(三)城镇土地使用税-契税-车船税.ppt

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1、第三节 城镇土地使用税,城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税额计算征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，保护土地资源，促进合理、节约使用土地，调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，提高土地的使用效益。,一、城镇土地使用税的征税范围和纳税人,（一）征税范围 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合

2、国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批服。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。,（二）城镇土地使用税的纳税人 按照规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的施工企业，是城镇土地使用税的纳税人。 另外，按照规定，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。,二、城镇土地使用税的税率,城镇土地使用税采用有差别

3、的幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地年应纳税额。城镇土地使用税税额见表9.5所示：,表8.3 城镇土地使用税定额税率表,三、应纳税额的计算,其计算公式为： 年应纳税额实际占用的应税土地面积适用税额 例8.6某企业2004年度共计拥有土地65 000平方米，其中子弟学校占地3 000平方米、幼儿园占地1 200平方米、企业内部绿化占地2 000平方米。计算该企业2004年应缴纳的城镇土地使用税。（该土地使用税4元/平方米） 应纳城镇土地使用税（65 0003 0001 200）4243 200元,四、税收优惠,(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； (2

4、) 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； (3) 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； (4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；,(5) 直接用于农、林、牧、渔的生产用地； (6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起免交土地使用税5-10年。 (7) 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。,城镇土地使用税暂行条例规定，以下项目免征城镇土地使用税,五、征收管理与纳税申报,（一）城镇土地使用税的纳税期限 城镇土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。,城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不

5、在同一省、自治区、直辖市的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳；在同一省、自治区、直辖市但跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。,（二）城镇土地使用税的纳税地点,第四节 契税,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始实施的中华人民共和国契税暂行条例。,一、契税的征税对象,（一）国有土地使用权出让。 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让费用包括出让金、土地收益等项。,（二）国有

6、土地使用权转让。 土地使用权转让指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。,契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体的征税对象包括：,（三）房屋买卖。 即以货币为媒介，出卖者向购买者让渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：,1、以房产抵债或实物交换房屋 2、以房产作投资或作股权转让 3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。,（四）房屋赠与,房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。,由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同

7、（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。,（五）房屋交换,房屋交换是房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,注：土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形

8、式，如典当、继承、出租或者抵押等，这些不属于契税的征税范围。,二、契税的纳税义务人和税率,（一）纳税义务人 契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。所谓承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。所谓土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。单位，是指企业单位（包括外商投资企业和外国企业）、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及个人，包括中国公民和外籍人员。,契税实行比例税率，并实行3%5%的幅度税率。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%5%的幅度税率规定范围内

9、，按照本地区的实际情况决定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。,（二）税率,三、契税应纳税额的计算,（一）计税依据。 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据的确定也有所不同。,1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2、土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定,3、土地使用权交换、房屋交换、以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

10、就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。,为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。,5、房屋附属设施征收契税的计税依据 （1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 （2）承受的房屋附属设

11、施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 6、个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。,（二）应纳税额的计算,契税采用比例税率。应纳税额的计算公式为： 契税应纳税额计税依据税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。,例1：某省体育器材公司于2006年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%，计算该运动员应缴纳的契税。 解：（1）以获奖方式承受土地、房屋权属

12、，应当征收契税； （2）只有在取得住房时才缴纳契税，出售住房时不缴纳契税。 该运动员应缴纳契税=803%2.4（万元）。,例2：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元，将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。 （1）甲应缴纳契税=60 0004%=2 400（元） （2）乙应缴纳契税=200 0004%=8 000（元） （3）丙不缴纳契税,四、税收优惠 契税的税收优惠主要是减免税,(一)办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠 按照中华人民共和国契税暂行条例(以下简称契

13、税暂行条例)和中华人民共和国契税暂行条例细则(以下简称契税暂行条例细则)的规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 上述所说的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋和其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。 对于事业单位承受土地、房屋，必须同时符合下列两个条件才能予以免税： 一是纳税人必须是按事业单位财务规则进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须是用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，应当照章纳税。,(二)住房买卖的减免税优惠 1、城填职工按规定第一次购

14、买公有住房，免征契税。 2、纳税人因自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征 契税。,(三)政府征用减免税优惠 纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减征或者免征契税。,(四)开垦荒地免税优惠 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生 产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。,(五)外交税收豁免 对于依照我国有关法律规定以及我国

15、缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。,纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。,(六)其他减免税 除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。,一）纳税义务发生时间

16、契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,五、征收管理,（二）纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。,（三）纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 （四）征收管理。 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。,第五节，车船使用税,车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。征收此税，可以促使纳税人提高车船使用效益，督促纳税人合理利用车船，调节和促进经济发展。,一、车船税的纳税人,按照规定，车船使用税的纳税人是在中国境内拥有或者管理车船的单位和个人。在通常情况下，拥