合肥南一环项目营销沟通报告

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1、合肥南一环项目营销沟通报告合肥南一环项目营销沟通报告 第一部分第一部分 住宅公寓产品建议住宅公寓产品建议住宅产品创新研究：户型产品创新解析入户花园、露台、阳入户花园、露台、阳台、内庭院台、内庭院凸窗凸窗夹层、复式结构夹层、复式结构 根据调查统计，根据调查统计， 对于对于居家类居家类小户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹小户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的核心因素核心因素，故在此只对面积弹性进行深入研究。故在此只对面积弹性进行深入研究。本案公寓产品实际上市销售的月

2、本案公寓产品实际上市销售的月1 1万方左右，基万方左右，基本没有去化压力，故此处主要围绕产品提出建议本没有去化压力，故此处主要围绕产品提出建议方式：赠送一半面积凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：阳阳 台台阳台、露台、入户花园、内庭院阳台结合客厅或主卧布置，增阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。逐渐被露台取代。奇偶层送露台，赠送全部面积奇偶层送露台，赠送全部面积赠送全部面积露露 台台阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式

3、：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送全部面积入户花园阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送一半面积入户花园提供入口缓冲入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。间，提高产品舒适度。内庭院内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，创内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但

4、实用性较强。效率非最高，但实用性较强。凸凸 窗窗阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送全部面积凸窗增加了室凸窗增加了室内可使用空间内可使用空间和视野开阔感，和视野开阔感，但赠送面积较但赠送面积较小。小。层高小于层高小于2.202.20米的夹层不计建筑米的夹层不计建筑面积面积夹夹 层层阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送全部面积在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，活性，赠送

5、的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。市场接受度不高。复复 式式阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：以自然层计算建筑面积复式产品分区明确，通复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹筑面积，面积有较大弹性。性。全部赠送赠送一半改房按奇偶层，利用内庭院，结合露台，按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。产品价值的目的。

6、赠送：6改房赠送：8阳台、内庭院改房户型创新实例户型创新实例：阳台、内庭院改房户型创新实例户型创新实例：内庭院，可改房，赠送面积9平米内庭院，可改房，赠送面积9平米入户花园改餐厅入户花园，可改餐厅或洗手间户型创新实例户型创新实例：入户花园既改善了不规则平面对户入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。民的生活内容。 入户花园改餐厅内庭院改餐厅户型创新实例户型创新实例：内庭院，可改餐厅阳台改厨房预留生活阳台，在装修时

7、改预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间为厨房，可为其它功能空间节省面积。节省面积。户型创新实例户型创新实例：生活阳台改厨房大进深阳台户型创新实例户型创新实例：进深稍作调整的阳台，进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅光书房、餐台、花厅L型阳台户型创新实例户型创新实例：双双L L型阳台（加花架）形成型阳台（加花架）形成错层赠送阳台错层赠送阳台, ,较好解决露较好解决露台私密性问题。台私密性问题。主卧主卧L L型落地凸窗赠送，形型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观卧得到三面采光和景观。主卧送双凸窗双凸

8、窗卫生间带凸窗户型创新实例户型创新实例：凸窗赠送面积最大化凸窗赠送面积最大化: : 大面大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗。卫生间带凸窗。卫生间灵活隔断，在有卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私限面积条件下，保障私密性。同时过道被利用密性。同时过道被利用为衣帽间。为衣帽间。衣帽间户型创新实例户型创新实例：主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点。舒适元素，是小户型重要创新点。说明：预留户

9、型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。弹性空间预留户型创新实例户型创新实例：多用间设计，使居室使用增添灵活性，多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住身、临时居住可变的空间体现居可变的空间体现居住的个性。住的个性。多功能房夹层空间户型创新实例户型创新实例：赠送夹层，可作卧室使用（带赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。独立卫生间）。二层面积全部赠送，作为带独二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间立卫生间的

10、卧室，并赠送一间多功能房。多功能房。夹层空间户型创新实例户型创新实例：通过夹层设计，提高了对空间的利用通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义。的设计有借鉴意义。 根据景观资源的不同设置不同的户内花园根据景观资源的不同设置不同的户内花园/ /形成丰形成丰富的空间形式富的空间形式/ /同时赋予空间不同的功能同时赋予空间不同的功能全部赠送赠送一半改房借助复式户型自身特点，借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面成为小户型产品中赠送面积最

11、多，产品附加值最高积最多，产品附加值最高的明星产品。的明星产品。赠送：12.6赠送：10赠送：9.6精品小复式户型创新实例户型创新实例：下层上层精品小复式户型创新实例户型创新实例：公共空间共享空中花园共享空中花园户型创新实例户型创新实例：楼内空间楼内空间每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间。多邂逅的机会，更多活动的空间。社区内社区内围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户外交流场所。外交流场所。社区外社区外周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的朋友休闲娱乐的朋友休

