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1、第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理,房屋的分类以及维修标准,分类：,标准：,第一节 房屋维修管理概述,概述 （一）房屋维修的定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修。 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作,第一节 房屋维修管理概述,因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验
2、收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。 引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。,（一）房屋维修的定义,（二）房屋维修的特点： 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。 2.房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修
3、场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。 3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。,（三）房屋损坏的原因： 1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸 2.人为原因 （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3
4、）维修养护不善,第一节 房屋维修管理概述,（三）房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 管理主体：物业管理企业 实施主体：专业房屋维修公司或物业管理企业内部的房屋维修养护部门 目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件,第一节 房屋维修管理概述,（四）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常养护 （2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则,第一节 房
5、屋维修管理概述,（五）房屋维修管理的意义 1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。 2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。,第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 第二节 房屋维修养护技术管理 第三节 安全防范设施的设置与管理,第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定,一、房屋养
6、护计划的制定 掌握房屋建筑的完好状况 物业管理企业要定期组织开展对所管房屋的查勘鉴定工作。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度所必须的一项经常性的基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。 对不同类型的房屋制定不同的养护标准 不同建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋，应采用不同的养护标准。新建房应重点搞好房屋的日常养护工作，是房屋保持完好状态，对仍可利用的旧房，要着重提高房屋的功能和建筑标准，使之具备或接近现行标准的基本要求。 落实费用 房屋共用部位的养护费用列入物业服务成本，按规定从定期收取的物业服务费中提取。 落实管理人员：房屋
7、养护的管理工作主要有工程部门负责。 确定养护工作的时间安排和工作方式：房屋养护工作包括房屋零星损坏的日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。要根据养护工作任务和人手情况确定工作的时间表，确定项目收集和任务落实的流程，及时为业主和使用人提供服务。,房屋养护的内容与管理,房屋维修管理概念 与分类 按缓急程度的分类：一般维修项目（24h）和急修项目（72h） 房屋维修按房屋完损程度分5类： 完好房：结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。虽然有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。 基本完
8、好房：结构构件安全，基本牢固，虽有少量部件的损坏程度超过设计允许值，但已经稳定；屋面或板缝渗漏，装修设备的个别部件或零件有影响使用的破损，通过在原有构件或部分上进行修补、涂抹、油漆等维修即可恢复使用的房屋。 一般损坏房：局部结构变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部渗漏；装修局部有破损；油漆老化，设备、管道不够畅通；水位、电路管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。,严重损坏房：部分结构有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；或屋面或板缝严重渗漏；设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水位、电路管线，器具和零件残缺及严重损坏，需要
9、进行局部整修、更新等大修的房屋。 危险房：承重的主要结构严重损坏，强度严重不足稳定性很差，随时都有倒塌的可能，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。 房屋的评定工作可以定期进行，比如每隔13年进行一次全面的完损等级评定；也可不定期进行，可以于新建房屋交付使用前，经过中修、大修、翻修或综合维修等竣工验收后，根据气候条件等重新评定完损等级。,第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定,二、房屋维修计划的制定 确定维修范围 物业管理企业的房屋维修工作的开展一方面取决于业主和使用人的要求，另一方面要取决于房屋的完损状况 计算工程量与费用 应根据不同的维修工程类型(小修、中修、大修、翻修等)和房屋结构
10、特点计算工程量的大小，确定经济合理的维修费用标准，做好维修预算，保证维修资金的合理使用。 确定工作时间安排 房屋维修工程本身有其不可违反的工作程序，必须严格按照施工程序的要求制作工作时间表，有组织实施，才能对房屋维修工程的进度进行有效的控制。,房屋维修工程的分4类： （1）小修工程 又称为零星养护工程，是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的的日常养护工程。其综合平均费用在所管房屋现价的1%以下，以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程。主要包括：屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等；钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗油漆等；修补楼地面、面层、抽换个别棱木等；修补内外墙、抹灰
11、、窗台、腰线等；拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等；抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等；下水管道的疏通、修补明沟、散水、落水管等；水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 这类工程的特点是项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫。经过小修工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。 （2）中修工程 是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在该建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下，而维持了原有规模和结构的工程。中修后的房屋要求70%以上必须符
12、合基本完好房的标准。适应于：少量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。 这类工程的特点是工地较集中，项目比较小，工程量较大，带有周期性。,（3）大修工程 是指凡是拆换部分主体和房屋设备，而不需全部拆除，其一次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。适应于：主体结构大部分严重损坏，但无倒塌或有局部倒塌的危旧房屋；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）必须进行管线更换和改善的工程；因改善局部条件，需要局
13、部改建的房屋；需对主体结构进行专项加固抗震的工程。 这类工程的特点是工地集中、项目齐全，具有完整性。 （4）翻修工程 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋；无修缮价值的房屋；基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 （5）综合维修工程 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工
14、程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。该类工程施工时，应该根据当地的具体情况和条件考虑到一些特殊要求（如抗震、防灾、防风、防火等）在维修中一并解决。适应于：该片（栋）大部分房屋严重损坏或一般损坏，需进行有计划的维修的房屋；需要该片（栋）的面貌进行有计划维修的工程。,第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定,三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定 确定维修养护责任人及其职责 设备设施的操作人员在按规程操作使用的同时，有责任做好设备设施的维护保养工作，确保其处于完好状态。 制定维修养护管理制度 设备设施维修养护包括一般保养
15、和计划检修。设备设施的完好与否和寿命长短很大程度上取决于设备设施维修养护管理的优劣。 建立各类设备设施档案 设备设施在接管后应建立原始资料档案，并应制作设备卡片。设备设施管理部门应对维修养护档案进行妥善管理。 定期组织设备设施养护 设备设施在使用过程中会发生污染、松动、堵塞、泄露、磨损等各种故障，严重时会酿成事故。应定期组织对使用的设备设施进行检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态 。 确定维修工程启动程序 制定设备设施的计划检修制度，确定检修间隔期，对设备设施进行预防性修理。同时还要对计划外检修（包括故障抢修和意外事故的恢复性抢修）的启动程序作出规定。,第一节 房屋及附属设备设施维修
16、养护计划的制定,四、房屋附属设备设施维修养护计划的实施 必须将维修养护计划按内部组织结构进行层层分解，落实到基层，并让从事维修养护具体工作的相关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。 做好房屋及附属设备设施的安全检查 审核维修养护方案和工程预算 方案包括项目名称、维修养护部位、维修性质、规模（建筑面积和工程量）、投资额、各项工程的开竣工日期、施工任务的分配方式、自营还是外包维修等。要充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好方案的论证工作，在确保房屋和设备设施正常使用功能和合理延长其使用寿命的基础上，尽量减少业主和使用人的经济负担。 筹措资金，保证物资供应 维修养护项目多、涉及面广、零星分散，应尽量节省开支，提高经济效益，少花钱、多修房。优先保证重点工程，同时必须坚持经济合理、厉行节约的原则，最大限度的调动企业的人、财、物资源。 做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作 包括对维修养护所需技术、材料、劳动力、机器设备等生产要要素的管理 。物业管理企业如果没有专门的维修队伍，可以通过组织施工项目招标投标或承
