国有资产经营公司战略发展规划咨询项目报告187页

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1、沈阳农业高新区国有资产经营沈阳农业高新区国有资产经营战略发展规划咨询项目战略发展规划咨询项目战略规划报告（讨论稿）战略规划报告（讨论稿）Saturday,September21,2024Saturday,September21,2024第1页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目在国资公司有关领导和员工的在国资公司有关领导和员工的通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，成功完成了第二阶段的工作内容行，成功完成了第二阶段的工作内容第一阶段（第一阶段（1-6周）周）内外部环境分析内外部环境分析与标杆企业研究与

2、标杆企业研究第二阶段（第二阶段（7-13周）周）战略发展规划与战略发展规划与国有资源整合国有资源整合第三阶段（第三阶段（14-16周）周）集团组织架构与集团组织架构与管控模式设计管控模式设计第四阶段（第四阶段（17-20周）周）关键运营保障机制设计关键运营保障机制设计项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写计划中的工作计划中的工作实际完成工作实际完成工作项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆

3、企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写内部环境分析报告外部环境分析报告标杆企业研究报告管控模式研讨方案新筹建公司组织结构建议第一阶段提交报告第一阶段提交报告国有资源整合报告战略规划报告本阶段提交报告本阶段提交报告版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第2页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目在第二阶段正略钧策项目组主要对国资公司的总体战略（即公司战略）在第二阶段正略钧策项目组主要对国资公司的总体战略（即公司战略）和业务战略进行规划，基于如下战略体系框架模型和业务战略进

4、行规划，基于如下战略体系框架模型公司战略定位公司战略定位愿景愿景使命使命公司总体发展战略公司总体发展战略内部环境因素内部环境因素业务战略业务战略公司战略公司战略关键战略课题、组织管控模式等保障体系战略保障体系战略保障体系战略体系框架图战略体系框架图公司战略目标公司战略目标外部环境因素外部环境因素房地产园区开发运营公共事业金融版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第3页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1内外部环境分析概要内外部环境分析概要2总体战略规划总体战略规划3业务战略规划业务战略规划4战略保障体系战略保障

5、体系5下阶段工作安排下阶段工作安排目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第4页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目内外部环境概要（一）：沈北新区国资公司战略发展的总体判断内外部环境概要（一）：沈北新区国资公司战略发展的总体判断战略转型战略转型一个判断一个判断1n国资公司属于资源经营型国资公司属于资源经营型，从国内外开发区国有资产运营管理公司的发展规律以及国从国内外开发区国有资产运营管理公司的发展规律以及国资公司内部现状来看，市场化运作是国资公司向更高层次发展的必由之路资公司内部现状来看，市场化运作是国资公

6、司向更高层次发展的必由之路n资源型向能力型转变资源型向能力型转变：立足企业现有发展阶段，多元化、专业化并举发展，培养核心能力n弱市场化向强市场化经营转变弱市场化向强市场化经营转变：盈利模式从单一的土地转让和物业租售向多元化方向发展，从而形成良好的资源互补和持续发展，提升市场化经营水平n政企合一向政企分离的管理模式转变：政企合一向政企分离的管理模式转变：随着新区经营的逐步成熟，应实现政企分离，在管委会主导下实现国资公司的企业化运作重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第5页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规

7、划咨询项目内外部环境概要（二）：国资公司战略发展面临五大机遇、两项挑战内外部环境概要（二）：国资公司战略发展面临五大机遇、两项挑战两项挑战两项挑战五大机遇五大机遇23n产业结构调整机遇：产业结构调整机遇：中国产业结构逐渐从劳动密集型向知识密集型转变n国家产业转移机遇：国家产业转移机遇：中国由沿海向内地的产业转移，给沈北新区带来广阔的发展空间n新型综合配套改革试验区机遇：新型综合配套改革试验区机遇：沈北新区是沈阳经济区的改革先导区，同时作为行政新区拥有各项优惠政策和更灵活的体制n低碳经济引发变革机遇：低碳经济引发变革机遇：低碳经济全球发展的必然趋势，我国发展低碳经济首先要从产业结构调整、发展高效

8、农业、建立低碳城市以及转变生活和消费方式着手n国内开发区转型机遇：国内开发区转型机遇：国内开发区发展正从工业型园区向产业型、生态型园区转变n如何突破现有过于依赖土地资源的区域开发模式，实现业务多元化和持续盈利能力？n如何面对国内产业结构调整，在“振兴东北”和“东北亚经济圈”的大背景下，打造战略发展的新格局？资料来源：沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第6页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目内外部环境概要（三）：国资公司战略发展面临四类优势、三种限制内外

9、部环境概要（三）：国资公司战略发展面临四类优势、三种限制三种限制三种限制四类优势四类优势45n总部管理职能缺失：总部管理职能缺失：无实质性的管理架构，总部职能不全、缺少二级管理平台及合理的管控体系，各业务板块和子公司缺乏协同效应n专业人才短缺：专业人才短缺：实现强大总部功能的投资人才、资本运作和资源配置人才缺失n市场化运营受限市场化运营受限：国资公司的实际经营权集中于管委会，市场化运营能力不足n区位优势：区位优势：由中国东北、日本、韩国组成的“东北亚经济圈”正在逐步形成，而国资公司立足之本的沈北新区处于经济圈核心，拥有得天独厚的区位优势n资源优势：资源优势：国资公司作为沈北新区直属的国有资产经

10、营公司，在土地资源等自然资源方面拥有优先占有的优势n政策优势：政策优势：国资公司承担新区开发建设的重任，独具新区政府的经济扶持和政策优惠n集群优势：集群优势：产业集群效应初见成效，新区中初步形成以农产品精深加工及生物医药和光电信息及先进制造的两大产业集群资料来源：沈北新区国有资产经营公司内部环境分析报告，沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第7页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1内外部环境分析概要内外部环境分析概要2总体战略规划总体战略规划3业务战略规

11、划业务战略规划4战略保障体系战略保障体系5下阶段工作安排下阶段工作安排目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第8页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目2总体战略规划总体战略规划1.愿景和使命愿景和使命2.公司战略定位公司战略定位3.战略目标规划战略目标规划目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第9页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国国资资公公司司愿愿景景定定位位：以以城城市市综综合合开开发发运运营营为为重重心心，

12、努努力力成成为为国国内内一一流流的国有大型投资控股集团的国有大型投资控股集团以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团控股集团国内一流国内一流在行业中形成全国性的影响力规模、运营、职能和管理各方面的全面提升拥有国内一流的运营管理团队城市综合开发运营城市综合开发运营公司职能：需要履行城市开发运营职能业务选择：需要包括城市功能完善的相关业务资源利用：以城市资源的综合运营为主投资控股集团投资控股集团公司类型应为以国资公司为核心的大型企业集团以资本运作为主要的发展和扩张手段通过投资控股、兼并收购等手段完成资源整合愿景愿景对于

13、国资公司的愿景，可以从国内一流、城市综合开发运营、投资控股集团三个角度进行分解，使得国资公司对于国资公司的愿景，可以从国内一流、城市综合开发运营、投资控股集团三个角度进行分解，使得国资公司未来发展方向更加明确未来发展方向更加明确重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第10页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目企业使命定位：企业使命定位：“成为推动沈北新区经济发展和国有资产保值增值的成为推动沈北新区经济发展和国有资产保值增值的平台，为社会、客户、股东和员工创造优质价值平台，为社会、客户、股东和员工创

14、造优质价值”，两个层面使命，两个层面使命，互为前提和基础互为前提和基础政府政府职能职能延伸延伸企业企业持续持续经营经营n全面履行政府职能的延伸，肩负起推动沈北新区开发建设的重要使命，成为推动区域经济发展和科技自主创新的平台n保障企业的持续经营和健康发展，为社会、客户、股东和员工创造优质价值前提前提基础基础版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第11页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目2总体战略规划总体战略规划1.愿景和使命愿景和使命2.公司战略定位公司战略定位3.战略目标规划战略目标规划目录目录版权所有，不得翻

15、印Saturday,September21,2024第12页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目以愿景为出发点、结合国资公司实际情况，正略钧策从企业功能、发以愿景为出发点、结合国资公司实际情况，正略钧策从企业功能、发展模式、区域和业务四方面给出了国资公司的战略定位展模式、区域和业务四方面给出了国资公司的战略定位国资公司战略定位国资公司战略定位1234n立足新区、服务新区n望眼东三省、鸟瞰东北亚区域定位区域定位功能定位：三个主体定位功能定位：三个主体定位n沈北新区重要的资源配置主体n沈北新区发展建设重要投资平台主体n沈北新区资本运作主体发展模式

16、定位：两型两式发展模式定位：两型两式n两型：资本运作型、实体运营型n两式：内涵式发展、外延式扩张业务定位业务定位n以房地产和园区综合运营为核心n以金融业务为重点的现代服务业和公共事业为有益补充n以实业投资为新的增长点重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第13页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一、功能定位：正略钧策认为国资公司在新区应具备一、功能定位：正略钧策认为国资公司在新区应具备“资源配置、融资源配置、融资、资本运作资、资本运作”三个中心职能三个中心职能资源配置主体资源配置主体融资平台主体

17、融资平台主体资本运作主体资本运作主体123n国资公司作为城市资源开发运营类企业，其主要职能是为沈北新区的城市化建设服务n国资公司承担新区政府通过市场化手段进行资源配置的职能，是其运作主体n自成立以来，国资公司一直作为沈北新区政府的融资平台主体n未来国资公司仍然需承担该项职能，并且通过拓宽融资手段、增加实体项目等等方式搭建起更加健全且强大的融资平台n国资公司定位为投资控股集团，通过资本运作的方式进行资源整合与业务扩展，从而实现国有资产的保值增值重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第14页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经

18、营公司战略发展规划咨询项目利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，专业化管理，整合新区的国有整合新区的国有资源，构建起以四大主源，构建起以四大主营业务为主的投主的投资控股集控股集团公司，成公司，成为新区唯一的新区唯一的城市资源经营主体城市资源经营主体利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，产生进行协同运作和专业化管理，产生“化蝶效应化蝶效应”国资公司成为新区的城市资源经营主体国资公司成为新区的城市资源经营主体房房地地产产业业务

19、务板板块块园园区区开开发发运运营营板板块块公公共共事事业业板板块块金金融融业业务务板板块块资源整合资源整合快速准确占有资源高效低耗用好资源利用优势创造资源功能定位功能定位资源配置主体融资平台主体资本运作主体重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第15页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目充分利用内部业务板块间的关联性，以土地成片开发为基础，促进相充分利用内部业务板块间的关联性，以土地成片开发为基础，促进相关业务的充分协同发展，以完成新区城市资源的建设与运营关业务的充分协同发展，以完成新区城市资源的

20、建设与运营基础基础设施设施工业工业地产地产住宅住宅地产地产金融金融公交公交酒店酒店商业商业地产地产教育教育医疗医疗物流物流休闲休闲旅游旅游存量资产存量资产和产业园和产业园区开拓多区开拓多元化业务元化业务通过国资公司在工业厂房、回迁住房开通过国资公司在工业厂房、回迁住房开发建设，水务和供暖服务方面的经验，发建设，水务和供暖服务方面的经验，同时配合国资公司金融业务的开展，以同时配合国资公司金融业务的开展，以实现推动区域产业发展，提高区域的城实现推动区域产业发展，提高区域的城市化程度，大力发展区域内的住宅地产市化程度，大力发展区域内的住宅地产业务，完善区内配套设施建设和服务提业务，完善区内配套设施建

21、设和服务提供，以满足区域内的需求供，以满足区域内的需求进一步完善城市功能，大力发展现代服进一步完善城市功能，大力发展现代服务业和公共事业，积极创建符合务业和公共事业，积极创建符合“两型两型社会社会”的人居环境，最终实现区域内的的人居环境，最终实现区域内的城市化城市化以土地成片开发为依托，获取土地资源以土地成片开发为依托，获取土地资源重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第16页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司作为资源配置平台，将新区发展赋予的使命和任务分配至各国资公司作为资源配置平台，

22、将新区发展赋予的使命和任务分配至各业务板块，实现业务板块，实现“资源资源-资产资产-资本资本”的盈利增长的盈利增长筹建与筹建与规划阶段规划阶段基础建设阶段与招基础建设阶段与招商阶段商阶段成熟阶段成熟阶段运作阶段运作阶段房地产开发房地产开发园区筹建规园区筹建规划划/ /前期招前期招商商合作、引资地块招商、合作、引资地块招商、产业招商、配套招商产业招商、配套招商加强房地产开发，为加强房地产开发，为集团提供财务支持集团提供财务支持进行商业地产、旅游进行商业地产、旅游地产开发、招商地产开发、招商房产开发总量逐渐减少，房产开发总量逐渐减少，主要为园区的配套房产主要为园区的配套房产合作开发合作开发园区开发

23、公司进行综合园区开发公司进行综合管理运营、再招商引资、管理运营、再招商引资、投资建设投资建设模式复制，进行区域化模式复制，进行区域化扩张扩张商业地产、旅游地产运商业地产、旅游地产运营、其他经营业务管理营、其他经营业务管理进行生活区城市的详细进行生活区城市的详细规划并招商引资、合作规划并招商引资、合作开发、合作经营开发、合作经营园区综合管理园区综合管理基础设施基础设施建设建设开展大型基础设施建开展大型基础设施建设投入设投入合作、引资进行配套合作、引资进行配套设施开发设施开发基础设施投入逐渐减少，基础设施投入逐渐减少，主要为园区和生活区配主要为园区和生活区配套建设套建设公共事业综合管理公共事业综合

24、管理经营性业务管理经营性业务管理融资平台建融资平台建设设加强融资功能，为三大加强融资功能，为三大板块建设提供资金保障板块建设提供资金保障开展多元化的金融业务开展多元化的金融业务加强资本运作，开展跨加强资本运作，开展跨区域扩张区域扩张资产管理资产管理产业基金产业基金金融业务多元化，完善金金融业务多元化，完善金融功能，促进新区建设融功能，促进新区建设开展实业投资、股权投资开展实业投资、股权投资园区综合园区综合运营板块运营板块房地产板块房地产板块公共事业公共事业板块板块金融板块金融板块沈北新区沈北新区发展阶段发展阶段资资源源资资产产资资本本重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,Sept

25、ember21,2024第17页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目实现新区城市化建设与自身发展的有机统一和良性循环实现新区城市化建设与自身发展的有机统一和良性循环国资公国资公司发展司发展与新区与新区建设建设协同并协同并进、相进、相辅相成辅相成n国资公司在城市综合运营中要善于发掘市场空白，洞察市场需求，提供解决方案，不断满足新区产业经营对相关设施发展的需求，为新区的城市化发展助力n国资公司在推动新区产业经营水平提升的同时，要抓住机遇，借力区域发展，提高自身经营能力与管理水平，实现与区域的同步成长和壮大对配套设施对配套设施建设以及功建设以及功能

26、的要求提能的要求提高高新区建设与国资新区建设与国资公司发展的有机公司发展的有机统一和良性循环统一和良性循环新区工业、新区工业、科技、商业科技、商业等级的提升等级的提升国资公司自国资公司自身经营能力身经营能力和可持续发和可持续发展能力的提展能力的提高高城市功能和城市功能和综合配套的综合配套的完善完善版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第18页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二二、发发展展模模式式定定位位：正正略略钧钧策策认认为为国国资资公公司司应应当当选选用用资资本本运运作作与与产产业业运运作作相相结结合合的

