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1、1宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业街分析商业街分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析2微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业街分析商业
2、街分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏观环境分析宏观环境分析宏观市场分析宏观市场分析第一部分第一部分 研究基础研究基础320082008年年20102010年初，国内房产政策调整一览年初，国内房产政策调整一览2008年10月22日首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策2008年12月20日二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策2009年5月27日普通住房开发贷款最低资本
3、金比例下调至20%2009年6月19日严格执行二套房贷政策，40%首付及利率上浮10%2009年9月2日国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用2009年11月13日商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米2009年12月8日中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制2009年12月9日首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政策终止2009年12月14日“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房2009年12月17日财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不
4、得低于50%2010年1月10日国务院办公室下发“国十一条”通知4n1月份的达沃斯世界经济论坛发布2010年度的全球风险报告其中骇人听闻的提到：今年中国经济严重放缓的可能性大于20%，并将会导致并将会导致25002500亿至亿至1 1万亿美万亿美元的经济损失元的经济损失。n报告称：尽管中国似乎顺利渡过了金融危机，但它主要是依靠极高的信贷增长来实现这一点的，这可能让中国重蹈西方资产泡沫覆辙。n这将导致资本错误配置风险的增加以及金融资产价格和房地产的加速泡沫化，这些泡沫总是伴随着衰退的修正过程中潜在的剧烈的风险。 信贷过度增长及房产泡沫加剧可能导致中国经济增长严重放缓 5n2009年全国平均房价约
5、4695元/平方米，相比2008年大涨24%。n1月20日，央行披露：房地产5万亿的资金来源中，60%来自银行贷款，占银行新增贷款中的20%。n为防高房价和通胀为防高房价和通胀：从2010年元旦开始，央行在42天内两次上调存款准备金率，政府对通胀和房价的投鼠忌器两难态度。n央行每上调存款准备金率0.5%，将一次性冻结3000亿。n短期内对市场直接影响有限，但必然加重市场观望情绪。n这种影响将由中心城市向三四线城市蔓延。投鼠忌器：准备金上调绷紧楼市神经 楼市观望情绪加重 19个月来首次上调6海南楼市危机显现 利率上调行程提前n海南海南“国际旅游岛国际旅游岛”概念吸引了概念吸引了40004000多
6、亿元的资多亿元的资金大举流入琼岛圈地。金大举流入琼岛圈地。2009年从山西煤炭行业整合中退出的高达近千亿的浙商资金，目前已转战海南。n目前已有目前已有2727国炒房者奔赴三亚购房，新建楼盘空国炒房者奔赴三亚购房，新建楼盘空置率均超过置率均超过8 8成。成。n海南国际旅游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，正促使海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，某些楼盘一天涨幅达到某些楼盘一天涨幅达到50005000元元/ /；海南国际旅游岛概念聚集热钱的效应凸显。n海南楼市的火爆正在显现其背后隐藏的危机。迪拜曾经是全球热钱的避风港和吸纳地，这直接导致其后来的偿债危机；迪拜就像一面镜子，映照出海南楼市的泡沫化
7、隐忧。n海南楼市泡沫的显现势必会促使政府采取更为严厉的调控政策来抑制泡沫的增长，利率上调行程预计将会提前。海海南南楼楼市市7物业税有望试点征收，对房地产影响不言而喻n今年1月初，有消息称，国家税务总局要求税务部门在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。n在此之前，房地产模拟评税只在10个试点区域试行，分别是北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连。 n按目前的市场状况，一旦物业税开征而不停留在模拟层面，对楼市的影响不言而喻。早在几年前，市场就盛传将开征物业税，但受多方因素影响迟迟未能出台，这其中影响到的不仅是地方政府的利益，
8、如果楼市受影响而严重下挫，中国经济必将会受到牵连。n有数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。很显然，一旦因物业税影响到整个房地产市场，地方经济将会受到严重影响。n本届两会有许多代表提议开征物业税，国家税务总局将要在两会本届两会有许多代表提议开征物业税，国家税务总局将要在两会上对此进行特别陈述。中国已经空转了上对此进行特别陈述。中国已经空转了6 6年，对外界的发出的信年，对外界的发出的信息是征收息是征收0.60.6到到6%6%的税率，综合平均，数额巨大，一旦出台必对的税率，综合平均，数额巨大，一旦出台必对房地产业产生巨大的影响。房地产业产生巨大的
9、影响。 8政府将进一步加强房地产业调控 未来市场难现09火爆行情n2009年末，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策。12月9日，国务院常务会议通过的若干政策为2010年的房市确定了基调。n种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫。央行一月内两次上调银行准备金率，是政府抑制通货膨胀和信贷过度增长的首要表现。可以预期，如果国内楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内房地产市场出现崩溃的局面将难以避免。n2010年房地产市场的政策调控将进入一种常态。在正常的政策调控中，除了收紧流动性、上调准备金率和利率、物业税征收试点、改革土地拍卖制度、打击开发商非法囤
10、地以及捂盘等措施将是政府下一部调控的关键点。这些举措无疑会对规模实力偏弱的中小型房地产企业产生明显的影响。n在政策调控之下，预计2010年房地产市场将处于调整过程中，部分过热区域的房价出会现阶段性的回调。由于2009年全国房价过度上涨，存在着如供应偏紧、刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀预期等因素，2010年楼市会出现一定程度的回调，全年的成交总量料将难与2009年绝地反弹的交易行情比肩。n上述迹象表明，2010年房地产市场存在很多不确定因素，这无疑为增加开发的投资风险。9微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业
11、街分析商业街分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏观市场分析宏观市场分析宏观环境分析宏观环境分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析第一部分第一部分 研究基础研究基础10淮北城市的商业功能定位为：淮北城市的商业功能定位为： 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商
12、业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额近期达到城市社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递增亿元，年递增18%；远期达到；远期达到549.8亿元，年递增亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业
