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1、第六章房地产投资策划*内容结构:、房地产投资策划基础、房地产价格的影响因素、房地产的估价方法、鸦房策划换房策划*六、房地产策划风险管理胡地I0第一节房地产投资策划基础*云、房地产策划概念及特性*概念:指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权,是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。“特性吊具有不可移动性.耐用性,.异质性萱价值性、供给有限性、投资与消费双重*二、房地产的种类*一)商品房.房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋5购买商品房披有独立的产权,土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。2根据销售对象的六同商品房又分为内销口品房命外锏十一外销商品房的销售对
2、象为境外的公司或个人，周价格比内销商品房相对高些。解困房“指在实施“安居工程“之前,各级政府为解决城市居民的住房困隼,而修建的用于住房特困户、围难户和拥挤户的住房,其建设和经营都有政策优惠,恩设成本低f售价低“符售对象主要是经审核合格的住房困难户、无房户。购房者除拥有使用权外,还有部分产权。安居房*指按照国家“安居工程“建设规划,由国家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家庭的非嬴利性住房,目接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售,优先出售给无房户、传房户和住房囱雄户,在同等条体万优先出售给离逃仰职工v,教师巾的住房困难户,不售给高收入家庭。经济适用住房由政府扶持的具有经济性和适用性特点
3、的社会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。-国继为解设个低改入家家住府问颐而修建的普通任房啸房产开发商利洞相当微薄;其销售对象有一定的限制。房改房指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确足的分配方法将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。“职工购买房改房时亭有政策优惠光但在进入市虹出售时有限制,霜标有一定时间后方可出售或需补交地价款。*三、房地产策划流程居住需汀门一一一|购房我租房决策空间霜求开域雯沥是否租房门人租房木-|败房规划|,一招许行孝|酥伟伟佳鲜一总价贷歇第井节房地产价格的影响因素分析*一、一舫因素“(一)社会因素*1.社会稳定状况*2.人口状况。3.城i化*(井开经济因素*1.国民经济水平和发展趋势。2.金融环境*3.税负*(世)制度及政策因素*1.土地制度双政策-2住房制度及政策区域因素:影响一个城市内部不同功能分茎房地产价格的因素*一商业区e有吴英忠*三、个别因素*位置、面积、形状、小地貌、地势、地址基础、临近道路的宽窄及给排水等
