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1、2012年上半年宁波市房地产市场动态跟踪报告2012/6/30I.5月市场回顾II.下阶段市场研判I.5月市场回顾II.下阶段市场研判PART1-解读宏观在国内实体经济下滑明显的背景下，温家宝武汉调研提出经济政策的倾斜的讲话，引发地产行业的猜想，市场间接被阶段性激活。PART1-解读宏观全国重点城市5月份在价格回调的主因以及总理武汉论调的诱因下，成交量全面回升。PART2-微观市场宁波5月份成交量环比增长41%，新开楼盘成交普遍活跃，在售楼盘价格回调以及各种策略下也逐渐回暖。2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2
2、012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月051015202530350200040006000800010000120001400016000180002000032.037.0117.8710.3626.913.316.2022.072.636.672.6416.6714.8211.1212.199.7111.207.868.688.684.615.7214.1915.8322.40宁波市六区住宅市场供销走势图（万方）六区新增面积（万m）六区销售面积（万m）市六区成交均价（元/m）排行排行楼盘名称楼盘名称城区城区套数套数成交均价成交均价（元（元/ /平方米）平方米
3、）销售率销售率（%）1 1保利城保利城镇海区镇海区4224229051.40 9051.40 75.475.42 2丽景英郡丽景英郡镇海区镇海区2262268695.61 8695.61 73.273.23 3华晨雅苑华晨雅苑镇海区镇海区2172177304.54 7304.54 79.279.24 4世茂世界湾世茂世界湾北仑区北仑区1501508168.23 8168.23 95.495.45 5领秀熙城领秀熙城鄞州区鄞州区1001009485.35 9485.35 44.944.96 6君悦龙庭鄞州区678497.36 23.77 7青林湾海曙区6716011.29 55.68 8公园世家
4、镇海区6410091.43 32.29 9万科城镇海区5012077.74 76.41010中海雍城世家鄞州区4315435.03 63.441%项目名称区域推出（套） 开盘时间主力面积（平米）均价（元/平米）开盘预订5月备案套数华晨雅苑镇海（骆驼）2365月3日85-1307500152套217丽景英郡2324镇海（骆驼）2045月4日84-917800110套172保利城一期镇海（骆驼）5605月5日90-1389000400套422君悦龙庭鄞州（云龙）1115月5日98-110850040套67公园世家镇海（庄市）2305月12日83-14010200110套64IN蓝庭高新区2405月
5、19日90-153均价140001F160003F16000110套33荣安蝶园一期鄞州区2605月26日90、13613000170套0领秀熙城24#鄞州区（城西）545月26日104、1421000035套34东海府高新区1755月27日联排400-430，独栋500-580联排600-800万，独栋1000-1600万30余套0双喜花园1批慈溪1204-21140-193930095套82双喜花园2批慈溪1205-9140-193990046套33天赐家园慈溪1705-1998-186800080套63东城名苑余姚3854-2190-1787500290套5月宁波新开楼盘预订率基本超过6
6、0%，成绩优异者近80%，高档楼盘也表现出色。PART2-微观市场n本月开盘楼盘一览表由此可见：当前政策层面逐渐稳定，市场价格已经完成阶段性探底，整体市场价值重建基本完成，刚性需求逐渐被激活，高端需求也已经初现端倪。在市场由冷转暖的过程中，市场的把握和策略的制定显得尤为重要，不同策略，引发的结果截然不同。启示5月份市场案例剖析n重点个案荣安蝶园n【项目借鉴点】以低价房源制造热销，带动其他房源销售；销售情况较好的情况下，果断加推新房源；成功案例重点个案重点个案- -荣安蝶园荣安蝶园开盘情况90%90%65%72%26%65%开盘时间：2012年5月26日面积段：90、136开盘推出房源：开盘当天
7、共计推出西面3#、5#、7#、9#、12#5幢楼，27日又加推11#，共260套房源n均价13300元/，推出260套预定170套重点个案重点个案- -荣安蝶园荣安蝶园产品策略n以90为主力产品，切合市场需求，本次推出的是位置较差的房源，一期低价入市，二期回收利润3 311119 97 75 51212909090909090909090909090909090901361369090909013613612#12#11#11#9#9#7#7#5#5#3#3#136136平米平米9090平米平米重点个案重点个案- -荣安蝶园荣安蝶园蓄客策略n结合项目客户以刚需为主的特点，通过两次巡展积累了大批