27、的“两两合合模模式式”，同同时时结结合合产产业业经经营营与与资资本本运运作作的的优优势势做做大做强大做强定义定义管理模式管理模式主要利润来源主要利润来源主要风险来源主要风险来源核心能力要求核心能力要求资本运作导资本运作导向模式向模式以产业经营为工具，通过资产重新组合，资产包装上市或是买卖企业等方式从资本运作中获利财务控股管理模式以资本运作为主，获取高额资本运作收益金融/投资风险利率风险股市风险变现(企业转让)风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并产业运作导产业运作导向模式向模式通过资本运作的方式进入和整合某一行业，并提高产业集中度，最后通过产业重组来实现行业领导地位，获取高额行业经营回

28、报战略控股管理模式，或操作是管理控股模式明确的行业领先概念，获取产业经营利润经营风险竞争风险兼并之后的整合风险企业运作风险战略和规划产业经营和运作监控/投资管理收购兼并两合模式两合模式资本运作导向模式和产业运作模式的结合。一方面以资本运作进入产业并强化其地位，获取行业回报；同时依据对经营状况的了解和对市场时机的把握，通过既定企业或产业的权益交易，获取资本运作收益。混合管理模式即财务控股管理模式加战略控股管理模式结合同时进行产业经营与资本运作的优势，获取超额产业经营和资本运作回报既有金融/投资风险，又有经营风险，还包括某种程度的政策和监管风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并战略和规划产

29、业经营和运作监控/投资管理重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第19页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目项目组分析了三种基本的控股公司类型项目组分析了三种基本的控股公司类型财务控股型财务控股型战略控股型战略控股型操作控股型操作控股型123收购和出售业务重组新的收购寻求并充分利用特有的技能/知识各业务协同发展，创造价值最大化打造极具影响力的企业文化在总部能够最好地管理每项业务X集团总公司集团总公司集团总公司母公司控制业务组合的买入和售出母公司控制业务组合的买入和售出充分利用各子公司之间的协同性充

30、分利用各子公司之间的协同性通过目标设定和绩效评估提高各独立通过目标设定和绩效评估提高各独立子公司的业绩子公司的业绩定义定义创造创造价值价值方式方式举例举例淡马锡泰达集团、苏高新集团通用电气间接管理直接管理直接管理协同协同版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第20页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目每种控股公司类型都具有不同的特点和要求，通常一家公司会选择一每种控股公司类型都具有不同的特点和要求，通常一家公司会选择一种控股公司类型作为主要的母公司定位种控股公司类型作为主要的母公司定位财务控股型财务控股型战略控股

31、型战略控股型操作控股型操作控股型发展目标发展目标投资回报投资业务组合的结构优化追求公司价值最大化公司组合的协调发展投资业务的战略优化和协调战略协同效应的培育各业务单元经营行为的统一与优化公司整体协调成长对行业成功因素的集中控制与管理母子公司关系母子公司关系采用正规的财务报告,设定最低业绩指标， 表现不佳的子公司将被放弃管理协同效应，强化战略实施，进行干预总部管理层对各子公司不断地进行干预核心功能核心功能资产管理资产管理战略协调资产管理经营管理管理手段管理手段财务控制法律企业并购财务控制战略规划与计划控制人力资源财务控制生产、质量人力资源营销/销售新业务开发集中的功能集中的功能和资源和资源财务、

32、监控、业务研究、价值评估人力资源开发、品牌开发、专利/技能交换、研发和战略交换财务、人力资源开发人员和技能人员和技能公司收购的技能，尽全力达成交易的企业家精神引导、综合管理技能、公司间/不同业务间的协调能力综合战略技能、注重主要问题版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第21页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目直接管理：直接管理：参与日常经营活动中的主要决策行行业业为了更好的整合业务资源、增强实体经营能力，国资公司目前的定位为了更好的整合业务资源、增强实体经营能力，国资公司目前的定位应是战略型的控股公司，但从长

33、期的公司定位来看，国资公司应该成应是战略型的控股公司，但从长期的公司定位来看，国资公司应该成为战略型财务控股公司为战略型财务控股公司近期定位：战略型控股公司近期定位：战略型控股公司房地产公司园区开发公司公共事业公司直接管理协同协同金融业务公司国资公司协同远期定位：战略型财务控股公司远期定位：战略型财务控股公司上市公司间接管理全资子公司国资公司孙公司1孙公司2孙公司3股份公司直接管理协同协同间接管理：间接管理：不参与日常的经营管理；给予一定的财务授权；参与重大对外投资项目的决策；对控股公司制定考核指标，并按指标考核管理层版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第22页

34、沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目另外一方面，依靠自身的内涵式发展是国资公司当前必须采取的发展另外一方面，依靠自身的内涵式发展是国资公司当前必须采取的发展方式，同时依托于新区管委会进行的外延式扩张也不能停下脚步，国方式，同时依托于新区管委会进行的外延式扩张也不能停下脚步，国资公司需要采取资公司需要采取“内涵式发展内涵式发展+外延式扩展外延式扩展”双轮驱动式的发展模式双轮驱动式的发展模式n土地一级开发n房地产开发n工业地产开发n水务业务n供暖业务n金融服务业nn提升自身管理水平n完善企业治理结构和管理体系n房地产成片开发n城市功能配套业务的完

35、善n金融产业的大力发展n其他高端服务业的发展n外延式扩张依然重要过去：依托管委会发展过去：依托管委会发展未来：视野更加开拓，内涵未来：视野更加开拓，内涵式发展与外延式扩张相结合式发展与外延式扩张相结合版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第23页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目同时，多元化的股权结构将有助于国资公司的市场化发展，但这一转同时，多元化的股权结构将有助于国资公司的市场化发展，但这一转变目前有一定难度，正略钧策建议国资公司在保持母公司国有控股的变目前有一定难度，正略钧策建议国资公司在保持母公司国有控

36、股的前提下，逐步引入外部资本，首先实现全资子公司的股权多元化前提下，逐步引入外部资本，首先实现全资子公司的股权多元化利利弊弊股股权权多多元元化化推进决策程序的透明化降低公司战略决策风险有利于增加国资公司发展的长期稳定性，减少由于单一股东（新区政府）政策变化而带来的生存风险多方决策公司的发展，可增加决策的科学性拓宽资金来源渠道促进现代企业管理机制的实施决策效率可能降低股权过分多元化可能会引起对“政府投资主体”的怀疑股股权权单单一一决策较易达成一致，效率可能较高利于保持国资公司“国有企业”的形象较高的决策风险公司命运由一家股东决定资金来源渠道较单一国资公司总部的股权多元化国资公司总部的股权多元化n

37、应是努力方向n直接引入其他投资主体的难度较大，需进一步寻找与其他国有投资公司股权置换的可能性n股权公众化的可能性较小国投全资子公司的股权多元化国投全资子公司的股权多元化n全资子公司可通过股权公众化（上市），或引入其他投资者主体实现股权多元化n应是当前股权多元化主要方向版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第24页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三三、区区域域定定位位：正正略略钧钧策策建建议议国国资资公公司司在在区区域域发发展展上上首首先先应应为为“立立足足新新区区、服服务务新新区区”，依依托托新新区区的的开开

38、发发建建设设逐逐步步完完成成市市场场化化和和企企业业化化的的转变，进一步增强自身的核心能力和资本规模转变，进一步增强自身的核心能力和资本规模区域定位区域定位-1：立足新区、服务新区：立足新区、服务新区沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本依托沈北新区良好的市场环境，国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模依托沈北新区良好的市场环境，国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模培育国资公司的核心能力和资源培育国资公司的核心能力和资源n集团管控能力n项目管理能力n资本运作能力n市场营销能力n人

39、才队伍n资本规模重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第25页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目新区土地资源和市场容量的局限性迫使国资公司未来还须部署跨区域新区土地资源和市场容量的局限性迫使国资公司未来还须部署跨区域发展战略，但跨地区发展给企业带来了经营环境的巨大差异，使得国发展战略，但跨地区发展给企业带来了经营环境的巨大差异，使得国资公司需要具备较强的资源基础和管理能力资公司需要具备较强的资源基础和管理能力跨区域管控能力更有效的人才激励机制更强大的融资能力更专业的开发运营能力跨区域品牌建设能力

40、成功的跨区域发展成功的跨区域发展关键成功要素关键成功要素n国资公司没有真正跨区域展开过企业竞争国资公司没有真正跨区域展开过企业竞争n当前开发极大的借助了新区国有企业的特殊资源和政府关系，并在一个相当熟悉的经营环境展开，当前开发极大的借助了新区国有企业的特殊资源和政府关系，并在一个相当熟悉的经营环境展开，在新区内的成功并不代表核心能力就能完全满足异地开发的需要在新区内的成功并不代表核心能力就能完全满足异地开发的需要更科学的项目管理能力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第26页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目

41、国国资资公公司司未未来来应应不不断断寻寻求求以以东东三三省省为为主主的的区区域域发发展展机机会会，并并在在适适当当的的时时机机以以资资本本运运作作和和技技术术输输出出为为手手段段实实现现外外埠埠扩扩张张，逐逐渐渐形形成成在在东东北北亚亚经济圈的规模化经营，实现新的业务增长点经济圈的规模化经营，实现新的业务增长点区域定位区域定位-2：望眼东三省：望眼东三省沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本依托沈北新区良好的市场环境，国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模依托沈北新区良好的市场环境，

42、国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模区域定位区域定位-3：鸟瞰东北亚：鸟瞰东北亚版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第27页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目从市场环境纬度来看，二、三线城市更适合国资公司寻找跨区域发展从市场环境纬度来看，二、三线城市更适合国资公司寻找跨区域发展机会，特别是三线城市，未来应该成为主力市场机会，特别是三线城市，未来应该成为主力市场n人口规模在50万以下n流动人口极少n人均GDP600美元以下n市区人口规模在100万以下n流动人口以周边的农业人员为主n人均GDP6001300美

43、元竞竞争争状状态态跨区域发展跨区域发展一线城市一线城市四线城市四线城市二线城市二线城市三线城市三线城市n国际性城市，区域人口规模在1000万以上n流动人口非常多n人均GDP3000美元以上n区域经济中心n流动人口较多n人均GDP13003000美元一线：策略进入一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场三线：主力市场四线：辅助性机会市场四线：辅助性机会市场版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第28页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目但跨区域发展将对国资公司提出更高的要求，

44、因此正略钧策建议国资但跨区域发展将对国资公司提出更高的要求，因此正略钧策建议国资公司的跨区域发展战略一定要考虑企业的现实能力与现实资源公司的跨区域发展战略一定要考虑企业的现实能力与现实资源资料来源：国资公司内部访谈，正略钧策分析目前的最目前的最终市场表终市场表现图现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地市场异地市场将对国资将对国资公司提出公司提出更高的能更高的能力要求力要求项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第29页沈北新区国有资产经营公司战略

45、发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目在跨区域市场的进入策略上，正略钧策建议与一个或多个投资者建立在跨区域市场的进入策略上，正略钧策建议与一个或多个投资者建立多实体的合资企业来进行跨区域发展，而且，最好让当地政府以各种多实体的合资企业来进行跨区域发展，而且，最好让当地政府以各种形式参与进来形式参与进来*潜在的投资者包括投资银行、物业与房产开发商、机构投资者和商家优点优点进入策略进入策略缺点缺点国资公司直接进入国资公司直接进入与单一或多个投资者与单一或多个投资者建立单一实体的合建立单一实体的合资企业资企业* *与多个投资者建立多与多个投资者建立多实体的合资企业实体的合资企业

46、n全权控制项目n投资额高n对人才和专业知识要求较高n仍对项目享有较大控制权n减少国资公司的风险/投资需求n从合作伙伴方获得专业知识n投资人可能对投资决策施加影响，为了短期财务回报，牺牲国资公司的长期利益n同上，此外n各投资方的出资额相对较小n与更多投资者合作n通过并行流程，加快开发速度n同上，此外控制权最小难以协调项目和潜在内部竞争的矛盾版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第30页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司发展必须注重提升资本运作等关键能力，聚集有效资源、立国资公司发展必须注重提升资本运作等关

47、键能力，聚集有效资源、立足新区，望眼东三省地区、鸟瞰东北亚经济圈，探索可持续发展道路足新区，望眼东三省地区、鸟瞰东北亚经济圈，探索可持续发展道路企业可持续发展是指在科学发展观的指导下，实现企业规模、效益、品牌影响和社会效益目标的协调发展，既要实现不断发展企业的目的，又要妥善解决好企业发展中的速度和效益、内涵与外延、社会责任与企业价值等矛盾搭建人力搭建人力资源平台资源平台人才保障能力人才保障能力人才是企业核心竞争力的重要部分，国资公司发展应该建立人力资源规划和招聘体系，为企业发展提供有力的人才保障转变发展转变发展方式方式效益管理能力效益管理能力真正实行企业化运作，实施精细化管理，走内涵式发展道路

48、开拓市场开拓市场 空间空间市场开拓能力市场开拓能力探索不断开拓市场和业务的新思路，谋求新的发展空间构建资本构建资本运作平台运作平台资本运作能力资本运作能力增强资本运作能力，为企业发展提供强大的资金支持，最终实现“资源-资产-资本”的转变版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第31页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目四、业务定位：正略钧策认为未来国资公司应强调四、业务定位：正略钧策认为未来国资公司应强调“城市开发运营战城市开发运营战略略”布局和利润要求，以房地产和园区综合开发运营为主体业务，以布局和利润要求，以房

49、地产和园区综合开发运营为主体业务，以金融和公共事业为重要协同业务，以实业投资为新的利润增长，形成金融和公共事业为重要协同业务，以实业投资为新的利润增长，形成有效的战略协同和利润支撑有效的战略协同和利润支撑以土地一级开发为突破，以土地一级开发为突破，以商住地产为战略业务，以商住地产为战略业务，物业业务为协同业务的房物业业务为协同业务的房地产业务为核心地产业务为核心以工业地产和以工业地产和科技载体为主科技载体为主的园区综合运的园区综合运营为引擎营为引擎公共事业为重公共事业为重要城市功能补要城市功能补充充以金融产业为以金融产业为资本保障资本保障以积极推进产以积极推进产业发展的实业业发展的实业投资业务

50、投资业务城市开发运营战略布局城市开发运营战略布局实业投资板块实业投资板块（主要价值体（主要价值体现在利润来源现在利润来源之一）之一）重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第32页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策将国资公司未来可开展业务分为核心业务、战略业务、辅助正略钧策将国资公司未来可开展业务分为核心业务、战略业务、辅助业务、培育业务等四大类业务、培育业务等四大类核心业务核心业务n国资公司近期的主要收入和利润来源n国资公司已有的具备很高市场吸引力，同时具备较强的竞争力的业务n具备很好的

51、市场前景和发展空间，国资公司已经具备开展该项业务的资源和能力战略业务战略业务n国资公司需要加大资源投入获取较高业务增长的业务n具备较高市场吸引力，国资公司有过开展经验的业务n具备较高市场吸引力，国资公司较易获取开展该项业务的资源和能力辅助业务辅助业务n国资公司已开展业务，但是市场前景较差的业务n外部市场发生较大改变，或是具备偶然性机会的情况下择机开展的业务培育业务培育业务n可能在未来几年后成长为核心或战略的业务n市场前景非常看好，但国资公司需要花时间去获取关键资源和培养核心能力，以取得竞争优势的业务重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第33页沈北

52、新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过对比国内城市综合开发运营企业标杆和国资公司当前的资源和能通过对比国内城市综合开发运营企业标杆和国资公司当前的资源和能力，正略钧策建议国资公司未来应开展房地产、园区开发运营、公共力，正略钧策建议国资公司未来应开展房地产、园区开发运营、公共事业和金融等四大板块业务事业和金融等四大板块业务房地产房地产1园区开发运营园区开发运营2公共事业公共事业3现代服务业现代服务业4金融金融5实业投资实业投资6国资公司业务选择分析国资公司业务选择分析n沈北新区仍处在产业集聚的初期，区域发展与国内先进经济区仍有所差距，目前不具备大

