《土地出让合同中违约金的调整应尊重行政规范性文件的规定》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地出让合同中违约金的调整应尊重行政规范性文件的规定（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地出让合同纠纷中违约金的调整应尊重行政规范性文件的规定昆明市国土资源局与被云南仁泽房地产开发有限公司及昆明滇池国家旅游度假区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷二审案李玉林 吴学文裁判要旨 土地受让方迟延支付土地出让金所应承担的违约责任，源于行政规范性文件的规定，相关规定可作为民事案件裁判说理的依据。当事人以约定违约金过分高于实际损失为由主张调减违约金计算标准的，不予支持。但由于个案中合同履行情况、当事人过错程度、出让方所受损失等方面存在差别，根据公平原则，在对格式条款中约定的违约金标准不予调整的前提下，可通过限定违约金计算期间等方式，对违约金总额予以适当调减。一、当事人的基本情况上诉人（原
2、审原告）：昆明市国土资源局（以下简称昆明国资局）。被上诉人（原审被告）：云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称任泽公司）。原审原告：昆明滇池国家旅游度假区管理委员会（以下简称滇池管委会）。二、一审法院审理情况当事人起诉与答辩：昆明国资局、滇池管委会向原审法院提出诉讼请求：1.仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付土地出让金52988.92万元；2.仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付自2011年11月28日起至实际付款之日止按照每日千分之一的标准计算违约金；3.本案诉讼费用由仁泽公司承担。事实及理由：2011年10月10日，国土局与仁泽地产签订土地出让合同，约定国土局、滇池管委会将位于太河社区居民
3、委员会宗地总面积为58484.86平方米的土地出让给仁泽地产，出让宗地的用途为：其他普通商品住房用地。合同还对出让价款、付款时间、违约责任、纠纷解决方式等进行了约定。滇池管委会不仅因该土地的征收拆迁在前期支付了巨额的城中村改造费用，并且作为土地出让收入的收款人，至今未收到合同约定的土地出让金。因涉案土地系用于昆明滇池国家旅游度假区回迁安置房建设，合同签订后，滇池管委会就向仁泽地产移交了土地，但仁泽地产至今未支付土地出让金，其行为已严重违约，请人民法院支持国土局、滇池管委会的诉讼请求。仁泽地产辩称，对于未交纳土地出让金的事实予以认可。因合同约定的违约金过高，且仁泽地产现处于重组阶段，已资不抵债，
4、国土局、滇池管委会也未提交证据证明其所遭受的实际损失，故应免除仁泽地产的违约责任。查明事实：2011年10月10日，昆明国资局与仁泽公司签订土地出让合同，其中约定：昆明国资局将位于太河社区居民委员会宗地总面积为58484.86平方米的土地出让给仁泽公司，用途为其他普通商品住房用地，出让价款为人民币52988.92万元；合同签订之日起48日内，一次性付清出让价款，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的1向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能交付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。土地出让合同签订后，
5、滇池管委会将涉案土地交付给仁泽公司，仁泽公司在上面进行房屋建盖，用于城中村改造的回迁安置房，但至今未交付土地出让金。认定与裁判：一审法院认为，昆明国资局与仁泽公司签订的土地出让合同、合同补充条款系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，两份合同合法有效。双方签订土地出让合同后，滇池管委会将涉案土地移交给仁泽公司，仁泽公司已进行土地开发利用，但未按照合同约定的价款交付土地出让金。故昆明国资局、滇池管委会主张由仁泽公司交付土地出让金，予以支持。鉴于仁泽公司对违约金已提出抗辩，且昆明国资局、滇池管委会并未提交证据证明其实际损失，并综合考虑仁泽公司目前的实际情况，仁泽公司应承担的违约金为：以土地出让
6、金52988.92万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2011年11月28日起至款项付清之日止的利息。另，庭审过程中，昆明国资局申明仁泽公司应交付的涉案土地出让金及违约金应向滇池管委会交付，滇池管委会及仁泽公司对此均表示同意，故对国土局债权转让的行为予以确认。云南省高级人民法院判决：(一)由仁泽公司于判决生效之日起三十日内向滇池管委员会交付土地出让金52988.92万元；(二)仁泽公司于判决生效之日起三十日内向滇池管委会支付以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；(三)驳回昆明国资局、滇池管委会的其他
7、诉讼请求。三、二审法院审理情况当事人上诉与答辩：昆明国资局上诉请求：(一)依法撤销原审判决第二项、第三项，改判由仁泽公司以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至实际付款之日止，按每日1的标准交付违约金；(二)本案一、二审案件受理费由仁泽公司承担。理由：(一)原审判决适用法律错误，致使违约金少计近8亿元。本案不符合法律规定的应调整违约金的情形。本案土地出让合同的签订相较普通的民事合同有其特殊性，即土地出让合同的范本、条款都应当受到相关法律、法规和规范性文件的严格约束。若不考虑该类合同的特殊性质，而仅依据一般民事合同的规则裁判不符合此类合同的合同目的，有失公平。原审判决以欠缴出让
8、金为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算违约金没有法律依据。(二)原审法院分配举证责任错误，应由仁泽地产承担调整违约金的举证责任。本案中仁泽公司对一个未显失公平的条款提出调整的要求，举证责任应当在仁泽公司，原审法院错误的将相关举证责任分配由昆明国资局及滇池管委会承担显然没有法律依据，违背了公平原则。仁泽公司答辩称：(一)原审判决适用法律正确。国有土地收支通知属于规范性文件，不能作为法院审理民事案件的依据。(二)仁泽公司自始认可欠缴出让金的事实，但并非无故拒缴，过错较少。仁泽公司欠缴土地出让金，是由于政府相关部门对包含于土地出让金之内计提基金拨付投入项目公建的政策、流程及路径不明晰等原因造成。(
