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1、1 12个人贷款个人贷款23 目 录第一部分 个贷的特点及意义第二部分 个贷品种介绍 第三部分 个贷相关知识介绍第四部分 个贷的风险防范第五部分 各品种个贷业务风险防范要点与案例3第一部分个贷的特点及意义4一、个贷业务的发展优势一、个贷业务的发展优势期限长期限长 担保手续健全担保手续健全 社会效应大社会效应大期限长期限长风险小风险小社会效应大社会效应大担保手续健全担保手续健全综合成本低综合成本低收益稳定收益稳定二、个贷业务的特点二、个贷业务的特点1、贷款品种全。款品种全。为满足客户多元化需求，不断创新个贷产品。2、业务覆盖广。覆盖广。营业网点、网上银行、个贷中心和金融超市。3、贷款款门槛低。低
2、。只要具有合法身份的有完全民事行为能力的自然人，有良好的信用和偿还贷款本息的能力，能提供银行认可的担保。 4、贷款利率低。款利率低。目前银行的个人贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。 5、还款不款不难。个人贷款还款方式灵活多样。三、开展个贷业务的意义三、开展个贷业务的意义1、拓展、拓展银行行资金来源。金来源。个人贷款是商业银行的一种资金运用，这种资金运用有利于我行吸引更多客户带来新的资金来源。2、是、是银行新收入来源。行新收入来源。商业银行从个人贷款业务中除了获得正常利息收入外，通常还会得到一些相关服务的中间业务收入（保险、评估、公证等、工本费）手续费。3、能、能够分散分散银行行风险。出于风
3、险控制的目的，商业银行最忌讳的是资金运用的集中。无论是是单个贷款客户的集中还是贷款客户在行业上或地域上的集中，个人贷款都不同于传统的工商企业贷款，因而可以成为商业银行分散风险的资金运用方式。（优势）第二部分个贷品种介绍8一、个人房屋按揭贷款一、个人房屋按揭贷款手续简便办理方便贷款期限长还款方式灵活个人房屋按揭贷款包括：一手房按揭贷款、一手“直客式”按揭、二手房按揭贷款、二手房转按揭、公积金委托贷款。人们通常所说的“按揭”，其实真正意义上只是“抵押”，但已习惯于称作“按揭”。 目前，国内银行住房按揭贷款占个人信贷业务总量的70%。由于个人住房按揭贷款具有风险低，资本覆盖面少等特点，一直以来都是各
4、家银行争夺的焦点。 房屋类型房屋类型1.住宅。2.别墅：相对于个人普通自住房而言，别墅属于非普通自住房或称作高档住宅。3.公寓：应根据房屋销售合同或（预）销售许可证中注明的房屋用途（住宅或商业服务）予以区分，并对应办理住房贷款或商用房贷款。 4.商用房：是指所购买房屋产权明确为“商业用途或商住两用”的办公用房或商铺。5.车库/位：以具有独立产权的车库（位），原则上须与住房配套购买。在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，并持有有效身份证件具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力已经签署了购买房屋的商品房买卖合已经签署了购买房
5、屋的商品房买卖合同或与开发商签订购买合同或协议同或与开发商签订购买合同或协议能够支付银行规定的购房首付款，能够支付银行规定的购房首付款，能够提供我行认可的有效担保能够提供我行认可的有效担保贷款条件贷款条件首套自住房贷款：是指借款人第一次利用贷款（含住房公积金贷款）所购买的用于自住的住房。第二套及以上住房贷款：是指通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询，存在一套及以上个人住房贷款，或同时申请两套及以上个人住房贷款。房贷次数：是以借款人家庭为单位认定，借款人家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。两个及以上借款人（非同一家庭）共同申请住房贷款的房贷次数，按照所有借款人中最高家庭房贷次数确认。除上
6、述情况外，其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，借款人再次申请住房贷款，均按第二套及以上住房贷款政策执行。住房套数的界定标准住房套数的界定标准“直客式直客式”一手房屋按揭贷款一手房屋按揭贷款 定义：是指不引入阶段性担保，在办妥所购房产（预）抵押登记手续后放款。包括住宅、别墅、商铺。个人客户可以自由选择楼盘项目和房产中介，直接向银行申请个人住房贷款。 开发商条件 符合三级开发资质，即注册资本800万，开发面积5万平以上，从业经验2年，资信良好，无违约及经济纠纷，开发证件合法、齐全，销售前景好。开发项目已有至少2家银行开办按揭业务。 借款人条件 公务员、行政事业单位正式员工
