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1、财税处理研究的论文 房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时一般有两种会计处理方法： 一是将自行开发产品转为出租开发产品核算 二是将自行开发产品转作固定资产核算从会计角度讲两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响但从税法角度讲不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响 例如甲公司为一家从事房地产开发业务的企业年1月1日其开发完成的一幢房产账面价值1500万元甲公司将该房产出租给乙公司租期为3年租金总额360万元当时的市场价格为2500万元租期届满甲企业以3000万元的价格出售该房产假定房产折旧年限为20年企业所得税税率为33%（不考虑房产残值、营业税金及附加）（注：国税发31号文规定
2、开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的可按税收规定扣除折旧费用未转作固定资产的不得扣除折旧费用） 一、转为出租开发产品核算 1.出租期间会计利润 租金收入：360万元； 摊销成本：1500203=225万元； 会计利润：360225=135万元 2.出租期间应纳税所得额 根据税法规定用于出租的开发产品未转作固定资产核算其摊销的折旧不能税前扣除因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额即应纳税所得额为360万元应交所得税为118.8万元（36033%） 3.租期届满时出售
3、 甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元账面成本余值为1275万元（1500225）会计利润为1725万元（30001275）已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额因此应纳税所得额为1500万元应交所得税为495万元 从上可看出开发企业从出租至出售应交所得税总计为613.8万元（118.8495） 二、转作固定资产核算 1.出租期间会计利润 同上 2.出租期间应纳税所得额 根据规定房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用 开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算因此出租期间应调
4、增应纳税所得额1000万元（25001500）因开发产品已转为固定资产按税法规定其计税成本为2500万元增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元（1000203）应调减应纳税所得额 应纳税所得额：1351000150985万元； 应交所得税：98533%325.05万元 3.租期届满时出售 甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元账面固定资产净值为1275万元（1500225）因此会计利润为1725万元开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元（1000150）应调减当年应纳税所得额 因此应纳税所得额为1725850=875万元应交所得税为87533%=288.75万元 从上可看出开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元（325.05288.75） 通过比较采用不同的会计处理方法不会影响会计利润应交所得税总额也是相同的；但是从年度现金流量来看采用第一种会计处理方法企业前期支付的税金较少资金压力较小
