《绿城地产资本结构课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿城地产资本结构课件（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、绿城地产资本结构案例分析绿城地产资本结构案例分析小组成员姚盼红吕科利 任佳黄虎虎 王娜 黄文丽 董鑫绿城地产简介绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港企业绿城中国控股有限责任公司。（股票代码： 3900 ）的全资子公司。 集团总部位于杭州市杭大路1号(黄龙世纪广场A区10楼) 。 公司简介公司简介绿城专注于优质房产品的开发，绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综住宅系列，同时
2、涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自合类项目的开发和营造。自1996年以来，绿城历年房产销年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入年实现销售收入74亿元。亿元。自自1998年以来，历年被金融机年以来，历年被金融机构评为构评为3A级信用单位。级信用单位。 1负债比率2流动比率3速动比率负债比率负债比率图表显示房地图表显示房地产行业资产负产行业资产负债率水平在债率水平在75左右，左右，由由此可以看出，此可以看出，绿城的高资产绿城的高资产负债状况是房负债状况是房地产行业普遍地产行业普遍的现象，并且的现象，并且绿城一向坚持绿城一向坚持高负债率的经
3、高负债率的经营策略。营策略。 从从06年开年开始行业整始行业整体流动性体流动性呈下降趋呈下降趋势，主要势，主要是由于房是由于房价持续走价持续走高，并且高，并且国家也在国家也在出台一系出台一系列的限购列的限购政策。政策。速动比速动比 （横向）（横向）速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。待摊费用等则不应计入。速动比率速动比率=（流动资产（流动资
4、产-存货存货-待摊费用）待摊费用）/流动负债总额流动负债总额100%房价的持续走高以及限购政策的出台共同导致了房地产行业整体速动比的下降，绿城当然不会例外。财务报表分析财务报表分析 综合损益表综合损益表 单位：元单位：元科目年份科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31营业额营业额2196374.70 1116126.00 872742.90其他收入其他收入68314.6064940.20 24114.40 销售费用销售费用59991.40 54119.10 43509.50 管理费用管理费用132002.00 111689.10 81138.20 财务费用财务费用4
5、1569.80 34006.30 65779.80 销售成本销售成本1455535.40 775992.70 641527.80 毛利毛利740839.30340133.30 231215.10 经营溢利经营溢利586754.70 243534.20 95483.80 应占联营公司业绩应占联营公司业绩77749.80 30026.50 45603.10 税前利润税前利润670071.40 300031.30 157021.00 归属母公司股东利润归属母公司股东利润257463.70 153177.40 101212.00 财务报表分析财务报表分析 单位单位:元元财务比率财务比率-全年业绩全年业
6、绩 2011/12 2010/12 2009/12 流动比率（倍）流动比率（倍） 1.24 1.33 1.50 速动比率（倍）速动比率（倍） 0.330.43 0.53 长期债项长期债项/股东权益（股东权益（%） 134.41 216.22 146.80 股东权益回报率（股东权益回报率（%） 21.56 15.02 10.54 资本运用回报率（资本运用回报率（%） 7.33 4.04 3.56 总资产回报率（总资产回报率（%） 2.01 1.22 1.34 边际利润率（边际利润率（%） 11.72 13.72 11.60 存货周转率（倍）存货周转率（倍） 0.26 0.14 0.19 分析：从
7、表中可以看出绿城中国的资金压力在逐渐增加，但是长期债务经过分析：从表中可以看出绿城中国的资金压力在逐渐增加，但是长期债务经过了了2010年的大幅增长回到了较低的水平。而资本运用回报率和资产回报率随年的大幅增长回到了较低的水平。而资本运用回报率和资产回报率随着存货周转率的提高有了较高的提升。由上我们可以看出绿城通过冒险增加着存货周转率的提高有了较高的提升。由上我们可以看出绿城通过冒险增加流动债务的方式提高利润率同时加快了存货周转来加速回收现金获得了较好流动债务的方式提高利润率同时加快了存货周转来加速回收现金获得了较好的收益。的收益。 财务报表分析财务报表分析 资产负债表资产负债表 科目年份科目年
