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1、项目 物业管理法律制度,- 物业管理概述 - 物业管理法律关系 - 业主及业主大会法律制度 - 前期物业管理 - 物业服务企业,- 物业管理概述,一、物业管理的含义 “物业”一词译自英语或，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词使用的。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。 我国物业管理条例规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”,返回,- 物业管
2、理概述,二、物业管理的特点 .社会化 物业管理社会化，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 .专业化 物业管理的专业化，指的是由专业物业服务企业通过签订合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。由此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。 .市场化 市场化是物业管理最主要的特点。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。,下一页,返回,- 物业管理概述,三、物业管理的内容 物业管理的基本内容包括
3、经营、管理物业和服务业主三个方面，这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中，在服务中完善管理。 .经营 经营主要是指依据经济规律、市场规则进行商业策划，制定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便使物业保值、增值。 . 管理物业 管理物业主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，,下一页,返回,上一页,- 物业管理概述,并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业服务企业内部的管理，如财务、人事、工作安排、调度等，以保障经营和服务的正常运行。 .服务业主 服务业主是指准确
4、、及时地满足业主和承租人的要求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。,下一页,返回,上一页,- 物业管理概述,四、物业管理的原则 （）产权与经营管理相分离。 （）属地管理为主，专业管理为依托；物业所在地人民政府房地产管理部门是当地物业服务企业的主管部门，住宅小区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管理物业服务企业还可以聘请专业化公司进行。 （）有偿服务、有偿使用、合理分担。 （）管理和服务相结合。寓管理于服务之中，在服务中实现管理。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,一、物业管理法律关系的含义 物业管理法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中形成的一种特殊的社会关系法律上
5、的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范在调整人们物业管理行为的过程中形成的权利和义务关系。如果没有相应的法律规范，就不可能形成人与人之间的法律关系。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,二、物业管理法律关系的构成 物业管理法律关系的构成与其他法律关系构成一样，是由法律关系的主体、客体和内容三要素构成的。 .物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指法律所规定的物业管理法律关系的参与者，是物业管理法律关系中权利的享受者和义务的承担者。其包括：物业管理者、物业业主或使用人、政府行政主管部门以及相关的单位和个人等。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,
6、.物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体指物业管理法律关系主体权利义务指向的对象，分为物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业服务企业以及政府主管部门的活动。智力活动成果也称为非物质财富，包括人身自由、人格尊严、住宅安全、精神文明称号等。物业管理合同规约如业主公约、业主委员会章程、前期及正式物业管理合同均以各方主体的一定行为作为客体。 . 物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。物业管理的权利是指物业管理法
7、律规定或物业管理合同约定的、物业管理主体所享有的本身“为”和“不为”的权利或要求他人“为”和“不为”的权利。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,三、物业管理法律关系的特点 .主体的广泛性 物业是人们生产生活的基本物质条件。任何组织和个人都离不开物业，都会因物业而产生人与人之间的各种社会关系。 .权属的基础性 （）物业管理的委托是由产权人即业主或业主团体基于产权而产生的权利； （）业主团体的组成及决策机制也是基于产权的份额； （）物业管理的实施中很大部分涉及产权的归属，即判断是专有所有权还是共有所有权； （）业主的物业管理责任和义务也是按照权属的大小来分担的。 .程序性 物业管理法律关
8、系的产生、变更、终止有严格的程序性。例如，业主团体的组建、业主公约的制定、物业服务企业的选聘、物业管理权的交接等都要按法规规定的程序和行为规则进行。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,四、物业管理立法的表现形式 .宪法 宪法是我国的根本大法，它经特别程序制定，具有最高的法律效力。一切法律、行政规章、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得与宪法的规定相抵触，否则将视为无效。 .法律 法律是我国最高国家权力机关即全国人民代表大会及其常务委员会经过一定程序制定的规范性文件。目前我国还未制定物业管理法，但与物业管理有关的法律有民法通则合同法土地管理法城市房地产管理法城乡规划法
