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1、湘潭大学 硕士学位论文 我国城市土地储备运行机制研究以邵阳市土地储备运行机 制为例 姓名：夏冬阳 申请学位级别：硕士 专业：公共管理 指导教师：黄显中 20071101 I 摘 要 城市土地储备制度的实施有利于充分发挥市场对城市土地资源的基础性配置作 用，同时又能增强政府对城市土地供应市场的宏观调控，规范城市土地市场交易秩 序。保障城市土地市场体系的良性运行，避免城市土地资源配置因“市场失灵”而形 成的低效化，有利于充分发挥土地资产价值，增加城市基础设施建设资金，整合城 市土地利用空间布局，实现城市可持续发展目标。本文针对当前城市土地储备运作 存在的问题和难点加强了对基础理论方面的研究。以前的
2、研究主要从土地供求、地 租地价以及区位理论来阐述土地储备的运作，本文以市场失灵和制度经济学的理论 为指导分析如何建立风险规避机制。同时，也加强了多学科综合研究。本文共分六 部分：第一部分绪论，内容是本文的研究背景，意义和目的。在论述研究现状的基 础上，提出论文的结构、内容、研究方法及可能的创新点；第二部分城市土地储备 的基本理论,包括：土地储备的定义,土地储备的目的,土地储备的原则；第三部分我 国城市土地储备的运行机制，包括的内容有：我国城市土地储备的运行机制主体， 我国城市土地储备的一般运行机制，我国城市土地储备运作机制的发展现状，我国 城市土地储备运行机制的几种典型模式；第四部分我国城市土
3、地储备运行机制存在 的问题以湖南省邵阳市为例，主要内容有：邵阳市土地储备运行机制，土地储 备运行机制中存在的问题及原因；第五部分我国城市储备运行机制的创新策略，提 出了相应的对策有：我国城市储备运行机制的创新思路，我国城市储备土地储备运 作机制的创新途径，我国土地储备运行机制风险规避的对策；第六部分结束语，内 容包括：土地储备的法律法规将逐步健全，土地储备资金的良性循环机制将得到建 立，土地储备将更好地促进城市的更新和发展。 关键词：土地储备；土地市场；地价；房价 关键词：土地储备；土地市场；地价；房价 II Abstract The implementation of ULRS is a g
4、reat reform in order to strengthen state-owned land management, to standardize grant of rights to use state-owned land,To establish openness, fairness and justice land use system, to avoid state-owned land assets loss. It helps to give full play to the basic disposition on the urban land resource in
5、 the market, to strengthen government macro-adjustments on supply market, to standardize the marketing order, to ensure the benign operation of the market system, to avoid the poor efficiency because of market failure in resource distribution of urban land, to give full use of land assets value, to
6、increase the construction fund of the infrastructure, to combine the space overall arrangement, and to realize the goal of sustainable development of the city. This paper studies the problems that exist in current land reserves and the current operation of the Urban Land Reserve difficult issues and
7、 to strengthen the research of basic theories. Previous studies mainly from the land supply, land rent and location theory to the operation of the Land Reserve. Based on the theory of market failures and system economics analysis guidance on how to establish a mechanism to avoid risk. Meanwhile, a m
8、ore comprehensive study also strengthened. This paper attempts to land science and economics, sociology, Knowledge Management and other areas of the combination of Shaoyang city land and financing the construction of a system model study avoid land management from the perspective of the past, a sepa
9、rate exposition. This paper is divided into five parts: Part I: Introduction to introduce this topic significance of the domestic status quo and the content and structure of this paper; Part II: A Brief Introduction to the Theory of land reserves related mechanisms. The definition of land reserves,
10、the operation of Chinas urban land reserve. Urban Land Reserve mode operating mechanism and the progress of land reserves; Part III: The operational mechanism of Chinas urban land reserve. Major analysis of the risks that exist in the land reserve land on the land reserve system and operational mech
11、anism for the problems that exist; Part IV: To improve the operational mechanism of Chinas urban land reserve countermeasures-, Before the introduction of measures introduced in Shaoyang City, Hunan Province, Shaoyang City land reserves through the mechanisms outlined. Improve the operational mechan
12、ism of Chinas urban land reserve countermeasures. Part V: Chinas urban land reserve system and prospects innovation and the operational mechanism of the land reserve mechanism prospects for innovation. Key words: land reservation ；Land market；Premium ；Prices 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文
13、是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位
14、 论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 1 第一章 绪 论 1.1 研究的背景和意义 1.1.1 背景 城市土地储备制度的提出与建设是我国经济体制改革、土地制度变迁、城市经 营探讨等因素综合作用的产物 1。这一制度的诞生，对我国城市土地交易市场、房地 产开发市场以及城市整体规划建设产生了重大的影响。实施城市土地储备制度，是 国家为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，建立公开、公平、 公正的土地使用制度，防止国有土地资产流失而采取的重大改革措施 2。城市土地储 备制度的实施有利于充分发挥市场对城市土地资源的基础性配置作用
15、3，同时又能增 强政府对城市土地供应市场的宏观调控，规范城市土地市场交易秩序，保障城市土 地市场体系的良性运行，避免城市土地资源配置因“市场失灵”而形成的低效化， 有利于充分发挥土地资产价值，增加城市基础设施建设资金，整合城市土地利用空 间布局，实现城市可持续发展目标。 2001年9月4日，邵阳市人民政府常务会议审议通过了邵阳市人民政府关于进 一步加强国有土地资产管理的通知，正式拉开了邵阳市城市土地储备制度建设的 序幕。经过一段时间的发展，邵阳市土地储备工作也取得了一定的绩效 4:增强了 地产市场的宏观调控能力;为城市建设筹集了一定的资金;抑制了土地炒作，规 范了市场;盘活企业存量土地资产，提
16、高了城市土地的配置效率。但在实际运作过 程中，也存在着一些问题:法律法规不健全。新土地管理法对政府如何建立土 地储备机制没有明确规定。迄今为止，还没有一个全国统一的部门规章来规范土地 收购储备这一问题。虽然邵阳市出台了邵阳市土地储备实施办法，对土地储备 的概念、储备范围、运作过程、土地储备资金和收益管理以及法律责任作了规定， 但仅此一部法规不能解决土地储备运作中出现的问题。因此，急需相关部门制定配 套的法规来提高土地储备的法律地位，建立土地储备的法律体系。土地储备机制 的有效运作缺乏相关部门的积极配合和支持。实施土地储备是一个综合性的系统工 程，在整个运作过程中，必须得到规划、计划、建设、财政、土地等许多职能部门 的支持和配合。一旦部门之间不能很好衔接，就会影响土地推出和资金运作。从邵 阳市的土地储备机构设置来看，仅仅是土地管理部门来负责全市的土地储备工作， 虽然设立像土地储备委员会这样的机构来衔接规划、计划、建设、财政等相关部门。 1 朱寅传.城市土地储备制度:理论、实践、政策.杭州:浙江大学出版社，20
