携手构建人类命运共同体

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1、Page 0深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究Page 1委托目的：为委托方制定委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告提供可行性研究报告委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究Page 2项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目

2、市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 3项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物

3、业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区华强北商圈：深圳市市级商圈深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍项目位置项目位置 位于华强北市级商位于华强北市级商圈圈Page 5西面：紧邻华富路，对面为中心公园

4、东面：紧临华强路，隔路为圣庭苑酒店北面：紧邻华新路、正对海关公寓南面：紧邻红荔路，对面为华强北商圈区域项目四至项目四至项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 6华新路：华新路：华新路宽小于10米，2车道，平时车流量较小，道路承载能力有限红荔路：红荔路：红荔路宽16米，6车道华强路：华强路：华强路宽1820米，6车道华富路：华富路：华富路宽2830米，10车道 （2 2）地块高差特征：）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的整个地块呈现东高西低的高差特征高差特征地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，致使华强北路口与华富路口的高差约达10米；地块海拔沿华富路由南向北亦逐

5、渐增高，华新路口与红荔路口的高差约为5米；（1）地块周边道路情况：）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线地块状况地块状况项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 7（3 3）华新村现状）华新村现状 规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园；地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为；办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建，商铺未经营；华新村目前由

6、深圳市大众物业管理公司 ，管理费为0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）户数户数主力户型主力户型目前用途目前用途住宅约93,0009942房：71-99m2一层部分用作商业，其余均为住宅3房：102-144 m2办公楼8,499.41一层商铺，其余办公幼儿园2,729.52华新幼儿园华新村现有物业产权面积华新村现有物业产权面积地块状况地块状况项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 8项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 9主要目的地主要目的地直线距离直线距离

7、车程车程福田中心区1公里5分钟深圳火车站3公里10分钟皇岗口岸3公里10分钟蛇口码头15公里25分钟深圳机场20公里30分钟（1）该项目主要外部交通条件）该项目主要外部交通条件项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 10（2 2）项目周边公交情况）项目周边公交情况：n周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路；n项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线；n红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域； n华富路“华新村”公交站线路超过15

8、条：230、243、25、303、311、383、337等；n由于地铁3号线在建，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 11（3 3）未来轨道交通）未来轨道交通 n项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通；n3号线、7号线和地铁各线的接驳将使得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。（4 4）快速公交系统规划）快速公交系统规划规划中的BRT-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本

9、项目。项目地铁交通图项目地铁交通图项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 12项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高；项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为与电子相关行业，写字楼品质不高；项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高；项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅；周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。中高档酒店物业中高档酒店物业酒店酒店1、圣廷苑酒店、世纪楼 2、格兰云天酒店 3、上海宾馆写字楼写字楼4、圣庭苑B座、世纪楼 5、群星广

10、场 6、现代之窗大厦 7、华强广场 8、宝华大厦 9、赛格广场10、电子科技大厦 11、华强佳和大厦学校、医院、学校、医院、公园公园12、深圳实验中学 13、深圳实验小学 14、妇幼保健医院 15、荔园小学 16、深圳外国语学校 17、深圳实验中学 18、市二人民医院 19、深圳体育馆 20、中心公园住宅小区住宅小区21、长怡花园 22、长泰花园 23、长城大厦 24、长安花园 25、长乐花园 26、百花公寓 27、百花园28、国城花园29、燕南路88号 30、桑达雅苑31、华强广场商业物业商业物业32、顺电家居 33、女人世界 34、群星广场35、曼哈顿时尚广场 36、远望数码城 37、赛博

11、广场38、茂业百货 39、华强广场 40、华强电子世界 41、赛格广场项目周边物业项目周边物业周边配套周边配套项目解析项目解析项目解析项目解析项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 13项目解析项目解析项目解析项目解析项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目的特点项目的特点1、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场 日均人

12、流量50万人次（节假日高峰70万人次/日） ，是目前深圳营业额最大的商业区经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样Page 141、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区ITITITIT产业的、商务的产业的、商务的产业的、商务的产业的、商务的商业的商业的商业的商业的多功能的、综合体的多功能的、综合体的多功能的、综合体的多功能的、综合体的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的

13、、居住的项目界定项目界定项目的特点项目的特点3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样特点特点项目解析项目解析项目解析项目解析项目界定项目界定项目界定项目界定Page 15解决关键问题解决关键问题解决的解决的主要问题主要问题 华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性? ?项目的市场定位项目的市场定位项目的市场定位项目的市场定位? ?项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益? ?项目解析项目解析项目解析项目解析项目界定项目界定项目界定项目界定Page 16旧城改造的迫切性旧

14、城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和项目现状亟待改造和项目现状亟待改造l华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈l本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力l特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验l华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题l华新村物

15、业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差l华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地位不符合，限制了整个商圈档次的提升l本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力1华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象2对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用3成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目

16、提供经验4华新村现状亟须改造华新村现状亟须改造项目解析项目解析项目解析项目解析旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性Page 17项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究

17、产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 18在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以

18、酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城地铁口、深圳市级商圈、华强北平时地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流万人流综合体（综合体（complex）综合体是将城市中商业、办商业、办公、居住、旅店、展览、餐公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城饮、

19、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行市生活空间的三项以上进行组合组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 定义定义 项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位整体定位整体定位整体定位整体定位Page 19项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位1.项目定位为以商业为核心功能的都市综合体2.项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心3.项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级4.项目通

20、过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北商业、商务、居住的需求关键词：综合体、关键词：综合体、关键词：综合体、关键词：综合体、ITITITIT产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式“中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街”集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体= =

21、= =商业商业商业商业+ + + +商务商务商务商务+ + + +居住居住居住居住项目整体定位项目整体定位Page 20项目可能发展的功能项目可能发展的功能 商业功能商业功能商业功能商业功能以商业为核心以商业为核心功能的综合体功能的综合体项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键商务功能商务功能商务功能商务

22、功能居住功能居住功能居住功能居住功能IT+IT+IT+IT+百货百货百货百货+ + + +娱乐娱乐娱乐娱乐+ + + +餐饮餐饮餐饮餐饮+ + + +休闲休闲休闲休闲办公办公办公办公+ + + +商务商务商务商务公寓公寓公寓公寓+ + + +酒店酒店酒店酒店+ + + +服务式式公寓服务式式公寓服务式式公寓服务式式公寓项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位Page 21项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益

23、经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 22购物购物/ /零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲专业市场专业市场华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈东门商圈东门商圈东门商圈东门商圈人民南商圈人民南商圈人民南商圈人民南商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈南山

24、后海商圈南山后海商圈南山后海商圈南山后海商圈商业功能定位商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而华强北缺失娱乐、休闲功能，而IT专业市场是华强北商圈的最大特色专业市场是华强北商圈的最大特色商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 23城城市市项目项目商业体量商业体量（万平方米）（万平方米）购物购物 餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 专业市场专业市场会展会展深深圳圳万象城万象城一期10.5二期2 (商业街)中信城市广场中信城市广场7.18海岸城海岸城10.8（海岸城广场6.8万，商业街4万）益田假日广场益田假日广场10

25、广广州州正佳广场正佳广场30天河城广场天河城广场16上上海海徐家汇港汇中心徐家汇港汇中心 24.1商业功能定位商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 24IT专专业业市市场场商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、

26、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 25购购 物物商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 26餐餐 饮饮商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐

27、饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 27娱娱乐乐商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 28商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能休休闲闲

28、商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 29商业业态定位商业业态定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展 “IT Box、Mall、百货、商业街、百货、商业街”四大类四大类承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能主要承担购物的功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式

29、整体商业整体商业整体商业整体商业Page 30承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能IT Box定位定位商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 31主要技术主要技术晶体管晶体管微处理器微处理器通讯宽带通讯宽带软件、信息服务软件、信息服务提供服务提供服务生产产品生产产品增值服务+生产产品服务期末使用人数期末使用人数1000万1亿10亿全球市场特征市场特征生产链是企业内部的一个封闭的系统，美

30、国国内生产大部分零件兼容，机型轻巧，美、日降低成本, 大规模转移地向外生产网络带动电脑与通讯价值链的统一软件产业与信息服务业的产值，成为未来世界电子信息产业最重要的增长点1964-1981年年1982-1994年年1994-2015年年大型主机时代大型主机时代个人个人PC为中心为中心以网络为中心以网络为中心以信息服务为中心以信息服务为中心美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，IT产业发展存在四次变化浪潮：商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT Box世界世界IT产业产业 IT产业的四次浪潮：产业的四次浪潮： 目前世界

31、目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术务为主要技术1994年至今年至今Page 32产业发展梯次化、产业分工全球化 IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流竞争核心集中在创新和垄断上产业“软”化的趋势产品生产规模化、产品设计个性化世界世界ITIT产业发展趋势产业发展趋势GfK（全球消费电子零售研究会）表示：（全球消费电子零售研究会）表示：2005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计

32、未来中国将是市场增长率最高的国家。以上数据来源于GFK研究报告世界世界IT产业产业 发展趋势：发展趋势：IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以费类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 33从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电1950s1970s1990s之后开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额

33、不断上升电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心的先端多媒体大街基本家用电器家用电器品种更丰富，并且有售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主秋叶原商业业秋叶原商业业态发展态发展商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 Akiba：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可数的电器街数的电器街Page 34物业类型发展物业类型发展商业、商业、IT研研发办公、餐发办公、餐饮、娱乐一饮、娱乐一应俱全应

34、俱全小型商铺小型商铺大型卖场与零大型卖场与零售商铺结合，售商铺结合，辅以百货辅以百货商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 AkibaPage 35项目：友都八喜项目：友都八喜开业时间：开业时间：2005.9营业面积：营业面积：超过90,000平方米层数：层数：地上9层，地下6层车位数量：车位数量：400个业业态态：以彩电、数码、手机、手机、IT为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占不到30%。项目项目UDX

35、 Building开业时间开业时间2006.3.9楼层数楼层数地上22层，地下3层建筑面积建筑面积约160,000建筑高度建筑高度101.4 m车位车位约800个主要功能主要功能办公、商业、活动中心、展示中心、多功能厅、东京动漫中心商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 AkibaPage 36电子杂货铺电子杂货铺主要经营电子元器件主要经营电子元器件最早的IT销售集散地，“前店后场”的销售模式，形成最早的电子一条街。主要经营电脑配件、攒主要经营电脑配件、攒机、数码专卖机、

