单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2016/7/14,,‹#›,餐饮门店选址关键指标,,关键选址指标,类别,关键选址指标,商圈评估,1,、商圈潜力,,2,、销售推动因素,位置评估,3,、发现聚客点,,4,、人流统计,财务评估,5,、对比餐厅分析,,6,、预估销售额,关键选址指标之一：商圈潜力,目的：,确定进入此区域的必要性标准：,1,、好的商圈应符合市场定位，应有充足的人群，不管他们是在此居住、工作、购物、娱乐或路过2,、评价商圈分两个维度：,市场活跃度,和,发展潜力,要点：,1,、市场活跃度指目前市场容量，大致可分为高、中、低三种状况；,2,、发展潜力指对商圈的未来预期，包括开发、成长、成熟、衰退四种状况；,3,、注意因天然或人为障碍形成的半月形商圈这一消极因素；,4,、单靠居民这个人群通常不足以带来满意的销售额；,5,、,80%,的顾客来自,300,米以内的区域，此范围内应该是充满商业活力的，聚集着购物、上班和消费人群关键选址指标之二：销售推动因素,目的：,确定汇聚人流的关键因素标准：,具有尽可能多的销售推动因素，汇聚尽可能多的人流要点：,1,、销售推动因素分四大类：,商业类、办公类、交通类、居住类,，具体包括：大型商店、大型书店、大型写字楼、汽车站、火车站、公交枢纽、医院、学校、体育馆、图书馆、大型娱乐场所、公园、大型居民小区等；,2,、当餐厅处于人流量很高的购物中心和交通枢纽,75,米范围内，我们取得良好销售额的机会就非常高；,3,、需要注意的是某地受欢迎的购物中心，在异地未必同样受欢迎；,4,、办公区、居民区型商圈客源数量相对固定，仅靠单一销售推动因素开店，需要警惕竞争对手的加入，一旦竞争对手加入，会对我们的生意造成重大负面影响,,,我们必须占据最有利位置以减轻未来竞争对手进入的影响；,5,、旅游景区、海滩人流量季节性很强，淡季和工作日的生意普遍惨淡，会展中心区开店生意依赖展览的数量和规模，这些通常很难在租期内得到保证；,6,、顾客通常更趋向于在购物前用餐。
商圈评估,完成商圈潜力和销售推动因素确认后，我们就可以对商圈进行等级评估了：,等级,标 准,理想,商圈市场极度活跃，拥有全部四类销售推动因素，或某一类稍弱，但商圈处于高速成长期好,市场活跃度活跃度很高但趋于稳定，四类销售推动因素中的三类非常强一般,市场稳定，很难再增长，销售推动因素提供的顾客有限，但我们可以从这个商圈取得可接受的销售额和利润欠佳,市场开始出现衰退迹象，销售推动因素提供的顾客非常有限或开始转移，我们目前不宜进入此商圈但可给予关注不适合,市场已衰退，销售推动因素弱，无法提供可接受的销售额和利润空间关键选址指标之三：发现聚客点,目的：,发现并评估商圈中的聚客点标准：,理想的餐厅位置应在商圈内行人往来于销售推动因素的关键路径上，即聚客点上要点：,1,、行人穿行于商圈中时，不大愿偏离最便捷的路径，此行为方式非常稳定，因此，我们的门店应开在行人往来于销售推动因素的路径上（即商圈的聚客点上），车站和地铁站为销售推动因素时，路径尤为重要2,、门店位置等级评估：,等级,标 准,最佳点,位于商圈中的聚客点，具有非常显著的易接近性和招牌能见性，不会被竞争对手超越A,点,临近（或位于）聚客点，但不具有最佳点的易接近性和招牌能见性，商圈中只有很少的点优于它。
B,点,离聚客点较远，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中有许多点优于它C,点,远离聚客点，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中大多数点都优于它关键选址指标之四：人流统计,目的：,人流量是预估营业额的重要指标标准：,人流量越高越好要点：,,怎样统计？,1,、地点：候选餐厅门口,2,、时间：一周内的每天，每天的营业时段每小时选固定的,15,分钟（小时人流量,=15,分钟客流量,×4,）,时间,统计时点,15,分钟人数,1,小时人数,早餐时段,,,,7:00——8:00,,,,……,,,,早餐时段合计,,,,午餐时段,,,,11:00——12:00,,,,……,,,,午餐时段合计,,,,下午茶时段,,,,2:00——3:00,,,,……,,,,下午茶时段合计,,,,晚餐时段,,,,5:00——6:00,,,,……,,,,晚餐时段合计,,,,全天合计,,,,《,人流统计表,》,参考式样,关键选址指标之五：对比餐厅分析,目的：,对比餐厅分析是预估营业额的另一个重要指标标准：,通常选,3,家对比餐厅要点：,1,、自家对比餐厅：具有相似的商圈性质、市场活跃度、销售推动因素和人流数量；,2,、他家对比餐厅：位于本商圈，具有相似的产品和服务；,3,、他家对比餐厅掌握要素：产品和服务类型、顾客类型、餐厅面积、座位数、进店人数、顾客捕获率、人均消费额、营业额估算等，尽量掌握一个星期内每天的状况。
关键选址指标之六：预估销售额,目的：,确定销售额目标，进行盈亏分析,标准：,为选址决策提供财务数据支持,要点：,1,、不要为了使损益预估好看而夸大销售额预估；,2,、不要将租金便宜和业主提供的优惠条件作为决策要素，找出好的商圈和选择最佳点和,A,点才是成功的关键；,3,、营业额预估,·,选择可比餐厅,·,人流量,×,可比餐厅捕捉率,×,可比餐厅,AC,,（捕捉率：,TC,占人流量的百分比）,·,推算出整月的营业额,4,、竞争对手已在本商圈开店时，预估销售额需打折。