53、力发展现代服务业的市场条件n国资公司处在城市资源综合运营类企业的发展初期，不具备马上大力发展现代服务业的资源和能力n当前现代服务业不作为国资公司独立的业当前现代服务业不作为国资公司独立的业务板块进行发展务板块进行发展n实业投资虽然是国资公司目前开展得较好的业务，但体量仍然较小，外部环境也不具备短期做大形成独立板块的条件n国资公司还没有形成完善的多元化投融资平台，当前不宜将实业投资业务独立出来n当前实业投资业务并入金融板块培育当前实业投资业务并入金融板块培育，待时机成熟后可独立出来形成业务板块n其他板块业务是城市资源运营的基础其他板块业务是城市资源运营的基础，也是同类企业在当前发展阶段的主要收入

54、来源，必须立即着手做大做强必须立即着手做大做强房地产房地产园区开发运营园区开发运营金融金融公共事业公共事业国内同类先进企业业务选择国内同类先进企业业务选择国资公司业务选择国资公司业务选择1324重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第34页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1、通过市场吸引力和业务竞争力综合分析，国资公司房地产板块的业、通过市场吸引力和业务竞争力综合分析，国资公司房地产板块的业务组合是以土地一级开发为核心业务，住宅地产、商业地产开发为战务组合是以土地一级开发为核心业务，住宅地产、

55、商业地产开发为战略业务，同时旅游地产开发、物业持有为培育业务，物业服务为辅助略业务，同时旅游地产开发、物业持有为培育业务，物业服务为辅助业务业务分类分类业务业务核心业务核心业务土地一级开发战略业务战略业务住宅地产开发商业地产开发培育业务培育业务物业持有旅游地产开发辅助业务辅助业务物业服务培育业务培育业务一级一级开发开发业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力54321住宅住宅地产地产商业商业地产地产物业物业服务服务旅游旅游地产地产物业物业持有持有核心业务核心业务战略业务战略业务辅助业务辅助业务012345版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第35页沈北新区国有资

56、产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目战略业务战略业务2、国资公司园区开发运营板块的业务组合是以园区房产开发为核心业、国资公司园区开发运营板块的业务组合是以园区房产开发为核心业务，园区运营服务和配套设施开发为战略业务，同时股权投资、技术务，园区运营服务和配套设施开发为战略业务，同时股权投资、技术输出为培育业务输出为培育业务分类分类业务业务核心业务核心业务园区房产开发战略业务战略业务园区运营服务配套设施开发培育业务培育业务股权投资技术输出培育业务培育业务业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力54321012345核心业务核心业务配套配套设施设施园区园区房产房

57、产园区园区服务服务技术技术输出输出股权股权投资投资版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第36页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目交通运输事业交通运输事业主要指公共旅客运输，如地下铁道、电车、公共汽车、出租车、停车场、索道、道路、桥梁等3、城市公共事业涉及业务种类繁多，正略钧策参考国内标杆企业发展、城市公共事业涉及业务种类繁多，正略钧策参考国内标杆企业发展经验、新区发展现状以及国资公司资源和能力，将业务范围缩小为经验、新区发展现状以及国资公司资源和能力，将业务范围缩小为10类，类，并重点针对这并重点针对这10类

58、业务进行分析类业务进行分析版权所有，不得翻印公共事业分类公共事业分类1234环境卫生、安全事业环境卫生、安全事业如垃圾处理、市容卫生、污水处理、防洪、消防等公共日常服务公共日常服务如文化体育场所、娱乐场所、公园、房屋修缮、邮政通讯、火葬场，墓地等自来水、电力、煤自来水、电力、煤气、热力的生产、气、热力的生产、分配和供应分配和供应供暖物流环卫水务燃气垃圾处理地下管网公交绿化道路版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第37页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，水务应作为公共事业板块

59、的通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，水务应作为公共事业板块的核心业务，而地下管网、公交和园林绿化为战略业务核心业务，而地下管网、公交和园林绿化为战略业务分类分类业务业务核心业务核心业务水务战略业务战略业务地下管网公交园林绿化培育业务培育业务路桥物流燃气辅助业务辅助业务供暖环卫垃圾处理培育业务培育业务水务水务业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力5 54 43 32 21 10 1 2 3 4 50 1 2 3 4 5核心业务核心业务战略业务战略业务辅助业务辅助业务供暖供暖燃气燃气园林园林绿化绿化物流物流垃圾垃圾处理处理公交公交环卫环卫路桥路桥地下地下管网管网版权所有，不得翻印Saturda

60、y,September21,2024第38页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目4、根据国内金融市场业务分类，参考国资公司目前业务开展情况，将、根据国内金融市场业务分类，参考国资公司目前业务开展情况，将金融类业务分为金融类业务分为9类进行重点分析类进行重点分析业务名称业务名称开展情况开展情况业务简要说明业务简要说明银行银行已开展包括成立、参控股各类银行(村镇银行、商业银行等)期货期货未开展投资期货市场交易，对冲企业运营风险， 实业投资实业投资已开展参控股各类符合条件企业，并通过持股方式获得收益以及整合产业链基金基金未开展成立产业投资基金以及创

61、业投资基金，打造融资平台，同时利用基金投资获得收益保险保险未开展主要为财务保险，通过持有保险公司股份获得收益证券证券未开展发行企业债券，以企业债券作为国资公司融资手段租赁租赁已开展主要为高端租赁行业，包括高端设备以及高端交通工具等信托信托已开展以受托人盈利为目的进行资产托管，从而获得收益金融服务金融服务已开展包括金融担保、投资管理、资产管理、典当等金融类服务资料来源：国资公司内部资料，正略钧策分析版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第39页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，

62、银行、债券和实业投资应作为通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，银行、债券和实业投资应作为金融板块的核心业务，而产业基金、租赁和证券为战略业务金融板块的核心业务，而产业基金、租赁和证券为战略业务证券证券银行银行期货期货保险保险租赁租赁信托信托业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力产业产业基金基金核心业务核心业务战略业务战略业务培育业务培育业务不开展业务不开展业务01234512345辅助业务辅助业务金融金融服务服务实业实业投资投资分类分类业务业务核心业务核心业务银行债券实业投资战略业务战略业务产业基金租赁证券培育业务培育业务保险信托辅助业务辅助业务其他金融服务备注：表中提及产业基金与债券与一般

63、证券市场中盈利性基金以及债券业务在性质上有所区别，因此作为单独业务进行分析备注：表中提及产业基金与债券与一般证券市场中盈利性基金以及债券业务在性质上有所区别，因此作为单独业务进行分析1.产业基金，主要功能是用作融资手段，并辅助进行实业投资2.企业债券主要作用是企业融资工具，不在综合分析图中显示，但作为国资公司重要融资手段，作为核心业务开展版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第40页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目基于以上分析，正略钧策对国资公司未来开展业务进行了板块及业务基于以上分析，正略钧策对国资公司未来

64、开展业务进行了板块及业务种类的选择和划分，从而帮助国资公司进行合理的业务布局，确保实种类的选择和划分，从而帮助国资公司进行合理的业务布局，确保实现快速扩张和可持续发展现快速扩张和可持续发展保险信托其他金融服务产业基金租赁证券银行债券实业投资路桥物流燃气供暖环卫垃圾处理地下管网公交园林绿化股权投资技术输出园区运营服务配套设施开发园区房产开发住宅地产开发商业地产开发土地一级开发核心业务核心业务战略业务战略业务辅助业务辅助业务培育业务培育业务房地产板块房地产板块园区板块园区板块公共事业板块公共事业板块金融板块金融板块国资公司的业务组合国资公司的业务组合物业服务旅游地产开发物业持有水务重点突出重点突出

65、版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第41页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目2总体战略规划总体战略规划1.愿景和使命愿景和使命2.公司战略定位公司战略定位3.战略目标规划战略目标规划目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第42页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司的战略发展分三大阶段国资公司的战略发展分三大阶段政府职能延伸：新区开发建设国有资源整合：整合新区资源，完成业务模式布局政府职能延伸：新区建设运营，保持

66、经济总量增长企业规模扩大：资产规模扩大、收入利润增长政府职能延伸：新区的精细化运营企业经营转型：市场化、多元化、区域化关键使命关键使命土地批租收入二级项目销售收入二级项目销售收入自持物业租赁收入项目投资收益二级项目销售收入配套设施运营收入金融服务收入主营收入主营收入土地一级开发二级项目开发（住宅、园区）基础设施建设土地一级开发二级项目开发（住宅、商业、园区）基础设施建设高科技产业投资二级项目开发（住宅、商业、旅游、园区）配套设施运营高科技产业投资综合性金融服务主要业务主要业务一级开发能力二级项目开发能力招商能力资金筹措能力招商能力产品策划能力资本运作能力运营服务能力市场策划能力项目投资能力异地

67、管控能力关键能力关键能力第一阶段：整合布局期第一阶段：整合布局期第二阶段：快速发展期第二阶段：快速发展期第三阶段：转型跨越期第三阶段：转型跨越期2011201220132014201520162017201820192020实现下属子公司上市实现下属子公司上市物业租赁收入项目投资收益区域化发展收入园区综合开发运营公共事业开发运营区域化发展重点突出重点突出重点突出重点突出版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第43页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司应在充分发挥新区国资公司应在充分发挥新区城市资源经营主体

68、城市资源经营主体的前提下进行更加市场的前提下进行更加市场化的运作，整合成为实现各产业协同优势的投资控股集团化的运作，整合成为实现各产业协同优势的投资控股集团201120152020以国控集团作为核心企业，形成企业集团，注册成立企业集团以国控集团作为核心的企业集团通过资本方式进行业务扩张，实现各业务板块的协同发展，完成国有资产的保值增值的使命实现集团下属子公司上市国控集团完成管理转型，下属四大事业部逐渐独立成为子集团，形成房地产集团、园区综合开发运营集团、公共事业集团和金融控股集团国控集团母公司从原先的战略型控股公司过渡成为战略型财务控股公司成为国内一流的投资控股集团整合资源，将国资公整合资源，

69、将国资公司打造成强势的国有司打造成强势的国有控股集团公司（国控控股集团公司（国控集团）集团）完善基础管理体系，完善基础管理体系，组织结构合理、管控组织结构合理、管控模式清晰模式清晰国资公司未来的管理目标规划国资公司未来的管理目标规划版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第44页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目业务发展目标：预计至业务发展目标：预计至2015年国资公司的业务收入突破年国资公司的业务收入突破100亿元，至亿元，至2020年接近年接近150亿元亿元2011-2020年国资公司业务收入预测年国资公司业

70、务收入预测（单位：亿元）版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第45页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目基基于于“三三四四法法则则”的的分分析析，按按照照新新区区产产业业发发展展规规划划和和国国资资公公司司总总体体战战略略定定位位，除除土土地地整整理理收收入入外外房房地地产产业业务务应应当当在在2015年年业业务务收收入入达达到到15亿元，至亿元，至2020年实现年实现30亿元亿元国国资资公公司司在在2020年年应应当当成成为为区区内内市市场场的的主主要要竞竞争争者者35%30%25%20%15%10%5%市场

71、份额市场份额企业实力企业实力ABC三个主要三个主要竞争对手竞争对手参与者参与者生存者生存者国国资资公公司司在在2015年年应应当当成成为为区区内内市市场场的的主主要要参参与与者者n根据新区产业发展规划，2015年新区内商贸地产业实现250亿增加值，其中商业地产、居住地产约占150亿n根据国资公司房地产发展战略要求，国资公司房地产板块需要在2015年成为区内房地产市场的主要参与者，并且在2020年成为区内市场的主要竞争者n基于“三四法则”的分析，国资公司房地产业务需要在2015年实现营业收入15亿元，2020年实现营业收入30亿元才能实现既定的战略目标数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析版权

72、所有，不得翻印Saturday,September21,2024第46页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目房地产板块业务目标房地产板块业务目标数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析2011-2020年房地产板块业务收入预测（包含土地批租收入）年房地产板块业务收入预测（包含土地批租收入）（单位：亿元）版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第47页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司应当承担新区发展规划中国资公司应当承担新区发展规划中“两大基地、八大园区

73、两大基地、八大园区”中未开发中未开发园区的全部开发运营职能，为满足新区产业规划要求，到园区的全部开发运营职能，为满足新区产业规划要求，到2015年预计年预计完成完成1100万平米的工业地产开发任务，同时业务收入接近万平米的工业地产开发任务，同时业务收入接近40亿元亿元新区新区“十二五十二五”规划中两大基地可利用的园区土地规划中两大基地可利用的园区土地基地基地园区园区规划面积规划面积（万平方米）（万平方米）实现产值实现产值(亿元亿元)农产品精深加工基地食品产业园300400生物产业园270100以光电信息为主的新兴产业基地光电信息制造产业园1500500手机产业园5001000新能源汽车及零部件

74、产业园500400节能环保及先进材料产业园500200航宇产业园220100合计37902700n按照新区内工业园区单位面积所实现产值计算，要实现新区“十二五”规划纲要中的工业截止2015实现累计开发工业地产建筑面积达到1100万平方米左右n按照沈北新区内当前工业地产销售价格及出租价格计算，国资公司独立承担以上园区的开发任务，并持有50%的建筑面积的地产，到2015年预计可实现39亿元营业收入数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析国资公司园区综合开发运营业务目标国资公司园区综合开发运营业务目标（单位：亿元）版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第48页沈北新区国

75、有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目公共事业是国资公司重要的协同业务，应当利用新区大力开展基础设公共事业是国资公司重要的协同业务，应当利用新区大力开展基础设施建设的契机，迅速扩大业务规模，逐渐培养市场竞争能力，成为未施建设的契机，迅速扩大业务规模，逐渐培养市场竞争能力，成为未来集团的重要收入来源，至来集团的重要收入来源，至2015年业务收入实现年业务收入实现15亿元亿元（单位：亿元）2011-2020年公共事业板块业务收入预测年公共事业板块业务收入预测版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第49页沈北新区国有资产经营公司战

76、略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融业务是实现房地产、园区和公共事业三大业务板块协同发展的重金融业务是实现房地产、园区和公共事业三大业务板块协同发展的重要支撑和资本保障，国资公司应依托新区良好的竞争环境，大力发展要支撑和资本保障，国资公司应依托新区良好的竞争环境，大力发展金融业务，不断整合区内资源，力争在金融业务，不断整合区内资源，力争在2015年达到成立金融控股集团年达到成立金融控股集团的要求的要求数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析201020152020整合区内金融资源，做精金融业务整合区内金融资源，做精金融业务n大力发展现有金融业务n扩大对富民银行的影

77、响力，取得控股权，并大力发展银行网点n以国资公司为主体，通过参控股不断整合区内的银行、保险、证券、基金等金融资源组建财务公司，搭建集团投融资体系组建财务公司，搭建集团投融资体系n集团内部资金调动的合法性要求n提高内部资金、资源的使用效率，优化集团资源配置n通过融资等手段，实现资本运作n改进现金流的要求成立金融控股集团，资本战略跨越成立金融控股集团，资本战略跨越股权投资业务目标股权投资业务目标n金控集团的国际定义：“完全或主要在银行业、证券业、保险业中至少两个不同的金融行业大规模地提供服务的金融集团公司”n金融控股集团公司通过控股的子公司经营银行、保险、证券及相关金融事业n采取产业资本控股的金控

78、模式（单位：亿元）版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第50页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1内外部环境分析概要内外部环境分析概要2总体战略规划总体战略规划3业务战略规划业务战略规划4战略保障体系战略保障体系5下阶段工作安排下阶段工作安排目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第51页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3业务战略规划业务战略规划1.房地产板块发展规划房地产板块发展规划2.园区综合开发运营板块发展规划园