36、数码专卖随着中关村作为IT技术研发，销售系统中心的确定，卖场向商场形式发展，但主要以柜台为主。新型3C模式出现，以“一站式购物”、“体验式购物”出现，完全以消费类电子产品为主导，各种高端品牌旗舰店、专营店、体验店出现主要经营电脑、通讯产品、主要经营电脑、通讯产品、消费数码等产品消费数码等产品第二阶段第二阶段9090年代后期年代后期-21-21世纪初世纪初DIY+DIY+精品展示相结合精品展示相结合集展示、科普、娱乐为一体集展示、科普、娱乐为一体第三阶段第三阶段20042004年后年后第一阶段第一阶段8080年代末年代末-90-90年代初年代初IT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 中关村电子商业

37、街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体集展示、科普、娱乐为一体IT专业市场专业市场商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 37项目规模：项目规模：商业总营业面积10.5万平方米，商户3000多家。鼎好商户群体分析鼎好商户群体分析集中了全国各主流IT品牌的经销商，商户3000多家，聚合IT500强知名旗舰店，譬如SONY、EPSON、HP、SAMSUNG、VIEWSONIC、联想、海尔、CANON、OLYMPUS、FUJIFILM、NI

38、KON、PANASONIC；以及国内各电子厂商。鼎好经营理念鼎好经营理念鼎好电子商城首创的卖场、厂商、维修城的三方合作方式及“IT行业4S店”、“一站式消费”等理念，开创了中国IT市场服务水平的新思路。北京鼎好电子商城北京鼎好电子商城商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxITIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国市场，辐射至京津塘乃至全国Page 38l深圳IT产业从1988年开始起步，经

39、过20多年的发展，已经形成较具规模的产业体系，进入产业成熟期，2007自主知识产权产值占总产值的58.6%l2002-2007年，深圳IT产业产值平均年增长率为35%，占全市工业产值50%以上，是深圳经济增长的重要增值点l其中电子计算机、通信是IT产业销售收入的主要来源，2007年占总收入的86%，消费类电子产品占深圳IT产业的主导地位l深圳十一五产业规划：以电子信息产业为主的高新技术产业成为深圳四大支柱产业之一l华强北IT专业市场从1980年发展至今，从早期的电子生产工业区发展成为全国最大IT产品交易平台之一l华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应l华强北定位：定位为

40、珠三角有影响力的电子产品交易中心，发展以电子专业市场为特色功能l华强北IT专业市场体量在4万平方米以上的专业市场仅5个，占总供应量的57%，目前华强北专业市场呈混乱、零散的状况，同质化现象严重，缺乏良性竞争l中低端电子元件批发市场和中高端数码产品零售商场混杂，现存IT商业业态分散、缺乏合理规划l各种物业功能良性促进、良性竞争不足，如办公物业与电子专业市场之间的良性互动不足l电子元器件产品最近2年进驻率有所下降，消费类电子产品（通讯、数码、电脑）商铺进驻率高于生产类产品（电子元器件）深圳深圳IT产业发展产业发展深圳深圳深圳深圳ITIT产业发展产业发展产业发展产业发展华强北华强北IT专业市场背景专

41、业市场背景华强北华强北华强北华强北ITIT专业市场背景专业市场背景专业市场背景专业市场背景定位背景及条件定位背景及条件 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 39IT BoxIT Box定位定位华强北电子专业市场现状华强北电子专业市场现状第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段日本秋叶原日本秋叶原基本家用电器家用电器品、售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主中关村电子商业街中关村电子商业街电子元器件经营电脑配件、攒机、数码专卖集展示、科普、娱乐、消费类电子为一体华强北IT产业所处的阶段全国最大电子元器件集散地中国电

42、子第一街IT专业市场散、乱、杂、整体档次低同质化现象严重华强北电子华强北电子专业市场特点专业市场特点为适应为适应为适应为适应ITITITIT产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华强北强北强北强北ITITITIT产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造“中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街”新形象新形象新形象新形象商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业

43、功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 40IT BoxIT BoxIT BoxIT Box定位作区域的领导者，整合现有华强北定位作区域的领导者，整合现有华强北定位作区域的领导者，整合现有华强北定位作区域的领导者，整合现有华强北ITITITIT专业市场，引导专业市场，引导专业市场，引导专业市场，引导华强北区域华强北区域华强北区域华强北区域ITITITIT产业的升级产业的升级产业的升级产业的升级领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者整体定位整体定位市场占位市场占位华强北华强北IT专业市场的领导者的身份占位，引导华强北专业市场的领导者的身份占位，引导华强北IT专业市场产业升级专

44、业市场产业升级商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 41目前华强北生产类电子产品主要针对生产型企业，专业市场人流多，要求仓储配套足，物流量大，整体档次低，无法与本项目的整体档次结合消费类电子是未来IT产业的重要增长点，借鉴北京鼎好电子商城的经验，重点发展消费类电子市场借鉴日本秋叶原商业、IT产业的发展历程，同时发展与IT产业相关的动漫、展示功能整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类电子消费类电子动动

45、漫漫展展示示商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 42整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类消费类电子电子商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 43动动 漫漫整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发

46、展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 44展展 示示整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 45方案方案新增需求增长率新增需求增长率2013年累计新增需求年累计新增需求（万平方米）保守估计保守估计+10% 每年16.7基准估计基准估计+12% 每年20.7乐观估计乐观估计+15% 每年27.0依据历年华强北电

47、子专业市场吸纳量走依据历年华强北电子专业市场吸纳量走势（势（2003-2008年年平均新增需求量为年年平均新增需求量为3.6万平方米），预测万平方米），预测2009-2013年，新年，新增需求量约增需求量约16.7-27万平方米。万平方米。根据历年华强北根据历年华强北IT专业市场销售金额与专业市场销售金额与专业市场需求面积的关系，对未来市场专业市场需求面积的关系，对未来市场需求量进行预测需求量进行预测。预测。预测2009-2013年，年，新增需求量约新增需求量约26.9-46.5万平方米。万平方米。方案方案华强北华强北IT专业市销专业市销售额增长率售额增长率2013年累计年累计新增销售额新增销

48、售额（亿元）2013年累计年累计新增需求新增需求（万平方米）保守估计保守估计+10% 每年201.4726.9基准估计基准估计+12% 每年256.1534.2乐观估计乐观估计+15% 每年 348.92 46.5l l华强北华强北ITIT专业市场商业坪效保持在专业市场商业坪效保持在7.57.5万元万元/ /平方米平方米/ /年的平均水平年的平均水平体量定位体量定位 预测预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方万平方米左右米左右预测预测1预测预测2商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业

49、功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 46未来供应未来供应未来供应未来供应： 后续供应项目约50万平方米，以旧城改造项目为主，地块现状为停车场和旧宿舍楼，未确定具体时间。市场需求量市场需求量： 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场新增需求量将保持在40万平方米左右，同时华强北4万平方米以下的IT专业市场约20万平方米需整合，预计可消化约60万平方的专业市场。编号编号项目位置项目位置1振中路2振中路与燕南路交界3燕南路合计合计约约50万平方米万平方米IT Box 定位定位 未来几年华强北的供应约未来几年华强北的供应约50万平方米的万平方米的IT专业市场专业市场21振中路振

50、中路3燕燕南南路路华华强强北北路路红荔路红荔路本项目本项目未来商业项目商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 47本项目本项目本项目本项目IT BoxIT Box的体量为的体量为的体量为的体量为8-98-9万平方米万平方米万平方米万平方米：新增需求量将保持在40万平方米左右，同时20万平方米IT专业市场需整合，华强北未来供应50万平方米的IT专业市场，但项目未最终确定时间，与本项目不会形成直接竞争华强北IT专业市场普遍在4-5万平方米未来可承受新增40万平方米的供应量借鉴的案例规模均在9-10.5万平方米地区地区名称名称

51、商场总规模（平方米）商场总规模（平方米）深圳华强北赛格电子市场42,000深圳华强北华强广场53,314深圳华强北华强电子世界43,000合计合计138,314北京中关村鼎好电子商城105,000日本秋叶原友都八喜多媒体Yodobashi Camera90,000体量定位 本项目本项目IT Box的体量的体量定位定位为为8-9万平方米万平方米商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 48业态业态建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）目标商户目标商户消费类电消费类电子商场子商场国内国际IT旗舰广场、体验店20,000知名厂商如

52、Apple、Sony、HP、联想、海尔、Canon、Olympus、Fujifilm、Nikon、Panasonic精品销售区15,000主要经营台式机、笔记本、数码产品主力商场20,000经营台式机、DIY配件、外设等产品时尚青春店面、购物自助区10,000手机、游戏、软件产品动漫区动漫区动漫特区5,000动漫、衍生产品展示厅展示厅主题展销厅、路演广场5,000液晶电视、家庭影院等主题展销厅、新产品展示IT产品展厅、销售厅10,000IT产品发布、展示、销售合合 计计85,000体量定位 本项目本项目IT Box的体量的体量定位定位为为8.5万平方米万平方米商业功能及其发展方式商业功能及其发

53、展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 49目标客户目标客户消费目的消费目的个人消费个人消费时尚年轻人追逐最时尚、潮流的电玩产品新兴家庭l家庭娱乐体验l教育培训消费厂家厂家/品牌品牌电子产品研发企业l了解电子产品、行业最新信息及动态l寻找研发灵感电子产品生产厂家l了解电子产品、行业最新信息及动态l寻找产品或技术借鉴客户定位 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式IT BoxIT BoxPage 50承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业主要承担购物、娱乐

54、、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能百货定位百货定位商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 51核心辐射范围界定：核心辐射范围界定：核心辐射范围界定：核心辐射范围界定：l以项目为中心1.5公里范围内外围辐射圈范围界定：外围辐射圈范围界定：外围辐射圈范围界定：外围辐射圈范围界定：l第二辐射圈：以项目为中心5公里范围内，覆盖福田中心区、蔡屋围金融中心区、人民南片区，并涵盖罗湖、福田及皇岗口岸l第三辐射圈：除第一、第二商圈之外深圳的全部区域核心商圈核心商圈第二辐射圈第二辐射圈第三辐射圈第三辐射圈市级商圈辐射1.5公里1.5-3公里3-

55、5公里华强北中高档商业需求预测华强北中高档商业需求预测 解决项目解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量的体量商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 52商圈辐射范围商圈辐射范围常住人口规模常住人口规模（万人）（万人）商圈渗透率商圈渗透率吸引系数吸引系数商圈有效消费人口商圈有效消费人口（万人）（万人）核心核心1.5公里公里2分钟车程分钟车程1060%50%3第二第二5公里15分钟车程12030%25%9第三第三全市范围内45分钟车程1,00015%10%15数据来源：深圳市统计局，深圳商业网点规划，戴德梁行