12、闲娱乐 。第二部分第二部分 办公商务楼市场营销办公商务楼市场营销合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现2000年以前年以前老式办公楼老式办公楼一批形象落后的低档次办公楼合肥写字楼市场发展历程合肥写字楼市场发展历程2000年左右年左右大型国企高档办公楼大型国企高档办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦2003-04年年写字楼市场化起步写字楼市场化起步财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦2005年年今今写字楼市场化发展期写字楼市场化发展期财富广场二期CBD中央广场徽商国际大厦香

13、港广场中环国际广场新都会环球广场圣大国际广场逐渐被市场淘汰逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字标定了合肥高档写字楼的形象楼的形象个别开发商进入市场个别开发商进入市场化写字楼开发，产品化写字楼开发，产品以中低端为主以中低端为主写字楼开发被市场看写字楼开发被市场看好，供应量放大，市好，供应量放大，市场快速发展，产品开场快速发展，产品开始细分始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的邮电

14、大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。新型写字楼尚未出现。合肥写字楼集中分布区域合肥写字楼集中分布区域主要分布四个区主要分布四个区域：域：北一环片区北一环片区长江路片区长江路片区美菱大道沿线美菱大道沿线政务区政务区北一环片区北一环片区政务区政务区美美菱菱大大道道长江路片区长江路片区核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析长江路片区长江路片区以三孝口为核心，辐射周边区域。以三孝口为核心，辐射周边区域。 本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显租金：2060元/m2/月本区是传统的商业中心，集中

15、了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大本区写字楼供应接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点出租率在85以上以上百大CBD市场环境核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析美菱大道片区美菱大道片区沿美菱大道展布，项目较老，聚集沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业。合肥当地企业。 交通方便物业价格相对较低产业结构稳定租金：2045元/m2/月本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性很低，不做具体分析。本区写字楼未来规划较少出租率在80以上以上国际商务中

16、心市场环境核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析政务新区政务新区合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间形成气候尚需一段时间 未来规划价格较低项目新租金：2040元/m2/月涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大政府大力开发，但认知度不够，成熟期将较长出租率在80以上以上绿地蓝海绿地蓝海新城国际新城国际市场环境写字楼硬伤1大堂小、挑高低、形象不佳大堂小、挑高低、形象不佳名称大堂面积大堂高度金城大厦 1005香港广场 1509置地广场 20014财富广场2005百大CBD1006

17、邮电大厦120020写字楼硬伤2停车位严重不足停车位严重不足市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100平方米/0.5车位）写字楼硬伤3物业管理公司档次较低物业管理公司档次较低物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业物业管理公司百大CBD安徽华安物业管理有限责任公司 （原为深圳鹏基物业）置地广场安徽

18、信联物业发展有限公司金城大厦宇鹏物业管理公司金色地带第一太平戴维斯（顾问）香港广场全球知名品牌L.J.HOOKER统一经营和管理 一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司写字楼硬伤4电梯数量少，服务面积过大电梯数量少，服务面积过大甲级写字楼电梯单部服务面积甲级写字楼电梯单部服务面积通常在通常在5000600050006000平方米平方米/ /部部名称名称建筑面积建筑面积电梯品牌电梯品牌/数量数量单部服务面积单部服务面积百大CBD13.6万5*2部电梯(包括商场)13600置地广场5.523万7部7890中环国际6万 4部三菱电梯，

19、其中两部为观光电梯。 15000财富广场一期6万 4部15000邮电大厦4.1万 7部，为原装奥迪斯电梯 5857合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷合肥市场写字楼总结合肥市场写字楼总结1 1、写字楼前景比较乐观：写字楼前景比较乐观：市场在售的纯写字楼市场在售的纯写字楼前景比较乐观前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的吸引力大；老项目存在着一定硬伤；吸引力大；老项目存在着一定硬伤；2 2、办

20、公楼区域化：办公楼区域化：写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化办公楼区域化的是办公楼客的是办公楼客户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。3 3、区域形象重要：区域形象重要：香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的成功销售但入驻率低、租金水平低、打击了投香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的成功销售但入驻率低、租金水平低、打击了投资信心，也对其形象形成致命影响。资信心，也对其形象形成致命影响。由此可见毗邻的写字楼形象的重要

21、性。由此可见毗邻的写字楼形象的重要性。4 4、商务公寓渐渐弱化：商务公寓渐渐弱化：以徽商以徽商国际大厦为代表的国际大厦为代表的商务公寓商务公寓价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间，价格在字楼之间，价格在3400340055005500，但电梯配备不足和空调问题，但电梯配备不足和空调问题影响影响其建成后的入驻率、出租率。其建成后的入驻率、出租率。5 5、24小时办公：小时办公： 2424小时办公小时办公是财富广场区别于市场同档次产品的重要卖点。主题空中花园已成为财富广场的重要特色，是财富广场区别于市场同档次产

22、品的重要卖点。主题空中花园已成为财富广场的重要特色，但其与商务活动的结合还不够密切，应该加强其沟通功能。但其与商务活动的结合还不够密切，应该加强其沟通功能。核心问题：核心问题：市场容量面临考验，传统价值体系下市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竟争优势，项目如何实现较好市场反映？无明显竟争优势，项目如何实现较好市场反映？本体条件本体条件目标目标市场环境市场环境片区有一定优势；片区内地段优势共享问题解析问题解析树立高形象，成为市场明星，提升企业品牌。1实现较好的价格和安全的现金流。2新起项目逐渐改善原有项目各项缺点，产品竞争无明显优势1办公区域集中化，越来越明显2本项目要成为市场领袖，必须突破

