房屋及设备维修管理

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1、第一编 房屋维修管理 1 房屋维修管理概述,1.1 房屋维修的概念及房屋维修工程种类 1.1.1房屋维修的概念P1 指对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来使用状态和使用功能的活动。 包括的内容： 1、对非损坏房屋的维护。 2、对损坏房屋的修理。 3、对旧房的改建、扩建。,1.1.2房屋维修工程的种类P1 1.1.2.1按房屋的完损状况分 （1）翻修工程 （2）大修工程 （3）中修工程 （4）小修工程 （5）综合维修工程,（1）.翻修工程（更新改造工程） 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。 费用：

2、应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：危险房,（2）.大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 适用对象：严重损坏房,（3）.中修工程 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动

3、或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。,（4）.小修工程 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。,（5）.综合维修工程 指成片多

4、幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。,1.1.2.2按房屋经营管理的性质分P2 （1）恢复性修缮 （2）赔偿性修缮 （3）改善性修缮 （4）救灾性修缮 （5）返工性修缮,1.2房屋维修的作用、特点及原则 1.2.1房屋维修的作用 （1）可保持和改善房屋原有的使用功能，保证房屋的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使用价值

5、能得到充分的发挥。 （2）有利于房屋的保值、增值。 （3）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城市建设、精神文明建设以及经济的发展。 （4）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力。 （5）有利于物业管理企业在经营中创收，提高物业管理的经济效益。,1.2.2房屋维修的特点 （1）房屋维修是一项大量的、经常性的工作。 （2）房屋维修量大面广、零星分散。 （3）房屋维修技术要求高。,1.2.2房屋维修的特点 （1）.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、

6、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。 （2）.房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。 （3）.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。,1.2.3房屋维修的原则 （1）经济、合理

7、、安全、适用的原则 （2）区别对待的原则 （3）等价有偿原则 （4）服务的原则,1.3 房屋维修管理的概念及内容 1.3.1房屋维修管理的概念P4 指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 房屋维修管理的主体是物业管理公司 （1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 （2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。,1.3.2房屋维护管理的内容 （1）房屋安全管理 （2）房屋维修计划管理 （3）房屋维修质量管理 （4）维修工程预算 （5）维护工程招标投标 （6）房屋维修成本管理 （7）房

8、屋维修要素管理 （8）房屋维修施工项目管理 （9）房屋维修施工监理,1.3.3 房屋损坏的原因 1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸 2.人为原因 （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3）维修养护不善,案例分析,房屋漏雨、透寒等维修纠纷经典案例分析,作业,1、查阅相关资料，了解广东省房屋维修管理办法，找出相关新闻或案例。 2、了解什么是“房屋专项维修资金”？并查阅广东省广州市其使用的管理办法。,第一

9、编 房屋维修管理 2 房屋的安全管理,房屋的安全管理 是指定期和不定期地对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。,安全事故离我们有多远 案例一,2011年5月19日下午6点左右，武汉市长丰大道东风村7队242号一栋在建的6层房屋突然发生了垮塌，导致多人被埋。截至今天凌晨已经造成1人死亡、7人受伤，7名伤者正在医院进行救治。 城中村违建,案例二,荆楚网消息 (楚天都市报) （记者徐剑桥 叶宁）2010年6月19日上午8时许，黄陂区滠口街道办事处营盘里60号，一栋房

10、屋突然坍塌，所幸未砸中独自一人住在里面的张婆婆。 记者赶到现场看到，突然坍塌的砖房前侧，一间厢房已夷为平地，黄色的土砖、腐朽的木梁、黑色的油毡砸倒在屋内，现场一片狼籍。刚刚被救出年近九旬的张婆婆，躺在一张凉床上，还喘着粗气。 婆婆的小女儿梅女士蹲在老人家身旁，不停地擦拭老人身上的土灰。目击塌房的当地村民魏先生说，当时，他正好经过平房门前，只听“轰”的一声，房子就塌了。“幸亏她住在房子后面的卧室内，要不然就被埋在里面了。”魏先生说。 据介绍，坍塌的房子建于上世纪70年代初，房子突然坍塌，可能是年久失久。,案例三,2011年8月3日，江西樟树市消防战士在房屋倒塌事故现场搜救。3日 10时左右，江西

