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1、华中科技大学 硕士学位论文 我国房地产税对房地产市场的影响研究 姓名：喻快 申请学位级别：硕士 专业：西方经济学 指导教师：徐长生 2010-05-14 I 摘摘 要要 房地产税不仅是我国地方财政收入的主要来源，同时也是政府调控房地产市场 的主要调控工具之一，在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。我国房地产市场 宏观调控的重点从利用货币、金融等政策调节房地产市场转向建立房地产税影响房 地产市场的长效机制。 本文首先探讨了为达到市场调控目标，当房地产税政策调整变化时,房地产市场 的交易成本、预期收益和社会公共支出是如何随之变化的，并进一步分析了这些变 化如何影响房地产企业和房地产购买者的行为决策
2、。本文认为房地产税对房地产市 场的影响正是通过这样一种机理对房地产市场产生影响的。 其次，本文对我国 35 个省(市、自治区)2001-2007 年的房地产交易量、房地产 价格、地方公共支出和房地产税负等面板数据进行单位根检验、固定效应检验、OLS 回归等计量分析。本文通过以上分析得出以下结论：第一，我国房地产税对房地产 市场具有显著影响，可通过调节房地产税税负调控房地产市场。第二，由于我国房 地产税收制度不完善和房地产税征管执行力度不够，我国房地产税的调控效果目前 较为微小，某些税种不能起到制定的预期效果。例如营业税对房地产价格没有显著 影响。第三，我国房地产税收制度存在不合理之处，无法达到
3、预期调控效应，房产 税、土地增值税和所得税对房地产价格有正影响效应。 最后，本文根据理论分析和计量分析结果提出了政府改革房地产税制的方向， 以及优化税制结构和税收征管的具体措施。本文对我国房地产税收制度改革的建议 是：首先加强保有环节的房地产税负，提高房地产保有成本降低投机需求；其次， 开征歧视性契税，针对性的调节对高档住宅的需求；将土地出让金并入房地产税， 改革我国财政收入模式，降低一次性购房支出；最后，还需要优化房地产税监管， 强化执行力度。 关键词 关键词：房地产税 房地产市场 公共支出 II Abstract Real estate taxes is an effective poli
4、cy instrument for real estate market regulation and socio-economic resources distribution. It provides revenues for local governments, and plays a very important role in the entire tax system. Real estate taxes has become a important policy tool for real estate market macro-control, along with the i
5、mplementation of land supply and finance policies in China. Firstly, this thesis discusses the change of the real estate tax policy how to change the transaction costs, expected benefits of real estate market and how to change the real estate business and decision-making behavior of buyers by changi
6、ng the welfare of public expenditure. Ultimately the tax policy reaches regulation goals of the real estate market. The author really believes that estate taxes have impacted on the real estate market through such a mechanism. Secondly, this thesis finds that the real estate taxes has a significant
7、effect on the real estate market through quantitative analysis using the data of real estate transactions, real estate prices, local public expenditure and real estate tax of 35 provinces (municipalities and autonomous regions) from 2001 to 2007. The system of real estate tax in China is not perfect
8、 and the collection enforcement is not enough. So the regulation effect of the real estate tax was not significant, certain types of taxes cannot play the desired effect.Just like that business tax does not have a significant effect on real estate prices; property tax, land value-added tax and incom
9、e tax rates have a positive impact on the price of real estate. Finally, the reasons that led to the control limits were summarized, and the author came up with policy suggestions aiming at optimizing Chinese property taxation system.The author believes that reform of real estate tax system in needs
10、 to be strengthened in the following aspects: owning real estate tax, the levy of discriminatory taxes, at the same time, the income of the land transfer should be mixed into the real estate taxes, and real estate tax monitoring and enforcement also need to be optimized . Keywords: Real Estate Taxes
11、 Real Estate Market Local Public Expenditure 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。近我所知，除文中已标明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集 体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文 中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，
12、允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密，在_年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 1 1 绪绪 言言 1.1 研究的目的、意义研究的目的、意义 1.1.1 研究背景和意义研究背景和意义 近年来房地产行业对经济增长具有显著的拉动力，我国统计数据显示 2009 年我 国房地产开发投资直接拉动 GDP 增长达 1.12%。但同时房地产泡沫的不断增大也成 为影响世界经济
13、的不确定因素之一。 回顾二十世纪90年代以来的三次金融危机 （1990 年日本金融危机，1997 年亚洲金融危机和 2007 年次贷危机） ，我们发现引发经济危 机的一个重要因素是房地产泡沫的破灭。而 2009 年我国全年房地产平均估价约为 4695 元/平方米，房价年均涨幅高达 24%，平均每平方米上涨 813 元。房价的过快上 涨已经为我国经济带来了一系列的不利影响。在此情况下房地产税作为房地产市场 的主要调控工具之一，越来越受到重视。 20 世纪 80 年代住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来， 我国房地 产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产
14、 税制建设并不完善，税制结构不尽合理。同时，我国房地产税收收入增长缓慢，尚 未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者也因此更加重视对我国房地产税制建 设与房地产税影响效应的研究，特别是 1994 年我国分税制改革以后，我国专门针对 房地产税的研究逐渐增多。但由于起步晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较 大。目前，学者们对我国房地产税的研究讨论主要集中于房地产税收体系建设、税 制改革以及税收调控作用等方面。关于我国房地产税对房地产市场影响研究的深入 理论分析与实证探讨文献并不多，现有文献多以定性理论分析为主。本文的研究意 义在于探寻我国房地产税对房地产市场的影响特征，可丰富和完善房地产税与房地
15、 产市场的实证研究文献。从现实角度看，能更正确的认识房地产税和房地产市场之 间的关系，全面把握房地产税调控房地产市场运行规律，为政府相关部门运用这些 规律分析房地产价格波动和调控房地产市场运行的提供依据。 2 1.1.2 研究目的研究目的 本文的研究目的主要有以下几点： （l）探讨房地产税对房地产市场的作用机理，考察我国房地产税收与房地产交 易量及价格波动之间的关系 随着我国经济和房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一， 并且在金融信贷中占得比重逐年递增。各国的经验表明，房地产业的波动对金融行 业和国民经济的影响力已经十分强大，2007 年以来的金融危机给各国敲响了警钟， 加强
16、房地产业的调控，去除房地产泡沫势在必行。政府通过房地产税对房地产市场 进行宏观调控时，房地产税是如何对房地产市场产生影响?房地产税对房地产市场的 作用机理是什么?本文试图探讨这些问题。 （2）探寻中国房地产税对房地产市场的影响特性 各国大量的相关理论和实证研究显示，房地产税对房地产市场具有重大影响。 从房地产税与房地产市场关系研究现状来看，国外关于房地产税对房地产市场影响 的讨论较多，而国内目前则尚处于理论探讨阶段，相关实证研究文献较少，且多集 中于总量数据的实证检验。本文以我国 35 个省（市、自治区）房地产税、房地产市 场交易量和房地产市场价格等数据为基础， 采用计量经济学分析方法从地域特征 （全 国和区域） ，房地产市场指标（房地产交易量和房地产价格）两个个角度探寻我国目 前房地产税制对房地产市场的影响特性。 （3）为政府进行房地产税制改革，利用房地产税收调控房地产市场提供科学依 据 本文对我国房地产税收与房地产市场关系的探讨和实证分析的结果，以及基于 以上研究而提出的为促进房地产税收调控功能发挥的可行性建议