13、面积达到近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到平方米，远期达到1.2平方米平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为万平方米；远期为117.50万平方米万平方米。商业从业人员数：商业从业人员数：2010年达到年达到18万人，万人，2020年达到年达到30万人万人。 淮北商业总体规划淮北商业总体规划11规划两个市级商业中心规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：老城区市级商业中心： 三横：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器） 四纵：四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公
14、用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、服务业中心；同时相王国际、金色云天和相山宾馆等多个商业项目的开工服务业中心；同时相王国际、金色云天和相山宾馆等多个
15、商业项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。淮北商业发展规划（淮北商业发展规划（2005200520202020年）年）12淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划定位和功能定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。火
16、车站北火车站北广场商圈广场商圈老城区商圈老城区商圈淮孟商圈淮孟商圈老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成圈两大商业网络组成13淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划淮孟商圈淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区建成本区“井井”字型商业网络字型商业网络孟山路商业街孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，
17、形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟山路南段孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。淮孟商圈淮孟商圈14淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划火车站北广场商圈火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商
18、场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设火车站北火车站北广场商圈广场商圈15淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划新城区商圈新城区商圈惠苑路商圈惠苑路商圈人民路商圈人民路商圈南黎路商圈南黎路商圈定位和功能定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人
19、民路商圈人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心中心。 新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成南黎路商圈三大商业网络组成16淮北商业街规划淮北商业街规划重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街行
20、街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街淮海路商业街淮海路商业街惠黎路商业街惠黎路商业街惠苑路商业街惠苑路商业街恒谭路商业街恒谭路商业街孟孟山山路路专专业业街街张张寨寨路路商商业业街街相相山山南南路路专专业业街街淮海路商业街淮海路商业街：规划以百货店为龙头，以名牌专业店为主体，结合周围景观，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街孟山路服装专业街：规划进一步细分市场，增加品牌，提升档次，服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街惠黎路商业街：规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出，孟山路以东建成服装一条街，以西建
21、成餐饮一条街。惠苑路商业步行街惠苑路商业步行街：规划定位为中、高档商业街，引进经营国内外名牌、名品的专卖百货店。相山南路商业街相山南路商业街：规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街；南部积极建设家具建材市场，配套建设物流中心。桓谭路商业街桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建设火车站南广场，设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街张寨路商业街：规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。17逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态；业态以精品百货、大卖场为核心业态，向品质化升级方式演进。逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态；业态为零
22、售、餐饮为主，向中高段市场演进。打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合体。淮北未来商圈趋势淮北未来商圈趋势淮孟淮孟商圈商圈火车站火车站南商圈南商圈中泰中泰商圈商圈未来淮北商业将呈现出未来淮北商业将呈现出“三足鼎立三足鼎立”的局面的局面18随着经济的发展，淮北居民的消费支出规模随着收入的增加逐年扩大，淮北正在成为一个追求生活质量与品位的“享受型城市”；城市经济以工业为主，第三产业发展远远落后于国内商业较发达城市；人均GDP突破2000美元大关，但城市消费结构还有待改进；且受宏观环境影响比较明显，容易出现大幅波动；市民消费欲望强烈，08年社会消费品零售总额达到89.2亿元，同比增长22.7
23、%，增幅为1996年以来最高水平； 商业发展水平较低，市内缺乏大型时尚购物中心，造成大量商业消费溢出现象，外出消费较为普遍；房地产发展以住宅开发为主，商业地产开发比重开始上升；城市规划明确，发展思路清晰，确立了“西拓东调，北进南优，保持组团形态”发展方向；城市商业发展目标确立，以淮海路为中心的老城区成为未来重点发展的市级商业功能区之一。城市宏观环境小结城市宏观环境小结19商业街分析商业街分析宏观环境分析宏观环境分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商
24、业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析第二部分第二部分 研究视角研究视角20微观市场分析微观市场分析商业现状与特征商业现状与特征商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加 随着淮北市旧城改造的实施，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点，商业网点的开工的建设量非常巨大。 据初步调查，截止截止20082008年底，相山区商业网点营业总面积已经超过年底，相山区商业网点营业总面积已经超过303
25、0万平方米，万平方米，人均商业营业面积超过人均商业营业面积超过0.80.8平方米平方米。 随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2010年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1平方米。 商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速发展；个体私营经济发展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大是目前淮北商业的主要特点。21老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化