56、整理华强北商圈消费人口测算（华强北商圈消费人口测算（2013年）年）华强北商圈需求规模测算（华强北商圈需求规模测算（2013年）年）商圈消费人口商圈消费人口（万人）（万人）中高档商业人均年消费水平（元）中高档商业人均年消费水平（元）中高档商业坪效中高档商业坪效（元（元/平方米平方米/年）年）实用率实用率中高档商业项目规模中高档商业项目规模（平方米）（平方米）33.7530,00020,00055%920,455由于华强北为深圳商业核心区域，考虑到该区域消费人群还包括20%的流动人口及旅游人群，将对商圈消费人口测算值上调25%，约合33.75万人。华强北中高档商业需求预测 解决项目解决项目“购物

57、、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量的体量根据商圈辐射能力的规模测算，到根据商圈辐射能力的规模测算，到根据商圈辐射能力的规模测算，到根据商圈辐射能力的规模测算，到20122012年，华强北商圈商业需求总规模为年，华强北商圈商业需求总规模为年，华强北商圈商业需求总规模为年，华强北商圈商业需求总规模为920,455920,455平方米，目平方米，目平方米，目平方米，目前现有供应仅前现有供应仅前现有供应仅前现有供应仅435,065435,065平方米，由此可见，平方米，由此可见，平方米，由此可见，平方米，由此可见，仍将有仍将有仍将有仍将有485,390485,390平方米的商业需求需要得

58、到满足，平方米的商业需求需要得到满足，平方米的商业需求需要得到满足，平方米的商业需求需要得到满足，而未来二到三年有而未来二到三年有而未来二到三年有而未来二到三年有2222万平方米的商业供应，还有万平方米的商业供应，还有万平方米的商业供应，还有万平方米的商业供应，还有2626万平方米商业存在空白。万平方米商业存在空白。万平方米商业存在空白。万平方米商业存在空白。商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 53截至截至2008年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约43.5万平方米，年平均增长

59、率为万平方米，年平均增长率为34.7%。华强北已有零售百货华强北已有零售百货43万平方米，而东门的零售百货规模约万平方米，而东门的零售百货规模约65万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，华强北的零售百货的坪效明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。华强北的零售百货的坪效明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。区域区域项目项目商业量体商业量体(平方米平方米)坪效坪效(元元/平方米平方米/月月)华强北华强北茂业百货6.4万1800曼哈百货4万-天虹商场2万1200东门东门茂业百货4.3万1600太阳百货4.5万1600天虹商场2.6万-华强北的消费客户平均年龄华强

60、北的消费客户平均年龄27岁，岁，75%是是30岁以下，主打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈岁以下，主打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈已聚集了相当的人气规模。已聚集了相当的人气规模。百货定位百货定位 华强北的零售百货定位背景及条件华强北的零售百货定位背景及条件 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 54百货定位百货定位 整体定位整体定位:作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于6万平方米，万平方米，业种基本于茂业百货相当业种基本于茂业百货相当考虑到本项

61、目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经考虑到本项目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经考虑到本项目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经考虑到本项目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的竞争，同时达到区位上的共赢。竞争，同时达到区位上的共赢。竞争，同时达到区位上的共赢。竞争，同时达到区位上的共赢。领导者领导者挑战者

62、挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者市场占位市场占位体量体量 6万平方米万平方米档次档次茂业百货茂业百货业种业种 茂业百货业种种类茂业百货业种种类商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 55档次档次：中高档，国内一线品牌，青春时尚产品 目标客户目标客户：主打全市年轻新贵，年龄在30岁以下百货定位百货定位 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 56业种业种建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）比例比例化妆护肤品6,500 8%黄金珠宝、钟表8,500 11%女装24,00

63、0 30%男装10,000 13%休闲10,000 13%运动器械、体育用品7,000 9%儿童服装、儿童用品7,000 9%床上用品、家用电器7,000 9%合计合计80,000 100%百货定位百货定位 体量体量8万平方米万平方米商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式百货百货百货百货Page 57承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能商业功能及其发展方式商业功能及其

64、发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMall、商业街、商业街、商业街、商业街Page 581、根据商圈辐射能力的规模测算，到2012年，华强北商圈商业需求总规模为920,455平方米，目前现有供应仅435,065平方米，由此可见，仍将有485,390平方米的商业需求需要得到满足。2、华强北商圈仍缺乏集“购物、餐饮、娱乐、休闲”于一体的大型购物中心项目，未来仅有中航广场购物中心与本项目有竞争。5、预计未来至2012年，将有22万平米的商业推出，而未来有约26万平方米商业的空缺，主要是中高档商业。3、随着地铁3、7号的开通，福田中心区距项目仅2分钟车程距离，而福田中心区、蔡屋围

65、是深圳市商务办公、高档住宅的高消费人群集中的区域，对本项目发展高端的购物广场具有绝对的优势。4、华强北作为深圳市市级商圈，未来地铁线的接驳，有助于吸引深圳全市的高端消费客户。未来本项目有26万平方米的中高档商业空缺，其中8万平方米发展中高档的百货物业，则18万平方米可发展华强北所缺失的“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业商业街、商业街、商业街、商业街、MallMall 体量定位体量定位 ：18万平方米可发展万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物的高档商业物业业商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMal

66、l、商业街、商业街、商业街、商业街Page 59 商业街、商业街、M allM all补充华强北补充华强北“购物、餐饮、娱乐、休购物、餐饮、娱乐、休闲闲”高档商业业态的功能高档商业业态的功能领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者商业街、商业街、商业街、商业街、MallMall 体量定位体量定位 18万平方米可发展万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物的高档商业物业业市场占位市场占位商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMall、商业街、商业街、商业街、商业街Page 60提供一种集购物、餐饮、住宿

67、、休闲、娱乐和观光旅游为一体提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的的“一站式一站式”消费的场所消费的场所功能构成功能构成：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 商业街商业街 案例借鉴：案例借鉴：上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅

68、游景点将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业街商业街商业街商业街Page 61商家商家商家商家：兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅兰桂坊酒吧分布商业街商业街 案例借鉴：案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街规模规模规模规模：德己立街与云咸街间的L型地段，街道不长，只有10来分钟的步行距离功能定位功能定位功能定位功能定位：集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，吸

69、引大量国际化消费者，香港人通宵达旦的狂欢胜地商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业街商业街商业街商业街Page 62借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集“餐饮、娱乐、购物餐饮、娱乐、购物”为一体为一体的高档商业街，体量为的高档商业街，体量为3万平方米，约万平方米，约300-400米，餐饮米，餐饮 : 娱乐娱乐 : 零售零售 = 35% : 25% : 40%项目项目体量（平方米）体量（平方米）业种比例业种比例上海新天地商业街30,000餐饮 : 娱乐 : 零售 = 35% : 25

70、% : 40%万象城二期商业街国际商业休闲广场26,000餐饮 : 娱乐 : 零售 = 40% : 30% : 30%商业街商业街定位：定位：国际化休闲、娱乐中心，体量为国际化休闲、娱乐中心，体量为3 3万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业街商业街商业街商业街Page 63档次定位档次定位档次定位档次定位高档高档高档高档l项目百货主要定位为中高档，主打青春时尚客户， Mall定位需与百货拉开档次；l区域内无高档商业项目，而未来主要形成竞争的中航广场以中高档定位；l目前与本项目

71、在区位上有竞争的购物中心，定位均在高档。项目项目商业面积（平方米）商业面积（平方米）档次档次万象城一期10.5万高档海岸城6.8万中高档益田假日广场9万高档金光华广场8万中高档COCO PARK6 万中高档同类大型购物中心体量同类大型购物中心体量体量定位体量定位体量定位体量定位10-1410-14万平方米万平方米万平方米万平方米l与本项目竞争的大型购物业中心体量在9-10万平方米l而本项目18万平方米可发展“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业，其中3万平方米建商业街，14万平方米建Mall。Mall体量、档次定位：体量、档次定位：体量定位为体量定位为10-14万平方米，同时减少与中高档购物

72、中心形成竞争，万平方米，同时减少与中高档购物中心形成竞争，填补市场空缺，而档次定位为填补市场空缺，而档次定位为“高档高档”商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 64主主主主 力力力力 消消消消 费费费费 群群群群Mall客户定位 l主要居住在项目所界定的1.5公里商圈（如福田中心区）内l收入水平高、消费能力强l以高级白领、管理人员、华强北生意人为主l本项目居住、商务人群等亦是主要消费群体之一l经常性消费l居住在以上商圈之外的1.5-5公里次辐射地带l消费能力强l以高级白领、管理人员、公务员为主，同时特区内高收入人群l间断性消费

73、，可能1个月来2-3次次次次次 消消消消 费费费费 群群群群商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 65资料来源：DTZ戴德梁行整理业种定位 华润万象城案例华润万象城案例商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 66功能功能主要业态主要业态商户名牌商户名牌国际名品国际名品国际品牌旗舰店Dunhill, Paul Smith, Marc Jacobs, Polo Ralph Lauren流行服装流行服装时尚服装DKNY, Guess, I.T, Zara, CK Je

74、ans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco, Morgan, Benetton潮流饰品潮流饰品鞋包/皮具Tods, Furla, Samsonite 潮流饰品潮流饰品饰品/手表/眼镜Tissot, Swatch, Just Gold, MONT BLANC, Tiffany, Follie Follie, Swarovski, Alexander de Paris业种定位 时尚国际精品名店荟萃时尚国际精品名店荟萃国际名店荟国际名店荟商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 67功能功能主要业态主要业态代表品牌代表

75、品牌Pop-up Shops临时品牌发布展场I.T, MANGO, H&M, Esprit, Zara, CK Jeans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco运动潮流运动体验馆NIKE, ADIDAS, PUMA, SPEEDO, STUSSY汽车展示尊贵体验展场BMW, Jaguar, Porsche, Maserati, Ferrari等品牌新款概念车型展示教育/玩乐英语及幼儿互动培训中心华尔街英语, 金宝贝展示体验展示体验ZONE业种定位 品牌展示发布平台、产品体验专区品牌展示发布平台、产品体验专区商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其

76、发展方式MallMallPage 68功能功能业态业态代表品牌代表品牌约会约会/休闲休闲酒吧/咖啡/茶室/快餐星巴克、真锅咖啡、SPR coffee, Pacific Coffee, Pizza Hut, 季诺, Sizzler特色主题餐馆Modern Street屋顶花园酒吧街冰淇淋/西点Bread Talk, Valentino Chocolate, 哈根达斯餐饮餐饮中西餐厅俏江南、阿一鲍鱼、鹿港小镇、露比美国餐厅、福楼, Tony Romas Ribs, 粉酷、蕉叶美食广场开发商自营美容美容护理护理个人护理品/化妆品FANCL, Anna Sui, HR, Christian Dior,

