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1、1,天士力淮安项目市场调研及定位报告,瑞尔特房地产顾问机构 2010年6月,2,目 录,第一部分 市场调查研究,第二部分 项目定位及规划设想,PART 1 城市投资环境分析,PART 2 城市房地产市场分析,PART 3 区域房地产市场分析,PART 1 地块分析及运营思路,PART 2 项目定位,PART 3 规划设想,第三部分 项目开发模拟,第一部分 市场调查研究,4,城市投资环境分析,PART 1,5,淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。,下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。,淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072 平方公里，人口524万。市区建成
2、区面积80平方公里，人口83万。,一、城市解读,6,一、城市解读,清浦新城淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心,清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便利，并具备空间优势，将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。 清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。 清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展，打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知度，促进区域房地产市场发展。,7,二、城市经济,淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段 。,1、淮安近年来GDP及增长率,近几年淮安GDP增速均超过10%，2009年达13.5%，为1030亿元。,2、淮安近
3、年来财政收支情况,2007年、2008年财政收入增速超过30%，2009年受金融危机影响增长率为25%。,8,二、城市经济,淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段 。,3、淮安近年来城镇人均可支配收入,2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达到15646元。,4、淮安近年来居民储蓄增长情况,2009年居民储蓄达到450亿元。,9,三、投资环境分析结论,1、城市发展空间较大：,2、宏观经济支持房地产发展：,3、居民购房能力不断增强：,淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。,近年来淮安GDP年平均增幅超过15%
4、，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。,近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。,10,城市房地产市场分析,PART 2,11,一、房地产政策,在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。,在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。 影响深远的“国十条”： (一）统一思想，提高认识。 （二）建立考核问责机制。 （三）实行更为严格
5、的差别化住房信贷政策。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 （五）增加居住用地有效供应。 （六）调整住房供应结构。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 （九）加大交易秩序监管力度。 （十）完善房地产市场信息披露制度。 政策分析： 新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。 目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转
6、变，预计本轮调控影响将持续1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情。,12,二、房地产市场表现,一级市场，2009年土地市场 “井喷”,1、淮安近年来土地成交信息,从土地供应量来看，2009年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。,13,二级市场，2009年市场供销两旺,2、淮安近年来新上市商品房供销情况,2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2008年供销比为2.08:1，2009年供销比为0.89:1。 2009年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态势。,二、房地产市场表现,14,商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。,从月销
7、售均价表现来看，2009年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上市，整体成交均价并未出现大幅飙升，价格理性、市场健康。,3、2009.02-2010.02淮安城区商品房月成交均价,数据来源：淮安市房管局、淮安市房地产市场月度综述,备注：中心城区范围为清河区、清浦区,二、房地产市场表现,15,市场潜在供应量较大,二、房地产市场表现,淮安整个市场可预见的潜在供应量近1500万平方米，按照5年开发完成，年供应量将在300万平方米左右。 市场将呈现供需基本平衡、投资需求与刚性需求并重的态势。,4、淮安市四区未来潜在供应量,备注：以上数据为清河区、清浦区、开发区和淮阴区4个区的数据,16,三、房地产开发企
