房地产资本运营与融资110121

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1、1 房地产资本运营与融资 董事长 建银精瑞房地产基金 李晓东 2 建银精瑞资本集团董事长 北京大学高级管理人员工商管理硕士 全国工商联房地产商会副会长兼商会投融资中心理事长 中国商业地产联盟副会长 北京大学房地产金融研究中心研究员、博士后导师 中国青年企业家协会常务理事、 上海市青联委员 李晓东先生 曾任联华国际信托投资有限公司董事总裁，新希望集团金融事业部总经理，上市公司中 国民生银行、中联建设、双鹤药业董事，东方基金管理公司、金鹰基金管理公司、中联实业 董事，方正证券独立董事。 李晓东先生对房地产金融理论进行了深入的研究和实践，领导联华信托成为国内房地产 信托的领跑者。他独具匠心设计的“联

2、信宝利”房地产信托计划曾荣获中国证券时报 2004年度房地产金融创新奖、全国工商联房地产商会第二界精瑞住宅科学技术奖之地产金融 创新金奖，被誉为国内首个准房地产基金。2005年创新性地提出“夹层融资”的概念，丰富 了房地产融资品种。2006年李晓东先生因其在地产金融领域的杰出成就荣获“2006年中国 不动产年度地产金融推动奖”。并在由团中央、全国青联和日、韩相关机构组织的首届东亚 青年经济人评选中荣获“东亚青年经济人自主创新奖”。2007年被专家和公众评为最受尊敬 的信托领袖和中国新锐金融人物。2008年创办建银精瑞基金并出任董事长。2009年被评为 “品牌中国房地产十大年度人物”。2010年

3、带领建银精瑞成功实现转型并完成集团化布局。 3 目 录 3 第一部分 房地产金融的现状 第二部分 房地产金融变革时代来临 第三部分 房地产融资渠道简介 第四部分 房地产信托与基金 资本与地产的完美结合 4 P4 房地产金融现状 n根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速 发展的时期。世界银行对全世界133个国家的统计分析表明： 人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%； 当人均GDP700美元-3000美元，经济步入中等发展国家行列时，城市化进 程加快，城市人口占总人口比重将达到40%-60%； 经济高度发展，城市化水平达到70%以后,城市化发展

4、的速度将趋缓。 n这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，1978年，我国城市人口 占总人口比例仅为17.9%；到了2008年底，随着人均GDP超过了2500美元，我 国城市人口比例已达45.7%。 n人均收入水平的提高和城市化进程的稳步推进，对我国经济的各个方面都产生了 极大的影响，而房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业，无疑是其 中最引人注目的变化。 房地产业已经成为中国经济的支柱产业 5 5本材料仅呈送公司特定客户，敬请保密 1998-2010年全国GDP与房地产投资额增量 1999-2010年全国GDP与房地产投资额增速 注：数据来源国家统计局 全国房地产投资额占GD

5、P比重由1998年的4.24%，增长至2010年的12.87%，规模高速增长； 在2000年至2010年间，房地产投资额保持年均25.47%的增长速度，明显高于同期GDP年均13.97% 增长率。 房地产行业高速增长 房地产金融现状 6 6 本材料仅呈送公司特定客户，敬请保密 (元 / m2) (亿m2) 自1998年开始,全国房地产成交均价基本呈稳定上升态势,成交均价由1998年2062元/ 平方米,增长至2010年5034元/平方米,10年间增长幅度高达144%。 购置土地面积、完成开发土地面积、竣工面积均平稳增长，同时，新开工面积基本保 持年均15%以上的高速增长。 受宏观经济影响，20

