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1、 1 五峰黄龙寨项目五峰黄龙寨项目南区南区商业招商及运营管理方案商业招商及运营管理方案 根据黄龙寨项目南区的工程进度，预计 2015 年 5 月底将陆续竣工并交付使用。商业铺面交付后，必然面临着 招商、签约入伙、开业和整体的营运等一系列的工作。为确保相关工作快速启动并推进，为广大安置户提供完善的 生活及商业配套，同时获得良好的招商和经营成果，现就本项目前期商业招商及后期运营管理方面的实施计划，拟 提出以下方案以供参考。 一、一、商商业定位业定位 1、项目、项目概况概况 黄龙寨项目位于五峰县 渔洋关镇渔洋河东侧，沿县城 市政主干道临街而建，项目整 体依山就水，呈狭长形带状分 布，西侧与渔洋河相邻
2、，为滨 2 河景观大道，南北两侧为市政次干道，道路环通，交通便利。项目用地南北长约 1000 米，东西平均宽约 100 米， 从北向南依次分为北区、 中区、 南区， 总占地面积 98645.8 平方米， 总建筑面积约 平方米， 其中三房坪廉租住房 （二 期）28257.14 平方米，梅子沟廉租住房 24909 平方米，公共租赁和城市棚户区改造 112930 平方米（不含地下室面 积） 。住宅建筑面积 166096.14 平方米，共计 2100 套，停车位约 个。商业总建筑面积约 平方米，其中南区商业建 筑面积约 5000 平方米，合计铺面 个，主要集中分布在 1#、6#、7#、13#及 14#
3、楼的裙楼部分，1#、6#、7#、1 均为 一层底商，13#、14#楼局部为两层裙房商业。 2、市场市场竞争竞争分析分析 2.1 经济发展水平经济发展水平 五峰县地处鄂西南边陲，旅游资源丰富，2014 年末全县总人口为 20.46 万人，其中常住人口 18.77 万人，城镇 常住人口为 6.65 万人，交通闭塞，经济基础差，发展落后，为国家级贫苦县。2011 年 4 月，经国务院批准，五峰 县城整体搬迁至渔洋关镇，随着交通等基础设施投资建设，五峰县经济呈现快速增长态势，2012 年五峰县完成现价 地区生产总值 44.27 亿元，比 2011 年增长 20.9%，完成计划的 100.8%,按照可比
4、价格计算增长 10.7%。据统计，连 续多年保持两位数增长，高于宜昌其它县市区平均水平，为房地产业及商业服务业的发展创造了经济基础，但经济 3 增长模式存在过度依赖投资拉动的问题。旅游及农副产业发展动力强劲，将成为五峰经济可持续发展的重要引擎。 2.2 消费水平消费水平 渔洋关镇随着县城整体搬迁带来的重大机遇，近 5 年经济得到快速发展，居民人均收入及消费能力得到提高， 但受制于城市规模、经济总量，城区人口总量小，人均收入水平较低，致使商业消费能力有限，商品的消费仍以中 低档商品为主，中高档及大宗商品消费主要集中于行政事业单位及外来高收入人群，基本选择就近中大型城市异地 消费，难以支撑大型商业
5、物业的运营，成为其商业发展的瓶颈。 2.3 商业物业发展现状商业物业发展现状及趋势分析及趋势分析 因县城整体搬迁，交通、电力、通讯等基础设施建设周期影响，房地产市场尤其是商业地产发展滞后，随着近 年来基础设施的不断完善，保障房建设提速，城区人口持续增长，开始出现商品房开发，大型商超、专业市场等开 始出现。渔洋关镇作为五峰新县城，虽然城镇化进程加速，房地产市场开始活跃，商业配套及服务快速增长，居民 购买力有所增长，但渔洋关镇的整体辐射能力有限，且城区人口总量较低，后续增长乏力，城镇化造血功能薄弱。 随着商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，短期易饱和并形成相对过剩。 2.4 项目本体优劣势分
