时代塑造了个性，个性也影响了需求，如今50后步入老龄化以后，这个群体也具有鲜明的养老特点。农村老人，我国人口老龄化的一大特点就是城乡差异特别大，在我国农村老年人占全国老年人口的比例高达80%，随着农村青少年劳动力大量涌向城市，当前农村老龄化比重为7.35%，城镇为6.3%，农村的人口老龄化比重比城市更为严重。农村的空巢家庭越来越多，农村老人自养能力差，养老形式单一，现有的养老体系不健全等问题导致农村老人的养老问题日益严重。3、从我国老龄化结构分析目前养老市场需求421家庭的需求是养老综合体，失能老人的需求是专业护理式养老，失独老人是精神慰藉型养老，50后老人是嵌
6、入式养老，农村老人是居家式养老。未来20年养老市场的主要消费群体是50后，分为三个阶段，第一阶段低龄老龄化的健康阶段，这个阶段的50后需要时尚的养老环境，他们需要文化、娱乐、旅游等时尚的养老方式，为刚退休的老人展开新的生活篇章；第二阶段是中度的老龄化，半健康状态，这个阶段的老人更喜欢自发型的集体养老，三五个好友住进同一个养老机构，解除儿女照料之忧，同时可以排除老年生活孤单和寂寞；第三阶段是高龄老龄化的失能阶段，这个阶段的老人需要有人长期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来，他们将会从普通的养老机构和家庭进入医护型的安养病房，由医护人员陪伴他们有尊严的走完人生的最后一程。50后
7、群体的养老特征有六个：一是有庞大的养老市场需求；二是50后是独生子女的第一代老人，421家庭结构使得家庭养老难以实现；三是50后是改革开放、社会经济发展的中流砥柱，他们有强大的经济基础，使得养老的消费支付能力比较强；四是50后接受教育程度较高，生活阅历丰富，在经济改革的冲击中思想观点冲破了传统理念的束缚，最易于接受社会化养老新生事物；五是步入老龄化以后，50后更需要一个养生保健，对健康长寿的期望值是比较高的；六是50后是中国历史上第一批时尚的养老群体，他们更愿意产品集体型的娱乐、文化旅游等。50后是今后20年的一个最大的养老群体。(二)我国政府推出的养老政策1、我国政府推动的养老新政策刚刚闭幕
8、的十八大，胡锦涛总书记在十八大会上强调，大力发展老龄服务事业和产业，健全残疾人社会保障和服务体系，健全社会保障经办管理体制，建立更加便民快捷的服务体系。为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，我国政府制定中国老龄事业发展“十二五”规划，并鲜明提出“优先发展社会养老服务，构建居家为基础，社会为依托，机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。2、北京市政府推出的多项优惠政策大家可以看一下，这里面对老年机构进行托养、养护的、非养护的，对建设的、改建的、改造的有不同的比例数额进行补贴，有1.6万的、有1.2万的，有1万的，有8千的，同时对居住性的老年设施进行改造，要给予全部投资的20%
9、。2010年北京市民政局又下发了对养老机构的补贴，健康老人每月每人一个床位补贴200块钱，半自理、无自理的老人每月补助300元。今年年初民政局和北京市发改委又下达了重要通知，从事老年机构对老年人进行服务的，用水、用电、用气按居民使用价格来执行。以上诸多方面，我们北京太阳城都享受到了。3、我国政府推动“9064”养老服务新模式90%是居家化的养老，6%是的居家社区养老，4%的机构养老。(三)目前我国老龄产业存在的几个问题养老床位稀缺，截止到2010年底，全国各类养老机构的床位数量才353.2万张，每千名老年人拥有养老床位仅有19.1张，跟千分之四十的标准相差甚远。养老服务体制机制不完善，养老机制
10、缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性。养老服务也从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国现有养老护理人员只有30万人，市场缺口达到500万。人口老龄化结构问题比较突出，由于家庭结构和子女数量改变，家庭小型化、子女不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。二、北京太阳城的昨天：从无到有很多在座的领导和嘉宾对太阳城都有一些了解，我想谈到一个什么问题呢？在过去的十年当中，从2000年起，北京太阳城集团作为中国第一家从事健康养老事业的民营企业，经过不懈的努力，开创一条以养老地产项目开发建设为龙头，带动整个健康养老产业发展的