23、写字楼传统本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向寻求差异化的高档写字楼营销方向高端写字楼价值体系二元价值体系市场现象解析市场现象解析项目本体项目本体产品产品地段地段产品产品地段地段模型研究：高端写字楼价值体系模型研究：高端写字楼价值体系在传统的在传统的“地段地段+产品产品”价值体系之外，价值体系之外，优质优质的租户结构的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价是高端写字楼极其重要的隐性价值值租户地段产品收益保证租金承受力经营稳定性建筑形象内部配置服务水平成熟性昭示性可达性本项目在地段和产品方面处于市场第一梯队，通本项目在地段和产品方面处于市场第一

24、梯队，通过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会。过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会。档次标定企业知名度企业形象“打时间差打时间差”和和“适度前瞻适度前瞻”是当前市场环境下保是当前市场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合配合打时间差适度前瞻抓住北一环片区发展速度，超前于政务区形成规模抓住北一环片区发展速度，超前于政务区形成规模片区内金色地带、众城国际等项目先与本项目投入市片区内金色地带、众城国际等项目先与本项目投入市场，与财富三期联合造势，后发制人场，与财富三期联合造势，后发制人引领租户结构升级，差异化营销，奠定领袖地位；引领租

25、户结构升级，差异化营销，奠定领袖地位；产品配合：增强产品竞争力，配合租户升级策略产品配合：增强产品竞争力，配合租户升级策略整体战略我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标分析，以此指导租户升级，实现项目目标使用者购买者行业分布企业性质租金承受能力需求面积价值关注点购买动机面积需求行业特征价值关注点中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70%统计范围：财富广场一期、邮电大厦、CBD中央广场、金城大厦、润安大厦、国际商会大厦、天徽大厦、万通大厦办公企业，以下的图表除特殊说明外均基于上

26、述样本。行业行业占比占比商贸商贸/ /物流物流17.4%17.4%信息信息/ /软件软件/ /科技科技16.5%16.5%电子电子/ /电器电器/ /设备设备13.7%13.7%咨询咨询/ /法律法律/ /会计会计11.1%11.1%建筑建筑/ /房地产房地产9.3%9.3%金融金融/ /保险保险7.2%7.2%广告广告/ /传媒传媒5.6%5.6%建材建材/ /装饰装饰5.6%5.6%医药医药/ /化工化工/ /日用品日用品4.8%4.8%政府政府/ /组织组织4.1%4.1%休闲休闲/ /旅游旅游/ /会展会展2.4%2.4%食品食品/ /烟酒烟酒1.3%1.3%其他其他0.9%0.9%文

27、化文化/ /教育教育0.2%0.2%外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力租户决定写字楼租金水平随租金上升，各写字楼中本地企业的数量占比呈明显的下降趋势，而外企数量明显上升；写字楼租金水平写字楼租金水平写字楼租金水平写字楼租金水平由其主力租户决定，由其主力租户决定，由其主力租户决定，由其主力租户决定，因此，邮电大厦能因此，邮电大厦能因此，邮电大厦能因此，邮电大厦能实现明显高于其他实现明显高于其他实现明显高于其他实现明显高于其他项目的租金；项目的租金；项目的租金；项目的租金；外企和外地企业平均租金明显高于本地企业；本地企业数量占70%；金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相金

28、融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱金融保险、现代科技制造行业能承受高租金；金融保险、现代科技制造行业能承受高租金；咨询服务业咨询服务业目前目前整体发展水平一般，表现为租金承受力较弱；整体发展水平一般，表现为租金承受力较弱；传统的商贸物流企业数量最多，但租金承受力较弱；传统的商贸物流企业数量最多，但租金承受力较弱；合肥写字楼租户特征总结合肥写字楼租户特征总结1.市场主流租户为本地中小型企业；市场主流租户为本地中小型企业；2.跨国公司和全国性公司租金承受力高，面积需求跨国公司和全国性公司租金承受力高，面

29、积需求通常较大，部分知名企业承租小面积；通常较大，部分知名企业承租小面积；3.金融保险、电子信息等行业租金承受力高，商贸金融保险、电子信息等行业租金承受力高，商贸物流等传统行业租金承受力相对较弱；物流等传统行业租金承受力相对较弱；4.租户结构决定写字楼租金水平；租户结构决定写字楼租金水平；常规模式下的客户分布常规模式下的客户分布客户类型客户类型消化面积消化面积价格承受能价格承受能力力数量比例数量比例营销特征营销特征客户特点客户特点客户来源自用客户大客户500100055006000小约10%被动被动集团决策注重形象、综合素质、追求个盘风格邮电大厦财富广场百大CBD金城大厦（挖掘）中小客户100