77、 Chanel, Bobbi Brown美容/康体/养生玛花纤体,Clarins, Renewal Spa, Spa Senso, OLoreal休闲商业中心休闲商业中心业种定位 适合家庭、聚会的休闲消费中心适合家庭、聚会的休闲消费中心商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 69功能功能主要业态主要业态代表品牌代表品牌IMAX影院多厅影院IMAX影院、环球影城、华纳影城聚会/娱乐KTV钱柜、好乐迪、BABY K、加州红保龄球场桌球馆开发商自营游戏/冒险互动式游戏厅互动游乐广场SEGA World、Play Station、Nin

78、tendo World、数码迪士尼室内游乐设施开发商自营或合作娱乐中心娱乐中心业种定位业种定位 科技娱乐体验科技娱乐体验商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 70功能功能面积面积比例比例业种业种国际名荟店国际名荟店2500020%国际品牌旗舰店,服装服饰,鞋包皮具,饰品,手表/眼镜休闲商业中心休闲商业中心3000024%咖啡/茶室,冰淇淋/西点,特色主题餐馆,中西餐厅,美食广场娱乐中心娱乐中心3500028%影城，真冰溜冰场,保龄球场,KTV,桌球馆展示体验展示体验ZONE1500012%Pop-up Shops,运动体验馆,

79、汽车展厅,教育培训中心超市超市1500012%超市配套服务配套服务50004%银行/ATM，便利服务设施合计合计125,000100%本项目本项目本项目本项目MallMallMallMall功能配比：功能配比：功能配比：功能配比：Mall定位定位业种定位业种定位 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式MallMallPage 71n商业体量商业体量32万平方米，万平方米，IT BOX、百货、百货、MALL均为地上均为地上6层，地下层，地下2层，商业街为地上层，商业街为地上2层，地下层，地下1层，具体各层面积明细如下层，具体各层面积明细如下商业部分建筑面

80、积明细商业部分建筑面积明细楼层楼层建筑面积建筑面积()IT专业市场专业市场百货百货Mall商业街商业街F68,000 8,00012,000F58,000 8,00012,000F48,000 8,00012,000F38,000 8,00012,000F28,000 8,00012,00010,000F18,000 8,00012,00010,000B118,500 16,00026,50010,000B2(连地铁)18,500 16,00026,500合计合计 85,000 80,000125,00030,000商业总建筑面积商业总建筑面积 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能

81、及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 72类型类型项目项目首层实用面积租金首层实用面积租金（元（元/平方米平方米/月）月）首层建筑面积租金首层建筑面积租金（元（元/平方米平方米/月）月）百货、Mall万象城1,200-1,500 600-750茂业百货华强店1,500 680 中信城市广场1,000 700 商业街华强北路1,500 1,200 项目项目首层租金水平首层租金水平 (元/平方米/月)消费类电子租金消费类电子租金 (元/平方米/月)首层业种首层业种建筑面积租金建筑面积租金层数层数建筑面积租金建筑面积租金赛格电子市场赛格电子市场电子元器件1,700

82、 3-10层 1100-200华强电子世界华强电子世界电子元器件1,500-华强广场华强广场电子元器件1,300 4-6层 800-400赛博数码广场赛博数码广场消费类电子9001-3层900-3002009年年2月同类大型商业物业租金调查月同类大型商业物业租金调查2009年年2月华强北月华强北IT专业市场租金调查专业市场租金调查大型百货、大型百货、大型百货、大型百货、MallMalll深圳市同类大型百货、Mall，首层实用面积租金为1000-1500元/平方米，建筑面积租金为700-750元/平方米；电子专业市场电子专业市场电子专业市场电子专业市场l华强电子专业市场租金明显高于百货，尤其电子

83、元器件类专业市场高于消费类电子专业市场，电子元器件专业市场首层建筑面积月租金为1300-1700元/平方米，而消费类电子低于元器件专业市场，月租金900元/平方米；商业街商业街商业街商业街l华润万象城商业街租金水平与一期华润中心商业基本相当。商业物业价格定位商业物业价格定位 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 73百货、百货、百货、百货、MallMall：结合本项目的整体定位，考虑项目前期需市场培育，本项目百货、Mall百货、Mall首层建筑面积租金定位为500元/平方米；ITIT专业市场专业市场专业市场专业

84、市场：IT专业市场定位为高档消费类电子专业市场，华强北电子专业市场租金水平相对高于零售百货租金，价格在百货、Mall的租金上浮10%商业街定位商业街定位商业街定位商业街定位：本项目商业街定位为两层，租金与百货、Mall相当，首层建筑面积租金为750元/平方米（实用面积租金与Mall相同）。楼层楼层建筑面积建筑面积(建筑面积建筑面积)建筑面积面积租金（元建筑面积面积租金（元/平方米平方米/月）月）IT专业市场专业市场百货百货Mall商业街商业街IT专业市场专业市场百货百货Mall商业街商业街F6 8,000 8,00012,0002201001000F5 8,000 8,00012,000300

85、1501500F4 8,000 8,00012,0003302002000F3 8,000 8,00012,0004003803800F2 8,000 8,00012,00010,000440425425525F1 8,000 8,00012,00010,000550500500750B1 18,500 16,00026,50010,000500475475675B2(连地铁) 18,500 16,00026,500450450237.20合计合计 85,000 80,000125,00030,000418 361 319 650 2009年年2月项目商业物业租金定位月项目商业物业租金定位商业

86、物业租金定位 商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式整体商业整体商业整体商业整体商业Page 74项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业

87、市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 75可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式商务功能商务功能写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店SOHOSOHOSOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓Page 76发展写字楼的可能性发展写字楼的可能性 华强北企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无华强北企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求法满足区内企业的改善性需求较高的吸引力较高的吸

88、引力改善性需求改善性需求较高的进驻率较高的进驻率供应紧张供应紧张l近四年除华强广场，华强北区域没有真正意义的写字楼入市；而目前作为办公用的楼宇仅有不足50%为现代办公楼宇l2000年后建成的写字楼如现代之窗大厦、赛格广场、中核大厦等，拥有较高的入住率，可达95%l从华强北起步的高新技术企业，发展壮大之后，区内写字楼品质无法满足其改善性需求，往往另在区外如车公庙寻找写字楼l华强北以其高知名度和成熟的商业氛围，不仅吸引了电子相关企业，还吸引了大小培训机构、律师事务所、旅行社等未来旺盛的需求未来旺盛的需求l逐步升级改造的上步工业区，将使占据半壁江山的工业厂房逐渐退出写字楼市场，从而增加了企业对写字楼

89、物业的需求较强的竞争力较强的竞争力l厂房等非专业办公场所的退出也增强了区内写字楼发展的竞争力商务功能及发展方式商务功能及发展方式商务功能及发展方式商务功能及发展方式写字楼写字楼写字楼写字楼Page 77目标客户定位目标客户定位 中小型民营企业是本项目写字楼的最主要终端使用者中小型民营企业是本项目写字楼的最主要终端使用者大量大量中小型民营企业中小型民营企业l电子产品供货商、采购商l成长型高新技术企业l电子产品维修公司，包括知名电子产品的特约维修中心l动画、广告工作室l贸易、物流公司l银行l行业协会电子市场周边服务电子市场周边服务培训机构培训机构设计院设计院其他其他l如房地产中介、旅行社办事处、律

90、师事务所等目前华强北写字楼的客户构成如下目前华强北写字楼的客户构成如下：决定供应的是需求商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式写字楼写字楼写字楼写字楼Page 78档次及产品定位档次及产品定位 准甲级写字楼、中等面积单位并可自由分隔准甲级写字楼、中等面积单位并可自由分隔主力客户主力客户主力客户主力客户l强大的电子专业市场和良好的市场机制将使中小型IT企业成为华强北写字楼最主要的终端使用者l围绕着这类企业，物流公司、银行等金融服务机构也占有一定地位p注重写字楼的位置和昭示性p注重周边上下游产业的聚集程度p不关注写字楼的硬件设施p青睐小面积的写字楼潜在客户

91、潜在客户潜在客户潜在客户l区外高新技术企业倾向于在华强北设立其办事处，以增强与外界联络的便利性l区内高新技术企业即使将其加工生产部分迁出华强北，但其对该区域的依赖性将促使他们将联络处留在此处l华强北中小企业的密集程度，将吸引风险投资机构进驻本区域，为中小企业融资提供配套服务p不仅关注写字楼的昭示性，还对档次有一定要求p倾向于选择面积较大的写字楼物业准甲级写字楼准甲级写字楼中等面积单位中等面积单位无隐梁、柱设无隐梁、柱设计，可自由分计，可自由分隔、组合隔、组合商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式写字楼写字楼写字楼写字楼Page 79产品类型定位产品类型

92、定位 产品类型定位：规模产品类型定位：规模7-8万平方米，单位面积万平方米，单位面积100-400，40层左右的超高层左右的超高层，标准层面积层，标准层面积1,800-2,000项目及落成时间项目及落成时间项目及落成时间项目及落成时间写字楼层数写字楼层数写字楼层数写字楼层数标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积单位面积单位面积单位面积单位面积硬件、配套设施硬件、配套设施硬件、配套设施硬件、配套设施赛格广场赛格广场(华强北，2000年落成)13-60层1,724138-206玻璃幕墙；智能化管理；跨度12m的无柱化设计圣廷苑圣廷苑B座座(华强北，2001年落成)6-29层1,029140-20

93、8设有配套商务会议中心；知名物管时代科技大厦时代科技大厦(车公庙，2007年落成)3-25层3,200-4,070100-385(6-25层)61-1,879(3-4层)玻璃幕墙；大堂面积1,000、11m层高；合资品牌电梯华强广场写字楼华强广场写字楼(华强北，2008年落成)4-21层1,814118-148(5,6,18-21层整层出售)玻璃幕墙；大堂面积1,000、11m层高；合资品牌电梯本项目写字楼本项目写字楼40层左右1,800 2,000100 - 400(高区设置大间隔户型、低区设置中小户型)玻璃幕墙外观；国内或合资品牌电梯；分户空调；大堂面积500-600、10m层高；聘请知名

94、写字楼物管写字楼面积：写字楼面积：写字楼面积：写字楼面积：7-87-87-87-8万平方米万平方米万平方米万平方米商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式写字楼写字楼写字楼写字楼Page 80价格定位价格定位 2009年年2月价格建议月价格建议27,000-28,000元元/平方米平方米华强广场华强广场l一手价格: 28000-29000元/ (写字楼)；25000-26000元/ (公寓式办公)l企业入驻率约80%，目前一手写字楼已售罄l公寓式办公销售率80%赛格广场赛格广场l二手价格：20000-21000元/l价格变化较为平稳，即便是经济放缓，也未

