《bj[2007]gw48_临沂_长河国际项目@整体定位、物业剖析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《bj[2007]gw48_临沂_长河国际项目@整体定位、物业剖析（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、临沂首席全景观社区营造计划,临沂首个宽景HOUSE全景观住宅,临沂首个新德式风情主题社区,B,临沂首个三大主题会所,C,D,临沂最大的社区私家园林,A,市场上的项目外立面以简约、现代为主体风格，但立面无品质感,市场产品单纯依靠楼体本身高度来凸现大气感觉，颜色及局部的造型设计未能突出楼体的大气挺拔。 产品立面造型无品质感，无大盘之气势。,沂龙湾,东方花苑,东方花苑,观河苑,清水湾花园,市场上新兴项目开始注意到内部景观对项目价值的提升，集中景观和水景观应用广泛,景观设计 市场平台,嘉益台北新城 以水系为各片区的景观轴，但无统一的主观景轴，无大盘优势之体现。,齐鲁园 18个围绕齐文化的主题景观构成的
2、园林设计； 用山与水来尽显山东文化特色；,沂龙湾 园林以一条水系为景观主轴，其他景观以其为纵轴横向展开，主打水系景观； 每座楼体均好的绿化景观；,外滩明珠 首席下沉式峡谷园林低于地平线以下，与地面高度的落差带来了私密、独享、高尚的园林情趣；,中心景观,水系,本项目建筑风格与意向新德式建筑风格,总体建筑风格显示现代，大气，稳重与品质感 建筑风格现代、讲究材质，显示高档形象 以简洁明了的竖向线条为主，突出高耸挺拔的建筑形象 考虑到大盘开发的持续性，不建议过于采用过于符号化，易于过时的建筑形象,单体要注重线条的美感，素材多以直线、横线、阶梯为主，多用暖色调，不要过于明亮，色泽含蓄，体现建筑的文化底蕴
3、。追求材料质感的变化和色彩的统一。,部分滨河产品选择体现档次，质感较强的外立面，体现高品质社区,成本有效控制，把钱花在客户可感知的部分； 沿河立面材料中引入质感较强的材料，如面砖等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。 体现档次的材料用在可感知的部位。社区内部建筑底层局部石材的使用，建筑三层以上建议采用面砖贴面设计；,沿河立面天际线建议,可视部分体现材质,立面贴砖处理,园林景观设计要点,1、新德式风情园林两个大面积私家园林融入现代简约的新德式风格元素，避免过于繁琐的景观元素和小品；,新德式园林设计要点： 1. 所有元素都由简洁的几何线条
4、、形、块构成，简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚。 2.注重细节设计，体现居住品质，把每一处景观细节都做到完美； 3.塑造德式风情的优美环境，关注环保与可持续性发展；,2、小型水面+景观水系社区内部结合景观园林，设置小型水面+景观水系相结合的水景观布局方式，降低前期投入和后期维护成本；,重点打造,景观元素简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚,景观设计特点：人为痕迹重，突出线条和设计； 大部分景观元素都由简洁的几何线、形，体块的对比；,注重细节设计，体现居住品质，把每一处景观细节都做到完美,注重景观细节设计，综合的理性化的完美展现，按各种需求、功能以理性分析、逻辑秩序进行设计，景观简约；,社区
5、内部结合园林景观，采取“面+线”的水景设计，为社区增添情趣与活力,适量布置小型的集中水面，避免大面积的水面，降低后期维护成本； 线形水系控制水面面积，降低维护成本，以设计感的加强体现品质提升；,集中水面,线性水系,线性水系,集中水面,水景的打造注重枯水期的景观效果和后期的景观维护,结合硬质铺地，枯水季节可作为休闲广场,为控制建造成本及维护费用，水系应主要以面积较小的浅水系为主；,临沂首席全景观社区营造计划,临沂首个宽景HOUSE全景观住宅,临沂首个新德式风情主题社区,B,临沂首个三大主题会所,C,D,临沂最大的社区私家园林,A,会所对于本项目的意义,会所在规划初期要考虑后期经营的问题，建议会所
