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1、沙坪坝区金阳牛津街项目可行性研究报告,小组成员：廖永海 20061266 盛建林20061245 郭超20061206 马济20061251 蒋仕勇20061235,目录 第一章 宏观经济环境分析 1.1经济环境 1.2房地产市场环境 第二章 项目价值分析 2.1区位价值 2.2资源价值 第三章 市场调研 3.1竞争性楼盘物业分析 3.2潜在客户购买动机及行为研究 3.3产品品牌与市场定位 第四章 投资收益分析 第五章 可行性结论 5.1项目优势 5.2项目劣势 5.3项目机遇 5.4项目威胁 5.5结论,第一章 宏观环境分析,1.1 2009年1-10月主要经济指标,工业总产值保持较快增长，
2、110月，全市规模以上工业总产值5311.87亿元，增长12.4%；。110月，我市本外币贷款余额8689.80亿元，增长46.3%，本外币存款余额10675.27亿元，增长35.8%；110月我市货运量为5.53亿吨，增长5.3%，比19月提高了1.6个百分点；110 月，我市累计完成固定资产投资总额 3847.63 亿元， 增长 35.1%，今年以来，投资增速一直保持在 30%以上；我市居民消费价格指数（CPI）已连续4个月实现正增长；110月全市地方财政收入达到847.13亿元，同比增长13.5%。可见重庆市经济已全面步入复苏轨道。,1.2房地产市场环境,2009年上半年重庆房地产市场频
3、现回暖信号，市场开始复苏。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖，2009年1-10月，重庆市商品房销售面积2831.68万平方米，增长38.7%，呈现价量齐升的发展态势。销售市场的持续回暖使房地产开发企业资金逐步宽裕，投资信心增强。2009年三季度，重庆市房地产开发投资330.71亿元，月均完成投资110.24亿元，较上半年月均投入水平高52.3%，投资步伐明显加快。商品房销售市场的高速增长、开发企业资金状况进一步缓解、房地产企业景气指数和企业家信心指数的回升三大积极因素有利于带动重庆房地产开发投资走出低迷，保持良好发展势头。,第二章 项目价值分析,2.1区位价值分析,
4、2.1.1产业特征分析 1-10月，沙坪坝区总体经济继续提升，累计实现地区生产总值253.2亿元，同比增长11.5。分三次产业看，第一产业实现增加值4.1亿元，同比增长2.4%；第二产业实现增加值128.8亿元，同比增长9.7%；第三产业实现增加值120.3亿元，同比增长13.8。三次产业结构比为：1.6:50.9:47.5，回复“231”结构。 1-10月，沙坪坝区总体经济继续保持了平稳的增长，除对外贸易仍处于负增长状态外，其他各项指标均保持了较为良好的运行态势，尤其以固定资产投资增长最为明显。工业和房地产投资均完成了由负增长向正增长的转变。全区累计完成全社会固定资产投资165.1亿元，同比
5、增长30.2。全区城市居民人均可支配收入达15912元，同比增长9.5。人均消费性支出12906元，同比增长10.6。1-10月，重庆市城市居民消费价格指数有小幅上升，为98.2%（去年同期=100）。 沙坪坝发展规划中,规划要大力发展东部城区60平方公里,规划决定要完善功能，增强实力，提升形象，增强辐射、聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。东部区域重点板块之一三峡广场中心区是沙坪坝的商贸商务核心，要进一步增强辐射能力，提升服务能力，拓展中心区范围，打造成为重庆市的第二商贸商务中心。,2.1.2街区价值分析 项目位于沙坪坝站西路重师南门旁，沙坪坝