95、见大幅下跌，其稳定的租金是支撑售价的主要原因经贸中心（中心区北区）经贸中心（中心区北区）l二手价格：24000-25000元/l2007年落成；由于福田中心区写字楼供应量较大，且档次相近，因而竞争较为激烈，目前入驻率在70-80%本项目写字楼建议一手售价27000-28000元/金运世纪大厦（车公庙）金运世纪大厦（车公庙）l一手价格：22000-28000元/l2008年落成；销售率60-70%区区 内内区区 外外商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式写字楼写字楼写字楼写字楼结合片区内写字楼供应及需求情况，以及在售写字楼的售价及销售情况：Page 81

96、可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式商务功能商务功能写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店SOHOSOHO商务公寓商务公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓Page 82发展发展SOHO商务公寓的可能性商务公寓的可能性 华强北众多小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，华强北众多小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，并且区内此类产品处于供不应求的局面并且区内此类产品处于供不应求的局面商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务

97、公寓商务商务商务商务公寓公寓公寓公寓项目所在区域符合开发项目所在区域符合开发SOHO商务公寓的要求商务公寓的要求目前片区内在售商务公寓的销售率可达目前片区内在售商务公寓的销售率可达95%，存量入住率可达，存量入住率可达90%以上以上华强北集居住、办公功能为一体的商务公寓目前处于供不应求状态华强北集居住、办公功能为一体的商务公寓目前处于供不应求状态l华强北商圈被赋予“中国电子第一街”的称号，片区内电子信息产业发展成熟，与之相关的中小型企业众多，办公需求量大；l华强北片区为深圳福田中心区与罗湖金融商业区两大CBD的辐射区域，项目距离这两个区域在10分钟车程，地铁2个站点，周边配套完善，单身白领对单

98、身公寓的居住需求量也较大。l目前华强北片区的商务公寓销售、租赁形势较好，租金普遍比住宅高，适合处于创业初期的企业，由于其发展规模及资金实力的约束，高档写字楼的售价与租金较难承受，因此对商务公寓用作办公的需求量大。l具有办公功能的商务公寓因其较低的租金和灵活组合的特点，具有较大的需求；l目前由于写字楼、商务公寓等具有办公性质的物业供应的稀缺，大量需求被迫在80、90年代的厂房、 多层住宅内释放。123Page 83客户分析客户分析客户类型客户类型客户类型客户类型l片区内私营业主；lIT创业者；l福田、罗湖上班单身白领购买目的购买目的购买目的购买目的l方便照看生意；l满足居住、办公功能；l方便上班

99、档次偏好档次偏好档次偏好档次偏好l注重功能多样性；l注重交通条件；l偏好小户型，能自由拆分、组合商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓客户定位客户定位 华强北私营企业主、华强北私营企业主、ITIT创业者及周边区域的单身白领创业者及周边区域的单身白领Page 84SOHO商务公寓规模（建筑面积：规模（建筑面积：m）群星广场145,000（包括2栋联体30层住宅楼 ）华强广场48,400燕南路88号2期79,000（包括18,000商业）新亚洲大厦56,800（包括16,000商业）东方时代广场66,850本

100、项目本项目本项目本项目SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓65,00065,000l商务公寓规模集中在商务公寓规模集中在4-7万平方米；万平方米；l注重功能多样性，商务注重功能多样性，商务配套需齐全；配套需齐全；l商务公寓多为独栋高层商务公寓多为独栋高层建筑。建筑。 商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓规模定位规模定位 规模建议为规模建议为6.56.5万平方米万平方米Page 85SOHO商务公寓一房一房比例两房两房比例三房三房比例群星广场29-70100%华强广场28-5020%52-78

101、80%新亚洲国利大厦30-67100%东方时代广场18-2640%32-3555%58-785%本项目本项目本项目本项目40-5040-5040%40%55-8055-8060%60%商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓户型定位户型定位 户型建议以户型建议以40-5040-50的小户型为主的小户型为主l以单套小面积为主，控制总以单套小面积为主，控制总价，贴合客户需求；价，贴合客户需求；l根据实际需要可将房间进行根据实际需要可将房间进行灵活的组合。灵活的组合。 Page 86SOHO商务公寓目前均价（元目

102、前均价（元/平方米）平方米）华强广场20,000-25,000（精装修）新亚洲国利大厦20,000（精装修）东方时代广场16,000（精装修）群星广场15,000（精装修）本项目本项目SOHO商务公寓商务公寓按照该项目住宅定位发展，并结合当前市场状况为：22,000（精装修）群群星星广广场场商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式SOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓价格定位价格定位 本项目本项目SOHO商务公寓目前单价为商务公寓目前单价为22,000元元/l结合该项目商务公寓物业发展方案、整结合该项目商务公寓物业发展方案、整个项目的定位以及该

103、物业的区域位置、个项目的定位以及该物业的区域位置、交通、规模、装修、配套等方面对物业交通、规模、装修、配套等方面对物业可比案例进行比较。可比案例进行比较。 东方时代广场东方时代广场新新亚亚洲洲国国利利大大厦厦华强广场华强广场Page 87可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式商务功能商务功能写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店SOHOSOHOSOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓Page 886124534573本案本案2168片区客流量有保证片区客流量有保证片区客流

104、量有保证片区客流量有保证“电子第一街”地位确立以及片区规划的政府支持，电子电器通讯等企业的商务人士客流量仍能达到较高水平；华强北作为深圳主要商业圈之一，在该片区逗留的过夜游客占有一定比例片区酒店经营良好片区酒店经营良好片区酒店经营良好片区酒店经营良好在华强北充斥着大量中低端改建型酒店的现状下，目前片区内酒店入住率尤其是成规模酒店的入住率依然较高，多数酒店入住率可达70%以上开发酒店的可能性开发酒店的可能性 华强北独特的地位保证了酒店的客流量，区内酒店经营状况普遍良好，华强北独特的地位保证了酒店的客流量，区内酒店经营状况普遍良好，并且片区内缺少定位中高档的酒店并且片区内缺少定位中高档的酒店序号序

105、号高星级酒店高星级酒店1圣廷苑世纪楼（四星）2圣廷苑（五星）3华强广场酒店（五星标准）4格兰云天5上海宾馆（2012年五星改造标准）6花园格兰云天序号序号低端酒店低端酒店1云集酒店2商旅时尚酒店3金佳业酒店4山水时尚酒店5北方大酒店6莫泰7财富酒店87天商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店Page 89国际知名酒国际知名酒店管理集团店管理集团中高档酒店？中高档酒店？高档酒店？高档酒店？l片区不属于CBD，缺少旅游资源，不具备高星级酒店密集所需要的主要因素l到2012年片区内有圣廷苑酒店、华强广场酒店（按照五星标准建造）、上海宾馆（改造

106、后），再加上多个四星级酒店，预计将有约1500间中高档酒店客房（目前1000间左右），区域内竞争较为激烈。l临近的福田CBD的高星级酒店数量增长显著，对本片区的高星级酒店构成较大威胁。l片区内的中低档酒店分布密度大，竞争激烈l本项目整体定位较高，中低档酒店对项目的整体形象设计和推广构成不利影响。l片区内主要客户为电子电器通讯等企业的商务客户，还包括少量CBD中心区外溢到本区域的客户，主要为各企业单位的中层管理人员，该层次客户既对高档酒店的房价敏感，又希望客房舒适，但对其他的配套设施要求不高，中高档商务型酒店满足该部分客户的需求。l片区内酒店档次存在断层，缺少中高档商务酒店。l国际知名酒店集团对

107、酒店未来的客户资源有保障，同时有利于提高整个项目的整体影响力l片区内所有酒店都未有国际知名酒店管理公司进驻。商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店档次定位档次定位 建议定位为中高档商务酒店，并引进国际知名酒店管理公司进行管理建议定位为中高档商务酒店，并引进国际知名酒店管理公司进行管理中低档酒店？中低档酒店？Page 90国内洲际快捷假日酒店国内洲际快捷假日酒店客房数客房数天津滨海快捷假日酒店332大连海尊快捷假日酒店332北京广顺华彩快捷假日酒店317北京民族园快捷假日酒店418北京富力快捷假日酒店316上海五角场快捷假日酒店296上海

108、北方快捷假日酒店472上海金桥快捷假日酒店240合肥中辰快捷假日酒店359深圳罗湖快捷假日酒店深圳罗湖快捷假日酒店336成都鼓楼快捷假日酒店281河南中州快捷假日酒店269常州莱蒙都会快捷假日酒店208片区中低档酒店片区中低档酒店客房数客房数财富酒店152山水时尚酒店197商旅时尚酒店168金佳业酒店68北方大酒店131片区高星级酒店片区高星级酒店客房数客房数圣廷苑酒店(五星)297圣廷苑酒店世纪楼(四星)237格兰云天酒店(四星)260花园格兰云天酒店(四星)209建议客房规模在建议客房规模在400间左右间左右300400间间200300间间100200间间客房总数定位客房总数定位 酒店客房

109、数建议：酒店客房数建议：400间左右间左右商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店Page 91国内洲际快捷假日酒店国内洲际快捷假日酒店客房数客房数天津滨海快捷假日酒店332大连海尊快捷假日酒店332北京广顺华彩快捷假日酒店317北京民族园快捷假日酒店418北京富力快捷假日酒店316上海五角场快捷假日酒店296上海北方快捷假日酒店472上海金桥快捷假日酒店240合肥中辰快捷假日酒店359深圳罗湖快捷假日酒店深圳罗湖快捷假日酒店336成都鼓楼快捷假日酒店281河南中州快捷假日酒店269常州莱蒙都会快捷假日酒店208片区中低档酒店片区中低档酒

110、店客房数客房数财富酒店152山水时尚酒店197商旅时尚酒店168金佳业酒店68北方大酒店131片区高星级酒店片区高星级酒店客房数客房数圣廷苑酒店(五星)297圣廷苑酒店世纪楼(四星)237格兰云天酒店(四星)260花园格兰云天酒店(四星)209建议客房规模在建议客房规模在400间左右间左右300400间间200300间间100200间间客房总数定位客房总数定位 酒店客房数建议：酒店客房数建议：400间左右间左右商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店Page 92功能功能配套设施配套设施面积面积（）接待及后勤大堂400后台服务300商务中

111、心100洗衣房100内部办公区域200会议5间会议室(1大4小)600餐饮餐厅400住宿350间客房24,960合计合计27,060深圳罗湖快捷假日酒店上海北方快捷假日酒店北京广顺华彩快捷假日酒店客房类型客房类型建筑面积建筑面积套数套数套数比例套数比例总面积总面积标准间5332080%15,435套房1008020%3,500合计合计54350100%24,960考虑到项目的综合体特质以及商务酒店定位，酒店相应的休闲娱乐功能由项目商业部分承接，自身主要承担功能为住宿、餐饮和会议建议项目酒店面积为建议项目酒店面积为建议项目酒店面积为建议项目酒店面积为27,00027,000平方米左右平方米左右平