26、宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。老城区商业中心老城区商业中心新城区商业中心新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和建设中的中泰国际。淮北商圈分析淮北商圈分析目前商圈目前商圈淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主心为主22 老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以西端以华松国松国际、东方百方百货、鼎盛国、鼎盛国际以及正在以及正在兴建的淮海建的淮海时代代为代表，代表，是
27、淮北市高端商是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消的核心，面向的是中高端消费群体群体； 东端以久端以久兴批批发购物中心物中心为代表，主要代表，主要经营小商品、小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端低端为主，中端主，中端为辅”的的商商业核心核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。 此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。 总的来讲，淮海路商圈是淮北商业最成熟的商圈，代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民所高度认同。 火火车站商圈站商圈则
28、是因火是因火车站而形成的特色商圈站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因，该商圈商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。随着金色云天等规划项目的开工和建设，火车站商圈必将进一步升级扩大，并将进一步扩大老城区商圈的影响力。淮北商圈分析淮北商圈分析老城区商圈老城区商圈老城区商圈的市场主导地位无法撼动老城区商圈的市场主导地位无法撼动23 新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈，主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、人民路的三个交叉口一带，这个地区规划的高品质楼这个地区规划的高品质楼盘较多，体量也较大，居民数量不断增多，是淮北盘
29、较多，体量也较大，居民数量不断增多，是淮北市最有潜力的商圈市最有潜力的商圈。 代表商家主要是苏果平价店、真棒特卖场宝贝城和步行街，虽然从商业总体量上来看，现有的居民还不足以支撑，但假以时日，随着新购房入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善，该商圈必将成为淮北市商业发展的生力军，逐步走向成熟的完善，目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主饮等居民日常生活所必须的业态为主。 此外，在相山路的南端，根据业态的特性和租在相山路的南端，根据业态的特性和租金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北
30、汽车城的专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈。淮北商圈分析淮北商圈分析新城区商圈新城区商圈新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇24老城区商业中心（老城区商业中心（3 3横横4 4纵）纵）横1淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2古城路：综合服务一条街横3惠黎路：五金机械电器一条街纵1闸河路（含友谊巷)：纵2相山北路：电脑办公用品一条街纵3孟山路：服饰专卖一条街纵4洪山路：厨具、装潢一条街新城区商业中心（新城区商业中心（4 4横横4 4纵）纵）横1惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2黎苑路：运动健身一条
31、街横横3 3人民路：行政文化、综合服务一条街人民路：行政文化、综合服务一条街横4南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1相阳路：餐饮美食一条街纵2相山中(南)路：专业卖场一条街纵3长山路：欧美风情一条街纵4翠峰路：文化娱乐书店一条街横横1 1横横2 2横横3 3纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4横横1 1横横2 2横横3 3横横4 4纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4淮北商圈分析淮北商圈分析商业街分布商业街分布淮北老城区商业街以淮北老城区商业街以3 3横横4 4纵分布，新城区商业街以纵分布，新城区商业街以4 4横横4 4纵分布纵分布25序序号号经营业态面面积（M2）租金价格租金价格（元（
32、元/M2/月）月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（510）1F：3203男装专卖200（1020）1F： 2504商场20501F：1003005小饰品18（36）1F：3206女性服饰9（4.52）1F：3001F：2007男装专卖90（713）1F：1208蛋糕房30（83.8）1F：1509音像15（35）1F：20010服饰等4560（挑5.8）4011服饰等4560（挑5.8）3012服饰等4560（挑5.8）20251 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212商业街租金介绍商业街租金介绍26商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析商业项目
33、分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业街分析商业街分析27淮海路是淮北最著名的商淮海路是淮北最著名的商业街，分布着餐街，分布着餐饮、服、服饰、百、百货、黄金珠宝等、黄金珠宝等诸多多业态，其中服装占，其中服装占据了据了绝对的比重，的比重，
34、约占占56%56%，其次是餐，其次是餐饮，约占占10%10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要物人群主要以以15153535这一年一年龄段段为主，且女性消主，且女性消费者明者明显多于男性消多于男性消费者者。在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路
35、可谓是淮北市的商业“金街”。商业街分析商业街分析淮海路淮海路淮北商业的第一金街淮北商业的第一金街28经营行业经营行业服饰服饰商业网点商业网点食品食品餐饮餐饮零售零售美容美发美容美发影像影像数量117261913121010经营行业经营行业药房药房眼镜眼镜书店书店金店金店电器电器休闲休闲宾馆宾馆数量9887654经营行业经营行业鞋城鞋城手机城手机城零售零售医院医院影院影院体彩体彩超市超市数量3322111商商业业业业态态分分布布商业街分析商业街分析淮海路淮海路主力店介绍主力店介绍n服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌、 洛玆、百事、才子、海澜之家、GXGn网点：中行、建行、邮局、移动、证券
36、n餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基n宾馆：相山宾馆、相王府宾馆29淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；商业街出租率100%， “一铺难求” ，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租
37、金（150平以上）：20-24万/年。商业街分析商业街分析淮海路淮海路淮海路综合印象淮海路综合印象30古城路是一条古城路是一条东西向的商西向的商业街，店街，店铺面面积主要集中在主要集中在2020500500平米，租金主要集中在平米，租金主要集中在1.51.54 4元元/ /平米平米/ /天，以相山路天，以相山路为界，以界，以东的租金相的租金相对高些，以西高些，以西则相相对低些低些。整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包服装、鞋帽、箱包”、“餐餐饮”、“五金建材五金建材”及及
38、“装装饰、装修、装修”为主，分主，分别占据了古城路占据了古城路该路段的路段的19.2%19.2%、18.6%18.6%、14.7%14.7%和和12.2%12.2%的份的份额。相山路以西至久相山路以西至久兴批批发城，城，则主要以五金主要以五金杂品、品、电子子电器、广告装潢器、广告装潢为主，分主，分别占据了占据了40.5%40.5%、12.8%12.8%和和12.1%12.1%的比重的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。商业街分析商业街分析古城路古城路相山路以西路段相山路以西路段相山路以东路段相山路以东路段相山路以东路段租金价格高于以西路段相山路以东路段租金价格高于以