6、杨梨路60号，地处沙坪坝梨杨片区，通过宽敞的“站西路”与沙区中心三峡广场相连，距三峡广场约800米距离，从三峡广场步行仅需10分钟路程即可到达项目，车行仅需1分钟时间。,2.2资源价值分析,2.2.1商业环境 与三峡广场和陈家湾毗邻。三峡广场，商业步行街位于三峡广场东北端，广场上世界著名公司和商家大多云鹰女人街、明日百货、开泰百货、博履都、重庆大酒店、七十二行酒店宴宾楼、寒舍新西兰歌城、沙沙啦歌城、 KISS 吧、 823 迪吧、五月花茶楼等 1000 余家商场、酒店、休闲娱乐场所。它们引领着重庆时尚，展示着国内、国际品牌 ，最大限度地满足了国内外旅游者和当地市民的各种消费需求，成为国内商品走
7、上世界、外国商品进入国内市场的通道和桥梁。商圈的繁荣促进了金融业的发展，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、交通银行、华夏银行等十余家金融机构落户三峡广场，使三峡广场成为沙坪坝区名副其实的金融商贸中心，成为西部最具特色、最具魅力的商业文化广场。 陈家湾，属于沙坪坝区交通枢纽站点，有通往主城区内各个地方的交通路线，并且有重庆大学C区和重庆师范大学两大高校的年轻学生和教育科技从业者，每天有较大的人流和车流量。,2.2.2自然人文环境,1）自然环境,山峡广场,沙坪公园,（2）人文环境,人文历史景观,重庆市沙坪坝区红岩魂广场，在沙坪坝区巍巍的歌乐山脚下,地处烈士墓.这里是重庆有名的红色教育
8、基地,并且小说的小说素材与人物原形都是选自在歌乐山渣滓洞与白宫馆遇难的烈士。著名的有江姐,双枪老太婆,还有11月27日大逃难等事件等历史事件,歌乐山位于沙坪坝区，因“大禹会诸侯于涂山，招众宾歌乐于此”而得名，有马蹄井、聪明泉、巴文化雕塑长廊等众多融入神话传说充满灵气的巴渝人文景点；有“歌乐灵音”、“云顶烟云”、“师峰幽岩”等几十处秀美清幽的自然景观，历来为巴渝游览胜地。历代文人骚客，达官名士都爱到此探幽揽胜。抗战时期郭沫若、冰心、老舍、臧克家等都曾在上上留下众多名文佳句；陪都时期蒋介石、林森、冯玉祥等在山上设有宫，并留下大量题刻，歌乐山因此具备了丰富的历史文化内涵。,重庆磁器口古镇，距三峡广场
9、仅有十分钟的车程，位于重庆城西的嘉陵江畔，昔日这里是一个热闹非凡的水陆码头，为嘉陵江下游物资集散地。那经千年演变的浓郁纯朴的古风，令其成为重庆的缩影和象征。街道两旁大多是明清风格的建筑，地面有石板铺成，沿街店铺林立。昔日是以这里出产的瓷器地质好，品种繁多；以及这里四家历史悠久的家丝厂使得这里被誉为“小重庆”。然而，昔日码头的繁荣景象，至今还深深地留在“老重庆”的记忆里。,2.2.3项目周边的配套设施,（1）教育 大学：重庆大学、重庆师范学院、第三军医大学 中学：重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆八中。 小学：树人小学、沙坪坝小学、育英小学、沙坪坝第一实验小学 其他：新东方学校、新华书店、现代书
10、城等,（2）医疗 沙区医院、西南医院、新桥医院、电力医院、肿瘤医院、沙区中医院等,（3）购物场所 其中超市类有：新世纪超市、好又多超市、山城超市、永辉超市、王府井超市；重百沙坪商场、立洋百货、新世纪凯瑞商都、王府井百货、新世纪百货、金诚广场、钻酷时尚街；专业市场有：赛博电脑城、锦阳数码通信城、苏宁电器、国美电器、沙龙家具广场等。,2.2.4项目周围的交通环境,（1）火车站 地块临近沙坪坝区火车站，车站有通往全国各地的列车，有很大的人流量和车流量，为地块的升值带来很大空间；同时也为人们的出行办公的带来很大方便，对于一些物资的运输等可以减少很多交通成本。,（2）轨道交通一号线 沙坪坝站：车站横穿三
11、峡广场大厦，北端是三峡广场，南端是丽苑大酒店，东端是名人广场， 西端是天陈路和重庆师范大学 。,（3）公交线路 站西路停车站经过车次:,第三章 市场调研,重庆首个全能教育配套服务社区金阳牛津街，其项目位于沙坪坝站西路重师南门旁，地处沙坪坝梨杨片区，通过宽敞的“站西路”与沙区中心三峡广场相连，距三峡广场约800米距离，从三峡广场步行仅需10分钟路程即可到达项目，车行仅需1分钟时间。作为跨区域性极强的商业区三峡广场周边多为商住两用物业，中高档次居多，竞争激烈。 对竞争性物业的调查主要集中在物业类型，物业用地面积等指标上，通过研究周边物业的同质性，从竞争物业的销售情况分析其竞争力，消费者的购买力等。