9、环境保护法消防法等，这些法律都有适用物业管理活动和纠纷处理的法律规范。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,.行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性文件。物业管理行政法规，主要有年月日国务院第次常务会议通过、年月日起首次施行、年月日修订并于年月日施行的物业管理条例等。 . 地方性法规 地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。由于物业管理行业的特殊性，各省、自治区、直辖市均颁布了物业管理的相关地方法规。例如年月日修订的深圳经济特区物业管理条例、年月日修订的上海市住宅物业管理条
10、例等。,下一页,返回,上一页,- 物业管理法律关系,.行政规章 行政规章是国务院主管部门、县以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和发布的规范性文件，包括规定、办法、章程、通知、命令等。其中以住建部的规章居多，如原建设部颁布的物业服务企业资质管理办法、上海市房屋土地管理局颁布的上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法、深圳市政府颁布的深圳市住宅装修管理规定等。 . 立法解释、司法解释 立法机关、行政机关对自己所制定的规范性文件中涉及物业管理内容的规定所作出的立法解释、行政解释，以及最高人民法院发布的对地方各级人民法院有约束力的指导性文件和关于某些适用法律的批复中与物业管理相关的司法解释，也是物业
11、管理法规的一种形式。,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,一、业主 （一）业主的含义 业主是指房屋的所有权人。如果某个土地上的物业全部属于某一个业主所有，法律上称为“独立所有权人”；如果某个土地上的物业属于数个不同业主所有，法律上称为“区分所有权人”。根据我国物权法第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在我国，物业发生转让行为时，相应的建设用地使用权一并转让。 因此，业主在拥有物业所有权的同时，还拥有相应的建设用地使用权。物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，业主就是房屋所有权证的持有人。
12、,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,（二）业主的层次 物业管理条例第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”一个物业管理区域可能是一栋单体建筑，也可能是几栋建筑的组合。目前，在区分所有的物业管理区域中，业主被分为以下三个层次： .单个业主 .业主大会 .业主委员会 （三）业主的权利 （四）业主的义务 （五）业主公约,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,二、业主大会 （一）业主大会的含义 根据物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主组成的代表维护
13、物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,（二）业主大会的职责 物权法第七十六条规定了由业主共同决定的事项，这就是业主大会的职责。具体包括： （）制定和修改业主大会议事规则； （）制定和修改管理规约； （）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （）选聘和解聘物业服务企业； （）筹集和使用专项维修资金； （）改建、重建建筑物及其附属设施； （）有关共有和共同管理权
14、利的其他重大事项。,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,（三）业主大会会议的类型 业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三类。,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,（四）业主大会会议的形式 .集体讨论与书面征求意见 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。 .全体大会和代表大会 采用集体讨论形式的，可以召开全体大会或代表大会。当物业管理区域内业主数量较多时，一般召开业主代表大会可节约会议成本。,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,三、业主委员会 .业主委员会的定义
15、业主委员会是物业管理区域内业主的代表机构，是代表该区域全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，它的权力来源于业主大会的授权。 .业主委员会委员的资格 按照业主大会和业主委员会指导规则第三十一条规定，业主委员会委员应符合以下条件： （）具有完全民事行为能力的业主； （）遵守国家有关法律、法规； （）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；,下一页,返回,上一页,- 业主及业主大会法律制度,（）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （）具有一定的组织能力； （）具备必要的工作时间。,下一页,返回,上一页,- 前期物业管理,一、前期物业管理的含义 前期物业管理是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业服务企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。 前期物业管理涉及的当事人是房地产开发单位、物业服务企业和业主三方，不仅如此，前期物业管理具有十分明显的过渡性。,下一页,返回,上一页,- 前期物业管理,二、前期物业管理的内容 .通过投标竞争接洽业务 .建立关系 .察看现场 .拟定管理制度,下一页,返回,上一页,- 前期物业管理,三、物业承接验收 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管