39、西路段31 相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车城、家居广城、家居广场，相山路的商，相山路的商业主要集中在淮海路至人民路之主要集中在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，这四段的经营重点各有所不同，相山路北段的店铺由于靠近老城区核心商圈，租金价格也高于南段。商业街分析商业街分析相山路相山路连接新老城区的主力商业干道连接新老城区的主力商业干道32惠苑路到人民路路段，主要以惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类经营服装类商品为主，服装类商品能占约商品能占约57.4%57
40、.4%的比重，其的比重，其次是餐饮，约占次是餐饮，约占9.2%9.2%的比重的比重。商业街分析商业街分析相山路相山路淮海路至古城路段，主要以经淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段妆品为主，分别占据该路段36.5%36.5%、29.1%29.1%和和9.7%9.7%的比重的比重，店铺面积主要集中在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。古城路至惠黎路段，主要以经古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐饮营广告印刷、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段为主，分别占据该路段21.4%21.4%、19.6%19.6
41、%、16.1%16.1%的比重的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同行业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要集中在主要集中在2525100100元元/ /平米平米/ /月月。惠黎路至惠苑路段主要以五金惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮住宿及广告装潢为机电、餐饮住宿及广告装潢为主，分别占据主，分别占据35.7%35.7%、18.6%18.6%、17%17%的比重的比重，由于该路段临近火车站，该路段的餐饮宾馆占据该路段的餐饮宾馆占据的比重较高的比重较高。此外，该路段还分布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。33孟山路是淮北著名的商孟山路是淮北著名的商业街，分布着街，分布着诸多商多商业店店铺，
42、面，面积大多在大多在5050平米至平米至200200平米左右平米左右。该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人流量和车流量不亚于淮海路。从业态经营来看，孟山路主要以服装、餐孟山路主要以服装、餐饮为多，分多，分别占据占据41%41%和和31%31%的比例的比例。由于该商业街临近原体育广场，因此，经营运动类商品的商铺相对较多。商业街分析商业街分析孟山路孟山路靠近老城区核心商圈，经营状况良好靠近老城区核心商圈，经营状况良好34 惠苑路惠苑路步行街是一条步行街是一条规划的划的东西向的商西向的商业街，街，总商商业面面积7 7万，各万，各类商商铺400400余余间。区域交通发
43、达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺位的面位的面积多集中在多集中在25258080平米，主要以平米，主要以经营服装、餐服装、餐饮、美容美、美容美发、日用百、日用百货、五金、医、五金、医药等等为主，其主，其中服装、餐中服装、餐饮占据了占据了较高的比重，分高的比重，分别为36.8%36.8%和和29.3%29.3%。 整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。商业街分析商业街分析惠苑路步行街惠苑路步行街当地唯一的商业步行街，但经营状况
44、不理想当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想35惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/月）；步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常高；主要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以休闲类为主；商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般；商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。商业街分析商业街分析惠苑路步行街惠苑路步行街惠苑路商业街综合印象惠苑路商业街综合印象36步行街的东侧入口位于相山路上，南北方
45、向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高。商业分析商业分析惠苑路步行街惠苑路步行街而步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。37惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料五金建材、装饰材料”及及“汽车配件和汽汽车配件和汽车维修车维修”为主，分别占据了为主，分别占据了58%58%和和13%13%的份额的份额。店铺面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置率为3%左右。以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁
46、相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围较差相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。商业街分析商业街分析惠黎路惠黎路相山路以西路段相山路以西路段相山路以东路段相山路以东路段以五金建材与汽配为主导的商业街以五金建材与汽配为主导的商业街38友谊巷是淮海路的一条南北向的商业街，这里经营的产品档次除了淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。
47、从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人气气。这主要是由于北面集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规划有农贸市场的原因。友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，以淮海路为界，北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服装、鞋占据了绝对的优约占装、鞋占据了绝对的优约占63.2%63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大致相当，均占例大致相当，均占16.8%16.8%的份额的份额。在租金上，视店铺大小有所
48、不同，主要集中在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6 6元元1010元这个区间元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、餐饮、百货、化妆品、饰品、电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化妆品、饰品类，约占9.7%的份额。商业街分析商业街分析友谊巷友谊巷淮淮海海路路以以北北路路段段淮淮海海路路以以南南路路段段经营中低档次的小型商业街经营中低档次的小型商业街39新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。新华巷店铺面积多新华巷店铺面积多2020至至40
49、0400平米之间，以平米之间，以2020至至3030平米为多，经营业态主平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占服装的比重最高，约占43.8%,43.8%,其次是餐饮和日用其次是餐饮和日用百货，约占百货，约占28%28%，租金在，租金在5 5元元/ /天天/ /平米左右平米左右。 商业街分析商业街分析新华巷新华巷老城区的主要商业走道老城区的主要商业走道40商业街分析商业街分析渠