30、-40045005500小约20%不理性比较、有追随喜好追求性价比公司规模扩张，追求形象层面，发展类公司投资客客户8020045006000大约70%主动主动注重实际利益、追求大价值、对价格敏感、有投资目的、认可区域价值绝大多数本地客源少量省内其他客源收益水平与投资风险是影响投资决策的主收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对要因素，市场对9%9%的投资回报率接受度高的投资回报率接受度高高单价不成为写字楼投资障碍，租金回报及物业本身的保值升值是决定投资行为的关键因素。目前合肥市场的投资客对目前合肥市场的投资客对9%的投资回报率接受度很高。的投资回报率接受度很高。以财富广场二期的销售为

31、例开盘当天推出206套，成交185套，均价5100元/平米，销售火爆；按财富一期租金42元/平米/月计算，每年平均出租11个月，则财富广场二期的年投资回报率为42*11/5100=9%；决定投资行为的另一个因素是投资风险性，就写字楼投资来说，主要表现为两个方面：对开发商的信任度：按期交房、品质标准等兑现承诺市场风险：能否实现预期的租金水平合肥写字楼购买者特征总结合肥写字楼购买者特征总结1.1.市场以中小投资需求为主，投资额市场以中小投资需求为主，投资额100100万以上的投万以上的投资者占资者占1/31/3左右；左右；2.2.投资者关注投资回报率与投资风险，对投资者关注投资回报率与投资风险，对

32、9%9%的回报的回报率接受度高；率接受度高；3.3.自用买家以本地企业为主，需求面积比投资客大，自用买家以本地企业为主，需求面积比投资客大，是稳定的现金流；是稳定的现金流；通过通过内部差异化内部差异化实现租户升级并控制风险实现租户升级并控制风险1.产权的整体性：协调租户关系，保证租户的整体素质；2.产品定位准确：昭示企业形象、适应其办公需求；1.保证产权不过于分散；2.提升产品的适应性；1.完全排除中小投资客将影响销售速度，陷入潜在竞争风险；2.完全排除市场主流租户，将有可能使项目面临有名无市的窘境。树标杆，租户升级包容性，控制风险以产品内部差异化为基础，营销策略为手段，实现双重目标。以产品内

33、部差异化为基础，营销策略为手段，实现双重目标。1.实现对中小投资客的包容性；2.实现对市场主流租户的包容性；市场条件策略目标对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位标杆性企业标杆性企业外企和外地企业为主，部分本地领先企业；金融保险、咨询服务、电子电器、信息软件等行业；租金承受力强，形象要求极高；租赁为主；跟随型企业跟随型企业本地领先企业为主；商贸物流、装饰装修等；租金承受力较弱，形象要求较高；有购买需求；高高端端楼楼层层中中端端楼楼层层使用者使用者购买者购买者大单投资客大单投资客大单自用购买者大单自用购买者控制中小投资客比例控制中小投资客比例自用购买

34、者自用购买者中小投资客中小投资客商业产品产品设备配置符合现代化办公需求和写字楼发展趋势设计能吸引标杆企业的产品亮点保证相对于高端楼层的性价比优势，形象高但不增加会引起使用成本上升的产品配置项目客户核心驱动力项目客户核心驱动力吸引标杆型企业入住吸引标杆型企业入住历程一大量本地下游企业大量本地下游企业历程二带动投资者跟随投资者跟随历程三吸引10%20%70%客户特征：客户特征：合肥市场写字楼主要以投资客购买为主 投资客对自处区域概念比较重少量自用客户，改善办公环境关键词：区位、品质、性价比核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户本区域投资客自用客户异地投资者终端使用者（入驻企业）定位终端使

35、用者（入驻企业）定位领袖企业跟随企业预计总租赁面积1/2以上外企和外地企业为主，部分本地领先企业；电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业；能承受市场最高租金；客户诉求：p顶尖形象p高档配置p成熟地段p租户匀质p一流服务本地领先企业为主；房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业；有购买需求，关注性价比；客户诉求：p高端形象p成熟地段p顶尖企业聚集p合理的使用成本物业购买者定位：自用物业购买者定位：自用30%，投资，投资70%自自用用投投资资自用兼投资：购买较大面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资。价值诉求：p租金回报率p物业保值升值潜力p投资风险价值诉求：p高形象p

36、性价比p服务形象定位核心商务区核心商务区纯商务纯商务高品质办公楼高品质办公楼dede面对市场，我们应该如何表现？本项目战略定位本项目战略定位基础：基础：南一环片区共同营造合肥顶级商务区，相南一环片区共同营造合肥顶级商务区，相互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得市场。互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得市场。形象：形象：以高档纯商务写字楼概念进入市场。以高档纯商务写字楼概念进入市场。角色：角色：本片区内的挑战者，挑战竞争者的领军地本片区内的挑战者，挑战竞争者的领军地位。位。竞争力：竞争力：以入驻客户、产品力作为项目的核心竞以入驻客户、产品力作为项目的核心竞争力，超越竞争者争力，超越竞争者