79、区综合开发运营板块发展规划3.公共事业板块发展规划公共事业板块发展规划4.金融板块发展规划金融板块发展规划目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第52页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策从价值链选择、产品组合以及区域布局三个方面着手，对国正略钧策从价值链选择、产品组合以及区域布局三个方面着手，对国资公司房地产业务未来商业模式提出建议资公司房地产业务未来商业模式提出建议n做什么产品组合？住宅、别墅、商业物业、写字楼？n除土地一级开发和房地产开发本身外，是否还进入价值链的其他环节？n在资源分配上以哪

80、一个环节为主？n进入什么区域？是定位新区内市场，还是扩张到沈阳乃至辽宁省市场？n如果定位新区内市场，在哪里展开竞争？产品组合产品组合区域布局区域布局价值链价值链123版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第53页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一、价值链选择：正略钧策将房地产价值链分解为土地一级开发、房一、价值链选择：正略钧策将房地产价值链分解为土地一级开发、房产开发、物业持有、物业管理和经纪与代理产开发、物业持有、物业管理和经纪与代理5个环节，形成了价值链上个环节，形成了价值链上三个主要业务和两个辅助业务，

81、不同的房地产企业因涉及的环节不同三个主要业务和两个辅助业务，不同的房地产企业因涉及的环节不同而行成了不同的运营模式而行成了不同的运营模式物业持物业持有有物业管物业管理理经纪与经纪与代理代理房产开房产开发发土地一级开土地一级开发发地产开发型（陆家嘴）房产开发型（万科）物业经营型（国贸）金融投资型（ING房地产）综合开发型（金融街）专业运营商专业运营商综合开发商综合开发商金融投资商金融投资商房地产行业主产业链房地产行业主产业链房地产行业辅产业链房地产行业辅产业链版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第54页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经

82、营公司战略发展规划咨询项目土地一级开发是国资公司目前的主要收入来源，并且在新区内处于垄土地一级开发是国资公司目前的主要收入来源，并且在新区内处于垄断地位，未来仍然作为国资公司房地产板块中的核心业务断地位，未来仍然作为国资公司房地产板块中的核心业务n该业务是政府职能延伸是国资公司必须承担的职能n国资公司土地一级开发业务在新区内属于专营业务土地一级开发收入是当前国资公司主要收入来源n因受政策限制较少，国资公司土地一级开发利润率远高于全国平均水平n土地一级开发是国资公司未来发展战略中的核心业务，做大做实土地一级开发可以使国资公司从全局的战略意义上取得竞争优势，通过土地储备形成布局，并获得更高的土地溢

83、价利润有利因素有利因素n资金投入规模大，资金回收周期长，受政策影响明显n行业平均利润率较低不利因素不利因素n综综合合职职能能、经经济济和和战战略略的的三三方方面面因因素素考考虑虑，土土地地一一级开发应当作为国资公司房地产板块的核心业务级开发应当作为国资公司房地产板块的核心业务n加快土地一级开发速度，获取经济收益n做实基础设施建设，提高土地溢价水平n通过一级开发业务获取二级开发权，抢占土地资源、形成土地储备，为房地产板块整体发展进行布局土地一级开发作为房地产板块核心业务土地一级开发作为房地产板块核心业务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第55页沈北新区国有资产经

84、营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目综合考虑市场空间、资金效率、收益率等因素，房产开发业务应当是综合考虑市场空间、资金效率、收益率等因素，房产开发业务应当是国资公司大举进入、迅速壮大的战略业务国资公司大举进入、迅速壮大的战略业务n沈北新区未来对于房地产开发的市场需求会迅速增大，根据新区产业规划，未来5年内房地产开发每年的市场规模可能会超过200亿元n相对于土地一级开发来说，房产开发的资金周转较快，能够提高资金利用效率，加快发展速度n房产开发是房地产价值链中的高利润环节。一般来说，房地产企业主导的土地一级开发业务成本利润率不会超过8%，而国内房地产百强企业的房产

85、开发毛利率超过30%，纯利率超过20%有利因素有利因素n房产开发收益受行业周期影响大n长期发展后会产生大量的沉淀资产n净资产收益率与企业规模成反比不利因素不利因素n综综合合市市场场空空间间、资资金金效效率率、收收益益率率等等因因素素考考虑虑，房房产产开开发发业业务务应应当当是是国国资资公公司司大大举举进进入入、迅迅速速扩扩张张的的战略业务战略业务n迅速形成业务规模n提高资金利用率、实现滚动开发房产开发作为房地产板块战略业务房产开发作为房地产板块战略业务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第56页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司

86、战略发展规划咨询项目物业持有具有稳定的盈利能力、能够为企业带来持续增加的现金流，物业持有具有稳定的盈利能力、能够为企业带来持续增加的现金流，有效的降低了经营风险，但考虑到投资较大、资金周转慢等因素，当有效的降低了经营风险，但考虑到投资较大、资金周转慢等因素，当前作为国资公司培育业务前作为国资公司培育业务n后期会形成稳定增长的现金流，可以获得区域土地增值的收益n降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而使开发业务中断有利因素有利因素n房地产物业持有业务资金投入较大，资金周转慢，前期收益偏低不利因素不利因素n综综合合利利润润水水平平、资资金金投投入入、经经营营风风险险等等因因素素考考虑虑，物

87、业持有业务作为国资公司培育性业务物业持有业务作为国资公司培育性业务n逐步提高物业持有数量n培养专业化经营能力物业持有作为房地产板块培育业务物业持有作为房地产板块培育业务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第57页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目物业服务资金投入小、周转快，优质的服务能够提高房地产产品价格、物业服务资金投入小、周转快，优质的服务能够提高房地产产品价格、产生品牌效应，但平均利润水平偏低，定位为国资公司房地产板块的产生品牌效应，但平均利润水平偏低，定位为国资公司房地产板块的协同业务协同业务n物业服

88、务所需要投入的资金量远小于房地产价值链上其他环节业务，资金回收周期短n通过物业服务业务的开展，为客户提供优质服务，可以起到提高房产价格、塑造优质品牌的效果，为其他业务带来协同效应有利因素有利因素n物业服务的平均利润水平比较低，尤其在二线城市或欠发达地区大部分企业无法实现盈利不利因素不利因素n综综合合考考虑虑利利润润水水平平、资资金金投投入入、经经营营风风险险、协协同同效效应等因素，物业服务业务作为国资公司的协同业务应等因素，物业服务业务作为国资公司的协同业务n逐步提高物业服务水平n培养专业化经营能力物业服务作为房地产板块协同业务物业服务作为房地产板块协同业务版权所有，不得翻印Saturday,

89、September21,2024第58页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目同时通过对业务吸引力与国资公司能力及资源的匹配分析，确定国资同时通过对业务吸引力与国资公司能力及资源的匹配分析，确定国资公司房地产业务的价值链定位公司房地产业务的价值链定位n仍然以土地一级开发为核心，作为短期内的主要收入来源和长期战略布局的基础。加快土地一级开发的开发速度，同时做实各项基础设施建设，提高土地价值n大力发展房产开发业务，迅速扩张业务规模，实现滚动开发，打造核心竞争力n适当持有出租和经营性物业n考虑到物业管理服务对房产开发和物业持有业务的支持作用，可以适当

90、发展物业管理服务业务，主要为自身的房产开发和物业持有业务服务房地产业务价值链定位房地产业务价值链定位战略业务战略业务一级一级开发开发业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力5 54 43 32 21 10 1 2 3 4 50 1 2 3 4 5房产房产开发开发物业物业服务服务物业物业持有持有核心业务核心业务辅助业务辅助业务培育业务培育业务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第59页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二、产品选择：从产品看，住宅产品需求大、资金回收快、风险小，二、产品选择：从产品看，住宅产品需

91、求大、资金回收快、风险小，商业、写字楼、酒店等要求策划、营销、物业管理等能力较高，资金商业、写字楼、酒店等要求策划、营销、物业管理等能力较高，资金回收也较慢回收也较慢住宅住宅商业商业产品特点产品特点对资源与能力要求的差异对资源与能力要求的差异n住宅在房地产投资占80%左右，在各类产品中规模最大n产品定位最明确，风险最低n与其他产品相比，中高档住宅市场规模大，标准化程度高n较强的进度控制能力，住宅专业营销能力n较强的产品复制能力n较强的招商能力，营销能力（特别是市场定位能力业态的定位、目标市场的定位、主题特色的定位、经营品项的定位）n占总投资3%左右，单体投资较大，设计，施工，物业管理难度较高n

92、写字楼经营模式简单，风险较低n资金实力雄厚，一般为长期持有，物业管理能力突出n甲级写字楼对物业管理、服务的能力要求较高写字楼写字楼n单体投资较大，星级酒店20%为合资与外资管理，客户定位，设计，施工难度较大n经济型酒店投资较小n资金实力雄厚，一般为长期持有，高档酒店多选择与国际酒店品牌合作进行委托经营n经济型酒店要求标准化经营和有效降低成本酒店酒店n占房地产总体投资7%左右，主流做法是统一招商管理，统一营销，统一服务跟踪，统一物业管理财务特点财务特点n资金占用周期短，一般一到两年，回流较快n中高档住宅通过营销策划、规划设计等环节产生的价值增值较高，其盈利能力显著高于低价位住宅n投资较大，占用时

93、间较长，长期持有回报率较高，一般810年回收n风险较高n资金占用较大，较长，资金回流较慢，长期持有会带来稳定的回报n甲级写字楼的收益高于乙级写字楼，优质甲级写字楼长期投资收益较高n占用资金大，四星级酒店以上回收资金慢，10-15年，利润较高；经济型酒店回收资金较快，5年左右，利润也较为可观版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第60页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过综合比较分析，正略钧策建议国资公司房地产业务以中高档住宅通过综合比较分析，正略钧策建议国资公司房地产业务以中高档住宅为核心产品、高档写字楼和回

94、迁房为重点产品、待时机成熟后择机进为核心产品、高档写字楼和回迁房为重点产品、待时机成熟后择机进入商业地产、高星级酒店和经济型酒店市场入商业地产、高星级酒店和经济型酒店市场房地产板块产品比较及选择建议房地产板块产品比较及选择建议高档写字楼高档写字楼低档写字楼低档写字楼商业地产商业地产高级星级酒店高级星级酒店经济型酒店经济型酒店中高档住宅中高档住宅回迁房回迁房投资回报率投资回报率市场规模市场规模经营管理难度经营管理难度风险风险与现有资源能力的匹配与现有资源能力的匹配选择建议选择建议重点开发重点开发不建议开展不建议开展择机开展择机开展择机开展择机开展择机开展择机开展重点开发重点开发保障供应保障供应版

95、权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第61页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三、区域选择：国资公司应该确定选择区域发展的原则以及区域发展三、区域选择：国资公司应该确定选择区域发展的原则以及区域发展的路线，正略钧策建议按照如下分析框架来展开分析的路线，正略钧策建议按照如下分析框架来展开分析战略原则战略原则竞争状态竞争状态能力原则能力原则国资公司的能力是否允许？如何与园区板块、公共事业板块和金融板块发展战略相结合？未来的跨区域发展模式是否允许？市场环境市场环境企业的可行性企业的可行性区域发展区域发展该市场竞争是否

96、十分激烈？该区域是否具有开发的市场潜力？版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第62页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策建议国资公司房地产业务以蒲河新城为核心区域开展，兼顾正略钧策建议国资公司房地产业务以蒲河新城为核心区域开展，兼顾新城子现代农业区，择机进入七星旅游经济区，未来新城子现代农业区，择机进入七星旅游经济区，未来5-10年后尝试向年后尝试向区外市场扩张区外市场扩张蒲河新城蒲河新城新城子现代农业区新城子现代农业区七星旅游经济区七星旅游经济区沈北新区外部市场沈北新区外部市场战略战略原则原则该区域发

97、展速度快、市场空间大、对各类产品均有需求，符合国资公司发展战略国资公司必须保证该区域的回迁住房供应该地区产品需求类型不属于国资公司重点发展类型不属于近期国资公司战略规划之中的区域能力能力原则原则国资公司可以凭借土地一级开发获取低价土地，政府资源优势明显，开发经验不足回迁住房建设积累一定经验，有政府资源优势国资公司没有旅游地产开发经验，政府资源是优势国资公司的能力还不足以在区外与大型房地产公司展开竞争竞争竞争状态状态该地区竞争激烈，多家国内大型地产商已经进入竞争不激烈，目前仍无有规模的地产商介入竞争不激烈，目前仍无有规模的地产商介入竞争激烈，大型的全国性企业和优秀的地方性企业瓜分市场城市城市发展

98、发展新区未来发展的重点，商贸区、住宅区、大学城等已基本规划成型，发展空间巨大新区规划主要为农业高新区和新农村建设、短期内市场潜力不大，盈利空间较小主要为旅游经济区，旅游资源仍未充分开发，未来发展趋势不明朗，进入风险大全国房地产行业发展空间仍然巨大，前景看好结论结论作为国资公司近5年来发展的核心区域国资公司近期的兼顾区域，要确保回迁房供应量，依据当地发展情况合理开发根据旅游资源开发情况，择机进入5-10年后尝试性进行区域扩张版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第63页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目根据以上的

99、综合分析，正略钧策建议房地产业务采用如下的商业模式根据以上的综合分析，正略钧策建议房地产业务采用如下的商业模式产品产品价值链价值链区域区域n蒲河新城是国资公司房地产业务开展的核心区域，未来5年内开发建设和运营要以蒲河新城为重点n新城子现代农业区为兼顾区域，要保证该区域内回迁住房的供应量，同时随着新区发展逐渐北扩，可逐渐增加该区域内的开发项目n七星旅游经济区为择机进入区域，随着当地的旅游资源开发情况和市场发展决定是否进入n沈北新区全局都是国资公司土地一级开发的重点区域n外部市场要在国资公司具备一定的资源和能力后再进行扩张n中高档住宅地产为国资公司的核心产品n回迁房涉及国资公司新区建设职能，作为重

100、点产品，需要保证供应量n高档写字楼因风险低、回报高作为国资公司的重点产品n商业地产、高星级酒店和经济型酒店需要一定的市场条件和较高的开发运营能力，作为择机开展产品n土地一级开发作为房地产板块的战略基础和主要收入来源，作为价值链环节上的核心业务n房产开发作为核心业务开展，需快速扩大规模，提高开发速度n物业持有因其高投资高回报作为国资公司的培育业务n物业服务投入低收益低，出于与其它业务的配合，作为辅助业务配合国资公司配合国资公司整体发展战略的整体发展战略的城市地产开发商城市地产开发商版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第64页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询

101、项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目n选择以选择以城市圈城市圈全程开发模式来获取盈利全程开发模式来获取盈利n在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式与其他企业合作，共同投资商业与其他企业合作，共同投资商业文娱物业，获取长期租赁协议文娱物业，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银资产及商业计划获取银行贷款行贷款新区城市化建设新区城市化建设获取新区核心商业区获取新区核心商业区周边土地周边土地获取新区其他优势土获取新区其他优势土地资源地资源商场等招租商场等招租城市管理服务城市管理服务短线：部

102、分土地出售获利短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益长线：租金收益、股权收益中线：房产出售获利中线：房产出售获利部分土地修建住宅以及部分土地修建住宅以及其他物业其他物业房地产板块盈利模式：城市开发全程盈利模式房地产板块盈利模式：城市开发全程盈利模式人气上升、地价升值，人气上升、地价升值，租金逐年上调租金逐年上调版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第65页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目房地产板块核心战略举措：房地产板块核心战略举措：房地产板块房地产板块核心战略举措核心战略举措123做实土地一级开发，

