汤阴任固镇调研报告讲解

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1、汤阴任固镇项目定位及规划建议报告,2414.9.24,项目认知及发展方向初判 项目发展条件、项目发展诉求、项目发展方向初判 城市宏观环境 城市印象、城市经济、城市规划 住宅市场分析 各板块市场分析、赵王河板块市场特点、典型个案分析 办公、公寓市场分析 办公、公寓市场特征、需求特征 酒店市场分析 酒店分布格局、星级酒店分析 商业市场分析 城市商圈分析、典型商业分析、餐饮娱乐业分析、商业市场空间特征分析、消费者研究,1,2,3,本次汇报沟通思路,4,5,6,项目认知及发展方向初判,项目发展条件 项目发展诉求 项目发展方向初判,项目位于任固县南部地段，地块北至302省道，其余均为规划道路； 项目北临

2、任固商业中心区域，东临学校，项目地理位置优越、生活配套齐全、商业商务条件好、交通出行快捷，综合环境具有极大的优越性；,项目总占地约304.32亩，其中03/07地块为居住用地，01/04/05地块土地属性为商业/商住用地，02地块为商务仓库用地，06地块为工业用地，商业用地规模大，且地块方正，便于集中开发,地块北侧紧邻城市主干道302省道，干道沿线上商业氛围较浓，属商业密集区域，但多数商业老旧、业态分布较为分散，项目有机会打造任固镇地标性的商业群落，且项目北侧有项目的其中一个入口，后期作为项目主入口导入人流；,地块南侧紧邻规划道路及学校，也是通往南部其余乡镇的必经之路；沿线无商业，展示性较好；

3、,地块西侧紧邻玉米地，展示面较差，不过后期可通过道路规划进行调整；,项目东侧为冯家巷村，展示面较大，可与冯家巷村链接，吸引人流；,北侧,南侧,西侧,项目现状,东侧,项目北侧紧临城市主干道302省道，交通便利，其余均为规划道路,内部：项目内部以田地为主，难度不大，剩余部分为北部少量临街商铺，地块方正、平整，内部有一定数量的原生树木； 周边：北侧商业氛围浓重，南侧紧邻乡镇及学校，东侧紧邻乡镇，西侧为田地；,地块现状局部2层临街商铺及田地，拆迁相对简单,内部田地,南部学校,外围商铺,项目北侧紧邻302省道；主干道为双向四车道，高峰期的车流量为50辆/min;任固镇重要的主干道路贯穿乡镇东西，沿线商业

4、氛围浓厚；,项目紧邻城市主干道302省道，占据城市核心交通资源，周边交通便利,本案,项目处于任固镇南部区域，商业、学校机构树立，也是未来任固镇发展方向，项目有着无可比拟的资源优势，同时周边大型商业街给我项目带来了发展机遇和挑战,镇政府,任固镇邮政支局,育才学校,菜市场,超市,世销商贸,学校,四方商贸城,三角商贸区,逸锦购物广场,行政单位：周边紧邻镇项目、任固镇邮政支局。 教育：紧邻学校。 生活：北部分布有大型购物商业街，超市云集；,任固的发展以逐步外扩的发展形势向东南面发展，市场也在进行此演变的过程，任固商业的发展史，也有最初的三角商贸区，到世销商贸，演变成现在商业群；项目所在的区域属于“东南

5、”的首批发展区域，区域发展较为成熟，新生的商圈档次偏中高档，区域交通极为便利，项目有机会成为任固下一个商业中心，标志性区域。,项目处于任固镇最繁华的区域，周边商业属于任固镇中高端商业形态聚集区，任固商业市场从最早的三角商贸区，到为世销商贸，到现在商业群,四方商贸城,逸锦购物广场,三角商贸区,世销商贸,1.地块位于中心镇区的核心商业地带，商圈氛围较好； 2.地块位于乡镇发展方向，区域认可度高。,优势,劣势,威胁,机会,1.开发较慢，市场反应较差，不利于后期销售； 3.项目地块两面田地围绕，一面临主干道，一面临村，且主干道展示面较短，不利于后期规划；,1.本项目周边商业规划较为传统，缺乏特色，易于