37、领导者领导者跟随者跟随者补缺者补缺者挑战者挑战者比硬件、比客户BUSINESS商：体现纯商务感：体现纯商务感STANDARD标：精品写字楼、合肥标杆：精品写字楼、合肥标杆适度超前水平，引领合肥写字楼市场，体现品质感纯写字楼，区别于办公公寓，体现专业性SAILING起航：写字楼起航、企业起航：写字楼起航、企业起航形成南一环CBD核心区，带领片区共同发展，对入驻企业未来发展体现稳定、长久感体现项目差异化，主打纯商务感及产品路线怎样体现商务感及产品优势？体现商务感四大要素交通便利，基础设施完备，位于城市交通便利，基础设施完备，位于城市CBDCBD，行政配套齐全，行政配套齐全先进的智能化系统，提供先进

38、的智能化系统，提供2424小时电力、空调供应小时电力、空调供应拥有声名卓著具备相关经验的物业管理（顾问）公司拥有声名卓著具备相关经验的物业管理（顾问）公司相关配套到位，包括银行、商务中心及餐饮等系列，且均以服务于相关配套到位，包括银行、商务中心及餐饮等系列，且均以服务于大厦客户为主大厦客户为主1、内、外交通组织顺畅u内部交通组织独立性u办公区高楼层与低楼层形成交通分离u电梯等候时间小于30秒u外部位于南一环主干道u写字楼办公客户拥有专用通道u设置出租车下客、等候区u市政规划在项目前设置大型公交枢纽站2、智能化系统、24小时水电优点：保证入住客户私密性、安全性体现楼体高档品质24小时分控水电，客

39、户享受自用自给的便利智能化会议中心，提供对话平台3、知名的物业管理公司优点：优点：服务水准高，形象好，知服务水准高，形象好，知名度高名度高对于外企及由发达城市进对于外企及由发达城市进入合肥的企业有相当的吸入合肥的企业有相当的吸引力引力可以借助物业管理公司的可以借助物业管理公司的渠道，接洽潜在客户渠道，接洽潜在客户聘请聘请知名物业管理公司知名物业管理公司，提升写字楼综合形象，适当，提升写字楼综合形象，适当提高提高物业管理费，与市场形物业管理费，与市场形成成品质差异化品质差异化。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本较低，

40、实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。4、完善的配套设施包括：银行餐饮商务中心咖啡厅便利店体现 产品优势 五大要素总结合肥市场写字楼现有不足，做到产品创新优势总结合肥市场写字楼现有不足，做到产品创新优势建筑外立面建筑外立面大大 堂堂停停 车车电电 梯梯细细 节节1、建筑外立面关键词：风格鲜明、气势宏大关键词：风格鲜明、气势宏大在低部及入口处做足文章在低部及入口处做足文章2、大堂关键词：简洁、明亮、高大关键词：简洁、明亮、高大大堂挑高大堂挑高810810米米面积面积600700600700平方米平方米（大堂作为正式售楼处，以给客户直观感受）

41、（大堂作为正式售楼处，以给客户直观感受）3、停车关键词：车位比高、进出方便关键词：车位比高、进出方便设置23个出口，方便进出地下连通，满足200平米/1车位的甲级标准项目停车位300350左右，如空间不够可设置双层机械停车位VIPVIP车位车位4、电梯关键词：高速、单部服务面积、缩短等候时间关键词：高速、单部服务面积、缩短等候时间满足6000平米/1部电梯，等候时间不超过30秒的甲级标准项目两塔楼各配四部（高速1350KG）电梯，高低层区分流电梯厅简洁、明亮，公共空间不一定要用最好的材料，但要有视觉冲击推荐品牌:迅达、三菱、OTIS5、细节关键词：实用、品位关键词：实用、品位建筑分割：建筑分割

42、：建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性。面积分割可达到70200平米。 尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。适应不同规模的企业发展需求的任意组合。卫生间设置：有前室将外部空间与卡位空间隔离；地面防滑；卫生间吊顶：铝板吊顶；卫生间洁具：名牌洁具名牌洁具，如TOTO、Kohler等；通风良好；设置感应式自动龙头，直供热水感应式自动龙头，直供热水；前室应设干手机、洗手液盒干手机、洗手液盒；卡位内设厕纸盒、手袋挂钩、搁物架等；区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达；区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达；与财富共炒

43、区域概念，提升片区价值；与财富共炒区域概念，提升片区价值；差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果；差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果；提高性价比，截流分财富广场三期客户；提高性价比，截流分财富广场三期客户；形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点；焦点；售楼处做足展示，给客户直观感受；售楼处做足展示，给客户直观感受；营销总策略： 项目成功驱动策略总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼

44、巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档、楼体展示扫楼客户单买客户名单销控客户三年发展规划区域论坛区域论坛区域论坛区域论坛使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：使南一环使南一环使南一环使南一环CBDCBD核心概念深入人心核心概念深入人心核心概念深入人心核心概念深入人心具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经济学家等高级学者对南一环济学家等高级学者对南一环