7、；教师、科研人员、医生等知识分子；具有国家认可的在某一专业领域内获得执业资格的人士，如律师、注册会计师、资产评估师、税务师、审计师等；金融保险行业正式员工、大中型企事业及外资企业正式员工；电信、电力、邮电、石化、航空、烟草等垄断行业正式员工；经济实力较强的私营及个体业主。二手房转按揭二手房转按揭 定义：个人二手房屋转按揭贷款是指因变更原有贷款的抵押抵押权人或借款人人或借款人而产生的新的按揭贷款。 转按揭贷款按照原有抵押物是否原有抵押物是否变更所有更所有权，可分为有交易转按揭贷款和无交易转按揭贷款； 按照原有按照原有贷款人是本行，款人是本行，还是他行是他行，可分为本行转按揭贷款和跨行转按揭贷款。
8、 贷款额度、利率、期限、还款方式参照一手房按揭贷款执行。l定定义：是指银行受住房公积金中心委托，向参加住房公积金制度的职工发放的定向用于购买自住普通住房的专项贷款。l借款人条件借款人条件住房公积金缴存查询单；新房购房合同和首付凭证；二手房买卖协议、房证、土地证和评估报告；夫妻双方身份证、户口本、结婚证（离婚证或单身证明）；夫妻双方收入证明材料；公积金管理部门规定的其他借款条件。l贷款额度：贷款额度：最高金额不超过60万元，并且新房不超过总购房款的70%，二手房不超过评估价格的60%。l贷款期限：贷款期限：新房贷款期限最长不超过30年，二手房最长不超过20年，并且借款人年龄不超过65周岁（女60
9、岁）。l贷款利率：贷款利率：基准利率下浮30%。l贷款担保：贷款担保：以所购房屋抵押。l还款方式：还款方式：等额方式还款。个人公积金委托贷款个人公积金委托贷款/组合组合二、个人汽车贷款二、个人汽车贷款产品特点产品特点部分自筹有效担保专款专用按期偿还目前我国汽车贷款比例低于我国汽车贷款比例低于20%，远远低于国际平均水平。中国消费者选择贷款购车的比例在10年后会增加到40%至50%，按此估计到 2025 年，我国汽车金融行业会有5500亿元左右的市场。行业特点行业特点我国消费信贷业务的主体和发达国家不一样，如发达国家的汽车信贷80%以上的业务是汽车厂家自己的汽车金融公司做的，我国的汽车贷款业务主
10、要有商业银行在做。车贷市场将成为争夺的焦点贷款参数贷款参数首付比例最低30%首付首付比例比例贷款贷款利率利率贷款贷款期限期限还款还款方式方式 等额本金 等额本息按基准上浮20%执行 自用车最长不超过3年 商用车最长不超过2年在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件当地年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，并持有有效身份证件具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力已签署购车合同、协议或购车意向书；购买商用车的需提供营运证明和手续能够支付银行规定的购车首付款，并提供我行认可的有效担保贷款条件贷款条件三、个人工程机械按揭贷款三、个人工程机械按揭贷款有效担保按期偿还专款
11、专用部分自筹产品特点产品特点贷款参数贷款参数首付比例最低20%首付首付比例比例贷款贷款利率利率贷款贷款期限期限还款还款方式方式 按月还款等额还款最低按基准利率上浮20%执行最长不超过4年在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件当地年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，并持有有效身份证件具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力已签署购车合同或协议；已签署工程承包合同货或意向协议能够支付银行规定的购车首付款，经销商或生产厂家提供保证，承担回购责任贷款条件贷款条件四、综合消费贷款四、综合消费贷款产品特点产品特点手续简单办理方便服务快捷贷款参数贷款参数一般客户按月工资额