6、前期用作项目售楼处，后期可以根据运营状况，考虑出租或者出售； 根据调查，市场项目会所经营亏损的原因主要有两方面： 运营成本较高，个别科目过分追求豪华，如温水游泳池； 场地狭小，通风条件差，收费过高导致人气不旺；,会所对于本项目的意义： 一、会所对于整个项目的档次和形象提升起到重要的作用； 二、会所解决社区业主和周边高端圈层的休闲娱乐的需求； 三、销售初期，会所的一部分作为售楼处，展示未来的生活情境；,会所建议,会所选址原则,会所选取原则： 会所结合蒙山大道广场设计，展示性强。 临城市主干道，昭示性强； 结合广场，便于停车； 会所建设结合内部景观园林，便于集中展示；,祊河,会所,本项目会所位置建
7、议： 考虑项目开发前期近30亩的景观广场基本完工，会所结合广场，形成很好的展示面；,广场,三大主题会所运动会所、休闲会所、星幕会所,三大主题会所：运动会所、休闲会所、星幕会所。 运动会所包括乒乓球室、台球室等大众型运动器材，先期投入较少，后期维护费用较低，且易于经营。 休闲会所包括餐饮、阅览室、咖啡馆等日常消费性功能。 在顶楼设置包括观星台及夕阳日照台的星幕会所，给业主提供更加广阔的生活空间，站在楼顶俯瞰全市的豪情壮感提升了项目的档次，独出心裁的会所设计区别于市场水平，引领新生活模式。,运动会所,休闲会所,星幕会所,中旅国际公馆会所,中旅国际公馆会所建面1776.9平米，包括商务中心、咖啡馆、
8、棋牌室、乒乓球室、台球室、阅览室、健身房、室外游泳池等。 中部架空结构、坡屋顶给人以震撼的感觉，通过底部架空层进入小区内部，加大了会所的人流量，为经营奠定了客户基础。,会所,本项目会所科目设置分析表,情况a中，会所所配置的科目投资少、运营成本低、收益高，同时使用率又高，社会效益显著，是大家最希望的配置模式 情况d中，虽然会所建设投资较高，但是鉴于运营成本较低，经营收益较好，居民使用率也较高，因此这样的科目对开发商来说也是可以接受的 情况e中，豪华会所的一般设置，建设初期投资较高，在提升销售形象和销售卖点的同时，要权衡经营收益与使用率,分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目抽象
9、划分为6种类型,综上所述，会所的规划设计一方面应从居民需求的角度出发，另一方面还应从投资和运营成本角度出发 我们建议采用ad+e设置会所科目,祊河,广场,本项目会所功能建议,总面积：三大主题会所总建筑面积2000平米； 运动会所和商务休闲会所设置在社区主入口两侧，星幕会所设置在社区内部景观资源较好的建筑顶部；,运动会所,休闲会所,星幕会所,羽毛球场、篮球场等占地面积较大的运动设施建议不集中占地、展现“泛会所”形态,业主泛会所各功能配置的基本规模,会所设置要考虑后期运营问题，对于一些占据空间面积较大的功能设施，建议采用“泛会所”的形式设置，具体位置可结合社区内部园林设置；,七、物业发展建议,临沂
10、首席全景观主题社区营造计划 其他配套建议,临沂滨河板块大部分项目的自身配套设施以商业和幼儿园为主，开始注重高水平的物业管理和安防措施,对滨河板块市场在售项目自身配套服务进行统计得出： 1. 市场上除东方花苑没有自身的特色配套外，其他大部分项目都具备了自身的配套，以商业和幼儿园为主； 2. 市场上开始重视专业的管理公司，少部分项目还停留在自己公司组织的物业团队； 3. 市场上住宅项目目前全部提出全方位安防服务措施，安防服务水平逐步提高；,商业配套功能提升社区文化内涵，满足配套服务，发掘地块商业价值,城市社区规划标准,依据产品配比，本项目居住人口约14000人左右；根据城市社区规划标准，本项目商业
11、配套规模在10000-13000平米左右。 考虑到社区周边环境尚不成熟，以及未来社区内部会存在一定的空置率，本项目的商业配套规模应该适当控制。,本项目商业配套总面积建议10000平米，包括风情商业街、邻里商业等。,商业建议,祊河,商业,考虑到蒙山大道和沂蒙十三路周边情况，适宜布置商业； 根据具备商业价值的地块长度约为600米，根据一般沿街商业的进深约为12米，层数设置为1.5层，所以可建设的商业面积约为10800平米；,本项目商业布局建议最大限度挖掘沿街商业价值，增加项目利润,风情商业街：沿蒙山大道及蒙山大桥广场布置； 邻里商业：沿沂蒙十三路周边有一定的居住社区，布置邻里商业； 商业尽可能设为