45、济学家等高级学者对南一环济学家等高级学者对南一环区域作前景规划论坛，使本区域作前景规划论坛，使本区域作前景规划论坛，使本区域作前景规划论坛，使本区域成为区域成为区域成为区域成为CBDCBDCBDCBD热点热点热点热点区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：片区规划及合肥商务远景内容：片区规划及合肥商务远景报纸媒体配合报道联合炒作联合炒作联合炒作联合炒作使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：为项目入市共同营造气氛，提升南为项目入市共同营造气氛，提升南为项目入市共同营造气氛，提升南为项目入市共同营造气氛，提升南一环价值一环价值一环价值一环

46、价值具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力炒热南一环炒热南一环炒热南一环炒热南一环CBDCBDCBDCBD区，建立投区，建立投区，建立投区，建立投资者，自用者信心。资者，自用者信心。资者，自用者信心。资者，自用者信心。区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：与其他写字楼项目联合炒作项目内容：与其他写字楼项目联合炒作项目报纸、平面媒体配合报道政府文件（如有）政府文件（如有）政府文件（如有）政府文件（如有）使用目的：使用目的：使用目的：使用目的

47、：体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商背景实力背景实力背景实力背景实力区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广

48、攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：政府对片区规划文件、项目文件内容：政府对片区规划文件、项目文件产品发布会产品发布会产品发布会产品发布会使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、 蓄客期开始蓄客期开始蓄客期开始蓄客期开始具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在XXXXXXXX酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各大媒体、各方配合大力炒作大媒

49、体、各方配合大力炒作大媒体、各方配合大力炒作大媒体、各方配合大力炒作产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：项目产品介绍、新工艺、新材料内容：项目产品介绍、新工艺、新材料报纸、平面媒体加大力度推广精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、 精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急

50、性：重要度：重要度：内容：一线城市甲级写字楼标准内容：一线城市甲级写字楼标准物业公司签约仪式物业公司签约仪式物业公司签约仪式物业公司签约仪式使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：高品质服务形象高品质服务形象高品质服务形象高品质服务形象 给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：物管、物管顾问签约内容：物管、物管顾问签约报纸、平面媒体进行报道本本项项目目以以报报纸纸作作为为主主要要媒媒体体手手段段；建建议议客客户

51、户积积累累期期，报报纸纸交交替替整整版版广广告告，高高频频率率报报广广主主要要集集中中在在开开盘盘前前，并随销售状况调整报广策略并随销售状况调整报广策略杂杂志志推推广广可可间间歇歇性性伴伴随随销销售售全全过过程程，主主要要集集中中在在经经济济类、房产类杂志，辅助推广手段类、房产类杂志，辅助推广手段由由于于合合肥肥当当地地写写字字楼楼项项目目网网络络使使用用率率低低，房房地地产产信信息息更新慢，不作为主要媒体手段更新慢，不作为主要媒体手段主要媒体途径：报纸主要媒体途径：报纸【营销推广攻略营销推广攻略】报纸、平面媒体报纸、平面媒体推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】广电媒体广电媒体推推广广

52、策策略略使用目的：项目入市信息告之使用目的：项目入市信息告之媒体建议：交通频道、房产节目媒体建议：交通频道、房产节目投放节点：交通高峰期投放节点：交通高峰期投放方式：在路况信息节目中间插播投放方式：在路况信息节目中间插播信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住设计原则：设计原则：音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具商务经典，坐落南

53、一环CBD核心区域商务快线：0551-XXXXXXX路旗路旗路旗路旗使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：引导、形象推广引导、形象推广引导、形象推广引导、形象推广推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：内容：LOGO、案名、电话、案名、电话路旗布置区域高塔路牌高塔路牌高塔路牌高塔路牌使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：形象推广展示形象推广展示形象推广展示形象推广展示推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：项目内容：项目SLOGEN 案名、电话案名、电话选址建议：选址建议：选址建议：选址建议：1.1.1.1

54、.马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处2.2.2.2.徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处3.3.3.3.桐城路与南一环交汇处桐城路与南一环交汇处桐城路与南一环交汇处桐城路与南一环交汇处4.4.4.4.市中心商业区市中心商业区市中心商业区市中心商业区临时售楼处临时售楼处临时售楼处临时售楼处功功功功 能：能：能：能：内部认筹内部认筹内部认筹内部认筹正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间 接待场所接待场所接待场所接待场所展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略

55、】紧急性：紧急性：重要度：重要度：选址位置要求：昭示性强选址位置要求：昭示性强昭示性强昭示性强昭示性强昭示性强截流客户截流客户截流客户截流客户大堂展示大堂展示大堂展示大堂展示功功功功 能：能：能：能：作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：包括：包括：包括：包括：n n接待区接待区接待区接待区n n洽谈区洽谈区洽谈区洽谈区n n体验区体验区体验区体验区n n展示区展示区展示区展示区n n办公区办公区办公区办公区关键词：装修到位，展示做足关键

56、词：装修到位，展示做足售楼处布局售楼处布局售楼处布局售楼处布局展展示示策策略略紧急性：紧急性：重要度：重要度：核心筒入口门口广场接待区展 示 区隔墙洗手间办公区体验区洽谈区放映厅签约室售楼处布置售楼处布置接待区接待区接待区接待区目目目目 的：的：的：的：进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力， 体现尊贵之感体现尊贵之感体现尊贵之感体现尊贵之感关键点：关键点：关键点：关键点：1 1、引导处安排引导处安排2名中年稳重绅士风名中年稳重绅士风 度的物业管理人员做指引度的物业管理人员做指引 2、入户给客户以大气、高服务的冲击。、入户