12、的24倍掌握享受优惠借款权的按月工资额36倍掌握贷款贷款金额金额贷款贷款利率利率贷款贷款期限期限还款还款方式方式1年以内按月还款1年以上等额还款按基准利率上浮10%最长不超过3年在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件当地年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，并持有有效身份证件具有稳定的职业和经济收入，固定住所，月收入在1000元以上借款申请人、配偶无其他大额需要偿还贷款和对外负债，无不良信用记录能够提供我行认可的自然人担保，且借款人与保证人至少一方为我行代发工资贷款条件贷款条件五、个人质押贷款五、个人质押贷款产品包括：产品包括：存单、保单、凭证式国债、本行发行的保本型理财产品
13、 手续简单办理方便利率低贷款参数贷款参数 起贷金额1000元 最高为质押物金额的90%贷款贷款金额金额贷款贷款利率利率贷款贷款期限期限还款还款方式方式按月或等额还款按基准利率执行最长不超过质押物到期日在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件当地年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，并持有有效身份证件具有稳定的职业和经济收入，固定住所，月收入在1000元以上借款申请人、配偶无其他大额需要偿还贷款和对外负债，无不良信用记录能够提供我行认可存单、保单、凭证式国债、我行发行的保本型理财产品作质押 贷款条件贷款条件六、个人最高额循环贷款六、个人最高额循环贷款一次授信，循环使用一次授信，循
14、环使用随借随还，使用方便随借随还，使用方便产品系列产品系列个人住房抵押循环贷款个人有价证券质押循环贷款个人流动资金循环贷款贷款参数贷款参数住房抵押的，不超过房价的70%存单质押的，不超过存单面值的90%贷款贷款金额金额贷款贷款利率利率贷款贷款期限期限还款还款方式方式最低按基准利率上浮10%执行额度期限最长不超过3年额度项下期限最长不超过3年按月或等额还款我行规定的其他条件年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人具有经办行当地户口并持有有效身份证件信誉良好，无恶意违约记录， 具备偿还贷款本息的能力能够提供我行认可的抵、质押物，并取得共有人的书面同意贷款条件贷款条件七、个人经营权质押贷款七、个人
15、经营权质押贷款拓宽融资渠道拓宽融资渠道满足不同需求满足不同需求产品定义产品定义借款人以合法取得的经营权为质押担保，向我行申请的流动资金贷款。经营权包括：公路桥梁、公路隧道、公路渡口等不动产收益权，商业特许经营权和政府特许经营权。贷款参数贷款参数按实际情况确定贷款贷款金额金额贷款贷款期限期限贷款贷款期限期限还款还款方式方式最长不超过2年，且不超过经营到期日按基准利率上浮执行 1年期按月还款1年以上等额还款在贷款行开立了个人银行结算账户贷款人规定的其他条件年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人具有当地户口和有效居留身份具有稳定收入，信用良好，有按期偿还借款本息的能力根据国家法律规定，有依法取得
16、可在权力机关办理登记手续的经营权 贷款条件贷款条件35第三部分个贷相关知识介绍一、个人信用报告一、个人信用报告 您的经济身份证您的经济身份证l2004年，人民银行成立了征信管理部门，并依据银行个人贷款客户数据建立了一套个人征信管理系统，目的就是建立和完善我国的个人信用体系，参照其他国家让每个人都意识到个人信誉的重要性。l征信新规：涵盖贷款、水费、电费、话费、燃气费、图书借阅等等，涉及日常生活的方方面面。个人信誉是银行评价个人信誉是银行评价个人贷款的重要方面个人贷款的重要方面二、贷款申请二、贷款申请贷款资料年年龄要求：要求：具备民事行为能力的自然人，年龄在18-65周岁之间。身份身份证明：明：借
17、款人夫妻双方身份证、户口本、警官证等。婚姻婚姻证明：明：结婚证、离婚证、单身证明、离婚未再婚证明。收入收入证明：明：由借款人及配偶所在单位开具的制式收入证明文本。身份证明婚姻证明收入证明其他年龄要求三、个贷业务操作流程三、个贷业务操作流程贷款申请调查贷款审查审批 贷款发放贷后监控贷款收回12345核心环节核心环节 对网点实行营销的要求 1.全面掌握在网点开立账户的客户，进行有针对的推荐和宣传个贷产品。 2.对上门咨询的客户要宣传到位，做好登记，并定期电话回访。 3.以网点为中心，辐射周边社区进行宣传。网点接待客户，并推荐给所属支行支行个贷受理，同意后整理材料上报分行 分行对贷款作出评价，超权限