103、实施做实土地一级开发，实施“一一提二保一争提二保一争”形成房地产综合开发运营形成房地产综合开发运营商的整合能力，全面提高商的整合能力，全面提高“城市规划能力、融资能城市规划能力、融资能力、开发运营能力力、开发运营能力”做大房产开发，实施做大房产开发，实施“求规求规模、要利润、留物业模、要利润、留物业”策略策略版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第66页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一、做实土地一级开发，实施一、做实土地一级开发，实施“一提二保一争一提二保一争”n尽快完成土地尽快完成土地一级开发，为新一级开

104、发，为新区发展发展提供区发展发展提供基础基础n一提：一提：提高土地一级开发的效率，加快新区开发建设进度；n二保：二保：（1）确保高标准、高质量的完成交通、信息、能源等基础设施建设；（2）确保土地一级开发业务实现盈利，不亏损；n一争：一争：“全力做好存量，极力争取增量”，为国资公司的进一步发展争取更多资源；n整合土地资源，推动新整合土地资源，推动新区发展；区发展；n获取现金收益，提升土获取现金收益，提升土地价值，增加土地储备；地价值，增加土地储备；政府要求政府要求业务定位业务定位业务策略业务策略版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第67页沈北新区国有资产经营公司战

105、略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目土地一级开发是获取大量成片土地的根本方式，国资公司必须做实土土地一级开发是获取大量成片土地的根本方式，国资公司必须做实土地一级开发才能实现地一级开发才能实现“以地养地、滚动开发以地养地、滚动开发”的盈利模式，撬动多方的盈利模式，撬动多方资源共同开发，实现房地产板块的价值升值和利润最大化资源共同开发，实现房地产板块的价值升值和利润最大化沈北新区沈北新区建设步伐建设步伐国资公司国资公司盈利模式盈利模式n以地养地、帐面盈利n以地养地n房产开发收益n以地养地n房产开发收益n土地入股、股权收益n物业租金、地价升值n其他盈利方式n新区总体规划详

106、细的分新区总体规划详细的分片开发规划片开发规划n地块招商地块招商n综合环境治理与建设综合环境治理与建设n房产开发房产开发n地块招商地块招商n生活区建设，配套的生生活区建设，配套的生活设施建设活设施建设版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第68页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目土地一级开发资金需求量大，周转时间长，国资公司需要积极拓展融土地一级开发资金需求量大，周转时间长，国资公司需要积极拓展融资方式，通过土地储备基金、吸收直接投资、项目抵押贷款等方式，资方式，通过土地储备基金、吸收直接投资、项目抵押贷款等方

107、式，突破资金瓶颈，满足新区开发的资金要求突破资金瓶颈，满足新区开发的资金要求n财政资金n银行信贷n企业自有资金n企业债券n其他n吸收直接投资n项目抵押贷款n发行股票n发行债券n土地储备基金n财政资金n政策性银行信贷n商业银行信贷n企业自有资金n其他n土地储备基金土地储备基金n财政资金n银行信贷n企业债券n企业自有资金n其他目前融资方式目前融资方式增加土地储备基金增加土地储备基金融资方式多元化融资方式多元化我国目前相关的法律法规和金融政策不完善，缺乏一致的协调性，操作困难，影响了融资渠道的扩展。版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第69页沈北新区国有资产经营公司战

108、略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二、做大房产开发，实施二、做大房产开发，实施“求规模、要利润、留物业求规模、要利润、留物业”策略策略开发策略开发策略n留物业留物业n求规模求规模n要利润要利润n扩大房产开发在各项业务中的比重n采用大盘开发的模式，做大房产开发项目规模n引入社会化资源，丰富开发模式n加强市场定位与营销策划，开发符合客户需求的产品，提高毛利率n合理规划开发节奏，适时开发办公楼、商务配套（公寓、酒店等）等高毛利项目n加强成本控制，提升利润n精确测算，运作操盘，逐步提高物业持有规模n合理规划，租售并举，持有高增值的物业类型版权所有，不得翻印Saturday,

109、September21,2024第70页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1、求规模：正略钧策建议国资公司采取大盘开发的模式，有利于发挥、求规模：正略钧策建议国资公司采取大盘开发的模式，有利于发挥国资公司的资源优势，弥补自身能力的不足国资公司的资源优势，弥补自身能力的不足资源要求资源要求大大盘盘开开发发的的主主要要特特点点能力要求能力要求资金实力高政府资源高地块要求高品牌要求一般投资策划一般营销要求一般人才要求一般大盘开发的优势：大盘开发的优势：n国资公司的资源现状能够满足大盘开发的要求n资源型开发有利于弥补国资公司在房地产策划、开发、营销

110、等经验不足的弱势n大盘开发资源要求高，行业门槛高，市场竞争程度较低n大盘开发能够提供较好的社区配套设施，能更好地满足居民生活要求，有利于提高销售价格版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第71页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目作为国资公司的核心业务，房地产的开发模式逐步从大盘开发模式向作为国资公司的核心业务，房地产的开发模式逐步从大盘开发模式向区域复制模式转变，由资源型开发模式向能力型开发模式转变区域复制模式转变，由资源型开发模式向能力型开发模式转变资金实力政府资源土地资源投资策划能力品牌实力营销策划能力人才

111、要求区域管理能力大大盘盘开开发发区区域域复复制制高高高高高高一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般无无高高高高高高高高高高资源资源要求要求能力能力要求要求版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第72页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目以自建为主的同时，拓展项目代建方式，尝试合作开发模式，丰富开以自建为主的同时，拓展项目代建方式，尝试合作开发模式，丰富开发模式，扩大房产开发在各项业务中的比重，做大房地产开发项目规发模式，扩大房产开发在各项业务中的比重，做大房地产开发项目规模模自主自主开发开发客户

112、客户定制定制项目项目代建代建合作合作开发开发n积极开展客户定制业务，提高客户定制项目比例，在减轻公司资金压力的情况下，提高开工项目数量，增加公司销售收入和利润规模n利用公司工程项目管理优势，积极拓展项目代建方式，扩大公司收入来源n尝试合作开发模式，引入社会化资金、团队，提高项目开发效率扩大房产开发业务占比，做大房地产项目规模扩大房产开发业务占比，做大房地产项目规模版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第73页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司在通过土地一级开发获得成片土地后，以大盘开发模式对该区域土地进

113、行总体规划，通过多样化的开发方式与合作方式对整个区域进行快速、成套化的开发。在整个开发过程中，通过土地出售、房地产开发、租金、股权等获利方式的组合，实现全程获利与其他企业合作，共同投资商业与其他企业合作，共同投资商业文娱物业，获取长期租赁协议文娱物业，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款城市建设收购选址处周边地区土地商场等招租城市管理服务短线：部分土地出售获利短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益长线：租金收益、股权收益中线：房产出售获利中线：房产出售获利部分土地修建住宅以及其他物业2、要利润：国资公司要在大盘开发过程中，依据区域内总体规划对该、要利润：国资公

114、司要在大盘开发过程中，依据区域内总体规划对该区域进行多种物业的成套化开发，并通过不同开发方式和获利方式的区域进行多种物业的成套化开发，并通过不同开发方式和获利方式的组合实现区域成片开发的全程盈利组合实现区域成片开发的全程盈利人气上升、地价升值，租金逐年上调版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第74页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目加强市场定位与营销策划，合理规划开发节奏，加强成本控制，提高加强市场定位与营销策划，合理规划开发节奏，加强成本控制，提高利润率利润率n加强成本控制加强成本控制n市场定位与营市场定位

115、与营销策划销策划n合理规划开合理规划开发节奏发节奏 n加强市场定位：深入分析入驻企业需求，丰富产品品类，满足不同发展阶段企业的空间需求；n注重营销策划：加强项目推广和营销，提高项目销售管理；n合理规划开发节奏，总体思路是“中高档住宅地产以及高档写字楼项目先开发，在园区相对成熟的时候，开发公寓酒店等配套设施，保证项目的高毛利；n加强项目建安成本、营销费用、管理费用的控制，提高项目毛利；版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第75页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3、留物业：实施租售并举策略，初期采用聚焦开发，少

116、量经营的组合、留物业：实施租售并举策略，初期采用聚焦开发，少量经营的组合价值链方式，通过核心技能的积累不断提高自持物业比例，确保到价值链方式，通过核心技能的积累不断提高自持物业比例，确保到2020年实现较大规模的经营资产和全面的物业组合年实现较大规模的经营资产和全面的物业组合n通过房地产开发项目销售收入提供资金支持n通过土地转让收入提供资金支持n通过银行贷款提供资金支持n合理规划，租售并举，提高物业增持比例；合理规划，租售并举，提高物业增持比例；n精确测算，运作操盘，提高物业持有规模；精确测算，运作操盘，提高物业持有规模；较大规模较大规模全面组合全面组合版权所有，不得翻印Saturday,Se

117、ptember21,2024第76页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目从物业持有类型看，前期持有廉租房、公寓和写字楼为主，后期要逐从物业持有类型看，前期持有廉租房、公寓和写字楼为主，后期要逐步增加星级酒店、商务酒店、商业配套的物业持有占比步增加星级酒店、商务酒店、商业配套的物业持有占比物业持有类型物业持有类型廉租房廉租房公寓公寓写字楼写字楼星级酒店星级酒店商务酒店商务酒店商业配套商业配套低低高高物业商业价值物业商业价值增持增持版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第77页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询

118、项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三、形成房地产综合开发运营商的整合能力，全面提高三、形成房地产综合开发运营商的整合能力，全面提高“城市规划能城市规划能力、融资能力、开发运营能力力、融资能力、开发运营能力”整合能力整合能力n开发运营能力开发运营能力n城市规划能力城市规划能力n融资能力融资能力n城市规划能力是结合新区规划、区域因素等综合考虑，并对开发区域内设施配套、产品类型、价值链组合、开发节奏合作方式以及比例等的综合设计能力n满足区域成片开发和多业务快速扩张的巨额融资能力n多种融资渠道的多元化融资能力n有效降低融资成本的能力n项目开发管理能力n公用设施管理能力n物业经营能力n大环

119、境管理能力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第78页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司应实现资本运营与产业经营良性互动，提高房地产板块的融国资公司应实现资本运营与产业经营良性互动，提高房地产板块的融资能力资能力 整合整合通过资本运营方式，逐步实现国资公司房地产业务及资源的整合兼并与收购兼并与收购通过收购、兼并，实现业务规模的快速扩大 融资融资通过债券、信托、证券市场配售、发行REITs等多种方式进行融资资本运营资本运营版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第79页沈北新

120、区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司必须选择合适的融资方式，形成多元化的融资渠道，确保满国资公司必须选择合适的融资方式，形成多元化的融资渠道，确保满足急速扩大的资金需求足急速扩大的资金需求融资方式融资方式融资要求融资要求融资成本融资成本融资期限融资期限适用对象适用对象当前操作难度当前操作难度债务融资银行贷款四证齐全，自有资金不低于项目总投资的35%6.12%（一年期）一般为短期国资公司各层面当前主要融资方式企业债券最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，累计债券总额不超过净资产额的40低于同期银行贷款利率1-2个百分点中期、短期、

121、长期皆可集团以在国资公司层面实施，未来可继续扩大规模信托四证齐全，自有资金不低于项目总投资的35%10%-15%短期项目开发可操作，融资成本偏高海外基金项目质量优良20%以上短期项目开发可操作，但融资成本偏高权益融资上市及再融资符合相关证券市场要求长期房地产公司已具备上市公司，但再融资具有一定难度REITs具备一定规模优质物业，派息率达到6%以上6%以上长期优质物业当前集团缺乏足够规模的优质物业引入战略投资人企业具有良好发展前景，与投资人达成共识-长期房地产公司缺乏良好的历史业绩版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第80页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询

122、项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司需要整体提高房地产开发运营能力，精心打造价值链两端的国资公司需要整体提高房地产开发运营能力，精心打造价值链两端的核心能力建设，而在其他环节通过着重控制外包质量来达到能力均衡，核心能力建设，而在其他环节通过着重控制外包质量来达到能力均衡，加强的主要措施是组织与人力资源建设加强的主要措施是组织与人力资源建设自有核心能力通过外包获得的核心能力前期项目前期项目研究、投研究、投资决策资决策销售、物销售、物业、客户业、客户服务服务“精心打造、能力均衡精心打造、能力均衡”不是：不是：各个环节都是通过自己独立完成谋求在某一环节远远超过竞争对手“精心打造、

123、能力均衡精心打造、能力均衡”是：是：重点在自身对各个环节品质的控制能力中间环节着重控制外包质量，在两端重点提高自身的能力最终市场表现图最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控自己需要加强，也需要利用外力自己需要加强主要利用外力加强版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第81页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目房地产板块发展路径：房地产板块发展路径：三三个个主主要要发发展展阶阶段段核心核心目标目标远期目标：远期目标：成为沈北新区房地产行业的核心企业成为沈北新区

124、房地产行业的核心企业第一阶段（第一阶段（13年）年）第二阶段（第二阶段（45年）年）第三阶段（第三阶段（610年）年）夯实基础夯实基础在沈北新区房地产市场具有一在沈北新区房地产市场具有一定影响力定影响力培养能力培养能力u调整完善组织结构u充实完善管理流程u加强整体品牌推广u形成有实力的团队优化扩张优化扩张u优化组织与流程u形成业务品牌体系u进入其他地区核心核心任务任务u构建业务组织架构u确定细分市场定位u制定品牌推广策略u规范开发管理流程沈北新区主要的房地产企业沈北新区主要的房地产企业沈北新区房地产市场的核心企业沈北新区房地产市场的核心企业版权所有，不得翻印Saturday,September

125、21,2024第82页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3业务战略规划业务战略规划1.房地产板块发展规划房地产板块发展规划2.园区综合开发运营板块发展规划园区综合开发运营板块发展规划3.公共事业板块发展规划公共事业板块发展规划4.金融板块发展规划金融板块发展规划目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第83页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目园区综合开发运营板块园区综合开发运营板块战略定位：园区开发运营商、产业股权投资商、战略定位：园区开发运营商、产业

126、股权投资商、园区综合解决方案提供商园区综合解决方案提供商园区开发园区开发运营商运营商产业股权产业股权投资商投资商园区综合解园区综合解决方案提供决方案提供商商发展成为具有区域影响力、国内一流的园区综合运营企业发展成为具有区域影响力、国内一流的园区综合运营企业n成为具有区域影响力、成为具有区域影响力、国内一流的园区的开国内一流的园区的开发建设者和运营服务发建设者和运营服务商商n成为具有较高知名度成为具有较高知名度的产业投资参控股商的产业投资参控股商n成为具备竞争力的园区成为具备竞争力的园区综合解决方案提供商综合解决方案提供商版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第84

127、页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区沈北新区“十二五十二五”规划中重点建设规划中重点建设“两大基地、八大园区两大基地、八大园区”，国资，国资公司应当作为开发运作主体对公司应当作为开发运作主体对7个未开发、共计个未开发、共计38平方公里的产业园区平方公里的产业园区进行综合开发运营进行综合开发运营沈北新区沈北新区“十二五十二五”期间重点建设的期间重点建设的“两大基地、八大园区两大基地、八大园区”基地基地园区园区位置位置规划面积规划面积（平方公里）（平方公里）规划规划2015年产值年产值（亿元）（亿元）是否开发是否开发农产品精深农产品精深

128、加工基地加工基地农产品精深加工产业园辉山121000已开发食品产业园辉山3400未开发生物产业园辉山2.7100未开发以光电信息以光电信息为主的新兴为主的新兴产业基地产业基地光电信息制造产业园道义15500未开发手机产业园道义51000未开发新能源汽车及零部件产业园道义5400未开发节能环保及先进材料产业园道义5200未开发航宇产业园新城子2.2100未开发版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第85页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目产业园区的开发运营需要经历以下四个阶段，正略钧策认为国资公司产业园区的开发运