57、给客户以大气、高服务的冲击。展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置展示区展示区展示区展示区目目目目 的：的：的：的：甲级标准，体现高档写字楼标签；提高其购买欲甲级标准，体现高档写字楼标签；提高其购买欲 推动销售进程。推动销售进程。关键点：关键点：关键点：关键点：材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、LOW-ELOW-E玻璃等玻璃等玻璃等玻璃等 模型、沙盘等模型、沙盘等模型、沙盘等模型、沙盘等展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置体验区体验区体验区体验区目目目目 的：的：的：的：让客户切身体验项目特点；提高其购

58、买欲，推动销售进程让客户切身体验项目特点；提高其购买欲，推动销售进程关键点：关键点：关键点：关键点：工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等） 办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置洽谈区洽谈区洽谈区洽谈区布局原则：布局原则：布局原则：布局原则：可围绕楼体沙盘布置，也可根据需要在大堂靠近窗户可围绕楼体沙盘布置，也可根据需要在大堂靠近窗户 一侧布置，目的要最大限度体验大堂的阔气。一侧布置，目的要最大限度体验大堂的阔气。

59、关键点：关键点：关键点：关键点：1 1、接待用桌距要适量增大，减小互相干扰。接待用桌距要适量增大，减小互相干扰。 2、可以在桌椅之间布置隔帘，提高私密性，感受尊贵感。、可以在桌椅之间布置隔帘，提高私密性，感受尊贵感。 展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置签约室签约室签约室签约室关键点：关键点：关键点：关键点： 1、可分割为几个相对独立的空间、可分割为几个相对独立的空间 2、各室互不干扰，增加私密性、各室互不干扰，增加私密性 3、提升服务品质，体现尊贵感、提升服务品质，体现尊贵感展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置围墙围墙围墙围墙围墙做法围墙做法紧急性：紧急性：重要度：重要度：形象墙高形象墙高9

60、米米 n传达纯商务理念，突出传达纯商务理念，突出项目精品气质项目精品气质n展示本项目突出卖点展示本项目突出卖点n树立合肥高档写字楼标树立合肥高档写字楼标准准n营造项目气势营造项目气势8888888售樓処xx国际广场区域区域前景前景价值价值展示展示项目卖项目卖点罗列点罗列纯商务感纯商务感写字楼演写字楼演绎绎商商标标起航起航LOGO备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感围墙围墙围墙围墙围墙做法围墙做法东南向围挡东南向围挡东南向围挡东南向围挡2323米，米，米，米，以挡住路人视线为以挡住路人视线为以挡住路人视线为以挡住路人视线为准，主要是项目形象准，主要

61、是项目形象准，主要是项目形象准，主要是项目形象展示。展示。展示。展示。备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感开发商项目介绍SLOGENLOGO三跨为一组沿三跨为一组沿红线红线布置布置楼体展示楼体展示楼体展示楼体展示展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：广广告告面面广广告告面面南面布置在两幢板楼南面南面布置在两幢板楼南面广告语配以英文，突出纯商务信息广告语配以英文，突出纯商务信息关键词：精简、直观、冲击力关键词：精简、直观、冲击力扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销作作作作 用：用：用

62、：用：最直接的方法，针对目标客户营销最直接的方法，针对目标客户营销客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：买客户名单买客户名单买客户名单买客户名单方方方方 法：法：法：法：捕捉其他项目的捕捉其他项目的B类客户类客户客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：实实实实 施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料 包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目

63、不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户A类客户B类客户销控销控销控销控原原原原 则：则：则：则：给客户选择越少越好，更不要自己打自己给客户选择越少越好，更不要自己打自己客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：实实实实 施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共6 6个区域个区域个区域个区域 推售次序：推售次序：推售次序：推售次序：广场广场广场广场高高中中低低高

64、高中中低低1234561 23 45 67商铺商铺7客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：目目目目 的：的：的：的：为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分析析包括：办公楼规划布局三五年发展调整格局变化企业规模扩大，办公仍可合理利用关键词：灵活性、可持续发展关键词：灵活性、可持续发展一切营销举措，都为客户成交目的：项目启动，高调造势，大力传播目的：项目启动，高调造势，大力传播主题：经典商务，从此起航主题：经典商务，从此起航途经：媒体，报广途经

65、：媒体，报广关关键键事事件件一一开工仪式开工仪式开工仪式开工仪式紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：LOGO，项目位置，项目位置目的：意向客户登记接待目的：意向客户登记接待主题：项目蓄客主题：项目蓄客途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌关关键键事事件件二二临时售楼处开放临时售楼处开放临时售楼处开放临时售楼处开放紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：SLOGEN，LOGO，咨询电话，项目位置，咨询电话，项目位置，项目介绍项目介绍目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心目