112、方米左右平方米左右规模定位规模定位 建议酒店面积为建议酒店面积为27,000平方米左右平方米左右商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店Page 93国内洲际商务假日酒店国内洲际商务假日酒店标间房价标间房价北京上地快捷假日酒店488北京民族园快捷假日酒店438上海北方快捷假日酒店458上海梅陇绿地快捷假日酒店 488深圳罗湖快捷假日酒店深圳罗湖快捷假日酒店400片区中低档酒店片区中低档酒店标间房价标间房价财富酒店396山水时尚酒店328莫泰酒店268金佳业酒店228北方大酒店290片区高星级酒店片区高星级酒店标间房价标间房价圣廷苑酒店(五

113、星)1000圣廷苑酒店世纪楼(四星)750格兰云天酒店(四星)530花园格兰云天酒店(四星)725建议客房房价目前建议客房房价目前情况下为情况下为450500元元/间间房价定位房价定位 建议标间房价为建议标间房价为450-500元元/间间商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式酒店酒店酒店酒店Page 94可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式可能发展的商务功能及其发展方式商务功能商务功能写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店SOHOSOHOSOHOSOHO商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓服务式公寓服

114、务式公寓Page 95服务式公寓分布服务式公寓分布区域区域高尚居住区外籍人士聚集区商务区代表楼盘代表楼盘波托菲诺国际公寓泰格公寓明华会议中心辉盛庭罗湖商务中心主要特点主要特点环境舒适，安全性私密性强外籍人士集聚点，生活及教育等配套齐全交通便利，休闲娱乐配套齐全1华强北片区为深圳福田中心区与罗湖金融商业区两大CBD的辐射区域，项目距离这两个区域在10分钟车程，地铁2个站点，项目自身为购物休闲娱乐商务的综合体，项目所在区域内休闲娱乐配套齐全，符合了商务型服务式公寓的需要项目所在区域符合开发商务型服务式项目所在区域符合开发商务型服务式公寓的要求公寓的要求2服务式公寓服务式公寓波托菲诺国际公寓泰格公寓

115、明华国际会议中心辉盛庭罗湖商务中心华乐星苑 丹枫白露经营模式经营模式长租为主 长租为主长短租混合长租为主长短租混合长租为主长短租混合2008年入住率年入住率75%85%73%82%75%65%80%市场上服务式公寓的经营状况比较理市场上服务式公寓的经营状况比较理想，大多数入住率超过想，大多数入住率超过70%3片区内缺少服务式公寓，目前部分长片区内缺少服务式公寓，目前部分长住客需求渗透到片区内中高档酒店住客需求渗透到片区内中高档酒店酒店名称酒店名称圣廷苑酒店圣廷苑世纪楼花园格兰云天格兰云天长住客户人数长住客户人数20人左右4050人510人1215人以上数据来源：DTZ戴德梁行本项目开发服务式公

116、寓可行本项目开发服务式公寓可行本项目开发服务式公寓可行本项目开发服务式公寓可行商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓发展服务式公寓的可能性发展服务式公寓的可能性 华强北商业氛围较浓，且本项目临近福田中心区，服务式公寓华强北商业氛围较浓，且本项目临近福田中心区，服务式公寓的潜在客源较为充足的潜在客源较为充足Page 96项目潜在客户的辐射区域主要为福田项目潜在客户的辐射区域主要为福田项目潜在客户的辐射区域主要为福田项目潜在客户的辐射区域主要为福田CBDCBD、华强北片、华强北片、华强北片、华强北片区以及地王金融圈区

117、以及地王金融圈区以及地王金融圈区以及地王金融圈携带家庭成员携带家庭成员驻深年轻夫妇或单身驻深年轻夫妇或单身往来各城市商务客往来各城市商务客客户特质客户特质长期在深居住，追求舒适的居家环境，强调安全性，注重生活教育配套等阶段性在深居住，强调生活品质，崇尚自由，喜好朋友聚集，注重娱乐休闲配套等穿梭国内外各城市或经常往返深港两地，工作繁忙，注重高品质酒店式管理，对酒店服务依赖性强面积喜好面积喜好130150三房70110一房或二房6080一房定位比例定位比例10%60%30%根据项目辐射区域以及项目所根据项目辐射区域以及项目所根据项目辐射区域以及项目所根据项目辐射区域以及项目所在区域的特质，定位项目

118、服务在区域的特质，定位项目服务在区域的特质，定位项目服务在区域的特质，定位项目服务式公寓的潜在客户以商务型为式公寓的潜在客户以商务型为式公寓的潜在客户以商务型为式公寓的潜在客户以商务型为主，主要为各企业的中高层管主，主要为各企业的中高层管主，主要为各企业的中高层管主，主要为各企业的中高层管理人员及高级技术人员，多数理人员及高级技术人员，多数理人员及高级技术人员，多数理人员及高级技术人员，多数为年轻夫妇或单身为年轻夫妇或单身为年轻夫妇或单身为年轻夫妇或单身项目名称项目名称长住客户群来源长住客户群来源辉盛庭70%来自CBD及车公庙企业高管，30%来自其他区域。其中国外客户占80%，以日本欧美为主华

119、乐星苑地王金融区60%，罗湖其他区域20%，其他区域20%。其中国外客户占70%丹枫白露罗湖区域占80%，其他区域20%。其中国外客户占30%，其余为港澳台或内地客华华强强北北30%地王金融圈地王金融圈20%福田福田CBD40%其他区域其他区域其他区域其他区域10%10%目标客户定位目标客户定位 主要为各企业的中高层管理人员、高级技术人员，并且主要来自福田中心区、主要为各企业的中高层管理人员、高级技术人员，并且主要来自福田中心区、华强北和蔡屋围金融圈华强北和蔡屋围金融圈商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓Pag

120、e 97深圳服务式公寓深圳服务式公寓客房数客房数一房面积一房面积二房面积二房面积三房面积三房面积深圳辉盛庭国际公寓16545、5770、7891、101、170深圳泰格公寓23275, 113147, 171198、212、286罗湖商务中心22050、55、8877999丹枫白露29969119华乐星苑18075、98140花园城雅诗阁公寓2406680、83、93外地服务式公寓外地服务式公寓客房数客房数一房面积一房面积二房面积二房面积三房面积三房面积上海雅诗阁高级公寓 24865-105140168上海盛捷公寓29483106148-233上海碧云钻石公寓28098116北京雅诗阁公寓36

121、078-88、102、125156, 170199、238北京东方豪庭公寓20080-85103-163165-205户型户型建筑面积建筑面积平均面积平均面积套数套数套数比例套数比例户型总面积户型总面积一房60807016860%11,760二房901101008430%8,400三房1301501402810%3,920合计合计86280100%24,080考虑区域特质及商务型服务式公考虑区域特质及商务型服务式公考虑区域特质及商务型服务式公考虑区域特质及商务型服务式公寓寓寓寓的客户的客户的客户的客户定位，建议客房定为定位，建议客房定为定位，建议客房定为定位，建议客房定为280280间，以一房

122、、二房为主。间，以一房、二房为主。间，以一房、二房为主。间，以一房、二房为主。商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓客房数量客房数量 主建议客房定为主建议客房定为280280间，以一房、二房为主间，以一房、二房为主Page 98功能功能配套设施配套设施承接承接面积面积接待及后勤接待及后勤后台服务及办公自身400接待处自身300商务中心/阅览室自身200会议室自身100超市项目商业餐饮餐饮餐厅自身400咖啡厅项目商业酒吧项目商业运动休闲运动休闲游泳池住宅会所网球场住宅会所健身中心/桌球室自身700SPA/桑拿/蒸汽

123、房自身600合计合计(配套配套)2,700客房客房24,080合计合计26,780考虑到项目的综合体特质，相应的部分考虑到项目的综合体特质，相应的部分考虑到项目的综合体特质，相应的部分考虑到项目的综合体特质，相应的部分配套可以由会所或商业部分承接。配套可以由会所或商业部分承接。配套可以由会所或商业部分承接。配套可以由会所或商业部分承接。建议项目服务式公寓面积建议项目服务式公寓面积建议项目服务式公寓面积建议项目服务式公寓面积为为为为27,00027,000平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右规模定位规模定位 建议服务式公寓总规模为建议服务式公寓总规模为27,00027,000平方米，配套设施

124、由项目内住宅及商业配套承担平方米，配套设施由项目内住宅及商业配套承担商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓Page 99公寓名称公寓名称罗湖商务中心罗湖商务中心华乐星苑华乐星苑丹枫白露丹枫白露辉盛庭辉盛庭泰格公寓泰格公寓户型户型一房二房二房三房一房二房一房二房三房一房二房三房面积面积50777514069119577810175147198月租金月租金7,5909,73512,00020,10016,00026,00011,00016,80027,00020,00028,00042,000单位面积月租金单位面积月

125、租金152126160144232218193215267267190212户型户型一房二房三房面积面积70100140单位面积月租金单位面积月租金215215215月租金（取整到千位）月租金（取整到千位）150002200030000考虑到项目的客户定位考虑到项目的客户定位考虑到项目的客户定位考虑到项目的客户定位，建议单建议单建议单建议单位面积月租金在位面积月租金在位面积月租金在位面积月租金在200200230230元元元元/ /左右，取左右，取左右，取左右，取215215元元元元/ / 进行测算。进行测算。进行测算。进行测算。商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务功能及其发展方式商务

126、功能及其发展方式服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓租金定位租金定位 建议单位面积月租金在建议单位面积月租金在200-230200-230元元/ /平方米平方米Page 100专业服务式公寓品牌专业服务式公寓品牌辉盛国际辉盛国际 (Frasers Hospitality)辉盛坊 (Fraser Place)辉盛阁 (Fraser Suites)辉盛庭 (Fraser Residence)逸兰逸兰(Lanson Place)逸兰精品酒店(Lanson Place)奥克伍德国际奥克伍德国际(Oakwood)Oakwood ResidenceOakwood Apartment沙玛沙玛(Shama

127、)Shama Luxe雅诗阁集团雅诗阁集团(The Ascott Group)雅诗阁 (Ascott)盛捷 (Somerset)馨乐庭 (Citadines)经营方式经营方式推荐程度推荐程度由开发商自己经营聘请酒店管理公司经营 聘请专业服务式公寓管理公司经营 服务式公寓整体转让 知名酒店管理公司知名酒店管理公司凯宾斯基上海芝大厦万豪北京棕榈泉万豪行政公寓上海新梅万豪行政公寓喜达屋旗下威斯汀北京威斯汀公寓香港富丽华上海香港广场公寓项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位商务功能定位商务功能定位商务功能定位商务功能定位管理公司建议管理公司建议 建议聘请专业服务式公寓管理公司管理建议聘请专业