50、沟路渠沟路该路段为项目规划用地交界处，路段周边人流量较少，但相对比较集中；区域内店面房均为陈旧临街街铺，无大型卖场和品牌店。区域内商业业态以日常生活用品、汽修为主，分布着药店、饭店、汽配维修店、小家电等，服务对象以周边居民为主；该路段的商铺面积为该路段的商铺面积为30-50030-500，租金价格在，租金价格在0.23-0.60.23-0.6元元/ / /天之间天之间。 41商业街分析商业街分析濉溪路濉溪路该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企业员工较多。位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区，项目未来规划建设一定体量的商业
51、街，目前沿街商铺主要以中小饭店、银行网点、零售营业点为主，服务于周边居住的居民。濉溪路的沿街商铺面积集中在濉溪路的沿街商铺面积集中在35-40035-400之间，租金价格在之间，租金价格在0.60.6元元-0.9-0.9元。元。本案本案42徽商银行人民银行中国人寿东云阁酒店巴黎印象烟草专卖金苑小区和平医院批发市场批发市场商业街分析商业街分析人民路西段人民路西段人民路西段是市场所在的中心街道，横穿项目南北地块；人民路西段共有沿街商铺125家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在10-300之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。项目所在区域的路段以经营烟酒
52、副食品、汽修、美容美发、废项目所在区域的路段以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要以品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要以1-21-2层层陈旧街铺，租金价格在陈旧街铺，租金价格在0.30.3元元-0.7-0.7元左右，远远低于人民路中段元左右，远远低于人民路中段的租金价格的租金价格。43商业街分析商业街分析商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商
53、业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业项目分析商业项目分析已建商业项目已建商业项目44n项目地址：淮海路与孟山路交汇处n开业时间：2004年5月1日n投资单位：香港中原集团n管理公司：南京山百n经营面积：约8200n年营业额：日均约20万元n经营类别：1F缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具2F绅士广场：精品男装、男式正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品4F美好家园：运动休闲、床上用品、
54、家居用品、儿童用品n主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺东方百货东方百货已建商业项目已建商业项目45优势优势： 地理位置优越，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大。 开业时间较早（2004年5月开业），在淮北人中有较好的口碑。 知名物业管理公司中原投资，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。劣势劣势： 项目体量较小，在商品备齐度上较华松和鼎盛有一定的差距。 周边百货业“扎堆”，商业竞争异常激烈，而且随着未
55、来金鹰商厦的开业，竞争将更趋白热化。 店内格局不合理，存在诸多“死角”。 层高偏低，进入卖场感觉压抑。东方百货东方百货已建商业项目已建商业项目项目优劣势分析项目优劣势分析46n项目地址：淮海路与孟山路交口的东南角 n开业时间：2006年10月n投资单位：淮北市天象房地产公司 n建筑面积：约20000（每层3000左右）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F生活元素：麦当劳、屈臣氏、化妆品、珠宝、皮具；2F潮流先锋：少女装、休闲服饰、时尚饰品；3F缤纷世界：职业女装、家居服、童装、针织羊绒；4F名流天下：品牌男装、男士内衣；5F雅致生活：运动服饰、运动器材、电玩城、家纺n销售情况：
56、销售方式采取每年8%，返租五年n运营方式：采取联营扣点的方式，视不同品牌、不同品类扣点15%至30%扣点不等，免租一年，并需交纳质量保证金3000至5000元不等。金淮北大厦金淮北大厦楼层平面图楼层平面图已建商业项目已建商业项目47优势优势： 地理位置优越，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。 知名餐饮麦当劳和屈臣氏的入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。 室内人流动线规划较好，使每一家店铺均有相对公平的接待目标消费者的机会。 五楼规划有电玩城和儿童手工制作坊，是周边几家百货店唯一引入休闲娱乐的商业物业。这在增强与消费者互动与体
57、验的同时，也增加了人气。劣势劣势： 与周边定位雷同，商业竞争激烈。周边集聚了华松国际购物中心、东方百货、金鹰百货等诸多中高端百货业态，这在聚集人气的同时也使得商业竞争异常激烈。 虽然较几家百货店人流动线规划较好，但是通道的尽头处理不太恰当，处身其间，容易产生死胡同的错觉。 目标受众过于高端，除了二楼经营时尚女装人气较好外，店内人气不旺，与开业之初旺盛的人气有天壤之别。金淮北大厦金淮北大厦已建商业项目已建商业项目项目优劣势分析项目优劣势分析48华松国际华松国际n项目地址：淮海路与孟山路交口的东北角 n开业时间：2008年10月n投资单位：淮北市华松房地产公司 n建筑面积：约36000（商业280
58、00）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：-1F-五星电器；1F国际精品馆：黄金珠宝、名品化妆、烟酒名茶、通讯数码、精品皮鞋2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具3F-炫美名媛馆：精品女装、女士配饰4F-香榭丽人馆：时尚休闲、少淑女装5F-运动童趣馆：运动广场、儿童世界6F-8F：养身会所、英皇俱乐部、国会酒吧、健身部n运营方式：等采用联营的模式，主要经营品类服装的扣点为20%。已建商业项目已建商业项目49优势优势： 地理位置优越，位于淮海路商圈，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。 电器运营商五星电器的入驻为其带来了大量的人气。 定位在高端百货，有良好的企业形象。劣势劣势
59、： 与鼎盛国际、东方百货及未来的金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射力的同时，也使竞争异常激烈。 内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。 商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造的“死角”。华松国际华松国际已建商业项目已建商业项目50n项目地址：淮海路闸河路口（百货大楼旁） n开业时间：2006年9月27日n投资单位：淮北市宏昌房地产有限公司 n经营面积：约4000n经营品种：主营服饰，兼营餐饮、饰品等楼楼层层功功能能设设置置楼层平面图楼层平面图已建商业项目已建商业项目白马服装城白马服装城51n久兴批发购物中心地处淮海路东端久兴批发购物中心地处淮海路东端，东岗楼立交桥
60、西，总建筑面积8.2万平米，是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心。n市场共计五层，地下一层、地上四层，主要以营小商品、各种服装、箱包、数码产品、家具、电器等，并在负一楼留有仓库存储间，在经营档次上，主要以低档为主，也有部分品牌商品在销售，面向的消费群体是较为广泛。此外，还引进真棒特卖场、宏源电器等业态。n在铺位面积上，主要以在铺位面积上，主要以10102020平米为主平米为主，租金视楼层、位置、品牌知名度有所不同，负一层租金为负一层租金为100100元元/ /平米平米/ /月月，物业费5元/平米/月；一层为一层