6、08年销售面积及销售均价皆出现小幅下滑，而2010年销售面积及 均价均超过2008年数字50%以上，销售均价明显走高，市场呈现回暖趋势。 中国房地产宏观数据 注：数据来源国家统计局 房地产金融现状 7 P7 * 房地产金融现状 中国城镇居民家庭财产构成 8 P8 * n中国只有房地产信贷，而没有真正意义上的房地产金融 长期以来，银行一直是房地产投资的主要资金来源。 多元化的房地产金融渠道远未建立 房地产金融现状 国内房地产金融体系的现状 n 房地产的资金来源分析 开发商自有资金有限 银行贷款占主导地位 房地产金融体系欠缺 信托、基金通道不畅 民间集资成本高、不合法 严重依赖销售回款 房地产的资

7、金困局 9 直接融资为主的模式 n 以美国为代表，资本市场高度发达，金融创新层出不穷。 n 典型的融资模式 9 资本与地产的完美结合 借款者 l 居民户 l 开发商 金融中介 中小投资者 机构投资者 资 本 市 场 储蓄者 房地产金融现状 10 直接融资为主的模式 10 资本与地产的完美结合 美国商用地产资本来源（2007年） 资金来源债务融资权益融资 商业银行38.70%0.60% 民间CMBS16.90%0.00% 外国投资12.80%12.80% 人寿保险12.70%10% 储蓄协会9.40%0.30% 联邦MBS3.70%0.00% 退休基金2.20%3.86% REITs0.90%3

8、7.70% 其它2.70%0.00% 房地产金融现状 11 间接融资为主的模式 n以中国为代表，银行体系高度发达，金融创新不足。 n 典型的房地产融资模式 11 资本与地产的完美结合 金融中介 借款者 （主要是机构） 储蓄者 房地产金融现状 12 间接融资为主的模式 12 资本与地产的完美结合 n 2010年全国新增贷款 规模7.95万亿元，其中房 地产贷款12540亿元，如 果加上个人住房按揭，新 增房地产贷款突破了二万 亿大关。这两项贷款占比 超过全年金融机构新增贷 款的37%。 n 房地产开发资金来源 中直接及间接来自银行体 系的资金占开发资金的总 量的60%-70% 房地产金融现状 1

9、3 模式形成原因 13 资本与地产的完美结合 1、消费、投资行为不同 - 中国：低消费、高储蓄 截至2009年底，城乡居 民储蓄存款余额达26万 亿，储蓄率高达46% - 美国：高消费、低储蓄 储蓄率自80年代初达到 10%的高峰后持续下降， 2005、2006甚至连续出现 负数。居民存款长期低于 3000亿美元。 房地产金融现状 14 模式形成原因 14 资本与地产的完美结合 2、由于储蓄率的巨大差别，形成金融体系资金来源不同、经营模 式不同 -中国：银行业高度发达，资金充裕，存贷款利差为银行主要收入来 源，金融创新动力不足。 -美国：资金严重依赖资本市场从全球募集，投资银行体系发达。商 业

10、银行对中间业务依赖较强，金融创新动力较大。 3、金融监管理念、方式、力度不同 房地产金融现状 15 金融危机的影响 15 资本与地产的完美结合 n投资减少 过去的一年美国本土投资者大量减少了在资本市场的投资，特别 是高杠杆的金融衍生品的投资。次级债、MBS的发行几乎全面停 止，包括REIT在内的房地产投资机构经营困难 n储蓄增加 2009年5月末美国居民储蓄率从2008年8月的0.8%上升到6.9%。 达到了15年来的新高。居民存款总额7680亿美元，也创出近年新 高。即使到2010年7月底，美国居民储蓄率依然保持在5.9%，远 高于危机前2007年平均2.1%的平均储蓄水平。 房地产金融现状

11、 16 目 录 16 第二部分 房地产金融变革时代来临 n 现有模式的问题 n 政策建议 资本与地产的完美结合 17 现有模式的问题 17 资本与地产的完美结合 n美国 1. 金融去杠杆化。2007年金融业最高潮的时候，全球1000家最 大银行的总资产90万亿美元，占到全世界GDP比重164%。全 球股票的市值627280亿美元，占GDP114%，全球债券余额为 798220亿美元，占GDP145%，全球衍生品名义值6744200亿 美元，占GDP的比例是1229%。 2. 加强金融监管、特别是金融衍生工具的监管。次级贷款总体规 模7800亿美元。次级债券1.3万亿美元，次级债券衍生成CDO