18、上报总行总行同意后返回分行，分行通知支行办理手续支行对贷款进行放款12345网点受理个贷业务流程网点受理个贷业务流程四、个贷业务的合作机构四、个贷业务的合作机构担保公司 引入担保公司目的就是为了有效的控制和防范个贷业务风险，目前我行开办的二手房按揭、住房抵押、汽车贷款均须由担保公司提供全程保证责任。保险公司个人贷款保险目的主要是避免因意外情况造成借款主体伤亡和抵押物毁损而形成的贷款损失。评估公司个人贷款评估的目的就是为贷款定价提供依据。房地产开发商房地产开发商汽车厂商、经销商汽车厂商、经销商担保公司担保公司保险公司保险公司评估公司评估公司五、房贷中的“五证”建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证
19、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 国有土地使用证国有土地使用证 商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 12345六、担保方式质押抵押定金留置保证12345七、固定利率和浮七、固定利率和浮动利率利率 固定利率固定利率是指在借贷期内不作调整的利率。浮浮动利率利率是在借贷期内可定期调整的利率。一般在每年的1月1日根据市场利率的变化而进行相应调整。 八、八、贷款种款种类 贷款期限 可分为短期（1年以下含上年）贷款、中期贷款（1-5年含5年）、长期贷款（5年以上）。贷款资金来源 1、自营贷款和委托贷款。自营贷款是指商业银行以所筹集的资金自主发放的贷款指贷
20、款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。自营贷款期限最长一般不得超过10年，超过的应当报中国人民银行备案。 2、委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。公积金贷款是我们最熟悉的一种委托贷款，它是公积金中心委托银行向资金不足的购房者发放的贷款。贷款发放条件 1、信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款， 借款人不需要提供担保。 2、担保贷款按担保方式又可分为保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 3、票据贴现是指贷款人通过购买未到期的商业汇票，向持标人融通资金的
21、行为，票据贴现是属于对公贷款的范围。从银行的风险角度来说，票据贴现风险最低，然后集资是质押、抵押、保证、信用贷款。 九、还款方式九、还款方式等等额本息本息还款法款法每月还款额相等，每月本金偿还先少后多，利息偿还先多后少，适用于还贷前期资金紧张的客户。等等额本金本金还款法款法每月还款额中包含的本金相等，利息随着本金的减少而减少，适用于还贷前期资金不太紧张的客户。按月付息到期一次性按月付息到期一次性还本本利随本清利随本清十、十、贷款生命周期款生命周期 贷款生命周期是指从借款人向银行提出借款申请开始，到银行受理发放，借款人偿还支付，最后结清贷款的整个过程。 一般将贷款生命周期分为贷前、贷时和贷后三个
22、阶段。 档案管理则是贯穿于贷款的整个生命周期，按照档案法，贷款清户后档案应保留5年。 正常正常关注次级可疑贷款五级分类贷款五级分类损失十一、贷款五级分类十一、贷款五级分类 第四部分个贷业务的风险防范48 ( (一一) )人人 借款人主体合法性、第一还款来源的可靠性 ( (二二) )物物 抵（质）押物是否真实存在、是否符合本行规定、 是否足值、是否易变现 ( (三三) )用途用途 贷款用途是否真实、合法 ( (四四) )法律文本法律文本 书面资料合规、合法，做到有法可依。 为贷后管理打下坚实的基础上述49（一）人（一）人 1 1、借款人主体合法性：自然人、借款人主体合法性：自然人 2 2、真、真
23、实性：真正需要性：真正需要贷款的人款的人 3 3、第一、第一还款来源的可靠性：款来源的可靠性： 有充分的收入来源有充分的收入来源偿还贷款、借款人信用状况款、借款人信用状况501 1、主体合法性案例：、主体合法性案例： 对公贷款对私做对公贷款对私做某银行办理的个人汽车贷款（客车）业务，实际是民办学校购买，以教师名义贷款。某银行办理的助业贷款，以公司建造的船舶抵押，多名自然人贷款。商用房贷款业务，以公司四十余名员工名义贷款，实际用于公司开立电器商城。512 2、借款人真实性：、借款人真实性：伪造借款人的案例伪造借款人的案例中介造假开发商造假523 3、第一还款来源的可靠性、第一还款来源的可靠性单位