61、为10001000元至元至15001500元元/ /平米平米/ /月月，物业费为5元/平米/月；二层为二层为750750元至元至12001200元元/ /平米平米/ /月月，物业费为10至15元/平米/月；三层约三层约400400元元/ /平米平米/ /月月，物业费10元至15元/平米/月；部分（如羽绒服等）采取联营扣点的方式，扣点率为10%；五楼租金为五楼租金为1818元至元至2828元元/ /平米平米/ /月月。在物业空置率方面，主要集中在三楼和在物业空置率方面，主要集中在三楼和四楼，分别约占四楼，分别约占20%20%和和40%40%。已建商业项目已建商业项目久兴批发市场久兴批发市场52优
62、势优势： 项目所处位置为原东岗楼批发市场，有一定的人流基础。 项目定位在中低档，目标受众广泛，使其拥有广大消费者。 规模较大，有良好的规模效应。 真棒大卖场和宏源电器的引进，形成业态互补，吸引了新的客源。 同类产品较多，业户之间竞争激烈，直接导致价位较低，从而对低端消费人群颇具吸引力。劣势劣势： 产品线处于低端，部分产品存在假冒伪劣，企业形象较差，给人以“脏、乱、差”的感觉。 业态布局混乱，缺乏有效的动线引导。 虽然存在部分品牌商品，但是无法改变其低端的企业形象。已建商业项目已建商业项目久兴批发市场久兴批发市场53已建商业项目已建商业项目商业街分析商业街分析商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境
63、分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业项目分析商业项目分析在建商业项目在建商业项目54n项目地址：西依相阳路、南邻人民路、北靠黎苑路 n开业时间：预计2011年底n投资单位：安徽天象集团n建筑面积：270000n经营业态：购物、休闲、餐饮、会展、娱乐n项目介绍：是一个集国际会展中心、五星级酒店、
64、甲级商务办公楼、景观社区、商业休闲广场及大型购物中心、大剧院、VIP贵宾会所等为一体的复合型建筑群体。一期为广场，二期除会展中心外须建设写字楼和酒店，三期为住宅和商业配套。n项目印象：该项目为重要的政府“形象工程”，项目周边目前商业体和消费群均不足支撑目前区域商业。 在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际项目为形象工程，周边商业体和消费群均不足以支项目为形象工程，周边商业体和消费群均不足以支撑目前区域商业。撑目前区域商业。黎苑路黎苑路: :专业店、便利店租金：1F：20-4520-45惠苑路惠苑路: :专业店1F租金：20-4020-40相山路相山路: :专业店、便利店租金：1F：65-90
65、65-90相阳路相阳路: :专业店、便利店租金：1F：35-4535-45相阳路相阳路: :专业店、便利店租金：1F：40-5040-5055一期商业一期商业二期商业二期商业地下负一层：地下负一层：家电手机卖场或时尚购家电手机卖场或时尚购物物沃尔玛超市沃尔玛超市地下负一层：地下负一层：一层：一层：沃尔玛超市沃尔玛超市二层：二层：沃尔玛超市沃尔玛超市三层：三层：沃尔玛超市沃尔玛超市四层：四层：沃尔玛超市沃尔玛超市五层：五层：沃尔玛超市沃尔玛超市精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货影城及相关配套影城及相关配套影城及相关配套影城及相关配套儿童游乐儿童游乐电玩电玩商务餐饮商
66、务餐饮商务餐饮商务餐饮商务餐饮商务餐饮儿童游乐儿童游乐餐饮餐饮餐饮餐饮茶社或休闲餐饮茶社或休闲餐饮茶社茶社快餐快餐银行银行健身健身美容美容中泰商业规划设计中泰商业规划设计在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际56中泰商业规划设计中泰商业规划设计二期地下一层二期地下一层一期地下一层一期地下一层在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际57中泰商业规划设计中泰商业规划设计在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际二期地上一层二期地上一层二期地上二层二期地上二层58中泰商业规划设计中泰商业规划设计在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际二期地上三层二期地上三层二期地上四层二期地上四层59二期地上五层二
67、期地上五层中泰商业规划设计中泰商业规划设计在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际60在建商业项目在建商业项目相王国际相王国际项目地址：相山路与淮海路西南角 开业时间：2010年5月投资单位：南北行投资发展公司建筑面积：约70000项目核心价值：地处核心商圈绝版黄金地段；三个首层的独特物业格局；主力商家大润发、肯德基已确定进驻；停车位等硬件设施配套齐全；大体量有助于打造新的商业中心；一站式规划填补区域空白；新相王广场未来良好的集客平台。老城区的新建核心商业项目老城区的新建核心商业项目61主题定位：主题定位：皖北首席时尚消费中心皖北项目的辐射范围；首席项目的唯一性、独特性、原创性；时尚时尚服饰、
68、运动休闲、数码电玩、美食餐饮 时尚潮流的聚集地；消费中心一站式、全生活消费体验。 关键词：现代的、流行的、时尚的、休闲的、开放的、互动的目标客群定位目标客群定位：年龄在20岁35岁的青年男女，也是目前社会时尚消费品的主力消费群体。商品档次定位：商品档次定位：中等及中等偏下，面向的目标群体更广泛在建商业项目在建商业项目相王国际相王国际62在建商业项目在建商业项目中韩商业广场中韩商业广场n项目地址：孟山路与惠黎路交叉口东北角 n开业时间：2007年9月n投资单位：中韩商业广场开发公司n建筑面积：约37200n停车位：292个n经营品种：购物、休闲、餐饮n项目介绍：以韩国产品为主要经营品种，集购物、
69、餐饮、休闲、办公于一体综合性建筑群，建成后将成为淮北最大的韩国文化主题购物广场。以经营韩国产品为主题的购物广场以经营韩国产品为主题的购物广场63n 项目定位：为一站式休闲购物中心n 总投资：约2.5亿元，n 总建筑面积：7.28万，n 商业面积：3.43万。n 投资方：安徽金方集团投资n 项目介绍：HOPSCA综合体，并引进金鹰商厦作为百货主力店。目前项目尚处于建设初期，但其引进的金鹰商厦在淮北人们心中有较好的口碑，一旦建成开业，将对淮北的商业，尤其是高端百货业会形成一定的冲击。在建商业项目在建商业项目淮海时代广场淮海时代广场老城区新建中的高端商业百货老城区新建中的高端商业百货64在建商业项目
70、在建商业项目金色云天金色云天u项目位置：项目位置：位于淮北市新规划的火车站南广场u商业面积：100000u项目投资方：淮北云天置业有限公司u设计单位：合肥华祥规划设计有限公司u进出口状况进出口状况：由于项目处于两面临路状况，进出口相对比较多，就目前规划的有，桓谭路、长山路及相山路各有一个出入口，桓谭路出入口位置明显，地形比较有利，长山路及相山路路段进出口需要加强引导。进出口设置需充分调动整体的利弊因素进行规划。u停车状况：停车状况：项目三面路段几乎包含淮北所有公交车路线，市内各个区域至市场都比较方便；此地段也是出租车司机每天载客的黄金地段。u项目概况：项目概况：金色云天是在长山路西、桓谭路两侧
71、投资兴建的集站前广场、大型商业、写字楼、酒店式公寓和高层住宅为一体的大型都市综合体。目前家乐目前家乐福已基本确定进驻该项目福已基本确定进驻该项目。火车站南广场新建的大型商业项目项目火车站南广场新建的大型商业项目项目65大卖场、银行、饭店、电器3C城、服饰街、文具、礼品书报超市、话吧、VIP会所、酒店公寓、快捷酒店高级酒店、小商品、特产、西餐、中餐品牌专卖店、五金电器、大型网吧在建商业项目在建商业项目金色云天金色云天项目功能布局划分项目功能布局划分北苑西块北苑东块南苑东块南苑西块66优势：优势：位置优越，处于火车站的核心位置，属于市级商业中心区，商业氛围浓厚；交通便捷，三面临路，共有8趟公交车经
72、过该项目；配套齐全，周边属于建成区，市政、生活等配套一应俱全；规划设计先进，多种住宅产品及多业态组合形成多元化；周边大型商业一同开发，同时家乐福已确定基本入驻，给项目带来无比的号召力和人气；劣势：劣势：火车站南广场的开发时间与项目建成时间不对应，届时会影响商业运营；偏于主干道，视觉上遮挡比较严重；商业部分的销售和招商应统一运作，一分为二不利于商业部分的营销；在建商业项目在建商业项目金色云天金色云天项目优劣势分析项目优劣势分析67在建商业项目在建商业项目已建商业项目已建商业项目商业街分析商业街分析商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分
73、析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业项目分析商业项目分析失败商业项目失败商业项目68n项目地址：相山路与黎苑路交汇处北n开业时间：2006年10月n投资单位：上海瑞欣公司 n建筑面积：约23500n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F：黄金珠宝、文体、办公、小家电2F：服装、鞋帽、内衣、床上用品3F：ITAT百货会员俱乐部(已撤出）n失败原因分析： 从开业一直没有作