6、析项目本体优劣势分析 4 2.41 优势与机会优势与机会 政策性支撑：旧城整体搬迁，城镇化进程加快为新城区城市发展及商业消费带来重大机遇； 规模优势：10 万方级安置小区、5000 方社区商业体量、2000 余户近 6000 人的稳定消费客群，具备了自成一 体为小商圈的前提条件； 商业模式先进：统一招商、统一经营、统一管理，科学的业态规划和组合经营，规避老商业街及普通小区分 散式经营的风险； 平台优势：本项目商业部分持有主体为五峰县城投公司，投资方资金实力及运营团队管理能力强，将为项 目后期运营管理提供强大保障，经营风险可控，有利于提升商家及经营户的信心； 购物环境优良：独具地方特色的建筑风格
7、，紧邻渔洋河、停车位充足、良好的购物及休闲环境，告别老商 业街拥堵、杂乱的购物环境。 入住率保障：本项目为安置房小区，属于定向性开发物业，基本为刚性需求，鞠躬交付后的入住周期较短， 入住率有保障。 2.41 劣势与威胁劣势与威胁 5 区位劣势：项目位于渔洋关镇以南约 2 公里处的三房坪村，东西两侧分别临 S242 和沿河大道。与老商业街 距离较远，地理位置较偏僻，周边商业配套及居住氛围不足； 竞争关系：受制于城市量级及带状分步城市的特性，区域的商业容量有限，没有经济和人口两大要素实现几 何式倍增，短期内难以形成集中式、一站式商业，未来 3-5 年的商业形态仍将维持单一商业街为主、社区型配套商
8、业为辅的商业格局。社区型商业对老商业街的冲击较大，商业竞争将更趋激烈。但老商业街已形成的人气和消费习 惯短期难以撼动，社区配套型要规避传统商业街的冲击并实现平稳运营，必须在商业业态规划、业态组合及运营管 理上深度研究市场，实施错位经营、差异化竞争。 新城整体搬迁带来的置业型大宗消费后，导致后续生活性消费乏力，短期内消费能力增长有限，限制了商铺 租金的承载力和溢价能，业态选择和组合有较大的局限性； 规划劣势：小区规划商业体量较小，且零散分布于 4 栋住宅裙房部分，整体性较差，购物便捷度不足，不能 有效形成人流，同时未充分发挥滨河景观优势，规划沿河主题商业街，难以拉动镇中心商业街客群外流消费。 3
9、、商业定位、商业定位 综合城市消费力、竞争趋势及项目自身规划物业条件等因素，确定其商业定位为内向消费主导的持有型社区商 6 业，立足于社区自身消费群体，满足小区近 6000 人业主日常生活性消费，同时辐射周边 200 米范围的消费群体， 主要为临近的三房坪村安置房小区及周边行政事业单位的部分人流消费需求。 二二、业业态规划态规划 1、业态、业态规划及功能规划及功能定位定位 根据我项目内向型消费的社区商业定位，决定了其业态功能主要满足日常生活必要的商品及便利服务，其功能 主要包括：购物功能、社交功能、服务功能及部分休闲娱乐功能。 2、业态组合与布局、业态组合与布局 2.1 业态组合与配比业态组合
10、与配比 按照潜在业主对不同商业配套设施的需求强度差异，将其分为 3 个层次，即： 强度需求商业业态种类，业态比重应控制在 4060%，主要包括中型综合超市、特色餐饮店、食品零售店、 社区临里中心（商业运营及物管中心） 。 中度需求业态种类，业态比重应控制在 20-40%，主要包括便利店、诊所、药房、洗衣店、自助银行、美容 7 美发店、生活家居店、老年活动中心、五金水暖、日杂、修理店等； 弱需求商业业态种类，业态比重应控制在 20%以下，主要包括汽车美容、茶艺店、花艺店、书吧、服饰店、 婚纱摄影、宠物店等。 2.2 业态平面布局业态平面布局 根据我项目商业物业分布与城市交道关系、社区主出入口 人
11、流动线、业态性质及组合关系、承租能力等因素，各业态及 意向主力店分布如下： A 区商业：位于小区的北侧，昭示性较好，易拉动城区老 商业街及周边行政实业单位消费群体，主要分布中度需求性业 态。目标主力店：汽车美容店，中小型特色餐饮店，需求面积 约 80-100 平方米。 B 区商业：位于整个小区的交通半径中心，人流主出入口， 且单铺分割面积较大，主要分布强度需求性业态。目标主力店： 社区超市（雅斯购物超市、北山超市） ，需求面积约 500-800 平 8 方米；特色餐饮店，需求面积约 150-300 平方米； 。 C 区商业：主要分布弱度需求性业态。目标主力店：茶艺店、婚纱摄影。需求面积约 20
