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1、 1quyu1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111第一部分：项目地块基本概况一、 土地位置 项目地块位于漳州市东侧，隶属于龙文区，毗邻漳州台商投资区，处于进出漳州的咽喉与门户，地块东测紧邻九龙江畔，一线江景。西侧为自然村，北侧通至324国道，南临农田耕地。二、 地质地貌 本地块占地面积额约为 公顷，合 万平方米左右。地块方正，土地较为平整，以耕地为主，目前未被开发过，无附着建筑物，紧邻漳州九龙江，稍带沿江绿化。三、 土地属性分析
2、 尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我们从先天和后天的两方面属性来判研。1、 先天资源属性 资源：山峦起伏，坐拥九龙江，更有遍布基地周边的农田，水渠，同时还有平地，浅丘等地形地貌。应该说，本基地的自然资源整体属于上乘，尤其是九龙江一线江景更为突出。 景观：苍山联体山脉，绿水延绵江景，形成了本地块的最好的景观优势，靠山免税，可充分利用自然的山水景观。 交通：地块位于324国道上，分别位于江东大桥两侧，转个弯即可进入繁华的市区。 从先天条件看，仅本地块而言，是一块自然山水生态较佳用地，具备建造高尚别墅住区的各种条件，称得上是“山水生态，天
3、成得利”。2、 后天条件沉淀 历史沉淀：地块周边江东桥、国家4A级旅游景点云洞岩、瑞竹岩、龙文塔、连战祖籍地等文化历史古迹，文化根基深厚，可谓遗国观景，风光无限。 交通优势：项目位于漳州江东大桥南北侧，位于324国道上，转个弯即可快速进入市区，且临近高速路口，有“交通驿站“的基础。项目地处“厦漳泉“闽南金三角陆路交通的重要点，作为”厦漳泉“面向内陆（龙岩、江西）拓展的重要通道，且同城化的推进，对外交通不断升级。届时，漳州全市江覆盖立体交通网，项目则处于厦漳泉1小时经济生活圈的咽喉部位。沈海高速、厦蓉高速与324国道构成项目周边完善的路网，能快速通达泉厦龙岩等地。目前厦漳同城大道，厦漳泉城际轨道
4、1号，厦深铁路的进程都在快速的推进中，漳州的交通正在全面进行升级。 区位规划：按照漳州“中心东移、跨江南扩、面海扩展“的发展战略，中心东移将建立新的市级服务中心，金融服务业、商务服务业等现代服务业未来将集中于毗邻项目的东部新区，项目即可共享东部新区的资源。 项目位于漳州规划的8个组团里的长洲组团，其中，该组团定位为旅游度假的综合功能，主要是以旅游、商贸、高科技园区和公园、娱乐为主的综合开发区，和项目的开发定位相契合，必将得到政府的大力支持。四、地块价值研判本地块具有很大的提升空间。人文、自然和现代为本地块价值提升的三大手段，而较低地价取得为本地块获得了后发的重要优势。 低地价：本地块相较于厦门
5、区域的地块，价格相对优惠，使得本地块比大部分竞争对手更有条件建造出高品质、低容积率的别墅住区。本地块是从事旅游地产开发、经营的一块好地，具备了较强的先天资源优势，综合其他相关因素，本地块在后期的操作中又较大的价值提升空间。第二部分：项目所在地区背景分析。一、 漳州市地理位置漳州市地处东经117-118北纬23.8-25之间，区核心城区为芗城区、龙文区。漳州市是福建的“田园都市、生态之城”，全年空气质量优良高达99.45%。全年平均温度21，舒适宜人。全市大部分地区呈现冬暖夏凉，四季如春的气候特征，居住舒适度高。漳州东邻厦门，东北与泉州市接壤，北与龙岩市毗邻，西与广东梅州市、潮州市交界，东南与台
