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1、房地产开发与经营,第七章 房地产金融与项目融资,7.1房地产资本市场,一、房地产市场与资本市场 房地产资本市场：是以私人债务融资子市场的商业银行融资为主，公众权益融资子市场中的是上市融资为辅。 我国房地产资本市场的主要参与者：商业银行；住房公积金管理中心；房地产证劵化部门和房地产信托机构；风险投资公司；保险公司；金融租赁公司。,二、房地产企业权益融资与债务融资,1、权益融资主权性融资，是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。永久资本 房地产企业分类： 有限责任合伙企业：出售有限责任权益份额 有限责任公司、独资企业 股份有限公司：发行股票 房地产投资信托：发行股票,2、债务融资通过
2、举债的方式融资 贷款 债券 预售,三、房地产开发贷款与土地储备贷款,（一）房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。,开发贷款的分类,按贷款用途： （1）土地购置贷款 （2）土地开发贷款 （3）房地产开发项目建设贷款 按开发内容不同： （1）住房开发贷款 （2）商业用房开发贷款 （3）土地开发贷款 （4）房地产开发企业流动资金贷款,（二）土地储备贷款,1、土地收购储备是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度
3、。 2、土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款，其主要还款来源是土地出让收入。,四、房地产抵押贷款,（一）内涵：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保、获得贷款的行为。 （二）分类： 1、个人住房抵押贷款指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的抵押贷款。 （1）政策性住房抵押贷款 （2）商业性住房抵押贷款 （3）个人住房组合贷款,政策性房屋抵押贷款,政策性房屋抵押贷款有哪些？ 目前主要指个人住房公积金贷款。 个人住房公积贷款是指政府部门所属的住房公积金
4、管理中心运用住房公积金，委托银行向购买自主房屋的住房公积金缴存人和离退休职工发放的贷款。,住房公积金的性质和特点,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金的本质是工资，是住房分配货币化的重要形式。 单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转化的目的。,住房公积金的归集、使用和提取,缴存对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单
5、位、社会团体及其在职职工都要按时缴存住房公积金。 哪些人没有纳入缴存范围？ 无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金，对农村居民也不建立住房公积金。,2、商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，想金融机构申请贷款的行为。 3、在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，在不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,五、房地产抵押贷款二级市场,（一）内涵：是指买卖抵押房地产债券的市场。 书本概念：房地产抵押银行将已抵押的房地产债权转让给一定的机构，这些机构将成千上万的已抵
6、押房地产债权打包推向金融市场，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，从而实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。,抵押房地产证券也称住房抵押贷款证券化，是指银行等金融机构在信贷资产流动性缺乏的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款资产池，经政府或私人机构担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。,信用增级,目的：为了吸引住房抵押贷款证券化的投资者并减低融资成本，改善证券发行条件。 分类：分为内部信用增级和外部信用增级。 内部信用增级： 提供直接追索权：指发起人承诺在抵押贷款的借款人未能按期偿付应付的本金和利息时，抵押支持
7、证券的持有者可预期从发起人处获得债券本息支付的权利。,信用增级,内部信用增级： 超额担保：是指抵押支持证券发行人公司拥有的资产价值超过其通过发行证券从投资者处获得的资金，在设置超额担保结构后，与证券化相关的所有损失首先进入超额担保账户，证券化发起人将首先承担损失。,信用增级,外部信用增级： 由独立于发起人的第三方实施。一般提供第三方部分信用增级和第三方全部信用增级两种形式。 具体通过独立于抵押贷款放款银行的其他银行提供担保或开设信用证来实现。 银行根据证券化基础资产预期现金流状况决定担保程度，从而是抵押贷款组合的本息及相应的抵押品免受较大的信用风险损失。,为什么可以实现住房抵押贷款证券化？ 住
8、房抵押贷款预期的现金流收入稳定、违约率低，是银行等金融机构的优质资产。 住房抵押贷款的历史资料、信用记录完整。 具有相同或相似的偿还与到期日。,五、房地产抵押贷款二级市场,（二）功能： 1、满足贷款银行的发展需要 2、满足债券投资者的投资需求 3、房地产抵押贷款二级市场的发展促进房地产市场的发展 （三）条件： 1、成熟的房地产市场 2、市场的抵押贷款一级市场 3、成熟的证劵市场,住房抵押贷款证券化会存在哪些风险？ 1、提前偿付的风险 2、利率风险 3、信用风险,（四）亟待解决的问题：,1、建立住房贷款保险体系，提高住房抵押一级市场贷款合同标准化和抵押债权安全性。 2、组建全国性的二级抵押市场经