129、营需要经历以下四个阶段，正略钧策认为国资公司在不同阶段需承担不同角色在不同阶段需承担不同角色38平方公里平方公里7大产业园大产业园n产业园区总体规划产业园区总体规划产业园区产业园区n分片开发规划分片开发规划n基础设施投入基础设施投入n产业园区招商产业园区招商产业园区产业园区发展阶段发展阶段国资公司国资公司承担角色承担角色产业园区与生活园区产业园区与生活园区n产业园区建设，配产业园区建设，配套的生活设施建设套的生活设施建设n产业园区总体定位n寻求合作伙伴（大型企业）n产业规划n基础设施投入n产业园区招商n产业园区招商n产业园区的合作建设n产业园区管理n生活区域的规划招商n生活区域的合作建设n生活

130、区域的协调管理大型产业园区大型产业园区综合城市综合城市n综合园区建设综合园区建设n大型基础设施投入大型基础设施投入n园区综合运营服务园区综合运营服务n大型综合园区（小城市）综合管理运营n地块招商n技术输出n产业投资n金融服务n区域复制土地开发商土地开发商产业地产开发商产业地产开发商园区运营商园区运营商版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第86页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司必须在园区建设的初期进行长远布局，设计多赢的盈利模式，国资公司必须在园区建设的初期进行长远布局，设计多赢的盈利模式，撬动多方资

131、源共同开发，最终实现国资公司园区业务板块价值最大化撬动多方资源共同开发，最终实现国资公司园区业务板块价值最大化3838平方公里平方公里7 7大产业园大产业园n产业园区总体规划产业园区总体规划产业园区产业园区n分片开发规划分片开发规划n基础设施投入基础设施投入n产业园区招商产业园区招商产业园区产业园区发展阶段发展阶段国资公司国资公司投入投入产业园区与生活园区产业园区与生活园区n产业园区建设，配产业园区建设，配套的生活设施建设套的生活设施建设大型产业园区大型产业园区综合城市综合城市n综合园区建设综合园区建设n大型基础设施投入大型基础设施投入n园区综合运营服务园区综合运营服务n土地获取成本n规划投入

132、n以地养地、帐面盈利n巨额的基础建设投入n自身企业建设的投入n以地养地、帐面盈利n土地入股、股权收益n自身企业建设的投入n配套生活设施的投入n城市综合设施的投入n以地养地、帐面盈利n土地入股、股权收益n厂房租金、物业租金、地价升值n服务提供获利n以地养地、帐面盈利n土地入股、股权收益n厂房租金、物业租金、地价升值国资公司国资公司盈利模式盈利模式版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第87页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目园区开发短线盈利模式：以地养地、帐面盈利园区开发短线盈利模式：以地养地、帐面盈利初步投资环

133、境初步投资环境规划方案规划方案宣传推广宣传推广争取政策争取政策部分基础建设部分基础建设出让部分规划土地出让部分规划土地国资公司园区土地总体国资公司园区土地总体价值增加价值增加( (帐面盈利）帐面盈利）现金流入现金流入土地改良土地改良投资基础建设投资基础建设n国资公司完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地出让金分步进行基础建设国资公司完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地出让金分步进行基础建设和土地改良工程，通过土地总体价值提升获取账面盈利和土地改良工程，通过土地总体价值提升获取账面盈利版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第88页沈

134、北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目园区开发长线盈利模式一：土地入股、股权收益园区开发长线盈利模式一：土地入股、股权收益组建项目公司组建项目公司采取土地折价入股形采取土地折价入股形式进行项目招商式进行项目招商项目建设和运营项目建设和运营园区土地总体园区土地总体价值增加价值增加股权收益股权收益n根据园区的产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成项目公司，将项目用地折价入根据园区的产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成项目公司，将项目用地折价入股，由投资商投入资金进行项目建设，项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获股，

135、由投资商投入资金进行项目建设，项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获取的股权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升园区土地总体价值取的股权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升园区土地总体价值 版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第89页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目企业合作，共同投资生产企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议基地，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银资产及商业计划获取银行贷款行贷款厂房修建厂房修建收购选址处周边地区部收

136、购选址处周边地区部分土地分土地购物中心小商铺招租购物中心小商铺招租购物中心品牌推广购物中心品牌推广购物中心管理服务购物中心管理服务人气上升、地价升值，人气上升、地价升值，租金逐年上调租金逐年上调土地出售获利土地出售获利租金收益租金收益园区开发长线盈利模式二：厂房租金、物业租金、地价升值园区开发长线盈利模式二：厂房租金、物业租金、地价升值n在资金实力有限的情况下，采取参与式为主的商业地块开发，与先进企业合作，利用后者的产业在资金实力有限的情况下，采取参与式为主的商业地块开发，与先进企业合作，利用后者的产业判断、资金和品牌影响力，选择地块，借贷资金，建设大型投资，以长期可靠的租金获取盈利判断、资金

137、和品牌影响力，选择地块，借贷资金，建设大型投资，以长期可靠的租金获取盈利n同时可通过提前圈占周边土地，待升值后出售土地获取利润同时可通过提前圈占周边土地，待升值后出售土地获取利润版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第90页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目与企业合作，共同投资生产基地，与企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银资产及商业计划获取银行贷款行贷款产业园区建设产业园区建设收购选址处周边地区土收购选址处周边地区土地地厂房招

138、租厂房招租园区管理服务园区管理服务人气上升、地价升值，人气上升、地价升值，租金逐年上调租金逐年上调短线：部分土地出售获利短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益长线：租金收益、股权收益中线：厂房、房产出售获利中线：厂房、房产出售获利部分土地修建厂房、住部分土地修建厂房、住宅宅园区开发盈利模式总结：产业园区开发全程盈利园区开发盈利模式总结：产业园区开发全程盈利n可选择以产业圈全程开发模式来获取盈利可选择以产业圈全程开发模式来获取盈利n在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式版权所有，不得翻印Saturday,September21

139、,2024第91页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目未来园区运营盈利模式：在夯实园区开发与运营的前提下，逐步拓展未来园区运营盈利模式：在夯实园区开发与运营的前提下，逐步拓展相关多元化、专业化业务，以获取新的盈利空间相关多元化、专业化业务，以获取新的盈利空间高n立足沈北新区的开发建设和运营服务立足沈北新区的开发建设和运营服务高区域化程度区域化程度低业业务务多多元元化化程程度度低园区开发建设园区开发建设园区运营服务园区运营服务住宅地产开发住宅地产开发二级市场投资二级市场投资技术输出技术输出股权投资股权投资基础设施经营基础设施经营控股实业控股实业

140、园区地产开发园区地产开发专业化专业化相关多元化相关多元化n逐步开展产业股权投资经营业务逐步开展产业股权投资经营业务n适时通过技术输出、园区地产开发实适时通过技术输出、园区地产开发实现区域化扩张现区域化扩张版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第92页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目未来国资公司园区综合开发运营板块应当形成园区开发运营、技术输未来国资公司园区综合开发运营板块应当形成园区开发运营、技术输出和产业投资三者的组合盈利模式出和产业投资三者的组合盈利模式n通过园区的开发与运营，吸引更多的企业入驻园区，活跃

141、园区经济，形成入驻企业发展的投资需求，从而拉动国资公司通过园区的开发与运营，吸引更多的企业入驻园区，活跃园区经济，形成入驻企业发展的投资需求，从而拉动国资公司“产业产业投资投资”业务，形成投资收益业务，形成投资收益n通过园区的开发与运营，树立高知名度的园区品牌，锻炼专业化的运营团队，形成企业外部发展的扩张之势，不断推动通过园区的开发与运营，树立高知名度的园区品牌，锻炼专业化的运营团队，形成企业外部发展的扩张之势，不断推动“园区园区综合解决方案技术输出综合解决方案技术输出”业务业务n此外，园区内的入驻企业也会随着国资公司走出去，从而实现产业的转移和生产的落地此外，园区内的入驻企业也会随着国资公司

142、走出去，从而实现产业的转移和生产的落地园区开发与运营园区开发与运营园区入驻企业园区入驻企业租售收入租售收入服务收入服务收入产业投资产业投资产业投资产业投资投资收益投资收益空间服务空间服务增值服务增值服务提供资提供资金支持金支持其他园区其他园区园区综合解决方案园区综合解决方案技术输出技术输出技术输出技术输出投资物业投资物业技术服务收入技术服务收入物业租售收入物业租售收入提供资金支持提供资金支持提供运营团队提供运营团队产业的转移产业的转移生产的落地生产的落地版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第93页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公

143、司战略发展规划咨询项目园区综合开发运营板块总体发展策略：一个发展方针，一个开发理念，园区综合开发运营板块总体发展策略：一个发展方针，一个开发理念，四大战略举措四大战略举措做实配套设施建设做实配套设施建设 做精运营服务做精运营服务 做活二级开发做活二级开发 做强招商销售做强招商销售做细生态建设做细生态建设 发展方针：开发建设与运营服务并举发展方针：开发建设与运营服务并举1234版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第94页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一、坚持一个发展方针：开发建设与运营服务并举一、坚持一个发

144、展方针：开发建设与运营服务并举开发建设开发建设与运营服与运营服务并举务并举n集中力量进行园区开发建设的同时，也要加强园区的运营服务体系建设，向开发建设要规模，向运营服务求品牌n园区运营服务水平应该随着园区开发建设的步伐而逐步提升，避免顾此失彼，片面追求开发建设速度版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第95页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二、坚持一个开发理念：在园区建设和二级项目建设过程中，融入低二、坚持一个开发理念：在园区建设和二级项目建设过程中，融入低碳环保、绿色节能的开发理念，积极推广使用新能源、新材

145、料、新技碳环保、绿色节能的开发理念，积极推广使用新能源、新材料、新技术，把产业园区建设成为生态环保绿色园区术，把产业园区建设成为生态环保绿色园区1234水资源生态化建设水资源生态化建设能源生态化建设能源生态化建设园林生态化建设园林生态化建设绿色建筑生态化建设绿色建筑生态化建设注重四大注重四大生态化建设生态化建设n雨洪利用n再生水利用n建筑节能n园区运行节能n园林景观建设n绿色建筑规划n绿色建筑材料n绿色建筑设计n建筑绿色化施工版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第96页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目力争实

146、现园区与城市的融合、产业与文化的交互、人与自然的共生，力争实现园区与城市的融合、产业与文化的交互、人与自然的共生，构建生产、生态、生活和谐的现代化新城构建生产、生态、生活和谐的现代化新城人与自然融为人与自然融为一体一体产业与文化融产业与文化融为一体为一体园区与城市融园区与城市融为一体为一体n生产设施、办公设施与生活设施、休闲设施的配套建设协调推进，在产业功能初具规模的基础上，依托邻近的周边城镇，医疗教育设施、商业网点和娱乐社交场所不断增多，社区功能得以进一步完善优化，不断提高城市化水平，实现产城一体化。n在城镇改造和园区规划建设中，加大人文环境的营造，提高产业的文化价值、生活的文化内涵、环境的

147、文化品味，促进形成开放合作、交流沟通的学习氛围，以及鼓励创新、宽容失败的创新氛围，实现文化与产业互动。n充分利用保护好周围的自然环境，保留区域内河流水网并加以合理的利用，加强环境保护与生态建设，使之与区域内的产业系统和城市系统构成统一的生态系统，提倡经济价值的生态化、再生化、环保化，实现生态环境、生存环境、生活环境、生产环境的动态平衡。版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第97页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三、实施四大业务策略三、实施四大业务策略做实配套设施建设做实配套设施建设 做精运营服务做精运营服务

148、 做活二级开发做活二级开发 做强招商引资做强招商引资做细生态建设做细生态建设 发展方针：开发建设与运营服务并举发展方针：开发建设与运营服务并举1234版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第98页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1、做实配套设施建设：通过规划设计、项目建设、机制改革和发展现、做实配套设施建设：通过规划设计、项目建设、机制改革和发展现代服务业全面提高园区设施配套水平，做实配套设施建设代服务业全面提高园区设施配套水平，做实配套设施建设以规划以规划设计为设计为基础基础完善公完善公共配套共配套设施设施

149、以项目以项目建设为建设为重点重点加快配加快配套设施套设施建设建设以机制以机制改革为改革为手段手段保障配保障配套设施套设施建设建设适应园适应园区发展区发展需要需要发展现发展现代服务代服务业业n根根据据园园区区的的各各自自情情况况，分分类类做做好好规规划划，完完善善园园区区功功能能区区块块划划分分及及产产业业空空间间布布局局，注重资源的整合利用、产业的组织引导、公共服务平台的建设、配套功能的完善，突出园区的城市功能，为园区的产业发展提供有效支撑。对个产业园在规划上一定要高起点、上档次，要综合考虑公共服务与配套功能n完完善善市市政政配配套套设设施施建建设设，抓紧建设企业生产所急需的基本配套设施，如园

150、区污水处理厂、截污管网、垃圾中转站、变电站等工程的规划和建设要加大投入，不断完善工业园区水、电、路、通讯、排污等基础设施；做好建成区的绿化、亮化和美化工程，树立良好的产业园区形象n加加快快生生活活性性配配套套设设施施建建设设，加大对园区生活配套区、社区服务中心、文化、体育、教育、卫生等民生设施建设的投入n探探索索多多元元化化投投入入机机制制，积极推进投融资体制创新，探索多元化投入机制，为公共配套设施建设提供保障n要要加加快快发发展展生生产产性性服服务务业业，鼓励和支持社会力量进入园区创办中介服务机构，为入园企业提供金融、研究和开发、电子商务、法律、咨询、会计、信息、人才、广告等方面的服务，使之

151、成为园区管理与服务功能的有效延伸n要要加加快快发发展展消消费费性性服服务务业业n要要积积极极构构筑筑公公共共技技术术平平台台，积极搭建行业技术创新服务平台，加强科技创业服务中心、科技中介服务机构及行业协会的建设，加快集成各种中介服务资源，提升园区的综合竞争力 和 技 术 创 新 能 力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第99页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目2、做活二级开发，实施、做活二级开发，实施“多方式、要速度、留物业多方式、要速度、留物业”策略策略业务策略业务策略n留物业留物业n多方式多方式n要速度

152、要速度n引入社会化资源，丰富开发模式n通过土地出让、土地入股、合作开发、银行贷款、长期租赁协议等方式获取资源确保开发进度n通过多种方式协同开发、以地养地的滚动开发等模式，加快开发进度，确保新区产业规划的完成，以及园区价值的快速增值n精确测算，运作操盘，提高物业持有规模；n合理规划，租售并举，持有高增值的物业类型；版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第100页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目从物业持有类型看，前期持有标准化厂房、科研厂房、孵化器为主，从物业持有类型看，前期持有标准化厂房、科研厂房、孵化器为主，

153、后期要逐步增加定制厂房、商务中心、总部基地的物业持有占比后期要逐步增加定制厂房、商务中心、总部基地的物业持有占比物业持有类型物业持有类型标准化厂房标准化厂房科研厂房科研厂房定制厂房定制厂房商务中心商务中心总部基地总部基地低低高高物业商业价值物业商业价值增持增持孵化器孵化器版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第101页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3、做强招商销售：随着园区开发项目的增多，国资公司的招商工作显、做强招商销售：随着园区开发项目的增多，国资公司的招商工作显得越来越重要，对招商的能力要求会越来越高

154、得越来越重要，对招商的能力要求会越来越高投资开发：投资开发：土地费用、建安费用、管理费用滚动开发滚动开发筹资：筹资：银行贷款销售回款：销售回款：定价、折扣、销售、合同、回款还款：还款：本金、利息n随着各大园区的建设开展，产品规模有很大幅度的增加，目前的销售队伍人手不足n目前国资公司内部缺少具有丰富招商经验的人员，对于项目的营销、定价、销售、折扣策略等都需要进一步提升能力n随着二级开发项目规模的不断增加，资金压力越来越大；随着自持物业的不断增加，资金缺口越来越大，低的存货、高的回款周期显得尤为重要，招商销售工作是保持稳健的现金流的核心招商销售工作会越来越重要招商销售工作会越来越重要版权所有，不得