8、客户，通过存抵活动锁定客户；天一、万达巡展、白色情人节万达活动4月29日开始，存一万抵两万活动重点个案重点个案- -荣安蝶园荣安蝶园价格策略n前期对客户释放价格12000-13000元/低于周边价格，极具吸引力。n虽然开盘实际均价达到13300元/，但是在推盘上先推出低价房源，达到价格与客户预期契合，顺势加推高价房源。n5月26日晚内部认购开放200套房源，预定在130套左右。n5月27日由于认购情况较好，加推一栋60套房源，早上到场客户约50组，最多的时候内场和外场加起来过百人，实际一天的成交在40余套。n重点个案剖析银亿钰鼎园n【项目启示点】项目价值塑造不到位；造成市场价格预期偏低而开盘价
9、格高于市场预期，最终导致开盘失败重点个案重点个案- -钰鼎园钰鼎园开盘情况n均价17700元/，推出214套预定37套n6月2日开盘，推出1#8#12#号楼，总计214套房源；次日加推4#，30套楼号面积套数均价销售情况1#90128套17700元/20套8#28028套18400元/0套12#14018058套17900元/12套4#14030套17400元/5套244套17700元/37套重点个案重点个案- -钰鼎园钰鼎园本应该价值对接长岛花园，但是前期宣传主打学区房概念，最终导致项目价值平民化，与青林湾，苏园甚至保利城等同。重点个案重点个案- -钰鼎园钰鼎园而与青林湾、苏园的竞争中，核心
10、的地段与学区优势又不复存在钰鼎园：17700元/青林湾：16000元/海曙外国语小学苏园：18500元/惠贞书院重点个案重点个案- -钰鼎园钰鼎园前期价格渗透较低企图引发关注，但是开盘价格与前期价格有明显落差，导致开盘当天吓跑90%的客户现场公示的折后价格为一次性付款的优惠价格对外宣传折后均价16000元/n重点个案剖析重点在售个案重点个案重点个案- -万科城万科城万科城启动老带新客户活动，5月份至今成交54套楼盘名称楼盘名称城区城区套数套数成交均价成交均价 套均面积套均面积总面积总面积总金额总金额万科城万科城镇海区镇海区545412071.7112071.71120.03120.036481
11、.656481.6578244654.478244654.4特别于2012年3月31日-6月30日推出“乐享季*积分有礼活动”活动，老业主带新客户来访有奖、成交有奖。只要参与，ipad2和液晶电视随你来拿，另外还有价值为500元到4000元不等的大奖。重点个案重点个案- -拉菲庄园拉菲庄园拉菲庄园借助镇海市场热度暗降推盘，5月份至今成交44套楼盘名称楼盘名称城区城区套数套数成交均价成交均价 套均面积套均面积总面积总面积总金额总金额拉菲庄园拉菲庄园镇海区镇海区444411077.9711077.97103.58103.584557.614557.6150489086.9450489086.94亲
12、子活动，高层样板房开放重点个案重点个案- -宜家花园宜家花园推出特价房，5月份至今已经成交37套日期楼盘名称套数成交均价套均面积5月1日宜家花园A地块-1113111.6386.455月3日宜家花园A地块-1111818.3986.455月5日宜家花园A地块-1113943.35121.805月8日宜家花园A地块-1512762.69116.735月10日宜家花园A地块-1213699.95129.255月13日宜家花园A地块-1113584.92137.135月14日宜家花园A地块-1112063.63116.935月15日宜家花园A地块-1212166.18109.045月17日宜家花园A
13、地块-1312146.0996.615月20日宜家花园A地块-1113275.04121.805月22日宜家花园A地块-1214578.14137.135月18-5月19宜家花园A地块-1114080.75121.85月18-5月19宜家花园A地块-1114080.7587.835月18-5月19宜家花园A地块-1114080.75121.85月18-5月19宜家花园A地块-1114080.7586.455月18-5月19宜家花园A地块-1114080.7586.455月18-5月19宜家花园A地块-1114080.75116.935月23日宜家花园A地块-1111442.4586.455月2
14、5日宜家花园A地块-1112337.7786.455月29日宜家花园A地块-1113495.07121.80房号面积（）单价（元/）9#30113111684.659#40286.4511699.929#320585.812161.469#203116.9311105.076#501137.13134658#201121.2212422.79重点个案重点个案- -上院上院上院目前在以8.5折的折扣在成交，5月份至今成交35套日期套数成交均价套均面积总面积总金额5月3日333110.94 346.93 1040.78344612005月3日120700.21 159.38 159.3832992
15、005月4日123017.32 139.76 139.7632169005月4日115130.11 118.75 118.7517967005月5日224870.76 142.37 284.7470817005月5日119897.19 106.02 106.0221095005月6日116092.82 131.22 131.2221117005月7日127483.71 319.24 319.2487739005月8日116092.82 131.22 131.2221117005月9日125231.18 335.89 335.8984749005月10日232081.95 263.82 527.