6、湾省隔海相望。随着厦漳泉一体化进程的加速以及厦深铁路的开通，漳州将实现和周边各大城市的无缝对接，便捷连通。二、 漳州市城市定位及发展漳州将围绕“田园都市、生态之城“的建设目标，加快郊野公园、生态公园建设。全市将建设22个郊野公园，规划面积100平方公里。以九龙江为主轴，将沿江格子人生态景区串联成片，形成”一环两带七主题“的漳州郊野公园体系。随着漳州的生态之城建设步伐将有效的改善城市的风貌，形成特有的漳州新名片，加快与厦门融合的步伐，成为城市后花园和经济腹地本项目也正契合了漳州整体这一发展方向。三、 漳州市城市的经济状况 表1：近年来GDP及增长率：漳州经济保持高速发展表2：漳州市近年来城镇人均
7、可支配收入：漳州居民人均可支配收入稳步增加表3：今年来漳州产业结构对比图：三大产业结构处于合理水平，第三产业发展空间大。表4：近年来漳州固定投资与房地产投资对比图：固定投资与房地产开发投资增长势头强劲。表5：近年来厦门漳州泉州GDP对比：厦漳泉经济增长快速，形成漳州对厦泉两城的依托关系，未来漳州将迎来新一轮提速发展。 从以上城市经济分析可得出以下结论： 漳州城市建设正在进一步转型，由传统的工业城市向田园、生态型转变，居住舒适指数正向上攀升。 漳州城市建设脚步逐渐加快，其主动融入海西经济圈，积极推动厦漳泉同城化建设，区域优势明显，成为投资热土。 诸多利好消息如动车的开通、大型项目纷纷落户漳州，为
8、漳州的进一步腾飞助理。 漳州的城市经济处于高速发展，近几年GDP保持在14%的增长速度，12年回落也保持在12.6的增长速度，城市居民人均可支配收入稳步增长。 产业结果互相促进，第二产业发展迅速，第三产业发展空间大。 从近几年看固定资产投资均在30%以上的速度增加，房地产开发投资稳步增加，势头强劲。 随着海西经济的眼神一级厦门泉州的城市经济外溢效应，漳州会获得越来越多的资源，经济上将面临飞跃。四、 漳州及周边区域旅游资源1、 漳州及周边地区旅游资源 漳州市世界文化遗产地、国际历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市，也是重点的侨乡和台胞祖居地，有着丰富多彩的旅游景点。随着全市旅游的不断升温
9、，历史遗迹观赏游，滨海度假游、温泉养身游，祖地寻根游等特色产品逐步得到市场的认可、世遗土楼、神奇火山、东南花都、日出东山、云动岩等旅游品牌形象逐步建立，全市旅游经济指标持续增长，产业规模日益扩大。在福建省规划的五大旅游区中，漳州和厦门泉州区域形成闽南三角商贸滨海旅游区，主打商务会展及滨海旅游，具有知名度高、旅游市场活跃的旅游区域。在这三个区域中，厦门的旅游能级最高，是区域旅游的集散地，其周边旅游目的涵盖了漳州和泉州两地，由于厦门城市向西发展，集美和海沧是厦门未来重点区域，而漳州城市向东发展，对接厦门，与厦门逐步同城化，其是使其漳州旅游借力于厦门的基础，使其从厦门吸引游客。有效的将漳州地区旅游带
10、动起来。2、 漳州旅游客源 据旅游局资料显示，2012年漳州旅客源市场依然以省内闽南、福州地区和广东潮汕地区游客为主，包括部分来自山东、上海、浙江、江西的游客，新增客源地有江苏、陕西、湖北、广西等，周边短线及省内游客约占游客总量的75%。境外游客以香港、台湾回漳探亲为主，旅游形式大多以自驾游、自助游为主。3、 漳州未来旅游发展规划 十二五规划明确了漳州市“一核两湾四区”的重点发展格局，旅游方面则明确将漳州打造成为国际知名生态与文化旅游目的地。 一核：围绕漳州的中心城市核心区 两湾：即厦门湾（南岸）和东山湾 四区：九龙生态区、漳州台商投资区、南太武滨海新区和古雷港经济开发区4、 项目周边旅游发展