12、0-500 平方米。 A、B 交叉区商业：主要分布家居生活服务类业态，单店面积需求基本在 50 平米以下。 3、业态落位、业态落位 3.1 A 区 1#楼业态落位 商铺代码商铺代码 目标业态目标业态 建筑面积建筑面积( () ) 业态特殊需求业态特殊需求 备注备注 1 1- -A1A1 汽车美容店 75 停车位、给排水 临沿河大道 1 1- -A2A2 30 9 1 1- -A3A3 五金水暖及日杂店 30 1 1- -A4A4 汽车维修店/次选为药店、鲜花 店及糕点房组合业态 75 以家轿、摩托车维修为 主，作业车间严禁外摆。 作为汽车美容配套的汽修保 养组合业态存在。 1 1- -A5A5
13、 75 1 1- -A6A6 烟酒副食便利店 30 分割 15 平米至 A5 铺面 1 1- -A7A7 早餐店 30 烟道、隔油池、停车位、 卫生间、上下水。 1 1- -A8A8 小型特色餐饮店 75 1 1- -A9A9 75 1 1- -A10A10 早餐店 30 1 1- -A11A11 自助银行 ATM 15 该铺面分割 15 至 A12 1 1- -A12A12 小型特色餐饮店 90 临 S242 合计合计 630 业态落位图： 10 3.2 A 区 6#楼业态落位 商铺代码商铺代码 目标业态目标业态 建筑面积建筑面积( () ) 业态特殊需求业态特殊需求 备注备注 6-A1 女
14、子美容 SPA/养生馆 150 给排水、独立卫生间 临沿河大道 6-A2 足道 115 6-A3 115 6-A4 美发店 95 6-A5 美甲/饰品店 65 6-A6 宠物店/宠物医院 95 临小区内 合计合计 635 3.3 B 区 7#楼业态落位 商铺代码商铺代码 目标业态目标业态 建筑面积建筑面积( () ) 业态特殊需求业态特殊需求 备注备注 7-A1 家居饰品店 100 临沿河大道 7-A2 老年活动中心 110 7-A3 鲜花店 65 7-A4 社区诊所 85 7-A5 商管/物业公司办公室 95 临小区内 合计合计 455 11 业态落位图： 12 B、C 交叉区 13#楼业态
15、落位 商铺代码商铺代码 目标业态目标业态 建筑面积建筑面积( () ) 业态特殊需求业态特殊需求 备注备注 13-A1 中型特色餐饮店 150 烟道、 隔油池、 停车位、 卫生间、上下水。停车 位。 临沿河大道 13-A2 110 规模上具备一定的宴席承办能 力，一层大厅，二楼包房 13-B1 150 13-B2 110 13-A3 茶餐厅 125 烟道、 停车位、 卫生间、 上下水。 分割25 平米作为二层门店，茶 艺、简餐、棋牌。 13-B3 125 13-B4 110 13-A4 药店 110 A3 剩余 100 平米合用，合计约 200 平米 13-A5 中小型特色餐饮 90 烟道、
16、停车位、 卫生间、 上下水。 13-B5 90 1-A6 茶行 100 1-A7 数码冲印 100 1-A8 干洗店 100 1-A9 家政服务中心/送水站 90 合计合计 1560 临 S242 13 业态落位图： 14 B、C 交叉区 14#楼业态落位 商铺代码商铺代码 目标业态目标业态 建筑面积建筑面积( () ) 业态特殊需求业态特殊需求 备注备注 14-A1 中型社区超市 165 若涉及生鲜及果蔬菜，后侧 须设置卸货区及独立通道 临沿河大道 14-A2 165 14-A3 140 分割30 平米作为二楼门店 14-B1 主题婚纱摄影/舞蹈/教育培训 工作室 165 14-B2 165 14-B3 165 14-A4 烟酒副食便利店 70 14-A5 茶行 95 14-A6 土家特产店 165 14-A7 水果超市/果蔬店 70 14-A8 茶行 95 合计合计 1460 临 S242 15 业态落位