155、翻印Saturday,September21,2024第102页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一个转变一个转变从注重基础设施到注重客户需求转变两手并举两手并举招商与选商并举、扩量与提质并举四个突出四个突出突出产业招商、突出文化招商、突出平台招商、突出以商引商五步工作五步工作到处嗅、扑上去、死咬住、拉回来、吞下去六库建设六库建设项目库、专家库、基金库、机构库、案例库、政策库七化要求七化要求专业化、国际化、社会化、标准化、网络化、差异化、高效化国资公司应实施国资公司应实施“1234567”招商引资策略，注重招商能力建设招商引资策略，注重招商

156、能力建设三位一体三位一体企业、政府、园区运营主体目标一致，协调发展版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第103页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目4、做精运营服务：从五个方面搭建完善的园区运营服务体系做精运营服务：从五个方面搭建完善的园区运营服务体系n探索腾笼换鸟机制，提高土地利用效率探索腾笼换鸟机制，提高土地利用效率n实施差异化服务实施差异化服务n强化孵化器服务强化孵化器服务n搭建专业服务平台搭建专业服务平台运营服务体系运营服务体系n完善基础服务体系完善基础服务体系运营服务业务原则：统一规划、统一平台、统一

157、运营（更多的成本的投入）运营服务业务原则：统一规划、统一平台、统一运营（更多的成本的投入）版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第104页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目尽快构建完善的基础服务体系，满足入驻企业的基本服务需求尽快构建完善的基础服务体系，满足入驻企业的基本服务需求物业服务物业服务服服务务类类别别主主要要内内容容实实现现方方式式n园区绿化服务n园区保洁服务n楼宇物业服务n餐饮服务n工程服务n国资公司为主体提供服务n引入社会化服务企业商务服务商务服务n邮政服务n信息服务n网络服务n会议服务n国资公司

158、作为资源整合者，引入社会化服务企业商业服务商业服务n银行n加油站n超市n酒吧n国资公司通过招商，引入社会化服务企业版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第105页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目注重差异化服务，针对企业的不同类型，分别提供不同侧重的服务项注重差异化服务，针对企业的不同类型，分别提供不同侧重的服务项目，满足不同发展阶段企业的服务需求，营造了从企业初创、成长等目，满足不同发展阶段企业的服务需求，营造了从企业初创、成长等不同发展阶段的不同发展阶段的“接力式接力式”创新环境创新环境创业孵化服务创业孵化

159、服务加速服务加速服务+ +企业发展服务企业发展服务基础服务基础服务+ +企业发展服务企业发展服务n创业辅导n交流与培训n人力资源n政策支持n投融资服务n技术转移服务n信息与宣传服务n政策支持服务n人力资源服务n投融资服务n技术转移服务n信息与宣传服务n交流与培训n中介代理服务n基础服务n交流与培训n人力资源n投融资服务n技术转移服务n信息与宣传服务小型客户小型客户中型客户中型客户大型客户大型客户客户类型客户类型服服务务侧侧重重版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第106页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目同时

160、搭建四大专业服务平台同时搭建四大专业服务平台四大服务平台信息服务平台信息服务平台金融服务平台金融服务平台人力资源人力资源服务平台服务平台科技创新科技创新服务平台服务平台1324版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第107页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目（1）积极引入社会化资源，建设以投融资为核心的金融服务平台）积极引入社会化资源，建设以投融资为核心的金融服务平台引导国内外风险投资机构的聚焦设立或引入产业基金设立或引入担保基金或互动型担保公司发挥国资公司金融板块的融资服务平台的作用在园区内开展对未上市的高新

161、技术企业股权流通工作，为企业和个人的风险资金进入和推出提供平台成立论坛、俱乐部等交流网络，为创业投资者和金融机构提供信息交流平台123456实施金融创新工实施金融创新工程，创建技术与程，创建技术与资本高效对接的资本高效对接的机制。优化投融机制。优化投融资环境，聚集整资环境，聚集整合金融服务资源，合金融服务资源，开展先行先试的开展先行先试的金融创新试点。金融创新试点。重点围绕发展战重点围绕发展战略性新兴产业、略性新兴产业、促进重大科技成促进重大科技成果转化和产业化、果转化和产业化、支持企业做强做支持企业做强做大。大。为园区内企业为园区内企业提供提供“投资投资- -并并购购- -股改股改- -上市

162、上市- -咨询咨询- -保险保险- -担担保保- -信贷信贷”等一等一体化的金融服体化的金融服务务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第108页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目（2）整合园区内外科研资源，建设以自主创新为目标的科技创新服务）整合园区内外科研资源，建设以自主创新为目标的科技创新服务平台平台科技创新服务科技创新服务平台平台n与高校图书馆和各大中企业联合，建立科技研发创新的数字图书馆，并实现与国家大型数据库网的联接合作共享n整合和建立大型仪器设备共享及专业服务协作网，实现园区内大型科技仪器、设备和

163、公共实验室的开放共享n创建一批为园区内重点产业和特色产业发展服务的科技创新设计服务中心，支持专业化设置、产业化运作的为生产、科研服务的检测中心建设，为各种产业研发提供设计、检测、测试和标准化等专业技术服务n建设网络型公开办理、服务型的科技政务服务中心，提供各类科研课题资助、科研机构认定资助、知识产权申报和各类奖励申报评审服务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第109页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目（3）以培养和引进产业人才为切入点，建设综合的人力资源服务平台）以培养和引进产业人才为切入点，建设综合的人力

164、资源服务平台人力资源服务平台人力资源服务平台n搭建免费的网络招聘系统，为园区内的企业免费发布招聘信息n建立多种与国内外知名人才中介机构的联系渠道，共享全球人才信息资源，为园区内企业的人才引进提供信息服务n为入园企业提供高效、快捷的各项人事代理服务，使企业足不出园区即可办理各种人事关系代理服务，提供的服务包括如下11个业务：委托人事代理、毕业生接受、档案管理、引进人才、集体户口、解决夫妻两地分居、社会保险、办理婚育证明、党员管理、转正定级、开具人事证明等n通过多种形式与国内外教育、培训机构合作，共享教育培训资源，为园区内产业人才的培养提供全方位的信息服务n与跨国猎头公司合作，在全球范围内挖抢领军

165、产业人才来园区创业n为回国领军人才提供居留权、配偶及子女入户籍、购房及子女入学方面的服务搭建网络招聘平台，为企业发布招聘信息搭建网络招聘平台，为企业发布招聘信息为入园企业提供各项人事代理服务为入园企业提供各项人事代理服务共享培训资源，为园区内产业人才培养提供服务共享培训资源，为园区内产业人才培养提供服务领军人才服务领军人才服务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第110页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目（4）以建立园区信息网络门户为重点，做好园区信息服务平台建设，）以建立园区信息网络门户为重点，做好园区信息

166、服务平台建设，促进园区信息资源共享，为园区企业提供全方位、即时性、人性化、促进园区信息资源共享，为园区企业提供全方位、即时性、人性化、互动性的服务互动性的服务园区基本信息园区中介信息园区招商信息园区发展信息园区信息园区信息服务平台服务平台园区规划产业定位地理位置外外部部信信息息门门户户外外部部信信息息门门户户招商政策招商流程联系方式经济状况产业发展新闻动态内部信息门户内部信息门户市场法律人才内部信息门户内部信息门户内部员工内部员工入驻企业入驻企业客客户户公公众众版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第111页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有

167、资产经营公司战略发展规划咨询项目四大服务平台实施建议：产业组织最有效的方式是四大服务平台实施建议：产业组织最有效的方式是“产业领军人物的产业领军人物的组织组织”，通过一个平台实现产业内人才的互动，从而推动产业各要素，通过一个平台实现产业内人才的互动，从而推动产业各要素的合作，从而促进产业的发展的合作，从而促进产业的发展市场市场服务服务园园区区企企业业的的需需求求平平台台整整合合的的资资源源产产生生效效益益行业内旗舰企业的领军人物行业内旗舰企业的领军人物n行业内小企业行业内小企业“傍傍”大企大企业：采购、销售、合作等业：采购、销售、合作等n大企业大企业“并并”小企业：投小企业：投资、入股、并购资

168、、入股、并购n资本市场资本市场“投投”企业：天企业：天使投资、使投资、VC、私募基金、私募基金、产业基金等产业基金等n政府政策政府政策“惠惠”企业：了企业：了解情况，优惠政策等解情况，优惠政策等资本市场的投资精英资本市场的投资精英管理管理资金资金服务中介的合伙人服务中介的合伙人政府部门、行业协会的相关政府部门、行业协会的相关负责人负责人+企业家能力提升企业家能力提升版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第112页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目园区综合开发运营板块发展路径：园区综合开发运营板块发展路径：三三个

169、个主主要要发发展展阶阶段段核心核心目标目标远期目标：发展成为具有区域影响力、国内一流的园区综合运营企业远期目标：发展成为具有区域影响力、国内一流的园区综合运营企业第一阶段（第一阶段（13年）年）第二阶段（第二阶段（45年）年）第三阶段（第三阶段（610年）年）规划建设规划建设完成对于各园区的总体规划和完成对于各园区的总体规划和基础设施建设基础设施建设开发运营开发运营u调整完善组织结构u充实完善管理流程u加强整体品牌推广u形成有实力的团队运营服务运营服务u优化组织与流程u形成业务品牌体系u进入其他地区核心核心任务任务u构建业务组织架构u确定细分市场定位u制定品牌推广策略u规范开发管理流程完成基本

170、形态的产业园区和生活完成基本形态的产业园区和生活园区建设，具备初步的综合服务园区建设，具备初步的综合服务水平水平成为拥有城市特征的大型产业园区，成为拥有城市特征的大型产业园区，具备较高综合服务水平具备较高综合服务水平版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第113页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3业务战略规划业务战略规划1.房地产板块发展规划房地产板块发展规划2.园区综合开发运营板块发展规划园区综合开发运营板块发展规划3.公共事业板块发展规划公共事业板块发展规划4.金融板块发展规划金融板块发展规划目录目录版权

171、所有，不得翻印Saturday,September21,2024第114页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目公共事业板块承担区域发展建设、业务协同和经济效益规模化三大职公共事业板块承担区域发展建设、业务协同和经济效益规模化三大职能，是国资公司重要的业务协同板块能，是国资公司重要的业务协同板块区域发展区域发展建设职能建设职能业务协同业务协同支持职能支持职能经济效益规经济效益规模化职能模化职能n沈北新区快速发展的基础在于公共事业建设的迅速完善n国资公司必须履行公共事业的建设和运营职能n公共事业的完善是房地产和工业园区物业价值提升的基础n公共事业

172、能为国资公司提供稳定的项目融资平台n公共事业开发形成的存量资产可以有效的增大国资公司资产规模，帮助国资公司满足一些业务领域的门槛要求n公共事业运营能提供稳定的现金流，降低国资公司经营风险版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第115页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策从业务选择、开发模式、盈利模式和协同模式四个方面着手，正略钧策从业务选择、开发模式、盈利模式和协同模式四个方面着手，对国资公司房地产业务未来商业模式提出建议对国资公司房地产业务未来商业模式提出建议商业模式分析因素商业模式分析因素124开发模

173、式开发模式选择什么样的开发模式？BOT、DBO、还是主体投资？业务选择业务选择选择什么样的业务开展？水务、公交、路桥、还是园林绿化？盈利模式盈利模式选择什么样的盈利模式？是开发盈利还是运营盈利？协同模式协同模式如何形成有效的业务协同？3版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第116页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一一、业业务务选选择择：正正略略钧钧策策建建议议公公共共事事业业板板块块以以水水务务作作为为核核心心业业务务，公公交交、地地下下管管网网、园园林林绿绿化化为为战战略略业业务务，路路桥桥、燃燃气气、物

174、物流流作作为为培培育育业业务务培育业务培育业务水务水务业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力5 54 43 32 21 10 1 2 3 4 50 1 2 3 4 5核心业务核心业务战略业务战略业务辅助业务辅助业务供暖供暖燃气燃气园林园林绿化绿化物流物流垃圾垃圾处理处理公交公交环卫环卫路桥路桥地下地下管网管网分类分类业务业务核心业务核心业务水务战略业务战略业务地下管网公交园林绿化培育业务培育业务路桥物流燃气辅助业务辅助业务供暖环卫垃圾处理版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第117页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规

175、划咨询项目开发模式：公共事业建设的开展方式有开发模式：公共事业建设的开展方式有BOT、DBO模式和模式和“企业主体企业主体投资投资”等多种模式，出于企业价值增值的角度考虑，建议国资公司条等多种模式，出于企业价值增值的角度考虑，建议国资公司条件允许的情况，优先采用件允许的情况，优先采用“企业主体投资企业主体投资”模式模式BOT（建设、（建设、经营、经营、转让）转让）DBO（设计、（设计、建设、建设、运营）运营）企业投企业投资主体资主体模式模式nBOT指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿

176、贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府nDBO指的是承包商设计并建设一个公共设施或基础设施，并且负责运营该设施，满足在工程使用期间公共部门的运作要求。承包商负责设施的维修保养以及更换在合同期内已经超过其使用期的资产，在该合同期满后，资产所有权移交回公共部门n企企业业投投资资主主体体模式企业代行政府职能，直接作为沈北新区城市基础设施建设的投资主体，企业向用户收取费用或出售产品以收回投资并赚取利润，企业拥有所投资基础设施的产权n优点：解决政府资金缺口问题n缺点：项目规模质量受限于项目方资金规模和融资能力n优点：项目运营市场化，项目方设计、运营能力较强，能够保证项目质量

177、n缺点：未解决政府资金缺口问题n优点：解决政府资金缺口问题的同时有效的保证了项目质量n缺点：要求项目方具有较大资金规模和较强融资能力建议采用建议采用“投资主体投资主体”模式的主要原因模式的主要原因n该方式在解决政府资金缺口的同时有效保障了项目质量n作为投资主体，国资公司拥有建成后的基础设施的产权，可以作为继续融资的平台，降低资产负债率BT（建设、（建设、移交）移交）nBT指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式n优点：解决政府资金缺口问题n缺点：难以保证项目质量版权所有

178、，不得翻印Saturday,September21,2024第118页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目盈利模式：基于国资公司整体战略考虑，正略钧策建议公共事业板块盈利模式：基于国资公司整体战略考虑，正略钧策建议公共事业板块以培育运营的持续盈利能力为主，开发环节以增加营业收入和存量资以培育运营的持续盈利能力为主，开发环节以增加营业收入和存量资产为主，兼顾盈利产为主，兼顾盈利重点培育运营的重点培育运营的持续盈利能力持续盈利能力以增加营业收入和存量以增加营业收入和存量资本为主，兼顾盈利资本为主，兼顾盈利规划、立项规划、立项融资融资开发开发企业获

179、得企业获得资产所有权资产所有权代建收入代建收入运营收入运营收入n政府财政资金n银行贷款n企业自有资金企业获得一定企业获得一定期限的经营权期限的经营权运营运营运营运营资产抵押贷款资产抵押贷款运营收入运营收入版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第119页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目协同模式：国资公司公共事业的业务协同主要体现在提高房地产和园协同模式：国资公司公共事业的业务协同主要体现在提高房地产和园区物业价值、各项业务在价值链上形成衔接、作为国资公司融资平台区物业价值、各项业务在价值链上形成衔接、作为国资公