24、出具的收入证明、工资单、个人收入调节税税单、代发工资存折，或自办实业客户可提供经营收入证明，如验资报告、股东分红决议、税单等，其他收入证明：如房屋租赁合同及税单、股权分红税单等。53借款人信用情况调查借款人信用情况调查查询借款申请人及配偶的个人征信系统信用信息、我行个贷系统“客户基本信息”中贷款、违约信息，了解借款人及其配偶的信用状况、资产及负债情况；借款人其他资信调查：借款人品德评估，是否有不良嗜好；借款人提供专业资格执业证书、学历证明等。54财产情况证明：财产情况证明： 如房产证、存单、股票、债券、营业执照等，通过查看借款人其它财产来了解借款人自身经济实力。55（二）物（二）物1 1、抵（
25、质）押物是否真实存在、抵（质）押物是否真实存在2 2、是否符合本行规定、是否符合本行规定3 3、是否足值、是否足值4 4、是否易变现、是否易变现56案例案例汽车贷款中，中介造假，抵押物（汽车）根本不存在抵（质）押物不符合本行规定，以公司设备抵押抵押物不足值：抵押物本身是平房，伪造别墅产权证理财和外币存单不易变现的案例57（三）用途（三）用途 贷款用途是否真实、合法贷款用途是否真实、合法 案例： 借款人申请助业贷款，贷款实际有的被用于赌博、有的被挪用于房地产等，银行不了解贷款的真实用途，就无法评估借款人行为带来的风险。58（四）法律文本（四）法律文本 书面资料合规、合法，做到有法可依。书面资料合
26、规、合法，做到有法可依。 为贷后管理打下坚实的基础为贷后管理打下坚实的基础59法律文本合规、合法要求法律文本合规、合法要求1、贷前调查实行双人调查制度，由双人共同完成对借款人提供全部文件资料的真实性、合法性、完整性的调查2、要求对借款人、抵押人、共有人进行面签。3、按照贷款操作文本要求收集借款人身份证明、收入证明、婚姻证明、借款申请书、配偶承诺书、抵押物共有人承诺、划款扣款委托书（重要文件，但容易被银行忽略的环节）、贷款面签资料等60 4、对担保情况进行核实评估1）抵（质）押物的权属清楚，无异议；2）双人到场核实抵押物变现能力及变现价值，抵率、质押率是否符合本行对担保品的规定；3）抵（质）押合
27、同或协议表达明确、具体，担保人有效签章、日期需签署清楚；4）对于借款人以房产作为抵押的，根据不同贷款品种，对拟用于抵押的房产价值按不同要求进行评估。5）对于借款人以权利凭证作为质押申请贷款的，应当审核相应凭证、证明的真实性、合法性，核实质押物到期日或质押物续存、转存后的到期日。对于第三方出质的，应有第三方出具同意出质的书面法律文件。61第五部分各品种个贷业务风险防范要点与案例解析62（一）（一） 个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款重点是防范假按揭和抵押物的处置风险把握三个关键的风险点：1. 抵押物处置风险 2. 购房行为的真实性3. 第一还款来源的可靠性63具体审查抵押物有未完工风险和处置风险：
28、项目“五证”是否齐全。 按揭楼盘选择的基本原则： 楼盘地段环境优、房型好、价格适中，预计销售前景看好；开发立项、土地使用、建设施工、前期配套等批准文件、五证齐全；工程进度是否正常。 项目销售进度是否正常，是否出现滞销现象，价格是否合理。1、抵押物处置风险64案例 竣工风险导致烂尾楼盘贷款基本情况款基本情况 某银行办理A公寓个人住房贷款52笔，贷款金额总计1105万元。开放商同时还有其他商业房项目，但资金周转不畅，牵连到公寓的后期工程无法竣工，主体工程基本完成后，后期装修停滞，水电、电梯未安装，仅进行了部分外墙装修。保全措施：为了要求开发商履行阶段性连带担保责任，分行向法院申请诉前保全，查封了开
29、发商别处一块3000平米土地。正式诉讼公寓项目，由于借款人较多，法院逐笔判决时间长。项目房产已经办理期房抵押登记，待法院判决后拟将房产与上述土地联合处置还贷。65风险点分析：点分析：1、开发商自不量力，多个项目同时开发，投入泛滥2、开放商多处工程施工停滞、原规划的后期建筑迟迟不上马，贷款行没有立即采取强硬措施保全，等到房屋交付日期时，才发现风险点，定期的贷后检查与及时风险预警不到位3、房屋延期交付1年多，银行的保全措施无力，相信开发商单方承诺，拖延了处理时间66风险防范教防范教训：1、获取一手资料，不单听开发商一面之词。 现场检查中，观察项目进度、像建筑商了解项目进展、开发商支付工程款情况。如