6、超越，我项目具备打造商业地标，差异化竞争的机会。,成熟区域，区域商业、居住价值极高，但未来商业竞争激烈,1.周边现中心商业街世销商贸、即将新生商业逸锦购物广场，给我项目产生直接竞争，分流客群；,项目规划商业中心，任固镇唯一菜市场，我项目紧邻现核心商圈，未来发展方向，必将承载繁荣乡镇商业的重任； 302省道从新规划施工，为任固镇的主要物流大道，我项目承载展示城市形象“窗口”的功能。,政府诉求,企业诉求,物业价值最大化，同时尽量少持有物业，实现物业快速 变现； 确保资金链安全，通过可售物业的销售平衡安置成本。,多功能复合的城市综合体 集居住、餐饮娱乐、休闲、购物、于一体,企业目标： 价值最大化 快

7、速回现,用地属性： 商业、娱乐 商住两用,政府目标： 形象,根据项目用地属性及各方的发展诉求，初步判断我项目为多元功能复合的城市综合商业区,项目认知及发展方向初判 项目发展条件、项目发展诉求、项目发展方向初判 城市宏观环境 城市印象、城市经济、城市规划 住宅市场分析 各板块市场分析、赵王河板块市场特点、典型个案分析 办公、公寓市场分析 办公、公寓市场特征、需求特征 酒店市场分析 酒店分布格局、星级酒店分析 商业市场分析 城市商圈分析、典型商业分析、餐饮娱乐业分析、商业市场空间特征分析、消费者研究,1,2,3,本次汇报沟通思路,4,5,6,城市印象,总面积80.25平方公里，占全县总面积的12.

8、36%。87年7月由乡改镇，辖35个行政村，人口48661人; 距县城30公里。鹤台公路从境内穿过。共有耕地7.7万亩。目前，可灌溉面积达到98%以上。 全镇形成以尖椒、大葱、白菜、樱桃西红柿等为主， 境内有商城、故城，相传为殷商古城遗址。白龙龙泉寺有北魏造像碑四面佛像。,城市印象任固镇位于汤阴县城东北部，南邻五陵镇，西连菜园镇，北与安阳县辛村乡接壤，东隔卫河与内黄县相望，属三县交界地带。,对外交通任固镇位于汤阴县城东北部，南邻五陵镇，西连菜园镇，北与安阳县新村乡接壤，东隔卫河与内黄县高堤、东庄乡相望，属3县交界地带。镇政府驻地距县城30公里，距离较远；,2002年，全镇实现村村通油路，总里程

9、为48公里，并被市政府评为“一类公路镇”。1984年成立任固汽车站，由原每日6班车次发展到每5分钟一班，大大方便人们出行。,宏观经济分析,城市规划,项目认知及发展方向初判 项目发展条件、项目发展诉求、项目发展方向初判 城市宏观环境 城市印象、城市经济、城市规划 住宅市场分析 各板块市场分析、赵王河板块市场特点、典型个案分析 办公、公寓市场分析 办公、公寓市场特征、需求特征 酒店市场分析 酒店分布格局、星级酒店分析 商业市场分析 城市商圈分析、典型商业分析、餐饮娱乐业分析、商业市场空间特征分析、消费者研究,1,2,3,本次汇报沟通思路,4,5,6,住宅分析任固镇共有两个项目，分别为仁和花园、正和

10、苑,项目认知及发展方向初判 项目发展条件、项目发展诉求、项目发展方向初判 城市宏观环境 城市印象、城市经济、城市规划 住宅市场分析 各板块市场分析、赵王河板块市场特点、典型个案分析 办公、公寓市场分析 办公、公寓市场特征、需求特征 酒店市场分析 酒店分布格局、星级酒店分析 商业市场分析 城市商圈分析、典型商业分析、餐饮娱乐业分析、商业市场空间特征分析、消费者研究,1,2,3,本次汇报沟通思路,4,5,6,目前任固镇典型的两大商业分别是三角商贸区、世销商贸，随着乡镇的发展，以前老商业中心三角商贸区已经被世销商贸所取代，也是目前任固镇人流量最大的，最成熟的商业，本案与世销商贸一路相隔，未来将是镇中

11、心商圈。,商业供应特征任固镇总商业体量272535平方，大部分形态为商业街，较为单一，规模均不大，建筑形态落后，特色商业街、集中娱乐休闲等业态市场空白,三角商贸区：是任固镇最早形成的商业中心，由市场自发形成，由于街道、环境、等原因，目前被世销商贸所替代，经营较差； 世销商贸：以生活型消费为主，形成了餐饮、服装等消费形态； 四方商贸城：由于出入口较少围合形式规划出现严重问题，导致内部均为空房，外围经营业业态也较为混乱，经营状况较差；,商业总体量：27万方,商业格局任固镇商业物业主要以商业街为主、总体商业能级较低，一站式购物中心、中高档特色商业街市场空白,高档,中档,低档,商业街,专业市场/商厦,

