北京市海淀区国有资本经营管理中心主体与2019年度第一期短期融资券2019年度跟踪评级报告

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1、 3 北京市海淀区国有资本经营管理中心 2019 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 4 北京市海淀区国有资本经营管理中心 2019 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 评级历史关键信息 北京北京市海淀区国有资本市海淀区国有资本经营管理中心经营管理中心 主体评级主体评级 债项评级债项评级 评级时间评级时间 项目组项目组 评级方法和模型评级方法和模型 评级报告评级报告 AAA/稳定 A-1 2019/4/3 付晓东、马淑 芳、李家其 中诚信国际信用评级 有限责任公司评级方 法（通用） CCXI_TY_2016_01 阅读全文 阅读全文 5 北京市海淀区国有资本经营管理中心 2019 年度第一期短期融

2、资券跟踪评级报告 声 明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他 非评级服务，经审查不存在利益冲突的情形。 三、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审

3、慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 四、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 五、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 六、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人

4、购买、出售或持有相关金融产品的依据。 七、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 八、本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存 续期。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟 踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及 时对外公布。 6 北京市海淀区国有资本经营管理中心 2019 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 跟踪跟踪评级评级原因原因 根据

5、国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 在债券的存续期内每年进行定期或者不定期跟踪 评级。本次评级为定期跟踪评级。 区域区域经济经济环境环境 2018 年海淀区预计实现地区生产总值（GDP） 6,4001亿元，同比增长 7.5%以上。其中，信息服务、 科技服务、金融和教育等行业占经济总量的 68%左 右，对经济增长贡献率超过 90%，经济结构持续优 化，创新发展能力进一步提升。海淀区经济保持平 稳发展，为中心发展提供了良好的外部环境。 区域重要性及区域重要性及政府支持政府支持 截至 2019 年 3 月末，中心的注册资本和实收 资本均为 100.00 亿元， 股东及实际控制人均为北京 市海淀区人

6、民政府国有资产监督管理委员会（以下 简称“海淀区国资委”） ，上述情况较 2018 年 9 月 末未发生变化。 中心仍为海淀区重要的城市基础设施投融资 建设及国有资本运营主体，在海淀区建设发展中发 挥着重要作用。鉴于中心在海淀区的突出地位，中 心继续获得股东的大力支持， 2018 年中心收到海淀 区国资委及财政局拨付的海淀区建设投资项目资 金 88.02 亿元，收到海淀区国资委无偿划入的股权 及资产合计 7.10 亿元以及政府补助 0.43 亿元。此 外， 中心业务呈多元化， 涉及能源净化产品及服务、 百货零售、房地产销售、工程业务、商品销售、土 地开发及转让、酒店管理及物业、技术服务等多个

7、领域，多元化的业务格局有利于分散经营风险；同 时子公司北京三聚环保新材料股份有限公司（以下 简称“三聚环保” ）系上市公司，具有较强的技术 积累，拥有多项国内外专利，在能源净化产品及服 务领域具有较强竞争优势。 2018 年海淀国资实现营业总收入 487.50 亿元， 其中能源净化产品及服务、产品销售、技术服务、 房地产销售、资金服务及担保收入、土地开发及转 让收入、租赁收入、工程收入、酒店管理及物业收 1 本部分数据来自 2019 年海淀区政府工作报告。 入、百货零售业收入及其他收入占营业总收入的比 重分别为 31.55%、 22.05%、 19.56%、 10.18%、 6.08%、 3.

8、09%、3.08%、1.51%、0.91%、0.02%和 1.96%。 业务业务运营运营 三聚环保三聚环保业务实施战略调整，收入规模大幅业务实施战略调整，收入规模大幅 收缩，收缩，应收账款应收账款仍维持在较大规模仍维持在较大规模 截至 2019 年 3 月末，中心直接和间接合计持 有三聚环保 38.30%的股权。2018 年及 2019 年 13 月， 三聚环保营业总收入分别为153.81亿元和19.73 亿元，2018 年，收入规模较上年大幅下降，主要系 三聚环保业务实施战略调整，化石能源产业综合服 务及贸易增值服务业务大幅收缩所致。其中化石能 源产业综合服务收入同比下降 29.32%， 主

9、要系三聚 环保经营模式转变，在传统能源化工领域，逐步减 少承接项目中的土建、安装、非核心设备采购等垫 资建设工作。此外，受宏观经济环境变化以及资金 紧张影响，部分化石能源产业综合服务项目实施进 度放缓，导致相应业务收入和利润有所减少。贸易 增值服务收入同比下降 52.42%， 主要系三聚环保将 主要资源优先配置于技术、工程和综合服务的核心 和重点业务领域，对贸易增值服务业务的经营规模 进行了缩减。 三聚环保化石能源产业综合服务项目存在投 资金额大、建设周期较长的特点，前期业务规模扩 张，形成了较大规模的应收账款，截至 2019 年 3 月末，三聚环保应收账款余额 118.35 亿元，仍维持 在