30、发现拖延工程款、违法规划建筑、开发商抽离大量人员及设备等异常情况，要立即采取果断措施，重新评估开发商资信，对项目前景作出预测。如认定开发商无力完成项目，要立即提起诉讼保全。2、注重关联项目的检查跟踪。“同出一炉的产品”，在一定程度上，是本项目未来情况的折射。673、监控开发商其他债务偿还情况。通过银行征信系统观测开发商的债务还款情况，推断其资金运作状况。4、果断采取保全措施。对于集中性风险项目，一旦发生风险，影响面广，解决起来比单笔贷款更为复杂。所以不能一味姑息，要适时采取强硬措施，抢占回收最佳时机。68案例 物业纠纷形成不良贷款某银行欲办理某楼盘住房抵押贷款，共计200多笔，金额1亿多元，先
31、余额5813万元。该项目定位于当地中高档住宅、整体建设情况较好。业主入住后，开发商过分追求功利，违反前期约定，将原规划的绿化地改为住宅建筑。且物业收费过高，如车位出租费明显高于同类楼盘标准。业主因此与开发商发生纠纷，部分业主受不良情绪影响，拖欠还款，导致不良贷款2000多万元69风险防控要点：防控要点：1、贷前调查与贷后管理要注意对开发商及项目进行全面考察。尤其是其是否守信，是否对业主履行先期承诺。2、对于经营时间较长的开发商可通过其他已经完工项目运行情况做判断。对初次涉足房地产的开发商要慎重考查，并加强贷后检查频度，尽量选择具备一定地域知名度的开发商合作。70假按揭案例假按揭案例伪造他项权证
32、案例 借款人高某，贷款金额30万元，当时贷款余额20余万元，客户每月还款情况正常。该笔贷款属于二手房按揭贷款。经核实当时中介提供的买卖合同中的出售方吴某，吴某先与高某订立了购房合同，后买卖未成，又将该物业卖给第三人，而高某利用所订立的购房合同，伪造了他项权证等一系列借款资料申请了贷款。2、判断业务真实性，防止假按揭71假按揭的主要特征假按揭的主要特征1、购房交易不真实、具体表现为： 无真实房产买卖行为，无真实借款主体，首付款实际为开发商、中介或者第三方法人支付2、借款人不承担还款责任，有开发商或者第三方法人企业统一代借款人偿还银行贷款本息假按揭的附属特征：假按揭的附属特征：1、抵押担保在合理时
33、间内未落实2、楼盘价格明显虚高，高于同地段同类楼盘均价20%以上72风险控制要点：控制要点：1、严格执行贷前双人调查与面签制度。针对批量项目办理贷款业务时，必须对借款人仔细调查，看其与合作中介或者开发商是否有关联关系，自信资料是否真实等2、完善预售备案登记手续，完成后才能发放贷款3、通过对比权衡来考查项目销售情况。根据周边项目销售情况严格考查项目价位，对于房价虚高的项目提高警惕4、贷后检查到位，严密监控还款。不能因“风平浪静”假象就放松监控5、抵押担保落实到位。开发商或中介将房产做“挡箭牌”，获取贷款，但往往不真正分割小产权证明或者落实抵押担保，致使银行债券悬空。一旦检查中发现有拖延办理产权证
34、明和抵押手续的现象，需高度重视733、判断第一还款来源的可靠性审查收入来源，还款主要来源是固定收入还是抵押物的出租收入，收入是否稳定 行业和地区的平均收入水平来判断其收入的真实性。借款人的月均还款额原则上不得超过其家庭月收入的50%。债务支出不得超过其家庭月收入的55%。对于不能核实借款人还款来源或对于投资性质的贷款，应适当降低抵押率，以此约束借款人的还款行为。74（二）商用房贷款（二）商用房贷款要点同住房按揭贷款，特别调查要点如下：1.还款来源更多依赖所购商业用房的经营收入。注意返租形式带来的还款来源风险，容易形成系统性风险；2.严格审查抵押物购买价格是否合理主要风险及审查程序与住房贷款基本
35、相同，地理位置是否优越、商业氛围是否浓厚来综合判断抵押物的处置风险。 75案例案例消防设施成为商用房验收使用的瓶颈消防设施成为商用房验收使用的瓶颈经营风险案例经营风险案例76消防消防设施成施成为商用房商用房验收使用的瓶收使用的瓶颈案例1、一般性消防标准趋于严格 某银行要办理A商务大厦项目，共计发放贷款100多笔，金额1亿元，项目于当年封顶使用（未进行竣工验收），由于开发商资金紧张未能及时进行竣工验收，无法办理产权证明，借款人心存不满。由此开始拖欠还款形成不良。 开发商在入住两年后才开始办理竣工验收手续。而当地房管部门已经提高了消防验收标准，开发商早期开发的消防设施建设无法达标，又整改了1年时间
