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1、土地增值税清算：相关费用处理之我见在土地增值税清算过程中，房地产开发企业缴纳的相关费用有几十种，包括政府性基金、行政事业性收费和经营服务性收费。目前，哪些费用可以计入成本加计扣除，哪些费用可以作为代收费用处理，哪些费用应当计入期间费用不得单独扣除，税企之间观点不同，各地执行不一，影响清算工作的正常开展。为此，笔者提出如下处理建议：一、代收费用的处理房地产开发企业缴纳的相关费用按缴费对象可分为自缴费用和代收费用。代收费用的缴费人不是房地产开发企业，而是购房人、施工单位等，它一般是行政机关或垄断部门强制性委托开发企业代收，采取代收转付的形式。会计准则规定：“企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理
2、，不应当确认为收入。”对于代收费用的税务处理，财政部国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）、国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132 号）、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991 号）先后作了明确：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。关
3、于商品房价格组成，物价部门规定：“房地产开发企业严格执行一价清制度，未经物价部门许可不得在价外收取各种费用”。因此，笔者所处地区在销售商品房时，在价外只收取一种费用，即住房专项维修基金。其他收费均纳入房价之中。因为国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发200469 号）规定：“对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税”。所以，住房专项维修基金可以作为代收费用处理，即：“不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除”。二、政府性基金和行政事业性收费的处理在纳入房价的费用中，有一部分是省以上批准设立的政府
4、性基金和行政事业性收费，如江苏省财政厅关于公布江苏省政府性基金项目目录（2009）的通知（苏财综20099 号）、江苏省财政厅关于公布江苏省行政事业性收费项目目录（截止 2009 年 9 月）的通知（苏财综200968 号）等文件规定中，涉及商品房建设的有 3 项政府性基金和 15项行政事业性收费，明细如下（见附表一）：附表一：序号 收费名称 立项级别 税务处理建议 收费部门 收费性质1 墙体材料专项基金 国家 代收 发改 政府性基金2 散装水泥专项基金 国家 代收 发改 政府性基金3 城市基础设施配套费 国家 代收 住房和城乡建设 政府性基金4 门（楼）牌收费 省 代收 公安 行政事业性收费
5、5 土地登记费 国家 代收 国土 行政事业性收费6 土地闲置费 国家 不得扣除 国土 行政事业性收费7 土地复垦费 国家 代收 国土 行政事业性收费8 耕地开垦费 国家 代收 国土 行政事业性收费9 土地证书工本费 国家 代收 国土 行政事业性收费10 房屋登记费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费11 城市道路占用挖掘费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费12 白蚁防治费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费13 城镇垃圾处理费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费14 建筑工程、市政工程抗震设计审查费 省 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费15 建筑安全监督管
6、理费 省 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费16 防空地下室易地建设费 国家 代收 人防 行政事业性收费17 噪声排污费 国家 代收 环保 行政事业性收费18 测绘基础设施费 省 代收 测绘 行政事业性收费对于以上费用的处理，笔者认为可以参照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第13 条的规定：同时符合以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金；（二）收取时开具省级以上（含省级）财政部门统一印制或监制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。因此，除了国家税
7、务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220 号）明确的“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除”，其他政府性基金和行政事业性收费可比照“代收费用”处理，即：“可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数”。三、经营服务性收费的处理除了省以上批准设立的政府性基金和行政事业性收费，其他名目繁多的费用均可以归结于经营服务性收费，这些收费项目除少数仍由物价部门管理外，大部分已放开，笔者通过调查，初步罗列出以下 31 项（见附表二）：附表二：序号 收费名称 税务处理建议 收费部门 备注1 施工图设计审查费 开发成本 人防 苏价服2008103 号
8、、扬价工200875 号2 消防设施建设费 开发成本 消防 3 招标服务费 开发成本 招标办 苏价服200612 号4 招标公证费 开发成本 招标办 5 建设工程质量监督费 开发成本 建设部门 苏价服2001281 号6 住宅质量保证书、住宅使用说明书 期间费用 房管部门 苏价服2002431 号工本费7 土地交易服务费 开发成本 国土部门 8 工程勘察文件审查收费 开发成本 建设部门 9 室内环境检测费 开发成本 建设部门 10 建设工程质量检测和建筑材料试验收费 开发成本 建设部门 11 房产测绘费 期间费用 房管部门 扬价工20094 号12 房屋产权交易手续费 期间费用 房管部门 13
9、 防雷设计审核费 开发成本 气象部门 扬价服2001241 号、扬财综200173 号14 防雷装置的施工监督竣工验收费 开发成本 气象部门 15 规划技术服务费 期间费用 规划部门 扬价工20094 号16 环境影响咨询收费 期间费用 环保部门 17 工程监理收费 开发成本 其他部门 18 收取的宗地地价评估收费 期间费用 国土部门 19 城建档案资料服务收费 期间费用 建设部门 扬价工20094 号20 工程竣工结算审核费 期间费用 建设部门 21 审核标底费用 开发成本 建设部门 扬价工20094 号22 建设工程标书工本费 开发成本 建设部门 扬价工20094 号23 建设工程交易服务
10、费 期间费用 建设部门 24 房地产网络服务收费 期间费用 房管部门 25 建筑垃圾处理费 期间费用 环卫部门 26 价格认证费 期间费用 价格部门 27 编制预算标底费 开发成本 其他 28 规划牌公示费 开发成本 规划 扬价工20094 号29 气象审核费 开发成本 气象 30 前期物业管理费 期间费用 其他 31 污水设施建设费 开发成本 其他 如何处理经营服务性收费，笔者认为应与会计处理相衔接。房地产开发企业会计制度规定：“企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用、包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用”在“开发
11、成本”科目核算；“企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用”在“销售费用”科目核算；“企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用，包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、房产税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、以及其他管理费等”在“管理费用”科目核算。基于此，笔者建议，在土地增值税清算过程中，应将所发生的费用与开发项目之间的关联性作为划分标准，具体来说，
12、要从费用发生的空间和时间上来区分经营服务性收费，从空间上分，凡直接为土地、建房、基础设施、配套设施而发生的费用作为“开发成本”，反之作为“期间费用”。从时间上分，凡在房屋竣工以前的环节发生的、能够直接归集到核算对象的费用作为“开发成本”，反之作为“期间费用”。两者综合进行考量，笔者尝试着进行了归集（同见附表二）。当然，以上是笔者对房地产开发企业缴纳的相关费用土地增值税清算处理的一些粗浅看法，在清算审核时还要注意以下几个问题：1、政府性基金和行政事业性收费必须是政府部门专用的财政收据，经营服务性收费必须是正式发票，对于没有合法凭证的费用支出不允许扣除；2、上交的费用必须实际支付，未支付部分不予扣除，减免部分也不允许扣除；3、对于分期开发的项目，支付的费用应在清算项目之间按照土地或建筑面积等合理方法进行分摊，不能一次性列支或不列支。
