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1、首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析姓名：崔杰申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：文魁20100501首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析I摘要摘要过去几十年，房地产业在我国迅速的发展起来，并在中国社会经济发展中占据了重要的位置，然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文的目的在于针对其中一个问题建议政府制定出相应的政策，从宏观上调控房地产业，使之健康、持续、快速的发展，为我国的经济发展和民生做出贡献。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点，
2、又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析，并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施。文章首先回顾了我国房地产业发展的历史，进而阐述现状和存在的问题，接着重点分析了形成这些问题的各个因素，并应用国内房地产市场需求模型，之后阐明了国内房地产业问题的负面影响。最后本文对政府的引导者身份应该进行的举措进行了展望，并从长期和短期两方面提出相关的调控对策建议，以期能对我国的房地产业健康可持续发展起到一定指导作用。论文特别突出了房地产产业现存问题所包含的民生意义和经济增长意义以及社会公平的概念。另外在对策部分强调了房价实时监控信息的重要性。由于房地产市场的复杂性和深度数据的不易获
3、得，本文的数据推理略显不足，更多是理论上的推断，这一点也是本文的不足之处。关键字:关键字:房屋制度改革房地产业投机需求泡沫化调控政策首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析IIAbstractRealestateindustryhasprosperedinChinaandhasrepresentedasagreatroleofChinaseconomicgrowth.NeverthelessthisboominrealestateindustryofChinaalsobringsaboutsomeseriousissueswhichhasarousedtheattention
4、ofChinesegovernment.ThisthesisaimstoadviseChinesegovernmenttomakesomepolicymodificationsaccordinglyinordertoensurethehealthyandsustainabledevelopmentofrealestateindustryandwellbeingforthePeople.Thisthesisadoptsaofstatisticscombinedwithreasoning.ItreviewsthehistoryofreanddevelopmentofChinasrealestate
5、industryandanalyzesthepresentsituationandsomeissuesofrealestateindustrycomprehensivelythenitcomesforthsomesuggestionsofmeasuresthatChinasgovernmentcouldbeinterestedinasaroleofhousingindemnitor.ThisthesisfirstlylooksbackonthehistoryofpreviousrespoliciesofChinainrealestateindustrythenitcomestotheprese
6、ntstatusandpracticalissuesoftheindustry.ThereafterthethesisfocusesonthedifferentfactorsthatmaycausestheissuessuchasinfluenceonChinaspolicyconsumerexpectationsandprinciplesofbanks.ThenthethesistriestomakeitclearbyapplyingademandmodelofrealestatemarketandclarifythenegativeimpactsoftheseissuesonChinass
7、ocietyandeconomy.FinallythethesisbringsupsomesuggestionsofpolicyforthegovernmenttoimprovetheperanceinChinasrealestateindustryfromlong-termandshort-termviewpointrespectively.Thisthesisemphasizeseconomicalandpoliticalsignificanceofsolutionstotheissues.Italsopointsouttheinfo-systemofhousingpriceasabasi
8、cfoundationforfurtherenforcementofgovernmentmeasures.Besidestheinaccessibilityofin-depthdatehascausedtheinsufficiencyofcalculationsandthatremainsasadrawbackofthisthesis.KeyWords:reofhousingpoliciesrealestateindustrydemandofspeculationbubbleeconomymacro-controlpolicies首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析独创性