66、的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心主题：纯商务感、高品质办公楼主题：纯商务感、高品质办公楼途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌关关键键事事件件三三产品发布会产品发布会产品发布会产品发布会紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：SLOGEN，LOGO，咨询电话，咨询电话，项目卖点项目卖点，项目介绍，项目介绍目的：开始确定意向客户，营造社会影响力目的：开始确定意向客户，营造社会影响力主题：项目介绍，主题：项目介绍，VIP增值卡推介增值卡推介配合软文推广：配合软文推广：软文力度软文力度 中强度中强度 硬广力度硬广力度 高强

67、度高强度关关键键事事件件四四内部认购活动（内部认购活动（内部认购活动（内部认购活动（VIPVIP卡发行）卡发行）卡发行）卡发行）紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】关关键键事事件件五五物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目的：高品质服务形象，体现目的：高品质服务形象，体现尊贵标签尊贵标签配合软文，强调物业服务对于配合软文，强调物业服务对于甲级写字楼的重要性甲级写字楼的重要性软文力度软文力度中强度中强度关关键键事事件件六六精品办公巡展精品办公巡展精品办公

68、巡展精品办公巡展紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目的：让客户亲身体验精品目的：让客户亲身体验精品写字楼写字楼主题：精致楼宇，为您量身主题：精致楼宇，为您量身定做定做软文力度软文力度中强度中强度关关键键事事件件七七紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目目的的：将将积积累累的的客客户户热热情情直直接接释释放放为为购购买买力力；配合媒体，进一步营造项目气势配合媒体，进一步营造项目气势地址：地址：项目临时售楼处项目临时售楼处其其他他：各各方方媒媒体体配配合合，广广告告牌牌，路路牌牌内内容容更更改，传递项目信息改，传递项目信息媒体推广媒

69、体推广超高强度超高强度项目正式开盘项目正式开盘项目正式开盘项目正式开盘报纸公告报纸公告/ /媒体炒做（前一周）媒体炒做（前一周）客户信函客户信函/ /电话通知（前一周）电话通知（前一周）合同系统测试完成以及合同公示合同系统测试完成以及合同公示电脑销售系统电脑销售系统/Pos/Pos机机关键条件：关键条件：关键条件：关键条件：人员配备到位人员配备到位模型、沙盘到位模型、沙盘到位销售物料到位销售物料到位现场氛围营造现场氛围营造茶点准备到位茶点准备到位关键条件：关键条件：关键条件：关键条件：关关键键事事件件八八正式售楼处搬迁正式售楼处搬迁正式售楼处搬迁正式售楼处搬迁紧急性：紧急性：重要度：重要度：【

70、具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目的：让客户感受真实产品，加大宣传力度目的：让客户感受真实产品，加大宣传力度主题：商主题：商标标起航起航软文力度软文力度软文力度软文力度 高强度高强度高强度高强度硬广力度硬广力度硬广力度硬广力度 高强度高强度高强度高强度关关键键事事件件九九结构封顶仪式结构封顶仪式结构封顶仪式结构封顶仪式紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目的：再次起势目的：再次起势主题：老带新活动、成交客户奠基仪式主题：老带新活动、成交客户奠基仪式软文力度软文力度软文力度软文力度 中强度中强度中强度中强度硬广力度硬广力度硬广力度硬广力度 中强度中强度中强度中强

71、度附件一：项目销售代理服务报价附件一：项目销售代理服务报价全程营销代理全程营销代理代理费：项目总销售金额的代理费：项目总销售金额的1.5%1.5%溢价部分：溢价部分：70%70%（甲方）（甲方） 30%30%（乙方）（乙方）附件二：战略合作构想附件二：战略合作构想营销服务：全程营销，系统解决房地产营销问题营销服务：全程营销，系统解决房地产营销问题杰星公司能够为莱茵达公司提供各种营销代理和营销顾问服务。杰星拥有10年操盘经验，历经房地产的低潮、成长、高峰；杰星公司业务立足上海、辐射全国，曾在全国各地操作数十个楼盘，业务范围包括住宅、别墅、商业、办公等多种物业模式。经过10年发展，公司已建立了一整

72、套具有杰星特色的销售模式，打造了一支来之能战、战之能打、注重实操的销售精英团队，能够有效处理项目销售中遇到的各种难题。杰星同时强调项目营销的策略高度，力图从策略的层面有针对性的解决项目的销售问题。营销策略销售执行企划文案广告设计售后服务投资决策：投资决策：杰星公司具有较强的市场研判和投资分析能力，同时建立了相关数据系统，了解全国主要城市市场情况，能够为莱茵达公司在全国范围内的土地和项目投资提供精准的投资分析和产品定位研判。提供服务内容城市研判土地评估财务分析产品定位信息整合开发模式产品咨询：产品咨询：杰星公司的产品咨询能力来自两个方面，一方面是公司10年发展积累的自身产品咨询能力，公司产品团队了解市场产品发展动态，能够从销售角度剔除有针对性的产品意见和建议；另一方面，杰星公司与专业建筑设计公司建立了战略合作关系，强化了公司的产品咨询能力。规划咨询建筑咨询户型建议立面建议景观建议配套建议物业建议智能化建议