11、崭新之路。1、昨天，北京太阳城从无到有90年代末，北京太阳城集团率先进入健康养老领域，自2000年至今，十二年磨砺，倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。2、北京太阳城项目概况项目占地42万平米，总建筑面积32万平米，包括70%的养老住宅，30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施，功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求，又保障了住区的安全、安静和私密性。3、北京
12、太阳城项目整体介绍(PPT)居家型老年公寓；介护型老年公寓，对半自理、无自理老年人进行全面的护理；高端智能化老年公寓；租住式高端老年公寓帝阳公寓。(PPT)这是北京太阳城医院。(PPT)太阳城购物中心，有上万种产品，便于老年人的选购，有老年人专柜。(PPT)文化会展中心。(PPT)太阳城作为社区对北京市的一个养生养老俱乐部。(PPT)社区的国医堂。(四)以“健康养老”为主业，配套形成产业链立柱与养老市场需求，围绕健康养老为中心，我们集团先后组建了若干个公司，有太阳城的开发公司、有太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城物业管理公司、太阳城银铃老年公寓、装饰公司、太阳城度假村有限公司，形成了集医疗保健
13、、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。这是我们太阳城医院的院长，马宁，主任医师、教授、医学博士，他带领的团队在我们社区起了非常大的作用，我们是一甲医院，和北京的三甲医院进行联合，注重老年人的养生保健，慢性病的管理和医疗康复，解除养老后顾之忧。为老服务：“二姐品牌”，银铃公寓总经理朱凤至，是我们董事长的亲二姐，大家亲切的称她为“二姐”，“二姐”在这里形成了很好的品牌，以亲情化服务著称。我们物业公司也是太阳城自己成立的，以儿女般的亲情来孝敬老人。我们这里有许多的服务是免费的，包括社区的班车、免费的体检、送餐等等。三、北京太阳城的今天：从有到强我想这样说一下，北京太阳城12年的发展历程，已基本形成具有中
14、国特色的养老服务模式CCRC，以70%的为养老地产开发形成资金回笼，从而持续经营30%的养老配套。1、今天，我们从有到强，太阳城模式我们用70%的养老地产取得了很好的经济效益，用30%来进行持续经营，包括我们的医院、公建配套，包括我们的老年公寓都是我们自持的物业进行服务，形成了一个比较好的社会效益，是完全建立在经济效益基础之上的。2、今年开始，我们集团分成了双轨进行老年事业的重组，一个是重资产，一个是轻资产。重资产主要是万寿级、千鹤级、百福级。这里面重资产的主要任务是对大型养老综合体进行全面的开发建设。千鹤级基本在城乡结合部，床位在一千张左右，需要康复也有健康老人的老年公寓。百福级要建在城市与
15、家里子女比较近的地方，在300500个床位，是半失能、失能老人，我们叫全方位护理院。轻资产主要讲到了我们的软件、标准制定，来支撑我们的运营管理，同时我们的运营保障，在这里面的商城、餐饮、物业、物资保证我们的运营管理。3、建立标准化养老体系。4、太阳城银铃老年公寓首家四星级民办养老机构。5、建设养老人才培训基地。我们非常重视养老人才的培训，同时建立这方面的基地，这是我们和北京市劳动保障职业学院签署的一个校企协议合作。6、引入先进物联网智能化管理系统。不管是居家的、社区的、机构养老的，我们从这几个方面自己开发、研制智能化管理系统。7、打造智慧型信息系统。四、北京太阳城的明天：从强到大未来北京太阳城
16、集团将围绕医护型健康养老为中心，进行全方位的养老市场开拓，以合作式、托管式、冠名式等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。1、全方位开拓性开展围绕万寿园、千鹤园、百福园三种产品，在养老项目融资、规划建设、医疗、物联网智能化管理、物流、餐饮、管理输出，人才输出方面进行开拓性发展。2、对外输出太阳城市模式3、形成健康养老产业链，打造太阳城健康养老孵化基地项目融资孵化、项目建设孵化、经营模式孵化、服务标准孵化、盈利模式孵化、管理体系孵化、管理软件孵化、管理人才孵化、营养配餐孵化、连锁商城孵化。我们最近考察了国内70多个养老机构，其中有张家口、上海、山东、广东、海南、河南的项目，我们预计在2013年计划签约合作项目15家。北京太阳城集团作为健康养老产业试水的第一家民营企业，历经了12
