岳阳市场调研报告.ppt

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1、岳阳县项目发展策略报告,2016年8月,岳阳市概况,岳阳市商业市场分析,岳阳县概况,本案机会研判,岳阳县商业市场分析,目 录,岳阳市概况 ,岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间 区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。,城市区位,岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。 地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势 将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。,城市文化,为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。,岳阳历史悠久，

2、古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的 文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。,岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着多年悠久历史的文化名城。 岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。,城市印象,岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松， 是湘北宜居城市,巴陵广场,岳阳高铁站,岳阳火车站,巴陵广场城墙,巴陵广场文化活动,城市交通,地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处， 具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。,1、民航交通：支线机场岳阳机场； 2

3、、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳岳常岳九铁路、平汨益娄衡城际铁路 ，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。 3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。 4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心 。,相关信息来自岳阳市城市整体规划2008-2030 ,岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。 地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水

4、三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、通江达海的窗口，地理位置十分优越。,行政划分,岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区， 岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。,岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2015年末总人口 562.92万 。 岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、1个镇、17个街道。 岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。,（数据来源：岳阳政府网站 ）,人口分布,岳阳城市化率2030年

5、实现70%以上，将建成区域性大城市，市区人口 未来15年将增长近70万，城镇人口达435万。,2015年，岳阳市年末总人口562.92万人；城镇人口304.02万人，岳阳市中心城区人口110万。 岳阳人口自然增长率6.76。 远景规划：；2020年城镇人口355万，城镇化水平60%； 2030年城镇人口435万，城镇化水平70%。,（数据来源：岳阳市国民经济统计资料及 岳阳市城市整体规划2008-2030 ）,城市经济,岳阳GDP保持快速增长，2015年GDP总量2886.3亿元， 增长10.2%，排全省第2,从2011年至2014年，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在10%以上，201

6、3年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2400亿元大关； 岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。 居民收入继续提高，2015年，全市城镇居民人均可支配收入25202元，比上年增长9.0%。 农村居民人均纯收入12091元，比上年增长9.3% 。,产业结构,2015年全市二、三产业产值占GDP的89%， 工业及服务业成为经济支柱,第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。 近5年二、三产业产值占GDP比为87.9%、88.3%、89.1%、89.1%、89，%这说明工业、服务性行业发展相对稳定。 产业结构继续得到改善，2015年第三产业的产值增幅高于同期

7、全市GDP增幅，城镇综合经济实力快速增加。,（数据来源：岳阳市统计局）,6、居民收入情况,居民收入,居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，,2015年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入达25202元，增长9.0%； 2015年，农村居民人均纯收入12091元，比上年增长9.3% 。,南面生态宜居区域南面区域 山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。,2008-2030城市规划,城市呈现“东拓北进南移”发展趋势。 据规划，城区将由主城区及君山、云溪、路口城区四区构成,高铁、政府、新区 武广高铁岳阳站的开通，岳阳各级政府机关入迁，岳阳向东发展趋势明显，经开区成为城市

8、发展热点之一。,旧改、新城规划推动 传统老城区，加大旧城改造力度，并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。,城市发展总结,城市交通系统发达，区域位置优，发展潜力大 交通咽喉，城际规划完善，机场、铁路、水运三位一体,人口规模较大，规划人口大城市 岳阳人口555.9万，省内排名第五，岳阳市规划为湖南110万人口大城市,产业人群基数大，人均收入全省第四，消费力强劲 岳阳人均收入18646元，人均收入全省排名第四,经济总量全省第二，经济增长强劲 2015年GDP突破2886亿大关,岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市， 一个美丽的滨水之城。,岳阳市商业市场分析,岳阳市区主要商圈分布,岳阳商圈格局分析,岳

9、阳传统商圈，以步行街商圈为核心。 其他商圈虽多，但是大多功能单一。 目前，天伦金三角已正式投入运营，花板桥步行街正在建设，未来中央商圈逐渐成形。,以传统商圈为核心，向多核商业发展，各个商圈呈围和式分布，其中步行街中心商圈为城市商业价值的核心,步行街商圈,步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。 业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。 主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。 以步行街为中心的百货

10、商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。,人气最旺商圈，中低档商品为主 。,百盛光宏商业广场,岳东商城,火车站商圈,泰和广场,花板桥商圈,步步高广场,南湖广场商圈,附近并无大型商超，主要以街边门面为主，人气不足，比较杂乱。,南湖广场商圈,岳阳楼商圈,保利西街,作为大牌开发商在岳阳开发的项目：保利西街，紧挨着岳阳楼、洞庭湖、巴陵广场，处在岳阳闹市区，地理位置非常优越！与岳阳楼景区仿古商业区“汴河街”隔路相望，外观和建筑布局都非常合理，街内全步行设计，配套实施点缀也很完善，但经营非常冷清，很少有顾客光临。

11、,天伦金三角购物公园,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目位处市中心黄金地段，14万大规模商业体量，并引入品牌商业 及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。,开发商：岳阳天伦房地产开发有限公司 产品类型：商铺、公寓 项目地址：项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中 商业体量：14万多平方米（8.9万平方米的天伦商业步行 街 ，两栋28层的酒店式公寓，1-4层商业裙楼总建筑面积为1.33万平方米，5-28层公寓建筑面积为4.39万平方米 ） 开盘时间：2011年5月 价格：商铺2.8-5.6万元/ 项目卖点：市中心大盘，项目规

12、模大，配套齐全；大润发、国际影院入驻； 产品分析：商业体量14万多方，商铺主要以3742为主 ，一期2栋28层酒店式公寓。1-4层为商业，5-28层酒店式公寓；面积为5060的一房，价格6000左右。,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体，打造岳阳唯一 “一站式”购物中心。,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目2012年9月28日开园，目前人流量较少，公寓出租率低，部分店面仍 在招商招租（天伦城开发商：岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏，新兴集中商业人气不足。）,岳阳县概况 ,岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济

13、圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。,城市区位,岳阳县总面积2809平方公里，辖14个乡镇和东洞庭湖管理局；共72万人口（其中：农业人口61万），是一个农业大县。 岳阳县2015年完成地方生产总值260.8亿 元，同比增长10.5%,完成财政总收入8.1 亿元，同比增长1.9%。,基本概况,（数据来源：岳阳县政府网站 ）,岳阳县商业市场分析,房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地

14、产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（1030亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。,当前房地产市场分析,市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。 项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，

15、在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。,产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在突破3000元/大关。,商业项目将面临更加严峻的考验 目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有23层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。,天鹅南路,农村合作社,建材市场,步步高超市、 通程电器、 白马服饰广场,市

16、场现有商圈地理位置透析,商圈规划分析： 以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。 商圈经营业态分析： 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。,兴荣路与文艺路老商业圈经营业态状况,致富步行街业态状况： 小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性； 商业门面面积分布30-80/不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）； 营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点； 租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）； 经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。,荷花路及富源商业街业态状况： 以零售服装为主，经营业态无统一性； 商业门面面积分布50-100/不等；门