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1、 专业服务 创造地产新价值深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司大益置业建筑（深圳）有限公司：承蒙贵公司信任，委托我司编制深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告。我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。谨致商祺！同致行（中国）地产顾问有限公司目 录1.项目评价11.1项目位置及区位评价11.2项
2、目用地现状评价21.3项目周边环境与景观评价31.4项目初步经济技术指标评价31.5项目用地优缺点评价51.6项目周边生活配套设施评价62.法律政策风险评价72.1项目用地法律手续现状72.2合作方式及风险评估73房地产市场评价83.1深圳市房地产市场总体评价83.2深圳市房地产市场后市展望173.3项目附近区域房地产市场评价223.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析253.5可能的目标客户分析264开发建议274.1开发方向建议274.2开发计划建议285.财务效益评价315.1成本预测315.2税务分析325.3投资收益预测335.4投资使用计划及启动资金365.5项目财务评价386结论3
3、96.1风险、机会、优势、劣势分析396.2结论40附表41附表1 坭岗村城中村改造项目损益表41附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表42431.项目评价1.1项目位置及区位评价1.1.1项目位置本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1：项目位置图1.1.2区位评价本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华
4、。图2：项目区位图1.2项目用地现状评价（1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。（2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。（3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。（4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。（5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。1.3项目周边环境与景观评价1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存 （1）项目四周及内部分布有：碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑
5、物。整体环境较为普通。 （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。（3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。（4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特（1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。（2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。1.4项目初步经济技术指标评价表1：经济技术指标改造用地面积13.44万平方米容积率55.5覆
6、盖率25%30%总建筑面积67.2万平方米73.92万平方米住宅面积53.76万平方米59.136万平方米商业面积13.44万平方米14.784万平方米还迁面积24.6万平方米可售面积41.6万平方米48.32万平方米可售住宅面积28.16万平方米33.54万平方米可售商业面积13.44万平方米14.784万平方米公共配套面积10,000平方米平均建筑高度1820层商住比2：8车位4300个根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。（1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点：目前附近片区商业氛
7、围非常弱。本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。（2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：1算，需要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。 （3）根据容积率和建筑
8、高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。1.5项目用地优缺点评价1.5.1 优点评价（1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。（2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。（3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主城区，具有为主城区提供居住配套的功能。（4）交通便
9、利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。（5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源（6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。1.5.2缺点评价（1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对项目存在不利影响。（2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。（3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。（4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。（5）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。（5）本项目虽与
10、银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。由于受公路和山体相隔，本项目所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本项目影响不大。1.6项目周边生活配套设施评价（1）由于本项目规划了13.44万平方米的商业设施，常规的生活配套设施，本项目可以解决，而且将比现在的档次高出很多。（2）项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有一定的文化氛围，对本项目是利好因素。（3）由于项目靠近福田、罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。本项目周边有园岭医院、妇女儿童医院、沃尔玛、好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。但是，项目的500米范围内缺少上规模、上档次的居住配套，是
11、本项目的一个不可忽视的不足点。2.法律政策风险评价2.1项目用地法律手续现状（1）坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。（2）坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。（3）由于本项目属于城中村旧改项目。投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界、面积方面发生争议。（4）坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。最终的规划方案由坭岗村、投资方以及深圳市规划部门协商决定。这就给项目规划留下了很大的不确定性。（5）在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。在立项批准后才确定红线和具体的规划。2.2合作方式及风险评估2
12、.2.1合作方式（1）大益置业建筑（深圳）有限公司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费等）。并负责项目的全程开发。（2）由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作。（3）本项目所有可售的住宅和商业面积均按7：3分配，即大益置业建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到30%的可售面积。2.2.2风险评估（1）目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。（2）坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。（3）大益置业建筑（深圳）有限公司与坭岗
13、实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。（4）拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。3房地产市场评价3.1深圳市房地产市场总体评价3.1.1供给评价（1）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长2005年，全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37。商品房的施工面积累计为3,414.14万平方米，同比增加9.42；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18。表2 2005年商品房建设规模情况 指 标计算单位2005年去年同期同比一、商品房施工面积万平米3,414.143,120.259.42其中：住宅万平米2,435.632,
14、257.687.88新开工面积万平米1,152.281,025.5512.36二、商品房竣工面积万平米656.231,012.39-35.18其中：住宅竣工面积万平米479.42772.2-37.92图3：深圳历年商品房及住宅建设规模情况（3）特区内住宅批注预售面积减少2004年，深圳全市住宅的批准预售面积为806.48万平方米，2005年批准预售面积为711.58万平方米。2004年关内住宅的批准预售面积为466.31万平方米，2005年关内住宅的批准预售面积仅为300万平方米。可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量、在售项目都明显减少。（3）可供土地减少截至2005年12月28日，深圳土地交易市场上共成交商住用地（指地块用途为住宅或商住混合用地）面积合计71.02万平方米。在土地交易市场上，2005年商住用地低于2003年的108.78万平方米和2004年的92.24万平方米；受整体土地资源所限，深圳商住用地土地供应放缓趋势渐趋明朗。近两年特区内可供土地供应面积有限,主要来自旧城改造，而这一现象将成为关内土地市场的主流。在这些放量土地中，宝安、龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。关内土地已进入“地荒时代”。（4）城中村