36、，才办理完毕产权证明。77案例2、特殊行业消防标准提高 某银行发放给借款人林某一笔商用房按揭贷款，金额900多万元，用于购买一处面积1300平米，总价1500多万元的商业用房。该商用房建成后，拟出租开设浴场，并以收入作为还款来源。因开设浴场对消防设施有更严格标准，该房产无法达标，不能按计划还款，形成不良贷款。78风险控制要点：控制要点：1、选择实力雄厚且管理规范的开发商开发项目。2、贷后检查接口段要密切跟踪项目进展。尤其是所购商业房产用于特定行业（洗浴、医药经营等）的经营场所，工商部门对其环境配备要求更严格3、严密监控大小产权证明把那里。某些法律环境不完善或安全意识薄弱地区依然存在没有竣工验收
37、就办理交付入住的情况。79统一经营风险案例1、开放商与业主纠纷克扣租金 某银行对D项目累计发放个人商用房按揭贷款共计14笔，金额1800多万元。开发商与借款人约定房产建成后，由开发商返祖统一经营电子产品业务，借款人凭租金收入还款。在建成后，业主因物业收费过高，与开发商产生纠纷，拒交物业费，开发商因此不支付借款人租金，并将资金挪用到其他项目，贷款发生多次逾期。80案例2、经营不善和项目政策环境突变 某银行办理义乌小商品城项目，共计304笔，金额4100多万元。原定由开发商返租同意对外招租经营，借款人以租金还贷。但忽然传闻政府要对该区域重新规划拆迁，项目空置率高，租金收入不足以覆盖贷款月供，项目转
38、为不良贷款。多次催收后，开发商调用其他项目资金，用于偿还银行贷款。81案例3、开发商整体经济实力薄弱 某银行太阳岛项目商用房按揭贷款，共计发放18笔，金额2900多万元，购房人多为外地客户，均委托开发商统一经营。由于位置偏远，且开发商经营管理不善，导致还款困难。贷款发生多次逾期。82案例4、公司法人变故 某银行办理酒店项目商用房按揭贷款15笔，金额1800多万元。该项目为产权分隔式酒店，借款人之一是酒店法人代表，其他借款人委托该人经营酒店并以酒店收入偿还月供。后该自然人突然失踪，酒店因此停业，贷款出现逾期，最终形成不良贷款。83风险控制要点：控制要点：1、避免开发商经营风险和信用风险。 如借款
39、人购房后，交予开发商统一经营，风险点集中于开发商身上，一旦经营失利或公司变故，都直接导致资金紧张，无款可供。且开发商直接掌握还款来源，如银行对还款来源监控不到位，开发商很有可能会挪用还款资金。2、避免因统一经营导致大规模贷款产生不良。 统一经营的商用房贷款数额较大，想成不良后损失较高，风险大。且借款人只有单一收入用来还款，更容易发生借款人推脱责任、懈怠还款。84（三）综合消费贷款（三）综合消费贷款1.审查第一还款来源2.审查贷款用途的真实性，防止虚假用途或贷款挪作他用。是否用于指定消费用途包括自用房的装饰装修费用、购买大额耐用消费品、支付境内外旅游费用、为近亲属支付出国留学的学费、基本生活费，
40、或就读于国内大学、研究生院的学杂费及生活费等3.核实抵押物真实性和抵押单价的合理性。85曹某以他拥有的一栋房产作抵押，向某银行分理处提出申请个人房屋装修贷款，并提供了房产证、土地证、个人身份证明、户籍证明、婚姻证明、以及收入证明。该分理处受理了申请，两名信贷人员确认此房屋存在后，曹某备齐房产估价证明、贷款担保人同意担保证明等，并与贷款担保人一同在该分理处签订同意抵押担保文件。手续齐全后，该分理处上报支行进行审批，并将借款合同经公证部门公正。但在办理房屋抵押登记手续期间，由于路途较远，分理处同意由曹某自行办理抵押手续。后曹某将办好抵押的“他项权证”交于分理处，分理处就办理了其房屋装修贷款。后期发
41、现问题后，经查证，证实土地证、房产证、他项权证都系伪造，贷款被骗。案例案例 虚假个人消费贷款虚假个人消费贷款86第 87 页调查环节风险点： 面谈过程中未按规定约见借款人、财产所有人和共有人，并未核对以上人员身份证件； 未尽职调查借款人的第一还款来源的情况； 未充分核实借款人的贷款用途，对房产所有权及装修合同未进行实地核查； 客户经理未核实房地产权证的抵押状况和权属情况。签订合同环节风险点： 客户经理未按制度要求查验借款人及担保人的有效身份证件，确保签字人确为借款人，且所签姓名必须与身份证件姓名完全一致。落实贷款发放环节风险点： 客户经理未按要求与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续，未按
42、要求执行办理与取回登记手续须由不同的银行工作人员办理的规定。贷后管理环节风险点： 未按要求核查贷款资金使用情况。87控制虚假交易控制虚假交易风险的措施：的措施：一是严格审查装修合同、购货合同等的具体条款，看是否有虚增合同价款的行为以及其它有虚假成份的内容；二是必须与借款人面谈，以发现虚假交易的蛛丝马迹88（四）个人助业贷款（四）个人助业贷款1.主要是防范经营风险、道德风险和抵押物处置风险。2.是否存在银行内部操作风险： 包括化整为零，分拆贷款，对公贷款对私做，是否在抵押登记后放款等89个人助业贷款主要支持个体工商户及私营企业的流动资金周转。 重点调查企业的经营状况调查借款人道德风险和行为风险