12、本案在对竞争物业的选择上，既考虑了沙坪坝三峡广场周边物业，同时也考虑了主城区范围内其他商圈周边的物业，了解其他区域同类型物业的现状，有利于项目更好的定位。,3.1竞争性楼盘物业分析,竞争性物业概况 表3.1 竞争性物业概况,竞争楼盘情况描述,1格林英郡,2)蓝溪谷地,3)融侨诺丁阳光,4) 金象左右SOLO公寓,5) 黄桷香园,格林英郡项目距离天星桥美食商圈仅800米，距离三峡广场不到2公里，在 主城稀缺价值高地营造出58万方规模的人文城邦，在繁华喧嚣的城市中建立起一片浪漫公园洋房，成为城市洋房典范之作，以沉稳的大盘姿态应对城市交通的 愈加便利，红槽坊立交的兴建，天梨路的拓宽，让格林英郡零距离
13、实现复合城市功能。,蓝溪谷地地处沙坪坝西部新城开发区核心地带，依托沙区成熟商业中心，扼守沙区大学城门户，座拥新城和老城中轴线，地理优势极其明显。小区总占地约390亩，总建筑面积约58万方，是沙坪坝区规模最大、唯一一个城市中心花园洋房社区。蓝溪谷地的推出填补了沙区洋房生活的空白。,融侨诺丁阳光在沙区都心小龙坎正街、石碾盘附近，步行到三峡广场仅10分钟左右，属于三峡广场核心区域，其地段优势明显、交通方便、周边生活配套完善；与此相对应的是其周边植被保存完整，绿树成阴，没有都市的喧嚣、嘈杂，有的只是淡淡的幽静，是重庆主城区少有的清幽之地，是居家生活的绝佳领地。,金象左右SOLO公寓所属重庆教育特区沙坪
14、坝核心，区域内学校林立：沙实验小学、南开中学、重庆一中、重庆七中、重庆大学为祖国未来们贯通人生，孩子们能赢的不止是在起跑线！向左，感悟历史，向右，感受城市。金象左右SOLO公寓地处沙坪坝核心地段，文化、历史、生活、工作、都市、繁华,黄桷园住宅小区位于小龙坎黄桷湾，紧邻城市主干道石小路，背靠沙区著名的平顶山文化公园，下接石碾盘工厂区。 黄桷园是典型的山地建筑，全部依山而建，背靠天然氧吧平顶山，俯瞰沙区全景，地理位置得天独厚。,3.2潜在客户购买动机及行为研究,A.从购买动机上看：,a,住宅需求者,b,租赁投资者,B. 从购买者区域分布上看 ：,重庆周边及山峡广场附近工作,不分地域，以投资为主,C
15、. 从购买者职业上看：,自住型购房者,投资型购房者,3.3产品品牌与市场定位,3.3.1产品理念,人文、都市、精致生活,金阳牛津街处于重庆教育特区沙坪坝核心，区域内学校林立：沙实验小学、南开中学、重庆一中、重庆七中、重庆大学在浓郁的人文气息熏陶下，孩子们能赢的不止是在起跑线。距三峡广场仅800米，重庆第二繁华商圈尽收眼底，大都市的繁华让你有更多享受品质生活的机会，给您带来更多便利。科学的空间与精雕的细节让居住变得更加人性化，金阳牛津街户型方正实用，采光通风设计合理，精致户型完美实现您的精致生活理想。,3.3.2户型定位,总面积60平方米以下，2室2厅1卫1厨，总面积小。 大尺寸开间，适合不同功
16、能需求的方正户型。两室两厅 的精致空间，小巧中透出舒适。超大采光面，让这个绝 不奢侈的房间，收获一座城市。方正实用的经典户型拥 有小户型中少有的大开间设计，带来简洁明朗的城市空间。 合理的空间分配，让舒适两房拥有各自独立的空间。 让业主在享受合家欢乐的同时，也给家人留有属于自己心 灵的属地。,3.3.3规划设计中的主要技术经济指标,表3.2 土地规划指标,表3.3 项目技术经济指标,3.3.4产品价格定位,估价原则： 在本次估价中，应严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独立、客观、科学的工作原则。同时本次房地产估价遵循下列原则：,1）合法原则：房地产估价以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2）最高最佳使用原则：估价人员认为按现实用途使用最为有利，应以现实用途使用为前提估价。 3）替代原则：在估价房地产价格时，若附近地区有若干相近效应的房地产价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。 4）估价时点原则：房地产估价只是求取估价时点的价值,估价方法 本次估价根据国家标准房地产估