12、的时候就比较可怕了，等到CDO转变成CDS的时候，是68万 亿美元，是全球GDP的1.2倍到1.3倍。 n中国 应重视房地产对稳定经济增长、保持国民经济持续复苏的重要作 用。稳步推进金融创新，增加房地产直接融资产品的比重，分散 、化解银行体系的系统风险。提高金融体系的运行效率，加强对 国民经济增长和增长方式转型的支持力度。 房地产金融变革时代来临 18 现有模式的问题 18 资本与地产的完美结合 n投融资渠道较为单一，房地产风险过度集中在银行体系 目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，其中，银行贷款、 定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业资金总量的 60.0%-70.0%左右，银行贷款实

13、际上支撑了房地产开发商经营 周转的资金链。我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一 旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融 风险，进而影响金融安全。 因此，我国房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行 业能否持续、稳定发展的关键因素。目前中国房地产开发企业 资金单纯依靠银行信贷的模式急需进行调整。 房地产金融变革时代来临 19 现有模式的问题 19 资本与地产的完美结合 n房地产投融资金融创新滞后，金融产品缺乏 从国外房地产业的发展经验来看，多样化的融资是房地产融 资的主流，融资渠道的多样化构成了对金融产品需求的多样 化，也为金融产品的创新带来了机遇。在发达国家中，与房 地

14、产业配套的金融产品很齐全，比如股权融资、项目融资、 基金、发债、信托以及抵押等等。而我国金融市场上的产品 很少，目前虽然有信托、上市、企业发债等方式，但受各种 条件制约，留给企业尤其是中小房地产企业的选择余地十分 有限。在缺乏金融创新和金融产品的环境下，市场配置资源 的效率必然受到很大影响，公平竞争的市场秩序也难以形成 。 房地产金融变革时代来临 20 现有模式的问题 20 资本与地产的完美结合 n房地产开发企业自有资金不足现象较为普遍 开发商自筹资金中，自有资金大概只占一半左右。自有资 金占开发资金总量长期低于20% n房地产企业经营性欠款数量巨大，蕴藏一定风险 目前房地产开发企业的经营性欠

15、款已经成为一项重要资金 来源，经营性欠款主要体现为拖欠工程款及房屋预售收款 。房地产开发企业通过长期、大量地拖欠工程款等款项的 方式进行资金筹集，是一种不正常的现象，这不但会对其 自身的经营和发展产生不利影响，甚至可能引发社会问题 。 房地产金融变革时代来临 21 政策建议 21 资本与地产的完美结合 n拓宽房地产融资渠道，建立健全房地产金融市场体系，实 现多层次的投融资金融服务 应逐步降低房地产业对银行资金的依赖性，防止房地产行业性风 险向银行业集中和转移。要出台相应的政策法规，为房地产企业 直接融资创造环境。可以通过拓宽房地产行业的融资渠道，推动 房地产信托投资基金、房地产股权投资基金等投

16、融资方式，增强 房地产企业自筹资金能力，配套建立多层次的投融资体系，满足 多层次主体的多样化需求。 房地产金融变革时代来临 22 政策建议 22 资本与地产的完美结合 n加大房地产投融资金融产品创新力度 作为资金密集型的房地产业，多元化融资已成为房地产融资的主要 发展方向，这就需要健全资金市场，加大房地产投融资金融产品创 新力度，提供多种金融产品，让民间资本获得出路。 n加快完善房地产金融立法 房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个 金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法 制建设具有更为重要的意义。房地产金融立法应从两方面人手：一 是修改完善现有的法律、法规，如证券法、担保法、保 险法等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关 法律法规，如产业基金法和涉及全社会的信用立法等。 房地产金融变革时代来临 23 P23 * 房地产金融变革时代来临 n以2003年6月央行121号文件以及土地招、拍、挂制度的推出，致使房 地产