9、声明独创性声明本人郑重声明：今所呈交的我国房地产业发展状况及对策分析论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名作者签名：日期：日期：年年月月日日关于论文使用授权的说明关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其它复制手段保存论文。（保密的论文在解密
10、后应遵守此规定）作者签名：作者签名：导师签名：导师签名：日期：日期：年年月月日日首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析第1页共41页1绪论1.1研究背景与意义1绪论1.1研究背景与意义我国的房地产业在1998年后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境。但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些亟待解决的问题，其中之一就是房地产的泡沫问题。房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势；
11、商品房价格上涨过快，主要集中在商品住宅价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房；商品房结构不合理，房地产市场秩序混乱等。这些情况已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。这一问题是在近几年各地房价不断攀升，对人民生活造成较大影响的背景下提出的，而针对这一情况，政府必须明确相应的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国际经验来看，不同国家国情不同，住房政策也不同，但基本都是财税政策、货币政策等的组合体，是一个政策体系。我国住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。本文通过对中国房地产的需求结构和价格方面的现状
12、及趋势的研究阐述了房地产的泡沫化问题，这一工作在汲取了前人在这一领域方面做出的各项研究之外特别突出了房地产业现存问题所包含的民生意义和经济增长意义，具有一定的房地产业发展研究的实际意义。本文的目的在于通过揭示中国房地产需求构成的多元化和各自性状来说明房地产市场存在的泡沫化问题，并以此说明这一问题对我国实体经济的影响，进一步以此作为依据来提出政府应该采取的政策措施。1.2文献综述1.2文献综述近几年随着房地产投资热度的升高，房价同时也快速上涨，这些都已经开始影响到国内人民提高生活水平以及国家经济金融体系的安全。而住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。因此本文
13、尝试针对这一问题对各种研究结论和观点进行总体归纳，并概述其理论逻辑，在此基础上提出个人的观点，以求多角度了解房地产业中房价变动的深层问题，进而追求这一问题的实质。从国外来讲，由于房地产市场化较早，程度也较高。而针对房地产业中房价的问题的重要性和房价敏感性大量学者都做过这方面的研究，依据国外文献，房价的实证首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产业发展状况及对策分析第2页共41页研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。早期国外的研究结果是有两大因素影响房地产价格的波动：经济水平提高和人口增长。Gabriel1，Mattey和Wascher（1999）运用
14、经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明地区间巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素；反过来，经济机会的变化又驱使净人口迁移的变动。而土地的价格一直都是房屋供给的因素之一，学者们对这一因素对房价的影响也是非常关注的，一是房地产的价格成本中包括土地成本本身，二是由于土地本身也是稀缺的资源，这一特性使得房地产市场不是完全竞争的市场，而后作用于房价。而在我国房地产业的起步和发展是迟于国外的，而且伴有自身的特点：与我国整体经济共生，发展态势较好，发展状况却比较复杂。对房地产价格波动的研究我国学者主要借助相应的价格模型进行实证研究，更多专
15、注于两个基本因素供给和需求，除此之外实证研究还在很大程度上针对我国的房地产宏观调控政策效应。例如建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。相似的是李春吉2的实证分析，他认为房价上升的重要原因包括人均可支配收入、投资成本和消费者的预期。此外，在国内学术界学者一直争议的焦点是土地价格和房地产价格的关系，相当数量的学者认为地价的上涨虽然一定程度上由土地出让方式的改变推动，但地价本身并非影响房价的决定因素。纵观对房地产业的研究，大部分现有研究结果集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营销等方面，而对于宏观的房地产价格波动
16、的因素研究较为少些。另外，对房地产业的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究还并不普遍，国外在这方面为我们提供了很好的表率：他们在房地产价格影响因素方面的研究是先于我们的，研究方法也很注重定量和实证结合两种方式。而近几年我国各方面的关于房地产业的研究也是较为丰富的，其观点主要分为肯定和否定的较为对立的两方面，对房地产现状肯定的观点大多坚持其房屋刚性需求论，城镇化论点或是中国特色经济论等不同方面。而持否定观点的研究一般站在中国不同的利益群体角度加以分析，或者是房屋需求多元化的角度来分析，总体来说由于数据的不易得性和多方面数据的不一致性，本文所进行的分析缺少系统性数据推理的支持，这也是本文所存在的一个缺憾和不足。1StuartA.Gabriel，JoeP.Mattey，andWilliamL.Waseher1999“HousePriceDifferentialsandDynamics:EvidencefromtheLosAngelesandSanFranciscoMetropolitanAreas”FRBSFEconomicReview，1，pp3-222李春吉