8、份2011-12-312010-12-312009-12-31资产合计资产合计12797652.8012535895.407547575.20负债合计负债合计11033321.4011090626.306302717.60权益合计权益合计1764331.401445269.101244857.60流动资产合计流动资产合计11521441.3011600621.907059707.70流动负债合计流动负债合计9285842.708744130.904693475.30非流动负债合计非流动负债合计1747478.702346495.401609242.30归属于母公司股东权益归属于母公司股东权益1
9、193989.901019951.40960414.60分析：资产和负债稳步增加，流动负债的同步增加可以看出绿城的经营状况分析：资产和负债稳步增加，流动负债的同步增加可以看出绿城的经营状况仍然较稳定。仍然较稳定。筹资之路 引入战略投资者引入战略投资者 加强营销加强营销 转让部分项目转让部分项目绿城于绿城于2012年年6月月8日宣布与九日宣布与九龙仓达成认购及投资协议，向龙仓达成认购及投资协议，向九龙仓定向增发股份和可换股九龙仓定向增发股份和可换股证券，交易金额总计约证券，交易金额总计约51亿港亿港元（约合人民币元（约合人民币41.6亿元）。亿元）。完成配发后，九龙仓集团持有完成配发后，九龙仓集
10、团持有绿城中国绿城中国24.6%的股份，成为第的股份，成为第二大股东。二大股东。 6月月22日，绿城中国将其在日，绿城中国将其在上海、苏州、无锡、常州、上海、苏州、无锡、常州、天津等地的天津等地的9个项目的一半个项目的一半股权转让给融创中国，收股权转让给融创中国，收取对价取对价33.7亿元。此外，亿元。此外，绿城还在上半年先后转让绿城还在上半年先后转让了上海外滩地王、绿城广了上海外滩地王、绿城广场、无锡香樟园、台州等场、无锡香樟园、台州等地的项目股权，回笼资金地的项目股权，回笼资金约约51.1亿元。亿元。 绿城上年启动的营销改绿城上年启动的营销改制工作也取得进展。截制工作也取得进展。截至至20
11、12年年6月月30日，绿城日，绿城集团销售物业面积达集团销售物业面积达117万平方米，销售金额万平方米，销售金额220亿元（包括亿元（包括42亿元协议亿元协议销售），其中归属集团销售），其中归属集团权益的为权益的为129亿元。亿元。 最新综合指标最新综合指标由以上数据可以看出，绿城的自救措施开始起效。1、资产负债率太高，高负债压力大。、资产负债率太高，高负债压力大。2、速动比率和流动比率低，资金流动性、速动比率和流动比率低，资金流动性差。差。3、资金链紧，高房地产依托，取得新的、资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。融资困难。存在的问题存在的问题1、投资需求下的融资支持。、投资需求下的融资
12、支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，综合证券市场行情开发不同顺应行业形势和国家宏观经济政策，综合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。2、绿城信用能能力良好，建议继续保持。、绿城信用能能力良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。3、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也
13、为绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。4、调整负债结构。、调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债的负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债的比例，以缓解还款压力。比例，以缓解还款压力。5、寻求最佳资产负债率。、寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑其节税效应，也要全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑其节税效应，也要考虑应负债比率。考虑应负债比率。启示及建议浙江绿城集团已经决浙江绿城集团已经决定对叶诗文和孙杨进定对叶诗文和孙杨进行重奖，两个人各获行重奖，两个人各获赠一套翡翠城的房子。赠一套翡翠城的房子。翡翠城的房子位于城翡翠城的房子位于城郊之间，面积是郊之间，面积是140平平方米，市场价格大约方米，市场价格大约接近接近300万人民币。万人民币。
