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1、,建筑技术经济,第九组 组员：颜妍 熊宁 刘佳丽 李晓娟,（一）投资的概念,广义上的概念：投资是指投资主体为未来获得收益而 现时投入生产要素形成资产的过程 狭义上的概念：为建造和购置固定资产、购买和储备流资产而事先垫付的资金及其经济行为,（二）投资的分类,投入 （货币或等价物）,转化,目标收益,产出 （资本）,资本,（二）投资的概念,实物资本投资：,固定资产投资,房地产资产投资,存货资产投资,贵金属资产投资,收藏品资产投资,其他资产投资,（二）投资的概念,金融资本投资：,股票投资,期货投资,期权投资,人寿保险、退休金属投资,债券投资,各种资金投资,储蓄资投资,（二）投资的概念,无形资本投资：,
2、商标投资,商誉投资,专利投资,销售渠道投资,特许权投资,（三）投资的组成要素,五大要素：,投资主体,投资环境,资金投入,投资目的,投资产出,（三）投资的组成要素,1、投资主体：,是指各种从事投资活动的法人和自然人,主要为以下四种类型：,（1）个人 （2）企业 （3）政府投资 （4）社会性,（三）投资的组成要素,2、投资目的：,投资活动是人类的有意识活动，其目的是为了获得预期效益。即必须对投入与产出进行核算，考察预期目标的实现程度。,（三）投资的组成要素,3、投资环境：,投资政策、法律法规的保障水平等投资软环境， 基础设施等投资硬环境。,4、资金投入：,投资主要以货币为主， 也可以表现为设备、材
3、料等有形资本 技术、信息、商标、专利权等无形资本,（三）投资的组成要素,5、投资产出：,投资的直接产出表现为购建的资产和新增加的生产能力（或服务能力） 所购建的资产：固定资产、流动资产、无形资产和递延资产等真实资产,例题1 重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目,项目基本情况,投资目的,资金的收入,投资环境,资金的投入,资金的产出,1,3,5,2,4,6,例题1 重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目,项目基本情况,1,重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目,重庆南州投资有限责任公司,建设性质,城市棚户区改造,綦江区古南街道桥河老场镇,建设地址,棚户区改造规模,征拆用地面积953.6亩 拆迁人
4、口4476人 征拆面积23.08万,城市道路5813m 配套公共服务设施 安置房89565 商品住宅66300 集中商业：119958,建设规模,建设周期,三年,投资环境政策环境,2,国务院关于加快棚户区综合改造工作的意见（国发201325号）,国务院办公厅关于进一步加强棚户区综合改造工作的通知（国办发201436号）,重庆市城乡建设委员会关于将綦江区桥河片区纳入我市20132017年城市棚户区综合改造规划的意见（渝建文201573号,重庆市人民政府关于推进主城区城市棚户区综合改造的实施意见（渝府发201365号）,重庆市人民政府办公厅关于进一步推进城市棚户区综合改造工作的通知（渝府办发201
5、564号,重庆市20132017年城市棚户区综合改造规划,投资环境房地产及土地市场环境,2,目前，綦江区住宅空置率较低，新开工面积增长速度与销售速度基本持平，商业销售市场红火，房地产市场十分稳定，有价有势。 考虑到项目能过招拍挂方式取得用地时间是在34年之后，在2014年商住用地约125万元/亩的基础上考虑一定的自然增长，预测本项目取得开发用地的出让总价约为150万元/亩。,投资环境基础设施环境、位置环境,2,基础设施环境 桥河棚户区用地北靠现210国道，在建城市三环路。南接双桥大道，通向著名生态旅游基地古剑山公园。东靠桥河工业园区。东侧是G75 兰海高速下道口和铁路运输站。,位置环境 承接綦
6、江区城市产业升级和未来发展的重要片区之一，将作为綦江区的城市副中心，为人们提供休闲娱乐和生态栖居，为未来城市发展提供生态基底和特色空间。,3,投资目的,提升城市形象，完善城市功能,工业园区配套发展的需要,改善民生，提高生活质量,消除棚户区的安全隐患,获得经济收入,资金的投入,4,项目总投资为428356万元，项目资本金128356万元，占总投资的30%，全部由项目业主自筹 债务资金300000万元，国开行贷款80000万元其余资金项目收益债，占总投资的70%,投资的投入,5,商品房销售收入：352729万元 城市建设配套费返还：36784万元 商品房销售税金及附加费返还：27196万元 土地增
7、值税返还：7770万元 商品房销售契税及印花税返还：8159万元 其他财政补贴：80000万元 总计：512638万元,投资的产出,6,配套公共服务设施：古南办事处、桥河医院、社区文化活动中心等总计10500平方米,城市道路5813m,安置房89565,商品住宅66300,集中商业：119958,补充,5,该项目投资财务内部收益率：9.22% 项目投资财务净现值：12405万元（ic8%） 税后投资回收期为5.88年 偿还期内各年利息备付率为3.2919.13 各年偿债备付率为1.141.42,案例2 金融投资案例,索罗斯的1992英格兰银行事件,1992年8月，索罗斯以5的保证金方式大量抛空
8、英镑，在量子基金总资产仅为70亿美元的时候建立起100亿美元的头寸来对付英镑，购入马克，英镑对马克的汇率降至联系汇率的下限。当索罗斯听到英格兰银行将运用亿美元去买进英镑时，他豪气盖天地说：“我正准备抛空这个数量。”成为历史上第一个投资基金挑战欧洲货币汇率的战役。在市场巨大的抛压下，月日英格兰银行被迫两次宣布提高利率，反而导致英镑一再下跌，最后只有宣布退出欧洲货币体系。这次投资为索罗斯的量子基金创造了20亿美元的丰厚利润，也为他个人赚得了6.5亿美金的丰厚回报。,事件简述,投资主体：索罗斯与他的基金经理人 投资的环境：？ 资金的投入：100亿美金 投资产出：65亿美金的利润 投资目的：盈利,分析,索罗斯为了获利这个目的，投入资金，获得利润，以及他为这次投资所做的所有准备工作，每一个环节都密不可分。,而投资不仅是为了获利，也可能是为了止损 豆油行情的例子,投资主体：中粮 投资的环境：？ 资金的投入：在期货市场的亏损 投资产出：现货市场的利润 投资目的：止损,总结,投资就是各个因素间相互作用的结果,论文主要研究背景及研究意义,