11、省樟树市张家山街道郭坊村上土湖村小组一幢建于新中国成立前的老屋外墙突然倒塌，造成在墙下巷道中乘凉的8名妇女和2名儿童当场死亡，2名妇女受伤。 农村老房子因年久失修倒塌,案例四,，2011年7月21号早晨4点10分左右, 哈尔滨市南岗区联部街58号居民楼的北侧楼体发生整体坍塌, 受损面积达500平方米,虽然值得庆幸的是由于疏散及时,事故没有造成人员伤亡。在采访中记者发现，这次坍塌其实是由相邻房屋建设中引发的人祸。 这次事故原因是由于相邻的一栋二层旧楼拆除重建，在施工过程中地基挖掘过深，致使58号楼北侧山墙受到扰动、下沉，最终导致坍塌。,案例五,2011年7月29日，强降雨主要集中在盆地西部、东北

12、部。降雨超过50毫米的有42县78站，超过100毫米的有12县17站，超过200毫米的有南江桃园站217.5毫米，北川擂鼓站212.5毫米，安县站203.5毫米 广元市旺苍县有3个乡镇被淹，转移受威胁群众2000余人。暴雨还造成了德阳一名63岁的男子因房屋倒塌死亡。 恶劣天气造成房屋倒塌,原因分析一,从现象看 （1）一、二层房屋倒塌多。 （2）废弃的工业厂房倒塌多。 （3）农村建筑队建造的工程倒塌多。 （4）在建工程倒塌多。 （5）砖混结构倒塌多。 （6）屋盖坍塌多。 （7）城中村房屋坍塌的多。,原因分析二,从使用看 （1）盲目加层造成倒塌 。 （2）乱拆乱改（开门打洞、拆改结构）造成倒塌。

13、（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。 （4）深基坑开挖造成倒塌。 （5）改变房屋用途造成倒塌。 （6）房屋老化、年久失修造成倒塌。 （7）自然灾害造成的倒塌。,原因分析三,从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造的房屋。 （2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划分，常会把底层设计为大空间，很少设置抗震墙。而上部砌体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构体系分配不科学。 （3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对必须用图纸反映的内容

14、只标注“见图集”、“由设备厂家确定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交代清楚 。,原因分析四,从施工看 （1）擅自修改设计，不按图施工 。 （2）不按规范施工。材料的强度不足、结构件截面尺寸不够、连接构造质量低劣，混凝土振捣固不实，配筋欠缺，钢结构焊缝有裂纹，咬边现象，地基发生过大的沉降速率等 （3）施工条件与设计假定不符，造成房屋在施工过程中倒塌 。 （4）材料不经检验就用 。如钢筋锈蚀影响截面、抗拉强度不足、水泥的安定性等,2.1 房屋完损等级评定P7 2.1.1 房屋完损

15、等级评定 以建设部1985年制定颁布执行的房屋完损等级评定标准为依据。 2.1.2 房屋分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）混合结构 （3）砖木结构 （4）其他结构,2.1.3 房屋完损状况分类 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房,2.1.4 房屋完损等级标准-8 （1）完好房 （标准） （2）基本完好房 （标准） （3）一般损坏房 （标准） （4）严重损坏房 （标准） （5）危险房屋 （标准）,2.1.5 房屋完损等级评定方法 （）先按部颁房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为类：钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构。 （）再对各类房屋

16、分结构、装修、设备3个组成部分进行评定。 （）前种类型一种评法，后一种类型一种评法。 详见附录房屋完损等级评定标准（试行）之“.房屋完损等级评定方法”。,2.1.6 评定房屋等级要注意的其他问题P8 （1）定期评定房屋完损等级和不定期评定房屋完损等级。 （2）有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。 （3）房屋管理部门在统计房屋完好率时，应按完好房和基本完好房一并计算。 房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总的房屋建筑面积*100% （4）凡新接管和经过修缮后的房屋应重新评定完损等级。 （5）结合房屋的定期普查评定，亦应调整房屋的完损等级。 （6）房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。,2.2 危险房屋的管理 建设部先后颁发了危险房屋评定标准（GJ13-86）和城市危险房屋管理规定。 2.2.1 房屋安全检查 危房率=整幢危险房屋的建