11、 项目隶属于龙文区，属于“一核”规划区域，其旅游资源丰富，有项目周边的瑞竹岩、云洞岩、九龙江，江东桥，还有白云岩，漳州水仙花基地，马洋溪漂流，花市一条街等景点，虽然该区域旅游资源的规模和体量上相对薄弱，但区域上具有很大的优势。 项目位于漳州与厦门之间，漳州本身距离厦门也只有1小时车程，所以，项目的便捷的交通和优质的资源 ，使得本项目具备承接休闲功能的条件，成为休闲度假高地，与本项目周边旅游资源形成互动。第三部分：漳州及周边区域住宅市场一、 厦门房地产一级市场：政府土地严厉控制住宅用地出让，土地遭热抢，“地王”记录频频被刷新。 据厦门市国土房产局发布的2013年厦门市经营性用地出让计划可知，厦门
12、2013年拟出让62幅经营性土地，虽然随着4月份厦门版“国五条”细则应市出台，厦门多楼盘看房者锐减，但新政的面市仍无法阻挡厦门土地市场表现活跃，各大开发商频频刷新“地王”记录。根据市场数据显示，厦门岛外多地区的楼面价已集体破万，溢价率均超过100%。海沧地区目前保持单价地王记录，楼面价高达14310元/。 厦门住宅用地供应紧缺，普遍大型开发商在厦土地储配严重不足，众多开发商争抢同一块地的现象无疑说明现在房源库存已经开始减少，随着在售房源不断被消化，而政府又如此严厉控制住宅用地的出让，将很大可能导致市场供求关系出现严重的不平衡，房价或将进一步推高。 厦门土地市场供应量明显不能满足寻求量，各大房企
13、激烈竞争中，整个厦门区域正处于高强度、高密度、高节奏的开发中，从近年来成交的地块指标显示，厦门近几年已鲜少供应低密度住宅地块，之后，低密度的住宅片区的资源将会越来越稀缺。二、 漳州房地产一级市场：土地地价一路飘红攀升，各大房企纷纷入驻布局，未来漳州整体土地市场前景看好。 随着厦门土地价格上涨和出让土地不足，部分开发商开始在漳州寻求发展，最近新拍多块土地楼面价在2200-2600元/，尤其是龙海市，今年土地的供应量与成交量均为漳州大区域的榜首，城东版块出现溢价率超100%。 各大周边名房企加速漳州市场，抢占市场洼地。 2013年漳州市区土地成交呈现量价齐涨，楼面价均破两千，同比上涨25%。201
14、3年市区成交土地面积51.6万，新增建筑面积157.7万，环比上涨229.2%，楼面价1955元/，其中商住用地新增建筑面积151.7万，楼面价2002.28元/。随着土地热拍引发的价格走高，低密度高舒适住宅价格也将水涨船高，项目的入市价格也将有一定的升值空间。三、 厦门房地产住宅市场： 厦门市场由于政策干预，2013年第三季度的住宅供不应求态势加剧，供销骤减，价格仍旧大幅度上涨，量减价增的态势十分明显。虽然政府对预售方案审批和备案实行严格管控，预打压厦门房价，但却“治标不治本”，价格仍然不断高涨。2012年第二季度至2013年前三季度厦门全市商品住宅成交供应表 厦门岛外持续占据供销主力地位，
15、尤以集美区表现亮眼，首置产品依旧是市场 主力产品，亦不乏120-150改善型产品。行政区销售套数（套）销售面积（万）均价（元/）套均面积（/套）思明区334545.2331429135.2167湖里区391957.0728338145.6239集美区12441138.9413941111.6791海沧区593967.4813169113.6218同安区419747.1711929112.3898翔安区622562.051031199.67871 厦门全市住宅库存量持续低位，出清周期不足6个月，开发商库存压力小。 总体而言，土地拍卖市场火热的表现引发开发商和购房者对后市价格上涨预期，进一步刺激刚性需求释放，但是当前中央政策不放松，地方预售审批严格，市场供给量将有所明显减少，供给不足很大程度上影响需求释放，成交量将受一定的一致，但是毋庸置疑的是，厦门住宅全年的成交量势必与去年持平或有所上涨。四、 漳州市区住宅市场 目前漳州市区市场供过于求明显，2013年1-10月，市区商品
