mall的业态分析资料

《mall的业态分析资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《mall的业态分析资料（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、MALL业态的业态分析资料MALL进入中国的历史不长，MALL管理与传统商场管理的确具有较大区别，国外MALL管理公司积累了比较成熟的经验，在大城市引进国外MALL顾问公司管理大型shopping mall是完全必要的，通过我国自己培养的优秀商业管理人才，组建项目管理公司也是比较务实可行的方式，大型MALL由不同业态组合，国内的优秀管理人才完全能够管理好自己的购物中心，从北京塞特到广州天河城的成功管理实践已经证明这是可行的一条道路，我们已经聚集一批商业精英，愿意为国内有实力守信誉的发展商提供MALL专业运营管理服务。 一、MALL经营管理模式 shopping mall与传统购物中心差别大，首

2、先是业态不同，体量不同，mall业态是不同业态的聚合，购物、休闲、娱乐、餐饮一体化；其次，赢利模式不同，传统购物中心大部分作为短期回收投资的项目，而MALL项目回报要看后期经营，属于战略投资项目；最后消费群体不同，MALL涵盖消费群体更广，消费时间更长。下面我们来看天河城广场的案例： 成立于1992年8月18日的广东天贸集团从一开始就按中外合资股份制公司的路子创办，这个没有行政级别、用工合同制、岗位聘任制的大胆尝试，给天河城广场神话的缔造奠定了一块崭新的基石。 天河城广场集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，漫步天河城广场，仿佛走进了天上的街市，星星般闪烁的各种商品琳琅满目，吸引着八方来客。活

3、力、魅力、和无限繁华，天贸集团编织了一个美丽的梦。 天贸集团在天河城广场创下了十个最：最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报、最强力带动。 图 广州天河城广场 广场内天贸南大和吉之岛天贸两家合资百货公司举足轻重。从业态上说，大型购物中心须以大型百货商场作为中流砥柱，小商铺群星拱月；从定位上说，天南南大赢得白领阶层的心仪，吉之岛天贸迎合年轻一代的时尚；从业绩上说，两家百货开业以来营业额呈两位数增长，利润更是成倍递增。天贸集团的天河城广场管理中心管理着广场，1998年通过了英国DNV公

4、司ISO9002质量管理体系的现场认证；一流的管理和优质的服务，营造了良好舒适的经营和购物环，赢得了顾客、租户的肯定和同行的赞赏，被评为全国“物业管理大厦示范单位”和“全省十佳文明市场”，成为远近闻名的天贸名牌。 在天河城广场辉煌的同时，我们发现天河城广场公司治理机制存在问题，欧小卫等一批高管人员离开，说明企业激励机制需要创新。 我们从广州天河城运营MALL的成功实践中总结管理经验： 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 统一服务监督：成立管理委员会，指

5、导、协调、服务、监督承租方的经营活动 ，保证MALL的高效运转。 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养，创造充满人文关怀的商 业娱乐休闲空间。统一租赁管理。 统一业态管理：对业态具有强大而迅速的调控能力。 九隆街是烟台第一个项目，我们建议运营方面作如下创新： （1）.采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现对客户的人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。 （2）.充分发挥九隆商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平。烟台地区具有悠久的商会历史，商会是社团组织，它是商户与发展商以

6、及政府沟通的桥梁，积极反映商户要求，对九隆街未来发展献策献力，有利于提高MALL购物公园的整体经营水平。 由于商会会员是九隆街强大的客户资源，因此通过商会凝聚人心，不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造MALL购物公园。 图2 典型的MALL管理体系 （3）.建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，同意培训服务员。 （4）.业态管理与招商管理 二、MALL商业管理的主要内容 购物中心的经营管理水平关系项目开发的成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。 由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。 选择专业管理公司，完全

7、交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。 国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司等。 如果选择专业管理公司与发展商招聘优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。 经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 1、租赁政策与承租服务 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质

8、量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。 2、业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到MALL购物中心内最佳位置。 根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序：调查谈判审核准入追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。 注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填