12、百货,购物中心,世销商贸,三角商贸区,欧特福购物中心,温州商贸城,市场空白,市场空白,市场空白,各商业发展驱动力分析我项目所在商圈居住人流量大，为本区域商圈发展提供消费能力较强的目标消费客群,三角商贸区发展历史较长，占据传统商业重要地位，随着城市的发展三角商贸区的种种不足都暴露了出来，新的升级商业诞生，替代了三角商贸区；,三角贸易区,交通便利，车流量大，城市主干道，升级商业带了大量的客群，规划引导和便捷的交通促使该商业快速发展。,世销商贸,据车站较近，但规划较差，出入口较少，该地区客群看重规划利好，失败项目；,四方商贸城,消费者特征乡镇居民收入水平和消费能力较高，总体消费水平较周边乡镇高，中高

13、收入群体期待有特色的购物场所，特色餐饮、娱乐业出现,市场服装、数码行业较多，另听说任固镇结婚习俗，男方有买车才能结婚，这也促使当地汽车店日益兴起，生活服务消费正在快速上升；,城市居民消费习惯,任固镇消费观念强，对服饰、餐饮、休闲和品牌有一定的追求，期待特色休闲娱乐、特色餐饮业种及品牌出现。,乡镇居民消费习惯,居民消费水平较低，以生活消费为主，追高求性价比的商品和服务。,村落居民消费习惯,老城区商圈主要以街区商业形态为主，缺乏大型集中商业，吸引全镇客户群体，街区商业及特色商业形态缺乏；,商圈供应及分布特征,租售模式及价格特征,消费者特征,业态功能特征,商业自用型客户居多； 市场缺乏统一管理的商业

14、形式难以实现良好的经营和高租金,居民收入水平高，总体消费水平较高； 期待有特色的购物场所，特色餐饮、娱乐等商业形态。,任固镇业态功能还不够完善； 业态缺乏较为集中的零售业态，集中的餐饮、娱乐业态，档次有待提高；,三角商贸区三角区商业外围以服装、数码、商场为主，内部以布艺为主，内部空房率较高，经营状况较差，经营较好的为外围商业，市场大部分商铺都是自用型，少部分出租，租金水平集中在一间37万/年,经营状况： 区域人流量大，辐射区域较广，前商业中心，整体经营状况较差， 街道较窄，环境较差，现被升级改造的世销商贸所替代；,租金水平： 商铺大部分是自用型，极少出租，导致租金较高，且因地段因素导致租金水平

15、具有一定的差异性，基本以一间35万/年,业态配比 老城区商业以服装类业态为主，同时配有休闲娱乐等功能。东方红大街两侧共有商户1200余家。其中有娱乐类商业8家，银行4家，餐饮店25家，医院2家，宾馆7家，培训机构8家，超市3家，其他绝大部分为服装服饰类商家。,随着乡镇的快速发展，三角商贸区的种种不足开始暴露出来：车流、人流集中，道路过窄、无停车位，致使交通拥堵；同时由于年代久远，建筑落后，业态规划混乱，人流动线设计不合理等。以上种种，不仅导致了三角商贸区对现代任固镇人吸引力锐减，同时也阻碍了城市进步与商圈进一步升级、发展。,三角商贸区三角区商业街以服装为主，周边交通便利，四通发达，形象及规划相

16、对较好，是任固商业中心,经营状况： 区域人流量大，辐射区域较广，现商业中心，整体经营状况较好，但管理较差，业态也较为单一,租金水平： 商铺大部分是自用型，极少出租，导致租金较高，且因地段因素导致租金水平具有一定的差异性，基本以一间47万/年,业态配比 老城区商业以服装类业态为主，同时配有休闲娱乐等功能。东方红大街两侧共有商户1200余家。其中有娱乐类商业8家，银行4家，餐饮店25家，医院2家，宾馆7家，培训机构8家，超市3家，其他绝大部分为服装服饰类商家。,世销商贸是任固商业中心，也是任固唯一一个无空房率的商业街，人流量大，尤其是每周的赶集，都以此为中心，辐射区域较广，周边村及乡镇，经营状况好，但我也形态较为单一，管理较差；,本次访谈主要立足区域，访谈对象为区域内居民，私营业主,海信专卖店老板 年龄：28岁左右； 看好项目区位，一定会买，希望价格能便宜点，加快动工,您觉得项目位置怎么样？,不错啊，光我们自己家都准备要十几套，南边也是未来的