8、业,多家一线地产商登陆淮安,国内一线地产开发商陆续登陆淮安,国内一线地产商陆续登陆淮安，一方面带来淮安房地产整体开发水平的快速提升，另一方面也将加剧市场的竞争，对中小开发商形成挤压。,17,四、市场分析结论,淮安房地产市场总体描述,1、房地产调控向政府预期的方向发展，新一轮行情将出现在1年后：,2010年4月17日“国十条”出台，房贷收紧，购买资格限制，遏制了投资投机性购房，减少了改善型需求，短期内市场进入观望期，基本结束了非理性炒作状态，市场向政府预期的方向理性发展；预计将在1年后迎来新一轮上升行情。,2、土地供应量较大，有效降低了开发成本：,2009年土地交易量井喷式增长，多幅大面积地块上
9、市，未来商品房供应量较大；由于近郊土地的大量供应，土地成交均价未现大幅上涨，土地成本相对不高，未来商品房的成本得以控制。,3、商品房市场由供需两旺进入短期观望阶段：,2009年商品房市场去化量大，去化速度块，市场供不应求，价格平稳上涨；目前市场受新政的影响，短期内进入观望。此阶段正是本项目做好产品的时机，项目上市时正是市场恢复正常状态时。,4、一线地产商的加盟，将提升整体开发水平：,国内一线地产开发商加速布局淮安，将直接提升淮安房地产开发水平，也将对中小开发商形成挤压，对开发商的专业水平提出了更高要求。,18,区域房地产市场分析,PART 3,19,划分依据： 该区域内房地产项目在本案销售过程
10、中会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。 周边楼盘： 恒大名都、华德力运河城、金满华府、京河湾、中央美地、月季花园、学林雅苑、金榜花园、东方豪城。 调研时间： 数据采集时间为2010年5月17日。 备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。,区域界定,本项目竞争楼盘主要分布在清浦新城和高教园区,20,板块房地产项目潜在供应量研究,数据来源：淮安网上楼市,一、板块概况,板块内潜在供应量较大，存在一定的竞争。,截止2010年5月上旬，板块内可以预见的潜在供应量289.76万，除去少量商业面积外，住宅供应套数预计在23000套左右。,21,基本信息,项目鸟瞰图,项目实景图,二、竞争个案,
11、1、华德力运河城,22,详细信息,二、竞争个案,1、华德力运河城,23,基本信息,项目实景图,项目示意图,二、竞争个案,2、恒大名都,24,基本信息,项目鸟瞰图,项目售楼处,二、竞争个案,3、京河湾,25,详细信息,二、竞争个案,3、京河湾,26,三、综合分析,板块市场总述,1、板块内集中了近十个楼盘，将成为淮安房地产热点板块：,板块属于房地产新兴板块，随着清浦新城建设的推进，本区域将成为淮安房地产热点板块；板块内商品房供应主要从2009年底开始，且多个楼盘集中面市，形成了一定的板块联动；同时各楼盘之间存在一定竞争。,2、板块内以刚性需求为主，市场健康，具备可持续发展动力：,板块内的客户以刚性
12、需求为主，投资比例较小，去化速度较快。,3、板块内商品房定位以中档、低档为主，为本项目的定位提供了参考：,以普通商品房为主，定位为中低档为主；户型设计以经济型、紧凑型为主，基本符合市场的需求。,第二部分 项目定位及规划设想,28,地块分析及运营思路,PART 1,29,大学城,南 扩,本案,项目位于淮安市清浦区柯山路，距离淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里，北依京杭大运河，属于清浦新城中央居住区。,淮海路商圈,水渡口CBD,钵池山公园,楚秀园,实小分校,恒大商业,汽车南站,东进,清浦新城,一、地块分析,城市东进南扩，项目处于城市南扩的主方向,30,运河城,京河湾,恒大名都,金满华府,运河
13、福邸,月季花园,金榜花园,柯,山,路,淮,海,路,路,明,远,清浦区政府,学林雅苑,中央美地,南,大学城,阳光湖生态公园,区域楼盘： 1、恒大名都 2、运河城 3、京河湾 4、金满华府 5、运河福邸 6、中央美地 7、月季花园 8、学林雅苑 9、金榜花园 10、东方豪城,东方豪城,本案,一、地块分析,项目2公里范围内分布有10多个楼盘,31,东：运河城安置房,南：柯山路、城南小学,西：恒大名都,北：运南路、大运河,一、地块分析,地块四至，四周为道路，有利于规划,32,一、地块分析,地块现状，内部为绿地和厂房,33,地块周边生活配套尚不完善；有6路、13路公交经过地块南侧柯山路；周边有城南中心小
14、学、城南中学，教育配套尚可；柯山路设有农业银行、江苏银行网点；淮海南路设有市第二医院分院；项目北侧为京杭大运河，大运河风光带已有规划。,江苏银行,农业银行,启英外国语学校,本 案,城南中心 小学,第二 人民医院,一、地块分析,周边配套，生活配套尚不完善,34,一、地块分析,SWOT分析,35,（1）速度与利润的平衡，速度优先。 企业追求利润始终是在运营战略高度占据重要的位置，但是从企业长久发展的角度来看，较快的资金回笼、较少的资金占有、稳定的利润收入对企业的发展才是最重要的。一期84亩地块将以快速去化为目标，为企业的运营战略回笼资金。 （2）集团地产开发模式创建 从集团层面上来考虑，天士力在全
15、国众多城市有着厂房，随着各个城市经济建设与城市开发的发展进程加快，各个厂址的地段开始逐步成熟，厂址开始进行逐步迁入新工业园区，那么原来的厂址土地可以通过操作转为商品住宅用地。本项目在住宅方面的开发有利于集团创建新的地产开发模式，成为集团新的利润增长点。,项目的战略目标是什么？,二、运营思路,战略目标上，兼顾速度与利润,36,（1）一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？ 一期84亩地块与大二期地块为一个项目的两个组团进行开发策略的思考。在项目开发运营中，针对性制定“以84亩地块打造项目品牌、树立高品质形象”的运营策略，以先期可以视84亩地块的成功运作带动后期地块的面市。首期的成功可以达
16、到二个战略目标：为天士力新厂提供建设资金；为本项目在二期上进行转让、融资等资本运作提供品质支撑。 （2）一期84亩地块的开发周期 考虑到宏观环境及项目的前期运作，一期84亩地块建议在2011年年初面市，规划建设中适当牺牲容积率换取项目的品质感，开发体量建议在13万左右。共分3个批次推出，力争在15-18个月完成销售目标。,一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？ 84亩地块的开发周期？,二、运营思路,开发思路上，兼顾一期实际销售与二期资本运作,37,（1）健康概念： 天士力作为一家大型上市医药企业，帮助病人摆脱病痛、重返健康，倡导人们重视健康、和谐养生。以“追求天人 合一、提高生命质量”为企业信条，追求养生文化，打造健康生活。天士力坚持“以人为本”，将健康养生之道融 入建筑，让人们以更亲近、更自然的方式