9、三)原审判决分配举证责任正确。仁泽公司未按期交付土地出让金未给昆明国资局造成任何具体、明确的损失，对于不存在的消极事实，仁泽公司无需也不可能提交任何证据予以证实。(四)仁泽公司因房地产开发市场及宏观政策的影响，导致资金链断裂，陷入大量诉讼案件，现正进入重组过程中，请求二审法院对仁泽公司的重组给予充分的关注与支持。滇池管委会述称：同意昆明国资局的上诉主张及理由。二审查明事实及认定与裁判：二审查明的事实与原审法院一致。 二审法院认为，土地出让合同相较于普通的民事合同有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国有土地
10、收支通知对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，此规定系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。本案中，土地出让合同系双方真实意思表示，仁泽公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，原审法院将仁泽公司承担逾期交付土地出让金的违约金责任，由约定按每日迟延交付款项的1调整为按同
11、期银行贷款利率计算不当，应予纠正。但同时，考虑到昆明国资局因仁泽公司违约所受损失及仁泽公司重组中的实际情况，基于公平原则，仁泽公司的违约责任按照合同约定的违约金标准计算至一审法院受理昆明国资局起诉的2016年12月12日止为宜，此足以体现对仁泽公司违约的惩罚。故对昆明国资局违约金计算至仁泽公司付清全部土地出让金之日止的上诉请求，不予支持。遂判决：(一)维持一审判决第一项；(二)撤销一审判决第三项；(三)变更一审判决第二项为：仁泽公司于本判决生效三十日内以52988.92万元为本金，按日1向昆明滇池国家旅游度假区管理委员会支付自2011年11月28日起至2016年12月12日止的违约金；(四)驳
12、回昆明国资局、滇池管委会的其他诉讼请求。 四、所涉法律问题评析国有土地收支通知从行政管理角度规范国有土地出让金延期缴纳问题，属于行政规范性文件。其能否作为民事审判裁判依据，实践中存有争议。从类案检索的情况来看，不将其作为裁判依据的案例居多。如最高法院（2013）民一终字第92号长春市国土资源局与吉林省良品柏宏房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案中，合同约定逾期缴纳土地出让金承担日1违约责任，但生效判决将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算；贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第5号镇宁布依族苗族自治县国土资源局与镇宁展硕房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同
13、纠纷一案中，生效判决将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。上述判例对违约金的调减结果虽各有不同，但相同之处在于：均未将土地出让合同背后的行政规范性文件作为裁判依据，并将银行同期贷款利率作为调减违约金的基础。类案不同判，影响了司法裁判的权威性、严肃性，该问题长期存在，亟需统一裁判尺度。本案是经过最高人民法院审判委员会讨论过的案件，案涉标的大，逾期交纳土地出让金的时间长，本案对于如何调整土地出让合同违约金计算标准，具有典型代表及指导意义。土地出让合同中约定的违约金计算标准，具有特殊性，是否调整、如何调整？需厘清土地出让合同的性质、行政规范性文件在民事诉讼中的效力，逾期缴纳土地
14、出让金所造成损失的举证责任等问题。（一）土地出让合同虽为民事合同但有其特殊性国有土地使用权出让合同，是民事合同还是行政协议，一直存在争议。新修改的行政诉讼法第十二条规定政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议属于行政协议。虽然“等”字可以给土地出让合同纳入行政协议留出空间，但未明确规定其属于行政协议。物权法第十二章关于建设用地使用权章节中，整章用十七条条款对国有建设用地使用权作为用益物权的属性、权利范围、设立方式、设立登记等作了明确规定，因此，目前主流观点认为土地使用权出让行为是民事法律行为，土地出让合同属于民事合同。土地出让合同虽多作为民事合同处理，但在订立及履行过程中受到民事、行政法律
15、规范的双重调整，故有其特殊性。其一，普通民事合同中，合同主体的地位平等，双方权利义务的根据源于合同约定,而在土地出让合同中，合同一方主体为国土资源行政主管部门，其与土地受让方的地位并非完全对等。土地受让方违反合同约定，出让方不仅可依据合同约定追究其违约责任，亦可依照法律规定追究其行政责任。国土资源行政主管部门作为合同一方当事人进入民事领域后，在处分国有土地使用权等共公资源时，其管理职能并非完全被剥离，双方存在某种程度上的管理与被管理关系。其二，普通民事合同奉行契约自由原则，而土地出让合同的订立方式及内容更多受到法律、行政法规及规范性行政文件的约束。根据土地管理法等法律、法规规定，土地使用权出让
16、需通过招拍挂程序，且必须订立书面合同，合同条款及部分内容要按照国土资源部和国家工商总局发布的国有土地使用权出让合同范本签订，合同中对土地受让方的违约行为，如逾期支付土地出让金、改变合同约定的土地使用用途等，国有土地收支通知及其他行政规范性文件亦规定了具体的承担违约责任的方式，其目的是为确保出让土地能得到合理开发利用、防止国有资产不当流失。上述规定作为土地出让合同中的格式条款，虽然并非基于双方当事人的合意，但土地受让方在签订合同对此是明知且接受的。在对相关土地出让合同纠纷进行裁判时，若不考虑该类合同的特殊性，而仅仅依据一般民事合同的规定，将难以实现此类合同的缔约目的，也会损害社会公共利益。（二）民事案件中对合法有效的行政规范性文件可参照适用最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性文件的规定第四条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法
