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1、龙洲湾地块可行性分析报告重庆北大资源地产2011年7月第一部分 项目背景一、巴南区概况巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。该区为西向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入
2、主城核心居住板块的行列。二、龙洲湾概况政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。第二部分 项目
3、概况一、宗地区位宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。项目建设用地面积为658亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。二、宗地现状四至范围北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园） 南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司西侧：临江，对面是茄子溪港 东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临
4、巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。2、产业现状巴南区经济发展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速发展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。3、区域轨道交通规划板块内现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是重庆的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨2、3、8号线与“四桥四隧六路”及“六横六纵十连线”将使本区成为重庆南部交通枢纽。在此基础上，巴南区政府将投资60亿元将巴南打造为南重庆的交通枢纽，巴南交通优势将日益显
5、现。4、区域资源规划巴南在2020年内建成11个温泉，成为温泉度假胜地。这11个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区力争在2015年发展成为国家级旅游度假区，2020年发展成为国际温泉度假区。坐拥重庆4大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。四、区域规划1、规划范围龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近”。目前，该新区占地面积11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。A区基础设施已基本
6、完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积300万平方米，已建成160万平方米，完成投资50多亿元。B区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。2、交通规划规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。3、功能定位龙洲湾新区功能布局
7、主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。4、未来发展龙洲湾新区地处重庆市主城核心区，位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳30万人的滨江生态新城。l 发展特色旅游新区周边旅游资源十分丰富，其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、云篆山景区、桥口坝温泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游”。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰富，可有效结合起来，发展特色农村旅游，发展“五色”
8、旅游-分四个季节，使不同人群都喜欢。l 重庆首个“低碳示范区”巴南区区委书记李科表示，目前，巴南区已经与中冶赛迪、美国AECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8家房地产商以及市建筑节能协会等单位签订了低碳城市建设战略合作协议，携手在南泉、界石、南彭和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。2010年巴南区已全面启动绿色低碳城市的建设，计划在2012年前，龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪等核心区将成为巴南区首批“低碳示范区”。五、土地获得方式及规划控制要点、土地获得方式通过分零招拍挂方式，从政府手中获得土地，预计1年以内可实现全部土地摘牌。、规划控制要点建设用地面
9、积658亩平均容积率2.0第三部分 市场分析一、土地分析1、巴南区历年土地供应分析数据来源：重庆国土局巴南区土地供应在经过09年短暂的低谷以后快速反弹，10年大量的土地供应达到历史最高。2、巴南区历年土地成交分析 数据来源：重庆国土局巴南区最近三年土地成交量持续下跌，但是成交价格特别是在2010年猛涨，导致该区域房价也受影响开始飙升。二、供需分析1、巴南区历年供应分析数据来源：领域机构巴南区房地产市场供应逐年稳步上升，市场整体环境良好。2、巴南区历年成交分析数据来源：领域机构数据来源：领域机构 巴南区成交市场也保持逐年上升的趋势，并且保持了较高的去化率；成交价格在10年也出现了猛增的迹象，一方
10、面受市场环境影响，一方面也受楼面地价上涨的影响。二、区域内供应产品特征、区域产品分布情况2、2011年预计供应量项目 板块 占地面积（万方） 建筑面积（万方）物业类型 剩余体量（万方） 2011年预计推量 （万方） 折前建面 均价(元/m2) 南城国际 鱼洞 5.420高层 10106000 （建） 东原香郡 5.826高层 266待定凯川大江东岸 1.45.4高层 5.44.65300同景跃城 5.120高层 2076300康利尔风花树 龙洲湾 6.222高层 2275650明华龙洲半岛四期 1037高层 37105500典雅中央广场 4.116高层 447700颜龙山水城 1033高层 1
11、785800浩立碧海湾 14.630高层 15.987500重庆世纪城 18.646高层 468待定 融汇半岛艾德公馆 李家沱 4.414小高层、高层 6.77.16000巴比亚半山 14.640高层、洋房、公寓 4010高层5346 曼哈顿城 1547小高层、高层 2210高层5417 恒大城 66118小高层、高层 3410高层6250 曦圆柳镇 63120小高层、洋房 5010小高层5250 合计 275119.7巴南区体量大项目多集中在李家沱板块，物业形态丰富有洋房、小高层、高层；龙洲湾目前在售项目较多，物业形态都是高层；鱼洞项目体量小，新入市项目多集中在年中开盘；龙洲湾及鱼洞板块销售
12、普遍采用建面价格。3、区域供应户型配比数据来源：领域机构由本区域市场户型供应可知，50-80平米两房占比最大，其次是70-100平米三房，可见该区域户型基本以刚需为主。4、区域市场成交情况数据来源：领域机构，以上数据为套内价格 从本项目主要辐射区域近三年的成交情况可以看出，高层的市场所占比例最大达到85%。该区域自2009年后就没有别墅物业供应，且之前别墅价格也出现走低的趋势。近两年高层价格涨幅较高，且高于洋房的涨幅。三、区域在售项目分析1、颜龙山水城 项目位置基本信息总占地面积10万方总建筑面积34万方容积率3车位数量1802个工程进度15层现推单位12号楼户型面积（建面）43.76-128
13、户型配比一室 30% 二室45% 三室25%折前价格（建面）起价5950元/平方米，最高价6625元/平方米，均价6190元/平方米优惠情况一次性9.7折，按揭9.8折客群描述巴南区自住客户为主，其次是外区客户，另有部分江津及区县客户，主要是周边企事业单位员工、医生、教师及私营业主项目最新动态12号楼持续销售中主卖点分析紧临滨江路，生活配套齐全，交通便捷营销推广搜房、工地围墙、户外、短信项目点评优势：轻轨站旁交通主干道上，靠近龙洲湾生态公园，小区配套齐全，户型精致实用 劣势：周边配套不完善，生活购物不便2、康利尔风花树项目位置 基本信息总占地面积 6万方总建筑面积 22万方容积率 3 车位数量
14、 1047个工程进度 12层现推单位 5、7号楼户型面积 56-127 户型配比一室 20% 二室45% 三室35% 建面均价5650元/优惠情况 一次性97折，按揭99折客群描述鱼洞自住客户为主，其次为李家沱板块客户，周边区县客户购买比例明显较其他项目高 项目最新动态 4月16日正式对外开放，5.15日开盘，凭卡号参加摇号，将推出一批次建面56-127共254席房源。VIP卡可享受1%开盘优惠。建面折前单价5100-6300元/。 主卖点分析 江景房,生活配套齐全，交通便捷推广主题城南中央江畔20万方大爱大生活营销推广 车身、网络、报纸、短信项目点评 优势：轻轨站旁靠近交通主干道，中式园林景观，坐享龙洲湾生态公园劣势：周边配套缺乏，生活购物不便3、浩立碧海湾项目位置
