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1、2022 数字化运营白皮书2022 数字化运营白皮书前 言“放眼世界，我们面对的是百年未有之大变局”。在当今的世界中，百年变局与疫情交织，全球经济受到大冲击，截至目前尚未从余波中脱身。物联网、云计算、人工智能、大数据、5G 等技术的发展日新月异，彼此间深度融合而迸发出的商业价值更是无限，成为全球几乎所有国家和地区经济发展依托的重要抓手。在发布的十四五规划中，数字化发展拓新与守成兼而有之。规划提出，促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，同时催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。此外，规划提出适应数字技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新，构筑全
2、民畅享的数字生活。国家互联网信息办公室发布的数字中国发展报告 (2020 年 )中披露，我国数字经济总量跃居世界第二，数字经济核心产业增加值占 GDP 的比重达到 7.8%，至 2025 年该比重将提高到 10%。从无到有，从少到多，从传统方式转变到数字技术，是数字化转型的必经路径。对于各行各业来说， 这已不是选择题，而是主动拥抱变化的必修课。房地产和相关行业亦是如此。最新一轮的地产暴雷中，企业主体接连陷入泥潭，最根本的原因是执着于旧有发展节奏，未能快速响应政策和环境的变化，进行适应性调整，因此失去了发展的动力。企业要清楚认识到，房地产和相关行业已经从高速增长的状态中冷却下来，与此同时，伴随融
3、资通道收缩、盈利能力受限，曾经行业形成近乎惯性的粗放、高杠杆、高周转、高增长的发展模式不再适用。未来的 20 年，房地产和相关行业将加速进入效率为王、管理红利时代。面对后地产时代的诸多变化、未知、迷茫与不确定性，数字化至少将会在：企业内部效率优化、服务质量提升、商业模式创新、供应链重塑、数字化生态圈建设及占据主动权五个方面赋能乃至重塑行业。展望未来，数字化建设程度的高低，将成为影响企业竞争力强弱的核心因素，未能尽善者将面临淘汰。而作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企
4、业在地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。2022 数字化运营白皮书调研目的本报告对 240 家样本企业发放了调查问卷，回收有效问卷 62 份，同时对 35 家企业展开了面对面与视频深度调研，线上问卷及深度调研统计总数为 97 家，分别来自房地产及相关行业（住宅开发、商业地产、物业服务、园区运营、文旅发展、养老运营、经纪服务等）、科技服务商等领域的高管和专家。本轮调研旨在： 倾听行业一线声音数字化运营涉及行业广，主体多元。其发展进程中，不是一己之力，一方之势可以独立推动，而是
5、需要每个参与者的努力。因此有必要对其中的各个行业及领域进行深入全面的调研，以还原一线的声音。 获得全方位视角，客观辩证总结为防止陷入片面和不完整的分析中，我们尝试最大范围地进行问卷和深度调研，以获得综合、全面、整体的视角，客观辩证地总结房地产和相关行业数字化运营发展的现状、困局迷思以及突破路径。 理清关键问题，梳理清晰可实践的方向参与本轮调研的均为房地产和相关行业数字化运营转型战略的制定者、践行者、科技服务商高管及专家，并成长为该领域数字化运营发展的中坚力量，他们所积累的经验、发展逻辑、行业洞察等， 相信会给行业从业主体更深的启发。调研对象 97 位来自房地产及相关行业、科技服务商等领域的高管
6、和专家数字化负责人70掌舵者或高管18战略制定者5专家学者4 数字化运营发展的重要参与主体城市分布住宅开发物业服务76.29%7.22%科技服务养老运营3.09%3.09%广州北京3022深圳上海176成都青岛554商业地产产业运营4.12%3.09%文旅发展房屋经纪2.06%1.03%杭州佛山南昌宿迁郑州422225目录前言02调研目的04数字化运营大势所趋何为数字化运营？07数字化运营核心目标：应对变化08拥抱数字化运营的要义09五大驱动因素10房地产及相关行业数字化运营现状应用现状：百舸争流、渗透未深14转型困局与反思17业内专业人士的声音及建议21前行路上的探索智慧园区 / 商业地产2
7、7智慧社区31智能家居33新兴业态的数字化运营37养老服务37文旅运营37路在何方：未来思考与畅想行动起来：直接着手点39鸣谢462022 数字化运营白皮书6数字化运营大势所趋何为数字化运营？12基于产业链条，观点指数研究院将房地产和相关行业的数字化分为以下四类：企业内部运营管理数字化、建筑空间开发建设施工过程中的数字化、交易流通环节的数字化、已建设完成的建筑空间的数字化运营（包含资产持有运营和客户全生命周期服务）。对于前三者，本白皮书不做重点分析及研究，我们在此所探讨的数字化运营，聚焦于已建设完成的建筑空间的数字化运营，指将原本以人的经验判断来执行的运营方式转化为能够自动化的运营方式，具体包