74、旺，导致入场商家更换频繁； 定位在中高档百货，但商品的质量、品牌、形象等与中高档百货相差太远； 产权分散，导致经营管理无法集中统一。 经营管理出现问题，以办会员卡为例，许多会员卡均办给了小孩子，其经营管理可想而知。失败商业项目失败商业项目亚太广场亚太广场定位错误导致后期经营不善定位错误导致后期经营不善69失败商业项目失败商业项目万金时代广场万金时代广场n项目地址：淮海路核心商圈n开业时间：2007年9月n投资单位：安徽万金置业n建筑面积：约6700n经营品种：购物、休闲、娱乐n楼层分布：-1F：箱包、饰品（营业面积927）1F：精品男装：利郎、GXG、才子、劲霸男装2-3F：空置状态（苏宁电器
75、有意向入驻）n失败原因分析： 周边竞争激烈，运营管理跟不上市场需求。 产权分散，缺乏整体运作。产权分散，缺乏整体运营产权分散，缺乏整体运营70序号序号项目名称项目名称位置位置业态业态建设规模建设规模总投资（万元）总投资（万元）1淮海商场改造淮海路、孟山路交叉口百货店占地1万，其中商业建筑面积约2.8万自筹2百货大楼改造提升淮海路、友谊巷交叉口百货店占地0.3万自筹3华松商业广场建安路8号(原医药公司)大型超市建筑面积8万90004美味宫原址重建古城路、孟山路交叉口大型超市建筑面积0.6万自筹5家乐福超市原老体育场大型超市建筑面积9.8万230006淮海西路卖场淮海西路与西山路交叉口西南大型超市
76、建筑面积2万7新蔡卖场新蔡大型超市8韩国城孟山路东，夜市南，安康路西，惠黎路北购物中心占地面积1.4万100009商业物流中心相阳路57号购物中心建筑面积8万3000010华松商务国际工程淮海路专业店建筑面积3.6万7000 11金淮北淮海路孟山路交叉口专业店500012麦迪森广场改造惠苑路步行街专业店建筑面积0.6万自筹13盛世商贸城扩建相山南路专业店建筑面积1.6万自筹14城市广场二期淮海路、洪山路交叉口专业店20000近期已建设重点项目一览表近期已建设重点项目一览表71序号序号项目名称项目名称位置位置业态业态建设规模建设规模总投资（万元）总投资（万元）15电脑城惠苑路步行街专业店建筑面积
77、1万8000 16淮北市学友海产品加工储藏董庄路南县材校东侧海产品市场建筑面积1.8万2000 17淮北市奇石花卉市场董庄路北朱庄社区对面奇石花卉市场建筑面积1.7万18矿业设备博览城相杜路专业市场占地28.7万2500019久兴商城东办八号桥社区专业市场建筑面积8万30000 20华阳药材市场周庄社区专业市场建筑面积5万3000 21淮北汽车城相山南路两侧汽车专业市场占地12.7万，建筑面积66.7万9960022日用瓷器及酒店用品市场原渠沟综合市场专业市场建筑面积1.1万100023陶瓷交易市场烈山工业小区专业市场占地5.3万，建筑面积1万80024石榴交易市场蔡里村专业市场0.2万200
78、25粮食物流基地新蔡工业园专业市场占地7.2万26凤凰山物流中心凤凰山工业园仓储、物流占地40ha27烈山物流园区合徐高速连接线与外环交叉口处，临近新蔡工业园仓储、物流占地40ha28龙湖物流中心龙湖工业园仓储、物流占地30ha淮北城市商业的发展带动了大量大型商业项目的开工淮北城市商业的发展带动了大量大型商业项目的开工建设，其中专业市场和大型百货专卖居多。建设，其中专业市场和大型百货专卖居多。72淮北市商业发展不均衡，新城区商圈消费支撑相对不足，老城区商圈则存在规划落后，环境不协调、业态布局混乱的现象；市内缺乏知名度高、影响力广的大型购物超市，随着相王国际、中泰国际、金色云天等多个多功能商业项
79、目落成运营，有望改写这一局面；市内各特色商业街是年轻人主要的逛街地点，但普遍面临缺乏统一规划、环境较差、急需升级或改造的局面；淮北市正在兴建的新兴项目具有规划起点高、综合性强的特点，一旦建成运营或将影响甚至改变淮北市的商业格局；经营失败的商业项目大都因为项目前期定位不清晰，从而导致招商的急功近利以及运营管理上的混乱和缺位，最终导致项目失败；淮北市政府的商业规划方向赋予了商业地产极好的契机，但新建大型综合项目众多，竞争激烈已是不争的事实，未来淮北商业将形成群雄并起的格局。淮北商业市场分析小结淮北商业市场分析小结73消费者分析消费者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分
80、析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角城市商业需求分析城市商业需求分析经营者分析经营者分析第三部分第三部分 深度解析深度解析74经营者分析经营者分析商铺性质及关注点商铺性质及关注点 本公司通过对淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商业街区正在经营的沿街铺面的经营者进行采访得出总结。 被访者多以租赁的形式来经营，这部
81、分的比例达到了90%，并对商铺的地段、交通、经营环境和经营档次非常在意，这四项占到了总数的74%。提示商业项目在整体商业规划中应该注重对已购铺业主的统一管理而不是开发自营者。 商铺经营者以租赁形式经营居多商铺经营者以租赁形式经营居多75经营者分析经营者分析拓展需求拓展需求 目前的经营者有相当的比重想拓展自己的业务，占到了被访者总数的73%，这部分人倾向于选择中档和中高档次的商铺；尤其对临街商铺情有独钟。 受所处行业、经济实力等诸多的影响，被访者大都倾向于50平米以下的中小商铺，并且绝大部分（超过75%）人希望店铺的租金或经营扣点不要超过营业额的20%。 临街商铺的商业形式受到绝大部分经营者的认
82、可临街商铺的商业形式受到绝大部分经营者的认可76经营者分析经营者分析经营管理经营管理 在经营管理上，倾向于联营和自营比例基本相当，各占43%和41%，说明一方面经营者们大都已经习惯于目前的自营自收，另一方面也说明相当一部分经营业户期望体验更先进、更轻松的管理和经营模式；同时这部分人受追逐利益的驱动，对商场管理费等非常看重，有接近80%的人选择了商场管理费要在10元以内。受经营类型和工作时间的限制，商铺的经营者们的信息获取相对较窄，免费发放的直投报纸（主要是安徽联众、邮政直投和服务指南等）和朋友介绍占据了信息来源的近一半的比例，其次，户外广告和电视广告的比重也较为明显。自营与联营的经验方式最受经
83、营者的认可，报纸、口自营与联营的经验方式最受经营者的认可，报纸、口碑、户外、电视是当地经营者获取信息的主要媒介碑、户外、电视是当地经营者获取信息的主要媒介77经营者分析经营者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角城市商业需求分析城市商业需求分析第三部分第三部分 深度解析深度
84、解析消费者分析消费者分析78购物去向选择：购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到了绝对优势，占占到了绝对优势，占46%46%，大型商场和综合市场是其次选择，大型商场和综合市场是其次选择。这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。购物偏好：购物偏好：节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物在两次以内的居民占到了近一半48%，每月购物消费支出在每月购物消费支出在300-1000300-1000元元的占的占78%78%，而且单次购物的平均额在，而且单次购物的平均额在50-30050-300元之间的占有元之间的占有
85、58%58%。这至少说。这至少说明淮北市中低下购物消费群占主导地位明淮北市中低下购物消费群占主导地位；购物地域认同：购物地域认同：淮海路的便利性和区域含金量最高，通过本公司在实地走访中也发现淮北市的大型超市业态目前并不是很饱和（只有苏果一家中心店），但小型社区超市的占据了市场，给居民的购物带来了方便。未来随着大润发、沃尔玛、家乐福等大型连锁卖场的进驻将会瓜分目前市场的份额。另外久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的30%30%。消费者分析消费
86、者分析购物偏好购物偏好 当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物趋向较高趋向较高79餐饮消费取向：餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的消费集中在消费集中在30-15030-150元之间元之间。在淮北当地的餐饮行业比较发达，竞争也非常激烈，而且酒水消费直接关系到餐饮的消费金额。休闲娱乐消费倾向：休闲娱乐消费倾向：针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们的