128、服务式公寓管理公司管理Page 101项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 102发展住宅

129、的可能性发展住宅的可能性 项目所处的区位，以及周边的教育资源，开发住宅有明显的优势项目所处的区位，以及周边的教育资源，开发住宅有明显的优势区域位置区域位置区域位置区域位置交通状况交通状况交通状况交通状况景观环境景观环境景观环境景观环境教育资源教育资源教育资源教育资源供需情况供需情况供需情况供需情况项目本身项目本身项目本身项目本身l该项目位于华强北商圈，处于福田区核心位置，华强北商圈为重点发展区域，临近福田CBD，能辐射到深圳各个区域l项目周边交通条件十分优越，项目三面临近城市主干道，公交线路十分发达；地铁3号、7号线将于2010年、2015年陆续开通l项目紧临中心公园，向西有较佳的景观资源l项

130、目周边教育资源丰富，中小学名校俱全，荔园小学、深圳外国语学校、深圳实验中学等，具有较大的名校集聚效应l项目周边目前多为中低档楼盘，规模较小。据分析，2012年华强北片区的住宅需求量约可达90万平方米，目前市场供应量较小，2012年仅有中航城项目入市，片区市场呈现需大于供的状态l项目本身为一个大型综合体，具有大型商业物业等，高品质住宅的开发将对整个项目起到促进作用，将对项目其他物业形成有机互动居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅Page 103l在华强北经营电子、通讯、服装、餐饮等行业的私营业主；l罗湖、福田收入较高的白领、中层管理者；

131、l福田、罗湖工作的政府、医院、学校等具有较高收入人群；l为方便小孩上学的部分较高收入的家庭；l看重片区发展的部分投资者。客户类型客户类型购房目的购房目的档次偏好档次偏好l方便照看生意；l注重城市配套，方便上班，满足自主需求；l方便小孩上学；l接受片区内生活方式l看重发展前景，纯粹投资。l注重小区环境，良好的生活氛围；l注重功能多样性；l注重城市配套，特别是良好的交通条件；l住家式住宅户型偏好大面积。客户定位客户定位 以中高收入人群为主，并且注重教育资源的家庭以中高收入人群为主，并且注重教育资源的家庭居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅

132、总体特征：总体特征：收入水平较高，购买力强。总体特征：总体特征：追求生活便捷性、名校、升值潜力总体特征：总体特征：偏好档次较高住宅Page 104高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅品质较高、舒适性强、配套完善、生活便捷优越的区优越的区域位置域位置商业中心商业中心区区名校汇集名校汇集成熟的生成熟的生活配套活配套便利的交便利的交通条件通条件项目整体项目整体互动需求互动需求客户需求客户需求l地块条件支持开发高档次物业，形象气质与项目整体定位相契合；地块条件支持开发高档次物业，形象气质与项目整体定位相契合；l消费人群以中高端人群为主；消费人群以中高端人群为主；l打造高品质、高附加值产品、舒适的社区环境打

133、造高品质、高附加值产品、舒适的社区环境档次定位档次定位 定位为高档住宅定位为高档住宅居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅Page 1051满足项目返迁要求：满足项目返迁要求：满足项目返迁要求：满足项目返迁要求：该项目为旧改项目，涉及拆迁补偿，考虑到该项目的实际情况，采用的拆迁方案中有“返迁”一项，因此住宅规模应首先满足基本的返迁要求。符合高档社区大盘形象：符合高档社区大盘形象：符合高档社区大盘形象：符合高档社区大盘形象：该项目住宅产品定位为高档，完善的小区配套，舒适的生活空间，塑造高品质楼盘形象，均要求楼盘具备相应的规模。切合未来市场

134、需求：切合未来市场需求：切合未来市场需求：切合未来市场需求：该项目位于华强北商圈，目前该区域内高档楼盘供应缺失，多数为规模一般、品质一般的楼盘。未来的市场供应主要为中航城，推出时间为2012年，总量83,000平方米，总体供应量不大，但区域内住宅市场的需求量较大， 2012年区域新增需求为96.64万平方米，需求远大于供应。与项目其他物业规模相匹配：与项目其他物业规模相匹配：与项目其他物业规模相匹配：与项目其他物业规模相匹配：整个项目为一个大型的综合开发体，整体定位档次较高，总体规模超过60万，形成项目内部有机互动，使住宅的客户群体成为项目其他物业的有效客户。规模定位规模定位 建议住宅总体规模

135、为建议住宅总体规模为23.523.5万平方米，其中可销售部分为万平方米，其中可销售部分为12.512.5万平方米万平方米深圳市高档住宅深圳市高档住宅规模（建筑面积：规模（建筑面积：）幸福里110,000百仕达乐湖228,000东方尊峪330,000黄埔雅苑733,000星河国际150,000中海华庭110,000发展兴苑92,000中信红树湾650.000卓越维港130,000后海公馆85,000半岛城邦342,000居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅234 高档住宅高档住宅 规模建议（规模建议（）可销售住宅125,000返迁住宅1

136、10,000总计总计235,000Page 106根据高端发展的定位，本项目可销售住宅应以提供大户型产品为主，小户型为辅，满足未来高端客户的需求；根据高端发展的定位，本项目可销售住宅应以提供大户型产品为主，小户型为辅，满足未来高端客户的需求；返迁住宅应设计户型面积与原有住宅面积相当；返迁住宅应设计户型面积与原有住宅面积相当；户型定位主要面向市场刚性需求，与市场同档次住宅户型设计相一致。户型定位主要面向市场刚性需求，与市场同档次住宅户型设计相一致。户型定位户型定位 以三房、四房的大户型产品为主，二房为辅以三房、四房的大户型产品为主，二房为辅居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展

137、方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅项目项目二房二房三房三房四房及以上四房及以上复式复式幸福里幸福里90-95140-145180以上510百仕达乐湖百仕达乐湖87115-143158-192东方尊峪东方尊峪87-92127-167124-144126-240黄黄埔埔雅雅苑苑一期翠悠园一期翠悠园78126164二期逸悠园二期逸悠园78-82134-151164-238126-435三期乐悠园三期乐悠园78-82107-137151-16990-253四期骏悠园四期骏悠园78-82110-137137-17096-278星河国际星河国际84-86123-165168-239210-290发展

138、兴苑发展兴苑117-187118-229274中信红树湾三期中信红树湾三期168-270168-270190半岛城邦二期半岛城邦二期76100-140147-267中高档中高档中高档中高档住宅以住宅以住宅以住宅以大户型大户型大户型大户型为主，为主，为主，为主，多集中多集中多集中多集中在三房、在三房、在三房、在三房、四房四房四房四房Page 107套数比（套数比（%）二房二房三房三房四房及以上四房及以上复式复式幸福里幸福里27%59%12%2%百仕达乐湖百仕达乐湖6%36%58%东方尊峪东方尊峪27%45%24%4%黄黄埔埔雅雅苑苑一期翠悠园一期翠悠园二期逸悠园二期逸悠园8%62%8%22%三期

139、乐悠园三期乐悠园38%48%8%6%四期骏悠园四期骏悠园25%44%25%3%星河国际星河国际1%20%77%2%据分析，中高档楼盘的户型以三房据分析，中高档楼盘的户型以三房及以上大面积为主，套数所占比例及以上大面积为主，套数所占比例70%以上。以上。产品形式产品形式户均面积（户均面积（）套数比套数比2房80-9015%3房110-13050%4房140-17030%复式2005%该项目住宅户型设计该项目住宅户型设计备注：反迁住宅户型设计应以现状住宅户型为基础各类户型比例各类户型比例 各类户型比例为：三房、四房为各类户型比例为：三房、四房为80%，二房为，二房为15%，复式单位为，复式单位为5

140、%居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅Page 108可比楼盘可比楼盘目前均价（元目前均价（元/平方米）平方米）星河国际星河国际24,000中信红树湾三期中信红树湾三期25,000黄埔雅苑四期黄埔雅苑四期22,000结合该项目中高档住宅物业发展方案、整个项结合该项目中高档住宅物业发展方案、整个项目的定位以及该物业的区域位置、交通、规模、目的定位以及该物业的区域位置、交通、规模、装修、配套等方面对物业可比案例进行比较装修、配套等方面对物业可比案例进行比较中信红树湾中信红树湾星河国际星河国际黄埔雅苑黄埔雅苑通过市场比较法得知：按照该项目住

141、宅定位发展，假设于当前时点及市场状况下：项目当前时点价格：项目当前时点价格： 单价单价=25,000元元/m居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式居住功能及其发展方式住宅住宅住宅住宅价格定位价格定位 各住宅价格定位为各住宅价格定位为25,000元元/平方米平方米Page 109项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指

142、标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 110项目占地为项目占地为82,350平方米，根据前面的定位，确定项目的总建筑面积为平方米，根据前面的定位，确定项目的总建筑面积为954,700平方米，其平方米，其中中地上计容积率面积为地上计容积率面积为636,230，地上容积率为，地上容积率为7.73项目规划指标项目规划指标项目名称项目名称面积面积()地上面积地上面积()地下面积地下面积()计容积率商业320,000 198,000122,000办公80,000

143、 80,000 0商务酒店27,000 27,000 0服务式公寓27,000 27,000 0住宅300,000 300,000 0小区会所1,500 1,500 0幼儿园2,730 2,730 0合计合计1758,230636,230122,000不计容积率地下车库及设备用房196,470 0196,470合计合计2196,4700196,470总合计总合计954,700 636,230318,470项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存经济指标经济指标Page 111经济指标经济指标 项目市场定位项目市场定位项目市

144、场定位项目市场定位多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存项目名城项目名城销售经营方式销售经营方式档次档次面积面积()IT BOX自营中高端85,000 MALL自营高端125,000 百货自营中高端80,000 商业街自营高端30,000 商业合计商业合计320,000 可销售办公销售中高端71,501 还迁办公-8,499 SOHO商务公寓销售中高端65,000 商务酒店自营中高端27,000服务式公寓自营高端27,000商务功能合计商务功能合计199,000 可销售住宅销售高端125,000 还迁住宅-110,000 居住功能合计居住功能合计235,000 各功能

145、明细表各功能明细表Page 112高高端端中中高高端端 销售销售 自营自营住宅住宅 写字楼写字楼 商务公寓商务公寓 MALLMALL 服务式公寓服务式公寓 商业街商业街 百货百货 IT BOXIT BOX 商务酒店商务酒店多功能物业的共存问题多功能物业的共存问题（1 1）销售部分物业中高档办公、）销售部分物业中高档办公、SOHOSOHO商务商务公寓：公寓：由于规模较大，客户有重叠，为了避免项目内部竞争，以分期开发，分期销售解决其问题（2 2）自营的中高档的）自营的中高档的IT BoxIT Box和高档的和高档的MALLMALL的共存：的共存：韩国I Park Mall采用中高档IT专业市场与高