12、独立商铺，减小对住宅的影响； 独立商铺建1-2层，丰富沿街立面形象；,次入口,主入口,风情商业街,邻里商业,风情商业街,社区商业业态发展建议,开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带动外向商业是比较容易操作的方法； 未来项目周边住宅项目较多，但缺乏生活便利配套，如：超市、菜市场； 特色商业主力店具有独特性，如家居饰品店、精品店，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎； 休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要,幼儿园开设国际双语幼儿园，提供国际化、高品质的幼儿教学服务,教育配套,市场上滨河项目配套主要以幼儿园和小学为主； 考虑到后期运营成本，建议本项目只建设
13、幼儿园，开设国际双语课程；,物业管理的发力围绕 “品牌”、“安防”和“可订制管家服务”三点进行,基于成本和效果的考虑，建议物业管理做到市场平台水平，建议从三点发力 物业管理：建议参考开元上城、滨河国际的物业管理方式，引入品牌物业管理公司做物业管理顾问； 硬服务：以人防为主，强调科技化的安保系统，做到市场平台水平； 软服务：提供个性化、可订制的管家服务,物业管理,引进品牌物业管理公司担任项目物业管理顾问，逐步培养自己物业管理团队，让客户住的安心,物业管理服务提倡硬件管理和软性管理相结合的形式，物业管理做到市场平台水平，给足客户一定的信心； 在先期建议适当加大人力投入，如保安、保洁等，增加巡逻、保
14、洁次数，可以让业主切实体会到安全感和人性化服务，相对引进高科技设备，可以起到节约成本。,在保证提高项目物业管理水平，提升项目档次；同时降低前期和持续性成本投入， 建议参考开元上城和滨河国际的管理方式，聘请专业知名的物业管理公司担任物业管理顾问，工作人员本地招聘；,安保服务适度超前于市场平台水平，加入科技化的安保设施，让业主住的放心,建议安保系统适度超前，采用九大安防系统，全方位保障业主安全： 1.四防区彩色可视对讲系统； 2.窗磁门磁防盗紧急报警系统（限底楼和顶楼）； 3.紧急呼救系统，燃气泄漏报警； 4.全区域设闭路电视监控系统； 5.保安电子巡更系统； 6.围墙防翻越系统； 7.防盗系统集
15、控中心； 8.小区信息发布管理系统； 9.车库车辆管理系统。,除硬性设施之外，提供周到的可订制的管家式软服务，让客户住的舒心,提供的可订制的管家式软服务方式： 清洁服务 家居维修服务 绿化服务 订餐、租车服务 商务服务 健康管理服务,交通组织建议做到人车分流,本项目交通建议： 行人入口和车行入口分开，使得人车能够自然地各行其道，这样既保证了安全，又节省并整齐划分了公共空间，便于小区的规范化管理。 社区车行交通组织采用外环式，社区内部尽量人车分流，增加社区的安全感，减小车行对生活的干扰。 高层区通过外部环路进入地下停车解决停车和车行入户的问题，减少社区内部的车流。,人车分流,人车分流,交通组织,
16、交通组织停车方式建议,市场滨河及中高端项目停车现状,建议： 市场对地下停车不存在抗性，停车方式建议以地下停车为主，地面留出更多的空间用于景观打造； 在沿祊河建筑底层抬高，抬高部分可做成半地下车库； 考虑市场平台水平，建议本项目的停车的车位比为：1：1.1,临沂停车基本上以地下停车为主，车位的售价在6-8万元/个，临沂人对地下车位没有什么抵抗心理，车位卖的还可以； 外滩明珠销售 李小姐,停车建议,调查问卷验证：市场客户对配套设施需求分析,通过临沂尺度地产研究中心623份有效调查问卷分析： 客户对基本的生活配套需求最多，同时对健身等设施的要求也逐步显现； 对于物业管理的水平有76.8%要求以中档管理为主；,市场客户对物业管理档次需求,市场客户对社区配套需求,资料来源：2007年上半年临沂房地产市场消费者调查报告,问卷验证,八、项目分期开发策略,分期开发总策略,市场畅销项目年开发7-8万平米，本项目开发须保证每期开发规模，结合客