10、较大规模，中诚信国际将持续关注三聚环保应收 账款的回收情况。 受金一文化纳入合并范围以及受金一文化纳入合并范围以及业务板块划分业务板块划分 调整调整影响影响，中心，中心产品销售产品销售收入大幅增加收入大幅增加 产品销售板块包括百货零售以及珠宝首饰销 售等，2018 年实现产品销售收入 107.48 亿元，较 上年增长 98.06 亿元，主要系中心发生非同一控制 下企业合并，北京金一文化发展股份有限公司纳入 公司合并范围以及调整板块划分，将原计入百货零 售板块的收入调至产品销售板块所致。 金一文化主要产品类别为贵金属工艺品、黄金 类、K 金类、铂金类、钻石镶嵌及翡翠玉石类等珠 7 北京市海淀区国

11、有资本经营管理中心 2019 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 宝首饰。截至 2018 年末，金一文化共有直营店面 74 家，加盟店面 216 家，其中 2018 年新增直营门 店 34 家，关闭直营门店 25 家，并在天猫、京东商 城、苏宁易购等互联网平台开设品牌店面，自主开 发金一饰界 App，方便消费者在线上选购黄金珠宝 产品，2018 年金一文化实现营业总收入 147.57 亿 元，系中心产品销售板块的主要收入来源。 随着随着第三方支付业务的拓展，第三方支付业务的拓展，技术服务技术服务板块板块 收入大幅增加，收入大幅增加，逐步成为中心收入和利润的逐步成为中心收入和利润的 重要来源重要来

12、源 2018 年，中心技术服务板块实现营业收入 95.37 亿元，较上年大幅增长，主要系子公司海淀 科技控股的北京海科融通支付服务股份有限公司 （以下简称“海科融通” ）运营的互联网金融服务 业务拓展所致。2018 年，海科融通加大商户发展力 度，抢占市场份额，商户数量从 2017 年末的 504 万户发展到 898 万户， 交易额也随之大幅提升。 2018 年， “支付通”平均日收单 45.03 亿元，累计完成交 易额 16,435.00 亿元。 保障房销售受政府规划影响较大，保障房销售受政府规划影响较大，销售回款销售回款 滞后滞后；在建商品房在建商品房项目项目投资规模较大，销售投资规模较大

13、，销售 变现存在不确定性，中心变现存在不确定性，中心未来拟退出商业地未来拟退出商业地 产项目，业务转型及项目转让情况有待关注产项目，业务转型及项目转让情况有待关注 中心房地产业务包括保障房（包括安置房、经 济适用房）建设和商品房建设两大板块。2018 年中 心实现房地产销售收入 49.65 亿元，同比下降 23.02%。保障房方面，中心保障房业务仍由子公司 北京威凯建设发展有限责任公司（以下简称“威凯 建设” ）负责运营，业务模式较上期未发生变化。 截至 2019 年 3 月末，威凯建设完工的重点保障房 项目4项， 竣工面积为78.70万平方米， 总投资58.66 亿元。除苏家坨 A 经济适用

14、房销售进度达 98.21% 外， 其他项目销售率均不高， 主要系项目定向销售， 自主性较低，销售进展较慢。销售均价方面因保障 性住房的特殊性，均价较低。同期末，威凯建设在 建保障房项目共计 4 项，在建建筑面积共计 92.55 万平方米，总投资共计 80.47 亿元。截至 2019 年 3 月末，已完成投资 63.06 亿元，后续尚有 17.41 亿 元的资金需求。 商品房方面，中心商品房业务仍由子公司八大 处控股集团有限公司（以下简称“八大处”）运营。 2018 年，受房地产市场调控影响，八大处销售收入 有所下滑。截至 2019 年 3 月末，八大处在建项目 总投资合计为 306.08 亿元

15、，已完成投资 200.08 亿 元，未来仍需投资 106.00 亿元。在建项目分布于海 南、 天津等区域， 预计可实现销售收入 351.34 亿元。 由于房地产业务面临市场及宏观调控政策风险，在 建项目完工后销售变现仍存在不确定性。八大处将 对房地产业务进行战略性调整，未来八大处拟逐步 退出商业地产项目，并寻求储备项目整体转让，中 诚信国际将对中心房地产业务未来转型及项目转 让情况保持关注。 中心中心土地一级开发土地一级开发业务受项目开发周期及区业务受项目开发周期及区 域规划影响较大，加之垫资建设、项目回款域规划影响较大，加之垫资建设、项目回款 较为滞后，面临一定的资本支出压力较为滞后，面临一

16、定的资本支出压力 中心土地开发及转让板块主要包括海淀区北 部新区土地一级开发业务、配套道路等基础设施建 设业务两部分，其中土地一级开发业务仍由子公司 北京实创科技园开发建设股份有限公司（以下简称 “实创股份” ）负责运营，基础设施建设业务仍由 北京海融达投资建设有限公司 （以下简称“海融达”） 负责运营。受项目开发周期及区域规划因素影响， 2018 年中心土地开发及转让收入下降至 15.05 亿 元。 土地一级开发方面，实创股份业务模式较上期 未发生变化， 2018 年实创股份完成投资 60.79 亿元， 投资规模较为稳定。截至 2019 年 3 月末，实创股 份累计完成开发面积 696.2 万平方米，受区域开发 计划等因素影响，2018 年出让面积减至 7.42 万平 方米，当期收回投资 15.08 亿元，土地资金回收较 为滞后。截至 2019 年 3 月末，实创股份在建项目 共计 4 项，计划总投资 757.63 亿元，已完成投资 364.89 亿元，后续尚有 392.74 亿元的资金需求，由 于土地开发前期垫付的资金来源主要系自筹和银 行借