9、补国内商品种类空白。 不同商品之间还需要一个比例，服装，服饰，食品，餐饮，家用品，文化用品，其它。 (3)营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。 (4)服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。 设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。 三、MALL业态设计创新与管理 一 MALL业态设计理念创新 不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在

10、战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，将商业、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。 战略创新是房地产企业竞争灵魂，只有理念突破才能避免大量同质化地产项目，才能繁荣建筑文化，避免国家的巨大经济损失。例如杭州宋城旅游房地产项目的成功，就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例，它不仅挖掘了宋代文化精华，而且在其它项目博采欧美文化之所长。 理念设计是购物中心与商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充

11、分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。 MALL与商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。 我们深知shopping mall的内涵，购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。 l 烟台地域文化特色 烟台地处胶东半岛，齐鲁文化与海洋文化交汇反映烟台地域文化特色。 作为儒学发源地的山东，受到儒家人文精神的最深刻的熏陶。关于儒家

12、人文精神的内容，当代新儒家学者杜维明教授做了系统概括。他认为，儒家文化有着浓厚的人文关怀。“能尽其性，则能尽人之性；能尽人之性，则能尽物之性； 能尽物之性，则可以赞天地之化育；可以赞天地之化育，则可以与天地参矣。”（中庸）四个向度：个人、社群、自然和天道； 三个原则：个人和社会的健康互动，人类和自然的持久和解，人心和天道的合一合德，构成了一幅面面顾到的人文景象。 从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋

13、文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。 海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。 九隆街作为大型MALL购物中心，面对全球的顾客开放，不仅接纳购物休闲人群，也面向世界接纳旅游群体，不断吸收国外商业文化精华，为我所用。我们以山东人的热情笑迎天下客，将儒家文化的人文关怀落实到服务细节。 l 表1 九隆街商业文化设计 经 营 理 念 我们不仅出售商品和服务，而且与客户互动制造快乐 得顾客心

14、者得天下 商业服务理念 个性化服务 注重细节与人文关怀 物业管理理念 酒店式服务 知识型物业管理 商户协作理念 团结互助，共同为客户提供快乐服务与体验 建议九隆街从三个层面体现文化特色: 1. 建筑文化特色与周围环境协调一致。 2. 娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。 3.商业社区内提倡心胸宽广、互相关怀、热情好客的海洋文化风格。 传统业态设计从经营者角度出发较多，现代业态设计要求商家高度重视如下变化： 1. 消费者注重购物体验，注重文化品味。 2. 新型商业投资者增加，要求经营机构给予业态指导或根据统一业态要求，为投资者进行经营招商。 3.根据MALL业态要求不同经营区域要细分市场，例如白

15、领客户就要进行整体体验型业态设计。注重不同商圈的业态差异化，向专业化经营迈进。 业态理念创新将为九隆街连锁经营与品牌输出奠定坚实基础，建议九隆置业公司制定品牌输出战略，申请相关知识产权保护。 2九隆街业态项目规划举例 现代MALL业态设计打破了传统购物格局，业态设计更注重人文关怀，注重客户体验。 对于男士的购物环境，采用集中布置方法，确保1小时内能够完成自己的购物，其余时间用于休闲，恢复体力，充分考虑男士在社会中的角色定位，同时也充分考虑到夫妻购物的协调性问题。很多时候男士是陪同女性购物，男人一般能够承受72分钟购物时间，此时，男性需要休闲环境，而女士购物耐力与兴趣明显比男性强。 业态设计不同楼层分布的重要依据是不同楼层的售价，鉴于楼层价格排队如下： 一层 负一层 二层 四层 三层 因此，不同楼层经营的商品与服务内容要考虑到定价因素。 根据日本东京购物中心与广州购物中心研究的结果，大型购物、娱乐、饮食、商务配套四者最佳比例应为60：15： 表九隆街MALL业态分布 楼层 业态分布 红色区域（家居区） 5F 按照胶东大地新公园 欢乐MALL九隆街理念打造九隆街娱乐体系，五层集中安排高科技体验娱乐城，新型崩极、白领西餐厅、网巴、音乐吧，量贩，空中停车场。 4F 体育运动用品、休闲式书店、商店，成人玩具店 美食娱乐广场，荟萃印度、韩国等国外特