9、营系统，具体实施住房抵押债权的证券化。 3、建立发达的证券流通市场。 4、制定相应法规及政策，实现住房抵押贷款程序的规范化。,房地产投资信托基金,房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 本质：属于资产证券化的一种方式。 起源：产生于20世纪60年代的美国。,（二）房地产信托基金的优势：,1、REITs的长期收益与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能； 2、可免双重征税并且无最低投资资金要求； 3、REITs按规定必须将90的收入作为红利
10、分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入； 4、绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；,5、一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资； 6、由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性； 7、上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。,中国引入房地产投资信托基金发展的意义：,1、引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。 2、引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。 3、引入房地产投资
11、信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。,（四）房地产投资信托基金分类：,1、按投资业务不同 （1）权益性REITs （2）抵押型REITs （3）混合型REITs 2、按组织形态分类 （1）公司型REITs （2）契约型REITs 3、按投资人能否赎回分类 （1）封闭式REITs （2）开放式REITs,（五）REITs特征： 1、高现金回报 2、有效分散投资风险 3、能够便捷地交易 4、可以抵御通货膨胀,7.2房地产金融风险,一、风险与房地产金融风险的含义 1、风险：是指事物发展的不确定性及其导致的变化。 2、房地产金融风险：是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策、管理及客观环境变化等
12、原因导致其资产、收益或信誉勉励的不确定性风险。,二、主要影响因素： 1、房地产融资结构不合理 2、金融市场的信息不对称 3、相关政策、法律不健全 4、银行操作不规范,房地产金融风险分类,1、系统风险 （1）政策风险 （2）市场风险 （3）利率风险 （4）信用风险 （5）通货膨胀风险 （6）法律风险,2、个别风险 （1）操作风险 （2）抵押物估价风险 （3）贷款保证风险 （4）流动性风险 （5）房地产企业自身运营中的不确定性给房地产金融市场带来的风险 a经营风险 b财务风险 c完工风险,（三）防范房地产金融风险的必要性 1、有助于改善宏观调控政策的被动地位 2、是分散银行体系风险的要求 3、是优
13、化资源配置的需要,（四）房地产金融风险规避 1、充分发挥政府宏观调控和政策引导职能 2、拓宽房地产融资渠道，积极推动房地产贷款证劵化 3、完善房地产金融的法律环境 4、提高专业人员素质，从而提高认识，加强贷款管理 5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制,7.3房地产项目融资,1、房地产项目融资的含义 指房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动。 2、房地产项目融资的意义 （1）房地产业是资金密集型行业，其运作过程需要大量的资金。 （2）避免由于资金
14、闲置而造成的损失。,二、项目融资的分类及其与传统的企业融资的区别,1、项目融资的分类 （1）无追索权项目融资 （2）有限追索权项目融资 2、项目融资与传统的企业融资的区别 （1）贷款对象不同 （2）还款来源不同 （3）追索性质不同 （4）筹资渠道不同,三、房地产项目融资方案,（一）项目融资的资金结构和信用担保结果 1、项目融资的资金结构 2、项目的信用担保结果 （二）项目融资资金筹措 1、资本金筹措 （1）当既有项目法人是上市公司时，可以通过增发新股，为特定的房地产开发投资项目筹措资本金。,（2）以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，也是项目筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。 2、
15、债务融资 （1）信贷融资 （2）发行项目债券融资 3、项目预售或预租收入 4、其他融资方式 （1）房地产“售后回租+保理”的融资方式 （2）BOT项目融资方式,BOT,BOT是私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式，包括建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）三个过程：建设经营转让。 政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。,四、项目融资方案分析,1、资金来源地可靠性 2、融资成本的经济性 3、融资结构的合理性 4、融资风险可控性,
