房地产法规（第2版）教学课件作者罗炜第九章

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1、第九章 房地产税收法律制度,第一节 税法概述 第二节 房地产税收的法律制度 第三节 土地税收法律制度 第四节 税收征收管理法律制度,返回,第一节 税法概述,一、税法的定义 税法即税收法律制度，是调整税收关系的法律规范的总称，是国家法律的重要组成部分。 二、税法的类型 通常按照税法功能作用的不同，将税法分为税收实体法和税收程序法两大类。,下一页,返回,第一节 税法概述,三、税收法律关系 税收法律关系是税法调整国家与纳税人在税收活动中所发生的征纳关系而形成的权利和义务关系。 .税收法律关系的构成 税收法律关系与其他法律关系一样，也是由主体、客体和内容构成。 .税收法律关系的产生、变更与终止 （）税

2、收法律关系的产生。以下法律事实的出现产生税收法律关系： 纳税人发生了税法规定的应纳税的行为和事件； 新的纳税人出现。,上一页,下一页,返回,第一节 税法概述,（）税收法律关系的变更。以下法律事实的出现变更税收法律关系： 税法的修改或规定新的税收优惠； 征税程序的变动； 纳税人的收入或财产状况发生了变化； 由于灾害造成财产的重大损失致使纳税人难于履行纳税义务。,上一页,下一页,返回,第一节 税法概述,（）税收法律关系的终止。以下法律事实的出现终止税收法律关系： 纳税人履行了纳税义务； 纳税人符合免税的条件； 税法的废除； 纳税人的消失，如企业解体、公民死亡等。,上一页,下一页,返回,第一节 税法

3、概述,四、税法的构成要素 税法的构成要素是税收征收制度构成的基本因素，具体体现在国家制定的各种基本法中。它主要包括征税对象、纳税人、税目、税率、减税免税、罚则等。 目前，我国的税率分为以下几类： 比例税率。比例税率是对同一征税对象，不论数量或金额多少，只规定一个比例征收。如房产税、营业税、增值税、契税等采用的都是比例税率。,上一页,下一页,返回,第一节 税法概述,累进税率。累进税率是根据征税对象数额的大小，规定递增等级的税率。征税对象数额越大，税率越高。 定额税率。定额税率又称为固定税率，是按每一单位征税对象直接规定固定税额的一种税率。 （）减税免税。减税免税是国家为了更好地贯彻税收政策和实行

4、调控手段，对某些纳税人和征税对象采取减少征税或免予征税的特殊规定。 （）罚则。罚则又称为法律责任，是对纳税人违反税法的违章行为采取的惩罚措施。 （）税收体系。我国现行的税收体系由很多税种构成。目前，常用的税种见表-。,上一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,一、房地产税收与房产税 （一）房地产税收 房地产税收是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收都属于房地产税收。其是指国家根据法律规定向房产所有人、经营管理人、投资建设人、使用人或受让人无偿地、强制地取得财政收入的一种分配关系。 （二）房产税 .房产税的定义 房产税是指以房产为征税对象，按照房产的计税价值或按房屋出租的租

5、金收入征收的一种税。,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.房产税的构成要素 （）征税对象。 （）纳税人。 （）计税依据。 （）税率。 （）减税与免税。 （）房产税的缴纳。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,二、房地产税收的种类 （一）营业税 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。 营业税的主要内容如下： .纳税人 营业税的纳税人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.计税依据 计税依据为营业额，即全部销售价款和价外费。

6、 .税率 税目与税率的调整，由国务院决定，见表-。 .纳税期限和地点 营业税的纳税期限分别为日、日、日、个月或者个季度。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.减税与免税 根据规定，以下项目免征营业税： （）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务。 （）残疾人员个人提供的劳务。 （）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务。 （）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务。 （）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。 （）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构

7、、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,（二）契税 契税也称房产合同税，是国家对房产发生产权转移，如买卖、典当、赠予、交换时，按照当事人双方订立的契约向承受人征收的一种税，属于房产税类。 .纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.计税依据 房产契税的计税依据按房屋产权权属转移的不同方式分为以下几种： （）产成交价格，即房屋的买卖价格。 （）核定价，以房屋赠予的方式转移房产权利的，由征收机关参照