8、括创造与之密切相关的各项管理工作的总和，涉及楼宇管理系统、能源管控系统、物联网平台搭建以及智能产品应用与服务等，覆盖智慧园区 / 商业地产、智慧社区、智能家居、养老 / 文旅等领域。观点指数研究院认为，行业进入“微利时代”，未来的利润来源将由一次性的开发、租赁、销售环节转变成对于资产的持有运营和客户全生命周期的服务环节。因此，探讨已建设完成的建筑空间的数字化运营，对于企业厘清行业数字化发展误区，辨明未来方向尤为重要。1. 巩固产业互联网基础2. 搭建内部运营系统3. 办公系统升级，如 OA、ERP、EBS 引入信息化运营数字化运营跨越式发展路径数字化运营智能化化运营数据在线化流程业务数字化流程
9、1. 资产、客户、经营全面数字化2. 业务数据加工、分析与应用3. 数字孪生4. 提高智能化服务的刚需性1. 所有数字化运营进程贴紧业务2. 整合行业资源3. 应用场景解决方案 4.“既有 + 新兴”业务数字化“理念 + 业务”革新5.“数字化运营科技 + 业务” 团队6. 高管数字化理念培育7. 数字化人才赋能4. 从一而终的数字化领军者5. 团队结合自身制定转型计划6. 避免因人流调动引起的战略动摇人才储备数字化团队8. 智能社区设备升级9. 掌握家居智能前端市场10. 智慧产城布局楼宇、营销与园区11. 多元化赛道 审慎 布局12. 主导性 + 科技服务商合作7. 结合各业态商业模式特点
10、，分时、分步筹划差异性战略业态变革与升级第一阶段（2010 年至今）第二阶段（2018-2028）来源：观点指数调研及整理第三阶段2022 数字化运营白皮书数字化运营核心目标：应对变化无论是数字化亦或是聚焦到运营端，其核心目标是给予企业适应变化以及灵活应对的能力，即韧性。房地产及相关行业有着显著的行业属性，即重资金、流程复杂，短期内上述因素不会发生颠覆性改变。事实上，当前最大的挑战者来源于行业自身，也即是持续自省和转型， 主动拥抱变化。根据国家统计局数据，2021 年房地产业增加值为 77561 亿元，GDP 占比约 6.8%，撬动了约 4-6 倍的 GDP 份额。未来这条传导链弱化，行业降速
11、时，房地产该如何蜕变？ 目前行业依旧处于探索阶段，不断尝试但鲜有突破，数字化运营的出现至少提供了一个新的方向与机遇。如果未来整个环境不断变化， 企业怎样去适应，怎样生存？ 数字化怎么在这个阶段给企业提供帮助？最核心的就是我们要给企业提供应对变化的能力。黄跃升前方圆集团CTO拥抱数字化运营的要义在对数字化运营进行全面观察之前，有必要对房地产行业的数字化进行了解，这样有利于更深刻地认识数字化运营的必要性、紧迫性以及应该如何前瞻性发展。回顾房地产及相关行业的发展历史，每一次行业陷入低潮时，都变相推动了信息化、在线化乃至数字化的建设浪潮因为发展速度放缓，有了更多的时间去反思及寻找未来的方向。早在 20
12、08 年房地产及相关行业发展低潮时， 信息化建设就被重点关注，2014 年行业再度陷入低迷，这一阶段信息化建设达到高峰期，而 2020 年疫情的出现， 更是极大掀起了数字化建设的热潮。我们倾向于将 2020 年定性为房地产及相关行业数字化建设的元年，因为疫情的冲击，使得企业的管理团队无法到达一线、工程师无法勘探实地、销售层无法与客户线下沟通、运营服务不能很好触达种种困难成为了助燃剂，令决策层深刻意识到不能满足于简单的信息化以及在线化，而是要加快各个环节的数字化布局速度，利用数字化进行裂变， 甚至未来能够实现智慧化。李红卫中海科技总经理行业的调整推动了这次的数字化建设，另外对于稳健经营、穿越周期
13、的优秀企业来说，数字化是不可或缺的东西。从企业内部发展或者产生的效果来看，第一阶段即业务数字化阶段是必须要做的。第二阶段应该是数字业务化， 通过数据反映出管理的问题，倒逼管理提升。同时或有智慧化的交叉，智慧化是未来很大的一个场景。观点指数认为，数字化至少将会在五个方面赋能乃至重塑房地产和相关行业。其一是对于企业内部效率的提升，通过数字化建设，形成管理体系与业务标准的统一，流程再造，提高效率、少犯错， 较大地提升各个部门的协同效应，促成企业内部高效运转， 向管理要红利。未来的 20 年，房地产及相关行业将加速进入数字化带来的效率为王、管理红利时代，未能尽善者或会消亡。其二是站在资产和客户的角度，
14、用数字化手段提升运营和服务的质量，这一过程贯穿建筑空间（如住宅、商业楼宇等） 的设计建造、销售、招商、维护、物业服务等环节，多以数字化运营的形式呈现。以服务而言，过去房地产及相关行业多为单向提供服务，忽略对消费者需求的研究和满足， 这一能力会成为地产微利时代制胜的关键，决定企业能走多远。其三是基于数字化思维的建立，打造新的商业模式。如前所述，十四五规划提到促进数字技术与实体经济深度融合， 其中除了赋能传统产业转型升级外，还将催生新产业新业态新模式。对于国内的房地产和相关行业而言，过去的发展模式并不意味着是一成不变的。基于数字化思维和文化的建立，行业未来将不再局限于业务数字化，而是向数字化业务进阶发展，形成全新的生长曲线。数字化转型落后者， 或将被行业未来抛下。其四是对于供应链的重塑，实现各方入局者的产业联动。房地产及相关行业通过数字化对材料供应、投资、设计、承建、营销代理、物业服务等全供应链条进行融合，可以让业务流转更加顺畅，降低沟通