16、63169274005月11日123789.22 199.54 199.5447469005月11日118211.66 106.02 106.0219308005月12日225906.42 131.0 262.0267880005月14日229572.29 322.53 645.06190759005月16日126513.99 184.71 184.7148974005月17日122099.97 62.62 62.6213839005月17日127569.20 484.82 484.82133661005月18-5月19124727.23317.75317.757857077.3335月18-
17、5月19124727.2313.213.2326399.4365月18-5月19124727.2313.213.2326399.4365月18-5月19124727.23142.01142.013511513.9325月18-5月19124727.2312.7212.72314530.36565月23日334039.73 119.81 359.43122349005月28日133242.78 343.44 343.44114169005月31日130499.87 307.88 307.8893903006月4日127957.91 185.79 185.795194300353527848.67
18、27848.67198.13198.136934.846934.84193126120.5193126120.5重点个案重点个案- -雍城世家雍城世家中海雍城世家，以团购形式暗地降价促销，5月至今成交66套日期套数成交均价套均面积类型总面积总金额5月2日215755.80 135.92 住宅271.8342829005月3日215472.24 105.09 住宅210.1732518005月4日215321.20 105.23 住宅210.4632245005月7日114200.03 74.19 住宅74.1910535005月9日118581.43 85.72 住宅85.7215928005
19、月9日115891.51 84.80 住宅84.813476005月10日116359.55 135.56 住宅135.5622177005月14日115115.59 74.40 住宅74.411246005月16日215216.48 136.27 住宅272.5441471005月18-5月19116910.2774.19住宅74.191254572.9315月18-5月19116910.27136.27住宅136.272304362.4935月23日114312.03 136.27 住宅136.2719503005月23日118371.55 250.30 住宅250.345984005月2
20、5日115341.59 172.87 住宅172.8726521005月25日215661.55 136.27 住宅272.5442684005月29日315434.29 182.98 住宅548.9484725005月30日815210.82 180.43 住宅1443.44219559005月31日1214999.03 180.41 住宅2164.86324708006月1日1214577.57 181.71 住宅2180.46317858006月2日115012.14 172.96 住宅172.9625965006月3日414834.52 184.23 住宅736.93109320006
21、月2日115633.67 136.27 住宅136.2721304006月4日313823.40 172.90 住宅518.771702006月4日215177.12 104.88 住宅209.753183400666615127.8415127.84160.21160.210 010574.4210574.42159968135.159968135.4 4一、价格回调的同时注重价值的营造，只价格回调是不够的。二、客户预期价格的营造和摸底非常重要，逆市之下开盘价格给客户的感觉一定要低于客户预期价格。三、顺势而为，当前在售楼盘5月份通过活动和价格策略都获得较好的销售成绩。重点个案重点个案总结&启
22、示I.5月市场回顾II.下阶段市场研判n受现阶段整体市场热度的影响，以及近期市场新推房源较为充足，6月份整体市场需求仍将较为活跃；现阶段研判n随着后续新推房源的减少以及政策论调的逐渐远离，市场又将进入2-3个月的冷静期；中期研判n价格将会进入一个稳定期；大部分项目基本已经完成价格回调到位，一定的出货量也暂时缓解了企业资大部分项目基本已经完成价格回调到位，一定的出货量也暂时缓解了企业资金压力，同时市场对现阶段新的价格体系认同感也较高；金压力，同时市场对现阶段新的价格体系认同感也较高；n下阶段市场研判即将开盘楼盘PART2-微观市场-即将开盘楼盘紫玉花园，6月将推出1幢住宅公寓，毛坯、平层，共计1
23、36套；1-1地块1-2地块开盘房源户数：136面积：A户型89.85，B户型84.87，C户型89.99层数：18层（底层大堂）层高：底层挑高4.45米，普通层高3米材料：浅暖灰色高级真石漆预计均价26000元/PART2-微观市场-即将开盘楼盘从产品户型上看，该项目原本打算做拼户，但受到市场环境所制才出现目前的产品形态，进深长、面宽窄产品类型住宅、写字楼、商铺地理位置世纪大道与江南公路交叉口东南侧总户数228户建筑面积7.6万开发商宁兴天鸿置业有限公司开盘时间预计2012年6月户型面积住宅：80、88、113商铺：100-200价格区间及均价住宅：15000元/商铺1F：30000元/、2
24、-3F：20000元/车位地下500个8层办公楼，单层1100华润万家约2万平米（已签约）住宅2梯4户PART2-微观市场-即将开盘楼盘宁兴嘉苑广场，预计6月份推出1幢住宅，共计228套PART2-微观市场-即将开盘楼盘户型面积80-113，切合刚需市场I.建筑面积：约88II.结构：3室2厅1卫1厨I.建筑面积：约80II.结构：2室2厅1卫1厨I.建筑面积：约113II.结构：3室2厅1卫1厨PART2-微观市场-即将开盘楼盘培罗成广场非凡：下应片区，精装修公寓，片区影响力不足，作为纯投资型产品，报价10000元/，该项目很难取得销售突破预存一万元，开盘抵扣总价3万元的优惠；37-90精装公寓，总计315套；酒店公寓n中央对于房地产调控的态度依然坚决，经济刺激计划主要针对实体经济，因此下半年行业形势总体依然较为严峻；长期研判1、抓住现阶段机会迅速出货市场启示2、已开楼盘迅速调整，加大优惠，对接市场3、未开楼盘充分准备，抓住下一个阶段性热点Thanksforyourattention华星房产研展部