87、休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐3次左右，休闲时间选择在家里呆着和逛商场购物娱乐的比例分别占到了总体样本的17%和81%，休闲方式主要是看洗浴、泡吧、休闲方式主要是看洗浴、泡吧、KTVKTV、上网、广场、上网、广场健身，健身，一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在30-12030-120元之间元之间。说明在现阶段的淮北比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式，但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而淮北当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。消费者分析消费者分析消费倾向消费倾向 餐饮消费是当地重
88、要的消费支出，休闲娱乐业具备餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备相当大的发展潜力相当大的发展潜力80经营者分析经营者分析消费者分析消费者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析宏观市场分析宏观市场分析淮北商业趋势分析淮北商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角城市商业需求分析城市商业需求分析第三部分第三部分 深度解析深度解析消费需求分析消费需求分析81淮北主要消费构成示意图
89、（预估）主要主要顾客来源客来源淮北市居苏豫皖三省之要冲、卧淮海经济区之腹心。在这片3千平方公里不到的能源基地，总人口215万，其中城市人口93万。虽然整个城市的面积不大，但随着市区人口的不断增加，城市的需求也在不断的改变。对于淮北的整个消费市场，主要来源为市区人口、周边区县、及部分外来人口，消费主要构成主要以市区人口为主。相对来说淮北整体的消费氛围还处中等水平。附加附加顾客来源客来源随着淮北城市及经济的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自沿海地区及安徽周边省份，他们从事不同的职业和事业，他们身份不同、消费力也不同。以沿海福建、浙江为主的这些群体主要从事相关房地产建设开发、建材家
90、居、娱乐餐饮等行业，主要为中小业主；以周边河南、河北等为主的群体主要从事服务、基础建设相关工作；另外，由于历史的原因，淮北和上海的互动和交流比较频繁，这也是淮北市主要外来消费源头之一。这些外来人口不但给淮北城市的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成淮北的消费市场。消费需求分析消费需求分析客源分析客源分析 市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化高端化82汽汽车购物人的状况：物人的状况：淮北目前的商业已经具有相当规模，以一马路为核心商圈，向周边辐射；以四大百货对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但整
91、体商业操作和和业态规划还相对较弱，特别是淮海路周边严重缺乏停车位置，大大制约了开车购物人群的消费能力。而汽车购物群体的消费力主要为中高档次，一方面淮北的中高档次商业生存空间狭小，另一方面淮北又存在中高档次的部分消费需求，这就造成这部分人群的部分需求外向。经过调查，现阶段淮北中高端市段淮北中高端市场主要流向徐州、合肥等主要流向徐州、合肥等地。汽地。汽车购物群体的需求情况，算是淮北市物群体的需求情况，算是淮北市场的一个空缺，但也是整个市的一个空缺，但也是整个市场的一种无奈的一种无奈。公交公交车购物人的状况：物人的状况：由于地形原因，淮北日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车及机动车等。公交车购物
92、群体相对来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是基本吻合的。因此公交车购物群体是淮北较主要的购物群体，他们主要以青年、中老年为主，消费区域主要集中于相山区或一马路二马路相应路段，如以中低端为主的久兴批发商场及淮海路周边的几个特色商业街等等。淮北淮北总体体还是一个是一个发展中的城市，无展中的城市，无论未来消未来消费档次和水平无何，中端消档次和水平无何，中端消费在相当在相当长的一段的一段时间里仍将是主流。里仍将是主流。 步行购物人的状况：步行购物人的状况：步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周边区域。从消费区域构成上，一马路、二马路是相对主要的区域
93、。另外由于步行购物人群较注重购物乐趣或“淘”“逛”消费的特点，这就给某部分特殊路段带来了市场，就从目前淮北的商业路段业态上看，以教育巷、利民巷、友谊巷等为主的特色街区，正是符合这部分人群的消费特征。从淮北街区分布情从淮北街区分布情况分析，步行况分析，步行购物人群市物人群市场空空间很大，瞄准很大，瞄准这部分人群必然会有更多的商部分人群必然会有更多的商业机会机会。消费需求分析消费需求分析交通方式分析交通方式分析 公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式83 夜间购物状况夜间购物状况淮北及周边地区消费存在一个状况，即夜间营业时间不长，特别是在冬天，一般8点后基
94、本不再营业。这也反映出淮北夜间购物的一些状况，其一，淮北并淮北并未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所。其二，消费习惯上淮北人有基本上晚消费习惯上淮北人有基本上晚上不出门待在家里的习惯上不出门待在家里的习惯（除有购物意向及夏天）。其三，由于淮北夜间天气较由于淮北夜间天气较冷、风沙大冷、风沙大（冬天），这就给夜间消费带来了一定的制约这就给夜间消费带来了一定的制约。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 节假日购物的状况节假日购物的状况
95、节假日购物是各地方、各大小商业真正的黄金时间。对于淮北的节假日消费，与各城市基本无异。节假日期间由于消费者时间上的充裕，并且各大小商家花样繁多的促销打折策略，都促使了节假日的消费高于非节假日。以淮海路为例子，以淮海路为例子，节假日人流约为日常人流的节假日人流约为日常人流的2 2倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对较高的较高的。消费需求分析消费需求分析时间段分析时间段分析 夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流84随着淮北经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的观念也在
96、不断的变化和尝试着。这种观念的变化经历着三个层次：其一，从街从街边消消费向大商向大商场消消费。由于经济的发展，各大商业的开发及专业市场的运做，淮北人渐渐从零散的消费转向一体化、集中消费的观念上。其二，从从单一消一消费向多面、多方向向多面、多方向尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上门服务等等新兴的购物方式，正在不断被淮北人所接受，未来的消费方式将呈现多种方向发展。其三，从有需求消从有需求消费向淘逛消向淘逛消费发展展。淮北人的消费心理正在由原来的有需要就去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物中的乐趣。消费需求分析消费需求分析购物观念发展购物观念发展 消费者观念
97、正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展85市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈现多元化现象；但投资方向较窄，主要集中在不动产投资上；商铺的经营者普遍存在拓展自己业务的意向，且大都倾向于50平米以下的铺面，尤其青睐临街店铺；商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次；关于商场的管理模式，经营者对于联营和自营倾向的比例基本相当，但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱；消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式；消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导；市区客户和矿区周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以公交车为主，汽车购物人群有增加的势头；夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。 城市商业需求分析小结城市商业需求分析小结