146、档商业结合，本项目地块规模大，IT专业市场可与Mall分开设计，引导不同人流（3 3）中高档商务与高档商业的共存：）中高档商务与高档商业的共存：项目设计时采用外观形象设计一致，软件设施配置高档项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存多功能物业的共存Page 113项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆

147、迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 114拆迁补偿方案拆迁补偿方案城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号） 关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房【2003】234号）深圳经济特区房屋拆迁管理办法（政府令【1994】21号）深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（177号文）深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（161号文） 参考文件参考文件拆迁补偿基本方式拆迁补偿基本方式具体拆迁方式需根据物业类型、产权情况、房屋性质等

148、进一步细化具体拆迁方式需根据物业类型、产权情况、房屋性质等进一步细化具体拆迁方式需根据物业类型、产权情况、房屋性质等进一步细化具体拆迁方式需根据物业类型、产权情况、房屋性质等进一步细化货币补偿：是指拆迁人将被拆迁房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有人，货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权置换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行置换产权，并按拆迁房屋的评估价进行结算调换差价的行为。经济效益经济效益经济效益经济效益拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案Page 115拆迁补偿方案拆迁补偿方案方案方案方

149、案一：货币一次性补偿方案一：货币一次性补偿方案二：方案二：安置期补偿安置期补偿+产权置产权置换（返迁）换（返迁）方案三：货币补偿方案三：货币补偿+物业购买优惠物业购买优惠 方式按目前市场价格上浮10%按1:1.1的比例置换市场价值在拆迁时赔偿被拆迁人，在物业建成后被拆迁人可以以相同价购回原建筑面积：购买面积=1：1.06住宅赔偿单价=12000 （1+10%）元/平方米赔偿面积=房地产权利证书上记载之建筑面积置换比例=1：1.1提供安置周转房 or 过渡期安置费=35元/平方米/月于拆迁时赔偿单价分别为：住宅=12,000元/平方米办公赔偿单价=14,000（1+10%）元/平方米赔偿面积=房

150、地产权利证书上记载之建筑面积置换比例=1：1.1提供安置周转房提供安置周转房 or 过渡期安置费=50元/平方米/月办公=14,000元/平方米为保证拆迁的顺利进行及能按照计划之工作进度建设，建议选取方案三为保证拆迁的顺利进行及能按照计划之工作进度建设，建议选取方案三经济效益经济效益经济效益经济效益拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案Page 116n本次项目的土地成本主要考虑本次项目的土地成本主要考虑拆迁补偿费用拆迁补偿费用和和城中村改造补地价费用城中村改造补地价费用n拆迁补偿费用主要依据拆迁方案拆迁补偿费用主要依据拆迁方案“货币补偿货币补偿+物业购买优惠物业购买优惠”，为，为1

151、,438,991,740元（元（14.39亿）亿）n城中村改造补地价费用主要依据城中村改造补地价费用主要依据“深圳市城中村（旧村）改造暂行规定深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（177号文）号文）”，测，测算补地价费用为算补地价费用为1,441,227,394元元(14.41亿亿)拆迁补偿费及补地价拆迁补偿费及补地价拆迁补偿费用拆迁补偿费用(元元)1,438,991,740补地价费用补地价费用(元元)1,441,227,394合计合计(元元)2,880,219,134注：1、深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（177号文）中规定“第十二条 特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价

152、；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。” 2、本次以“深圳市国土资源和房产管理局” （2008年1月21日）发布的基准地价为测算依据拆迁补偿费及补地价拆迁补偿费及补地价经济测算经济测算经济测算经济测算Page 117项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济

153、效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 118n本案前期工作从本案前期工作从2009年年2季度起，项目整体竣工时间预计至季度起，项目整体竣工时间预计至2016年年4季度，季度，整个项目的建整个项目的建设周期为设周期为7年年 开发建设进度安排开发建设进度安排经济效益经济效益经济效益经济效益Page 119项目入市及经营时点项目入市及经营时点备注：备注：销售物业 销售期销售物业 招商期开始经营经济效益经济效益经济效益经济效益n本案本案销售销售从从202

154、01 11 1年年2 2季度起，项目季度起，项目可销售部分可销售部分整体整体销售销售时间预计至时间预计至20201 16 6年年2 2季度，季度，项目可经营部分从项目可经营部分从20122012年年2 2季度开始招商，陆续入市。季度开始招商，陆续入市。Page 120n根据项目资金来源运用表分析，项目总投资为根据项目资金来源运用表分析，项目总投资为772,375万万元，其中须投入元，其中须投入自有资金自有资金310,000万元、银行融资万元、银行融资140,000万元万元，其他投入通过销售，其他投入通过销售及出租经营及出租经营收入回笼资金收入回笼资金n项目银行贷款资金项目银行贷款资金从从201

155、0年上半年到年上半年到2014年上半年，年上半年，贷款期为贷款期为4年，贷款年，贷款年年利率利率为为5.76%。项目资金来源项目资金来源序号序号项项 目目资金资金(万元万元)比例比例1自有资金310,00040.14%2银行融资140,00018.13%3销售及经营收入322,37541.74%4总投资总投资772,375100.0%项目总投资分析项目总投资分析经济效益经济效益经济效益经济效益自有资金及银行融资安排进度自有资金及银行融资安排进度时间时间2009年年2010年年上半年下半年上半年自有资金(万元)110,000200,000银行融资(万元)140,000Page 121n从现金流量

156、分析，项目全部投从现金流量分析，项目全部投资净现值为资净现值为759,599万元，全万元，全部投资项目内部收益为部投资项目内部收益为19.62%，大于设定的基准收，大于设定的基准收益率益率8%，项目的动态投资回，项目的动态投资回收期为收期为9.21年，年，项目在财务上项目在财务上可行可行项目盈利能力分析项目盈利能力分析经济效益经济效益经济效益经济效益序号序号项项 目目指标指标1占地面积82,3502计容积总建筑面积758,2301项目总投资772,375万元2项目销售及经营收入5,514,854万元 4.1销售收入968,728万元 4.2出租/经营收入4,546,126万元3利润总额（税前）

157、3,953,096万元4税后利润（税后）2,964,822万元5投资利润率（税前）511.81%6投资净利润率（税后）383.86%7 7年投资利润率（年投资利润率（4040年计）年计）12.79%12.79%8 8年投资净利润率（年投资净利润率（4040年计）年计）9.59%9.59%9 9财务净现值（财务净现值（FNPVFNPV）759,599759,599万元1010 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRRFIRR）19.6%19.6%1111 动态投资回收期动态投资回收期9.219.21年1212 贷款偿还期贷款偿还期4.004.00年1313 静态投资回收期静态投资回收期7.24

158、7.24 年项目经济指标项目经济指标Page 122社会效益社会效益促进华强北促进华强北IT产业升级，打造产业升级，打造“中国电子第一街中国电子第一街”新形象新形象改善区域环境，完善城市功能，充分发掘区域价值，提升区域档次改善区域环境，完善城市功能，充分发掘区域价值，提升区域档次改善目前华新村杂乱、无序现状，有利于解决治安问题改善目前华新村杂乱、无序现状，有利于解决治安问题该项目能为华强北区域提供该项目能为华强北区域提供4,500个停车位，有效改善目前华强北交通瓶颈问题个停车位，有效改善目前华强北交通瓶颈问题该项目将增加国家财政税收，带来税收效益该项目将增加国家财政税收，带来税收效益1,416

159、,067万元（按万元（按15年经营期计税）年经营期计税）将为社会创造新的就业机会，项目的开发建设，将会给建筑业、将为社会创造新的就业机会，项目的开发建设，将会给建筑业、IT业、建材业、广告等业、建材业、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会该项目的成功改造将对深圳市旧区改造起到示范作用，推进旧区改造进度。该项目的成功改造将对深圳市旧区改造起到示范作用，推进旧区改造进度。社会效益社会效益社会效益社会效益Page 123项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解

160、析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 124项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表(1)(1)Page 125项目财务分析

161、项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表附表一：项目实施进度计划表(2)(2)Page 126项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表二：附表二：附表二：附表二：项目开发成本估算表项目开发成本估算表项目开发成本估算表项目开发成本估算表Page 127项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表三：附表三：附表三：附表三：项目项目项目项目投资计划估算表投资计划估算表投资计划估算表投资计划估算表Page 128项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表四：附表四：附表四：附表四：项目项目项目项目

162、销售收入估算表销售收入估算表销售收入估算表销售收入估算表Page 129项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表五：附表五：附表五：附表五：项目项目项目项目出租收入估算表出租收入估算表出租收入估算表出租收入估算表(1)(1)Page 130项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表五：附表五：附表五：附表五：项目项目项目项目出租收入估算表出租收入估算表出租收入估算表出租收入估算表(2)(2)Page 131项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表六：附表六：附表六：附表六：项目项目项目项目经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店

163、(1)(1)Page 132项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表六：附表六：附表六：附表六：项目项目项目项目经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店经营收入估算表酒店(2)(2)Page 133项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表六：附表六：附表六：附表六：项目项目项目项目经营收入估算表服务式公寓经营收入估算表服务式公寓经营收入估算表服务式公寓经营收入估算表服务式公寓(1)(1)Page 134项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表六：附表六：附表六：附表六：项目项目项目项目经营收入估算表服务式公寓经营收入估算表服务式公寓经营收入估算

164、表服务式公寓经营收入估算表服务式公寓(2)(2)Page 135项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表七：附表七：附表七：附表七：项目项目项目项目资金来源与运用表资金来源与运用表资金来源与运用表资金来源与运用表(1)(1)Page 136项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表七：附表七：附表七：附表七：项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表(2)(2)Page 137项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表八：附表八：附表八：附表八：项目损益及利润分配表项目损益及利润分配表项目损益及利润分配表项目损益及利润分配表

165、(1)(1)Page 138项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表八：附表八：附表八：附表八：项目项目项目项目损益及利润分配损益及利润分配损益及利润分配损益及利润分配表表表表(2)(2)Page 139项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表九：附表九：附表九：附表九：项目项目项目项目现金流现金流现金流现金流表表表表(1)(1)Page 140项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表九：附表九：附表九：附表九：项目项目项目项目现金流现金流现金流现金流表表表表(2)(2)Page 141项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析附表十：项目敏感性分析附表十：项目敏感性分析附表十：项目敏感性分析附表十：项目敏感性分析表表表表Page 142谢谢 谢谢!