43、担保方式是否符合我行规定相关法律手续是否齐备 90企业主要资产和负债，包括应收账款、存货、固定资产、土地、无形资产、各项借款、应付账款和实收资本的真实性、质量和使用状况；核对企业纳税证明、进出口报关单等重要经营凭证；必要时应走访企业的上下游单位。企业高层管理者的经验和素质；企业的信用状况。91银行审核个人助业贷款申请，可根据其企业的实际情况，不单纯依赖正式的财务报表、商业计划或各类书面文件。信贷人员对借款人信息进行汇总和分析后，应编制反映借款人企业关键财务信息的财务简表，并着重对借款人企业的借款原因、现金流量、还款能力和经营者个人信用情况作出专业的分析和判断。92小企业主贷款的主要风险点小企业
44、主贷款的主要风险点1 1、中小企业本身具有的风险性、中小企业本身具有的风险性中小企业资本结构不合理。中小企业财务管理制度不健全。社会诚信体系不完善导致中小企业逃避债务。法律不健全使得即使有抵押资产，导致处置时间长，成本高。担保体系不健全。 2、银行内部的操作风险93小企业主贷款操作风险控制主要措施小企业主贷款操作风险控制主要措施分行应指定12家评估机构，并报风险会审批。评估机构每年核定一次，保证抵押物评估价格的真实性经办客户经理双人现场调查借款人、经营企业和抵押物，保证借款用途和抵押物的真实性操作风险控制主要措施客户经理与抵押人及抵押物共有权人面签，保证抵押的真实性及法律效力客户经理亲自办理抵
45、押登记手续，保证我行抵 押权益的可靠性贷款合同等债权债务文件办理强制执行公证，保证快速处置抵押物94（五）有价单证质押贷款（五）有价单证质押贷款1.1.审查借款人的合法身份借款人的合法身份证明明 2.2.审查质押物范押物范围和和质押率押率 存存单质押押贷款款额不超不超过质押存押存单面面值的的90%，寿，寿险保保单和国和国债质押押贷款款额不超不超过保保单现值和国和国债面面值的的 80%。3. 3. 审查质押物来源是否合法，押物来源是否合法，对大大额有价有价单证质押押贷款核款核实有价有价单证来来源的可靠性。源的可靠性。 对于用于用经办行开具的非借款人存行开具的非借款人存单作作质押的，必押的，必须核
46、核实出出质人身份并由人身份并由出出质人在人在经办信信贷员面前面前签署授署授权书。 对于特于特别约定条件下提款的定条件下提款的质押存押存单，放款前必，放款前必须由出由出质人人书面解除特面解除特别约定。定。 对于用作于用作贷款款质押的保押的保单，必，必须是与是与银行行签订合作合作协议的寿的寿险公司开具公司开具的的储蓄保蓄保值保保单，并由保，并由保险公司出具公司出具书面的寿面的寿险保保单现值认定函和定函和冻结确确认函。用国函。用国债作作贷款款质押的，必押的，必须由代理由代理发行行银行或具有法人行或具有法人资格的格的证券公司券公司书面确面确认质押国押国债的真的真实性并性并办妥妥冻结和托管手和托管手续。
47、 4. 4. 审查是否存在是否存在汇率率风险 95（六）汽车消费贷款（六）汽车消费贷款交易真实性，是汽车消费贷款最大的风险点。通交易真实性，是汽车消费贷款最大的风险点。通过选择特定人群和房产抵押等方式来防范贷款风过选择特定人群和房产抵押等方式来防范贷款风险。险。96案例案例案例案例 虚假汽车消费贷款虚假汽车消费贷款虚假汽车消费贷款虚假汽车消费贷款2006年3月20日，某银行发生一起汽车消费贷款诈骗案件。案件涉及该市机动车交易中心、银行、车管部门、保险公司等机构和人员。经查，支行负责人与该地区机动车交易中心负责人陈某等人内外勾结，陈某以汽车交易中介的身份为银行推荐客户、代为客户上牌、办理车辆抵押
48、登记等手续，并从中赚取手续费收入。在业务办理过程中，陈某利用不知情人员的名义，骗取借款人身份证，编造虚假汽车资料，在该支行办理无真实汽车交易行为的汽车消费贷款，伪造车辆上牌和抵押手续，疯狂诈骗银行信贷资金。97借款人的合法身份证明、婚姻证明 审查收入来源 严格审查借款人的资信状况 审查所购汽车的价格是否合理，根据市场销售价格判断购买价格的真实性 风险控制措施98总总 结结各品种风险防控重点：住房：交易的真实性和抵押单价的合理性商业用房：保证产权清晰和地理位置的优越性综合消费：用途和抵押物的变现能力个人助业：经营风险和抵押物的变现能力有价单证：符合我行规定的质押物和质押率汽车贷款：交易的真实性和客户的资信状况99100100
