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1、11 房地产开发项目经济评价,2,本 章 内 容,引例,恒大地产成功经验 恒大集团有无数个光鲜的头衔，中国企业500强、中国民营企业20强,它的总资产超过300亿元，是全国领先的专注于房地产投资与开发的现代化大型企业。2008年的地产行业经历了一个从高峰直线跌落至低谷的过程。同样，恒大地产也经历着跌宕起伏、发人深省的四个阶段：急速扩张、高峰直落、峰回路转、精彩纷呈。 恒大用10年的时间成就一个地产巨子，从偏居华南一隅的地方开发企业迅速发展成为全国房地产十强，又在非常的“严冬”时期成功逆转，是因为它坚持了独特的精品战略：全国范围内的“园林实景+准现楼+精装修”的精品模式，让客户提前感受现场的环境
2、，准现楼让客户感受恒大的产品品质，不仅赢得了市场也彰显了恒大品牌的实力。在恒大资金链最为紧张的时候，恒大也没有发售部分已经实现发售条件的项目，而是坚持配套设施完善和高附加价值到位后才正式发售。恒大在园林环境、主体施工、样板装修等方面慢工细雕，大大加强了购房者的“第一眼”认可度。 启示：由于房地产本身所具有的居住属性和投资属性，造成其受国家宏观调控政策的影响较大，导致房地产项目本身风险不易掌控，因此有必要对房地产开发项目财务评价单独介绍。,本章知识结构图,5,（1）按未来获取收益的方式分类,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.1 房地产开发项目分类,房 地 产 开 发 项 目,出售型
3、房地产项目,出租型房地产项目,混合型房地产项目,6,居 住 用 途 的 房 地 产 项 目,商 业 用 途 的 房 地 产 项 目,工 业 用 途 的 房 地 产 项 目,特 殊 用 途 的 房 地 产 项 目,土 地 开 发 项 目,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.1 房地产开发项目分类,（2）按用途分类,房地产开发项目,7,1）投资环境的调查与预测,2）市场状况的调查与预测,主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自 然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或 将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响， 要做出充分的了解和估计。,主要内容包括：（1）供求状况
4、（2）商品房的价格、租金和经营收入 （3）房地产开发投资和经营费用、税金的种类 及其支付的标准和时间,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.2 房地产市场调查与预测,（1）市场调查与预测的内容,8,（2）房地产市场调查和预测方法,房地产市场调查方法,房地产市场预测方法,抽样调查法,直接调查法,间接调查法,专家判断法,历史引申法,因果预测法,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.2 房地产市场调查与预测,9,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.3 房地产开发项目策划,产品经营方式的分析与选择,开发时机的分析与选择,融资方式与资金结构的分析与选择,合作方式的分析与选
5、择,区位分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,1,2,4,6,3,5,10,（1）财务评价,（2）综合评价,财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算 房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的 财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项 目的财务可行性。,综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和 计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用， 考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济 合理性。,11.1 房地产开发项目及其前期工作,11.1.4 房地产开发项目经济评价的内容,11,房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售（出租）收入；财务支出（费用）主要表现为
6、开发建设投资、期间费用和税金等各项支出。财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原则。,11.2 房地产开发项目效益和费用的识别,11.2.1 投资与费用,12,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 管理费用 其他费用 基本预备费 涨价预备费 建设期利息,图11-1 房地产开发项目总投资的构成,11.2 房地产开发项目效益和费用的识别,11.2.1 投资与费用,管理费用 财务费用 销售费用,13,是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。,11.2 房地产开发项目效益和费用的识别,11.2.2 营业收入与利润,（1）营业收入,14,
7、是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的 是获取开发或投资利润。,经营利润 =营业（含出租、自营）收入- 开发成本-期间费用-增值税金 利润总额 =经营利润+营业外收支净额 净利润 =利润总额-所得税,11.2 房地产开发项目效益和费用的识别,11.2.2 营业收入、利润和税金,（2）利润,15,11.3 房地产开发项目财务报表的编制,11.3.1 财务评价报表,16,财务盈利能力,图11-2财务报表关系图,11.3 房地产开发项目财务报表的编制,11.3.2 财务报表的编制,17,房地产开发项目经济评价的目的是通过 市场供需研究和财务经济分析，确定项目的 规划功能、开发档次、开发成本和市场营销 对象，并对项目的经济可行性做出评价，为 委托方投资决策及开发项目融资提供依据。,11.3 房地产开发项目财务报表的编制,18,房地产开发项目经济评价案例(见课本P225),案例分析,延伸阅读,1.陈建敏，唐欣.房地产开发经营与管理M.北京：北京大学出版社，2009. 2.李明哲.房地产开发项目经济评价案例M.北京：中国计划出版社，2002.,20,