8、房屋买卖的市场价格核定，以核定价作为计税依据。 （）房产交换的差价，当双方当事人以房屋交换的形式转移房产权利的，以房屋交换价格的差额为计税依据。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.税率 我国的契税实行比例税率，现为，实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定，如北京市确定的契税税率为。纳税额公式为： 契税应纳税额计税依据税率 .纳税期限和地点 房屋产权转移时，首先经房产管理部门或乡镇人民政府审批，然后当事人双方订立契约，契约成立后个月内由产权承受人持契约及有关证明向契税征收机关申报。契税征收机关收到纳税人的申报，经审查无误后核定税额，通知纳

9、税，纳税后核发契证。契证是取得房屋所有权和使用权的合法凭证，由承受人持有保管。征收机关要对契证存根，归档保管。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.减税与免税 根据规定，减免契税的项目如下： （）土地、房屋被人民政府征用、占用后重新承受土地使用权、房屋所有权的，这种情况是否减免契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （）依照我国有关法律规定，以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、

10、房屋权属。 （）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税。 （）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,（三）印花税 印花税是对经济交往中书写、领受的文书凭证征收的一种税。一般由纳税人在凭证上自行粘贴印花税票作为完税标志。 .纳税人 在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。 .计税依据 房地产权利证书的印花税是按件计收；房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载明的金额

11、。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.税率 税率分为比例税率和定额税率。房地产销售合同的税率为千分之三。房屋租赁合同为千分之一，税额不足元，按照元纳税。银行借款合同为万分之零点五。房屋保险合同为保险费的千分之一。房屋产权证、土地使用证每件元。房屋产权转移按照所载金额的万分之五纳税。 房地产印花税应纳税额计算如下： 按比例税率计算：纳税额计税金额适用税率按定额税率计算：纳税额凭证数量单位税额,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.纳税期限和地点 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税率

12、自行计算应纳税额，自行购花，自行贴花。 .减税与免税 在我国，与房产有关的印花税减征项目主要是用于文教、社会福利项目的房产捐赠书据和已经交纳印花税凭证的副本或抄本等，而对用于生活居住的房屋租赁合同实行暂免印花税。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,（四）城市维护建设税 城市维护建设税的主要内容如下： .纳税人 凡是在我国境内缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。 .计税依据 城市维护建设税以纳税人实缴的消费税、增值税和营业税税额为计税依据，分别与消费税、营业税和增值税同时缴纳。 .税率 城市维护建设税根据纳税人所在地实行差别税率：市区税率为，县城

13、、建制镇税率为，其他地区税率为。应纳税额计算公式如下： 应纳税额计税依据适用税率 实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.纳税期限和地点 城市维护建设税与消费税、营业税和增值税同时征收，其具体纳税环节、征收管理，比照消费税、营业税和增值税的有关规定办理。其中，“征收管理”包括城市维护建设税的代扣代缴、代收代缴，一律比照增值税、消费税、营业税的有关规定办理。 .减免税与退税 城市维护建设税以实缴的消费税、营业税和增值税同时同地计征，本不应予以减税、免税，但对个别纳税有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府酌情予以减税、免税照顾。,上一页

14、,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,（五）个人所得税 个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。 .纳税人 居民纳税义务人指在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满年的个人。非居民纳税义务人是指在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满年的个人。 .计税依据 租赁所得指个人出租建筑物、土地使用权获得的租金收入。每次收入不超过元的，其计税依据为每次所得收入减去元后的余额；每次收入超过元的，其计税依据为每次所得收入扣除的余额。转让所得指个人转让建筑物、土地使用权的所得收入。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.税率 租赁所得和转让所得的个

15、人所得税税率均为。 .纳税期限和地点 房地产的个人所得税应于每次取得应税所得的日内向所得地的税务机关申报交纳。 在中国境内有两处或两处以上取得收入的，可以由纳税人选择其中一处作为纳税地点。从中国境外取得收入的，纳税地点由纳税人选定。 .减税与免税 个人出售住房符合减免税规定条件的，应向房屋所在地主管税务机关提出申请，经审批同意后，享受有关减免税优惠。对于不符合减免税条件的，主管税务机关应及时通知纳税人，并详细说明原因。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,（六）企业所得税 .纳税人 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照中华人民

16、共和国企业所得税法的规定缴纳企业所得税。 .税率 企业所得税的税率为，非居民企业适用税率为。 .应纳税所得额 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。,上一页,下一页,返回,第二节 房地产税收的法律制度,.应纳税额 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照中华人民共和国企业所得税法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。 .税收优惠 国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。 .纳税地点和期限 企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结