180、司融资平台和广告资源协同四个方面和广告资源协同四个方面公共事业协同模式公共事业协同模式124各项业务在价值链上进行衔接各项业务在价值链上进行衔接n房地产和园区业务是园林绿化的下游客户n物流业务可以成为物流园区的客户n地下管网业务成为燃气、水务等业务的服务提供商n通过公共事业的有效开展，提高房地产和园区板块物业价值通过公共事业的有效开展，提高房地产和园区板块物业价值公共事业板块业务的有效开展和良好运营，是房地产、园区业务发展的基础和前提条件，通过基础设施配套的不断完善，使得国资公司持有的物业不断升值，实现盈利的稳定增加公共事业项目可以作为国资公司的融资平台公共事业项目可以作为国资公司的融资平台n

181、通过公共事业项目的开发进行融资n如果选择企业主体投资型模式，建成的项目可继续作为融资抵押，再次进行融资广告资源协同广告资源协同公共事业能够获取大量广告资源，国资公司应该统筹安排、有效配置，全力打造国资公司品牌3版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第120页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司应当作为主体整合公共事业领域衍生的出大量广告资源，并国资公司应当作为主体整合公共事业领域衍生的出大量广告资源，并进行统筹安排、有效配置，全力打造国资公司品牌进行统筹安排、有效配置，全力打造国资公司品牌产生广告产生广告

182、资源的业务资源的业务道路道路绿化绿化公共场所公共场所公交公交桥梁桥梁园林园林房地产房地产园区开发运营园区开发运营金融金融公共事业公共事业国资公司统一对广告资源进行配置国资公司统一对广告资源进行配置1324版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第121页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司公共事业板块业务策略国资公司公共事业板块业务策略2345国资公司对于公共事业各项开发建设以及运营进行统一规划国资公司对于公共事业各项开发建设以及运营进行统一规划国资公司需建立对于各项业务统一协调指挥，最大限度形成内部配套的

183、机制国资公司需建立对于各项业务统一协调指挥，最大限度形成内部配套的机制通过项目和资产双重融资，提高国资公司的融资能力通过项目和资产双重融资，提高国资公司的融资能力积极寻求与外资合作的机会，缓解资金压力，培养业务能力积极寻求与外资合作的机会，缓解资金压力，培养业务能力重点培养规划能力、成本控制能力、盈利模式设计能力，形成核心竞争力重点培养规划能力、成本控制能力、盈利模式设计能力，形成核心竞争力n公共事业各项业务的开展、运营以及协同，对于前期规划能力要求很高，国资公司需跟政府协商，获取所涉及业务的规划权利，同时结合自身房地产和园区业务综合规划，并使得各项业务协调一致n国资公司涉及多项业务，大量业务

184、均可以在价值链上下游形成对接，国资公司应当统一协调，最大程度的形成内部配套，体现协同优势n公共事业开发项目是良好的融资平台，对于丰富国资公司融资手段起到很好的作用n如果采用企业主体投资方式开展的项目融资，待项目建成后，资产可以再次作为抵押物融资n国资公司应当积极寻求与外资合作的机会，在缓解资金压力的同时，通过学习先进经验培养业务能力n对于公共事业来说，前期规划关系到后期项目开发运营能否正常进行，需着力打造n公共事业运营多为低利润业务，成本控制能力直接关系到国资公司是否能够实现盈利n部分公共事业业务需要盈利模式的创新才能够实现资产的保值增值1版权所有，不得翻印Saturday,September

185、21,2024第122页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目水务业务：基于行业前景及新区现状的分析，正略钧策建议国资公司未水务业务：基于行业前景及新区现状的分析，正略钧策建议国资公司未来重点发展污水处理业务，并充分利用政府资源减少对污水处理费用的来重点发展污水处理业务，并充分利用政府资源减少对污水处理费用的政策限制政策限制服务提供服务提供设备制造设备制造工程施工工程施工供水管网供水管网终端用户终端用户排水管网排水管网污水处理污水处理自来水生产自来水生产中水和再生中水和再生水生产水生产原水生产原水生产地表水和地地表水和地下水资源下水资源国资公司

186、已开展业务国资公司已开展业务污水处理将成为新区水务未来发展的重点领域污水处理将成为新区水务未来发展的重点领域n沈北新区“生态新城”的定位对于区内生态环境质量要求高n沈北新区是沈阳市工业GDP最高的区县，区内存在大量的工业企业，污水处理需求量大，且增速明显n当前我国污水处理行业处于高速增长期版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第123页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司的水务业务应当重点培养定价能力、成本控制能力、经营协国资公司的水务业务应当重点培养定价能力、成本控制能力、经营协同能力，以提高水务业务的

187、整体竞争能力同能力，以提高水务业务的整体竞争能力n从水务改革的发展趋势来看，福利供水制度必将被打破，供水价格仍有很大提升空间，供水价格很大程度上取决于水务企业与政府（居民利益代表）之间的博弈。定价能力定价能力成本控制能力成本控制能力n从保证社会福利的角度来看，水务提价也是有一个限度的；n水务成本的控制涉及水务管网工程、制水成本、供水损失、日常经营管理办公等环节。从行业来看，有效的成本控制是专业水务公司主要的利润来源之一。经营协同能力经营协同能力n供水与污水处理两者在很多经营环节上的协同效应高，充分发挥这种经营协同效应有利于提高整体的利润。版权所有，不得翻印Saturday,September2

188、1,2024第124页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目水水务务业业务务属属于于国国资资公公司司的的优优势势业业务务，当当前前面面临临的的主主要要问问题题是是规规模模不不足足、政策限制以及资金和能力的限制，正略钧策建议通过以下方式解决政策限制以及资金和能力的限制，正略钧策建议通过以下方式解决通过兼并收购快通过兼并收购快速扩大业务规模速扩大业务规模n国资公司水务业务面临的最大制约是规模不足，简单通过自建的方式已经无法满足新区供水需要n国资公司应当充分利用政府协调和市场运作结合的手段，积极并购区内企业以解决当前产能不足的问题n当前新区政府对于污

189、水处理费用定价过低，导致国资公司无法获得盈利；国资公司应当通过积极地与政府进行协调，争取放宽限制，实现盈利积极协调政府关积极协调政府关系争取放宽污水系争取放宽污水处理价格限制处理价格限制积极寻求与外部积极寻求与外部资本合作的机会资本合作的机会n国资公司应当积极寻求与外部资本合作的机会，有效的解决当前业务发展的资金压力，并获取先进水务公司的运作经验版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第125页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目综合地下管网业务：该项业务是未来城市地下空间利用的必然趋势，综合地下管网业务：该项业务

190、是未来城市地下空间利用的必然趋势，是追求政府、管网经营单位和运营商三方共赢的产物，正略钧策建议是追求政府、管网经营单位和运营商三方共赢的产物，正略钧策建议国资公司整合现有的水务、燃气等管网建设业务，统一开发和运营国资公司整合现有的水务、燃气等管网建设业务，统一开发和运营三方共赢三方共赢n统一规划，提升城市基础设施水平，改善城市面貌n有效利用城市地下资源，避免重复建设和反复开挖n盘活城市地下管网资产，实现国有资产增值政府政府政府政府管网经营单位管网经营单位管网经营单位管网经营单位n获得稳定的租赁收入现金流n运营模式可以应用于不同的城市，实现区域扩张运营商运营商运营商运营商n各电信运营商不用单独建

191、造管网基础设施，节约了建设成本和沟通协调成本n电信运营商租赁管网基础设施，成本要比自行建设节约资金30以上综合地下管网是未来城市地下空间利用的必然趋势综合地下管网是未来城市地下空间利用的必然趋势n“拉链路拉链路”“蜘蛛网蜘蛛网”：地下各管网使用单位各行其是，道路重复开挖造成“拉链路”；架空管线就像城市里的“蜘蛛网”，影响城市景观和制约地上资源的利用价值n管网资源浪费：管网资源浪费：城市道路地下空间没有得到合理利用；同类管线的重复投资建设n管线的安全性：管线的安全性：盲目开挖波及其他管线；露天管线安全性和稳定性难以保证；管网维护更新存在困难城市管理城市管理的难题的难题综合地下管网综合地下管网版权

192、所有，不得翻印Saturday,September21,2024第126页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目从产业发展生命周期来看，地下综合管网建设和经营属于朝阳产业，从产业发展生命周期来看，地下综合管网建设和经营属于朝阳产业，现在处于导入期，国资公司当前进入该领域具有非常大的发展空间现在处于导入期，国资公司当前进入该领域具有非常大的发展空间衰退期导入期成长期成熟期n市场类型市场类型n竞争程度竞争程度n客户成熟度客户成熟度n地域扩张性地域扩张性n盈利能力盈利能力n技术创新技术创新n管理规范性管理规范性试探性开放部分管网市场管网市场开放程度提

193、高单一市场单一市场；开始尝试跨地域经营不同地域市场扩张不同地域市场退出技术创新多，尝试新技术技术逐渐成熟技术成熟出现新的替代技术探索经营模式经营模式不断成熟经营模式地域复制管理效率降低客户惯性思维，不能接受新的租赁模式客户逐步成熟客户成熟稳定客户成熟稳定客户惯性思维，不能接受新的租赁模式存在前期资金占用风险获得较高天然垄断利润形成稳定利润来源受到替代产品影响，利润率下降企业数量少管网市场逐步饱和管网市场饱和替代市场出现企业数量增多区域垄断，市场扩张区域垄断版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第127页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经

194、营公司战略发展规划咨询项目根据综合地下管网可分为地下综合管廊和弱电通信管网两大类别，对根据综合地下管网可分为地下综合管廊和弱电通信管网两大类别，对于国资公司来说兼顾两者以满足新区建设需要的同时，应当逐步将资于国资公司来说兼顾两者以满足新区建设需要的同时，应当逐步将资源向更具备投资价值的弱点通信管网方面倾斜源向更具备投资价值的弱点通信管网方面倾斜地下综合管廊（共同沟）地下综合管廊（共同沟）弱电通信管网弱电通信管网管线类型管线类型供水、排水、燃气、供热、强电和弱电（通讯、有线电视及综合数字信号）通信、有线电视、信号等弱电管线优点优点n有效发挥道路空间作用，杜绝拉链路和架空管线蜘蛛网n综合利用地下空

195、间，具有规划的长效性n市政公用管线的安全性和可靠性提高，便于维护保养n有效发挥道路空间作用，减少架空管线“蜘蛛网”n同类管线集中铺设，预留空间，便于管理n建设成本低缺点缺点n资金：一次性投入成本较高n技术：对材料和建设工艺的要求高n管理：因涉及到不同的管理部门，存在行政条块分割n综合性差，不能有效整合所有市政管线n对地下空间利用率较低适用条件适用条件n人均GDP超过3000美元n地表空间严重紧缺，地价高n具备地下空间开发所需的技术条件和资金条件n中小型城市n城市化进程较快，具备开发利用地下空间的条件n城市规划基础好，能够对未来2050年需求作出预测城市实例城市实例n国际性大都市：巴黎、伦敦、日

196、本、莫斯科等n国内大都市的部分路段：北京中关村、上海浦东新区张扬路、佳木斯市林海路国内城市：深圳、武汉、济南、柳州、威海、宝鸡、鞍山、威海、嘉兴、池州、南海、马鞍山、瑞金版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第128页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策建议国资公司依据以下模式介入管网业务，其模式的特点是正略钧策建议国资公司依据以下模式介入管网业务，其模式的特点是国资公司统一规划建设，使用单位根据需求购买或租赁国资公司统一规划建设，使用单位根据需求购买或租赁国资公司管网业务国资公司管网业务规划阶段建设阶段

197、使用阶段国资公司政府使用单位编制依据：城市建设规划信息发展规划城市管网规划运营商运营商租赁购买股权结构：可引入一定规模的民营资本建设规模：根据新区规划建设成本：单个运营商的建设成本明显下降统一规划版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第129页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目公交业务：主要通过现有区内民营的收购来扩大资本规模，由单一业公交业务：主要通过现有区内民营的收购来扩大资本规模，由单一业务向多领域方向发展，实现持续盈利务向多领域方向发展，实现持续盈利区内现有业务区内现有业务单一公交线路的运营积极拓展线路

198、，在满足新区商业、居住等需要的同时，积极开拓沈阳市区以及周边的长短途线路兼并收购兼并收购现有业务拓展现有业务拓展企业班车企业班车旅游线路旅游线路客车租赁客车租赁车体、车厢广告车体、车厢广告车站广告车站广告大型车辆维修大型车辆维修业务发展模式业务发展模式品牌策略：建立完整的企业品牌策略：建立完整的企业CICI系统，增强新区公交的品牌识别度，增进与客户之间的情感沟通，有利于业务的系统，增强新区公交的品牌识别度，增进与客户之间的情感沟通，有利于业务的拓展，以及集团业务协同发展，也有利于新区公交竞争力的培养和提升拓展，以及集团业务协同发展，也有利于新区公交竞争力的培养和提升版权所有，不得翻印Satur

199、day,September21,2024第130页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目公交业务：公交业务：实现公交业务战略目标需要的资源支持实现公交业务战略目标需要的资源支持达成战略目标达成战略目标政府相关补贴和政策：公交的主要收支平衡是依靠财政的补贴，在未来发展过程中，需要积极与财政沟通，以确保收支平衡外部资源外部资源专业人才的引进与培养：根据公司战略发展需要，广告、策划、组织以及市场营销方面的人才的引进融资能力：通过国资公司的融资平台进行融资，以满足因业务量增加而需要的资金保障品牌能力：公交业务逐步市场化，新区公交必须建立品牌优势内部资源

200、内部资源版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第131页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目路桥业务：基于对行业环境和标杆企业的分析，国资公司路桥业务最路桥业务：基于对行业环境和标杆企业的分析，国资公司路桥业务最合理的发展方向是真正成为沈北新区路桥建设的投资主体，并且解决合理的发展方向是真正成为沈北新区路桥建设的投资主体，并且解决资本的合理盈利问题资本的合理盈利问题发发展展阶阶段段阶阶段段性性目目标标远期目标：成为具有适度盈利能力的路桥建设投资主体远期目标：成为具有适度盈利能力的路桥建设投资主体第一阶段第一阶段第

201、二阶段第二阶段n与新区政府讨论开展业务的资金缺口n与市政府研究国资公司投资城市基础设施建设的资本盈利问题n与市政府研究路桥建设融资平台的建立问题；n优化集团组织和管理流程n取得城市建设规划建议权n建立有效的商业模式n提高公司的融资能力建立路桥建设建立路桥建设的融资平台的融资平台投资主体投资主体版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第132页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司开展路桥业务应形成以商业模式设计能力为核心的，以政府国资公司开展路桥业务应形成以商业模式设计能力为核心的，以政府关系、融资能力和谈判

202、能力为推动力的盈利支撑点关系、融资能力和谈判能力为推动力的盈利支撑点n在项目投资决策前，能够较准确地测算投资金额，项目会产生哪些可经营性资源，项目对周边存量资源会带来多大的增值空间，然后在考虑回收风险和必要回报率的基础上设计投资回收的可供选择方案，如影子收费、捆绑可经营性资源等，与政府达成与项目相关的契约化的协议，形成具有产权的资产；商业模式设计能力商业模式设计能力政府关系政府关系n推动市政府出台对路桥投资提供合理补偿的有关政策，既有利于提高路桥业务的盈利能力（含政府补贴），也有利于投资项目的契约化，提高路桥项目的融资能力；融资能力融资能力n与金融机构建立良好的业务关系，把取得的路桥投资项目的

203、收益权或补偿权作为融资基础，在适当的时机采取适当的融资方式实现投资的迅速收回，缩短投资周期，通过提高资产周转率来提高资本收益率；版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第133页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目园园林林绿绿化化：园园林林绿绿化化业业务务行行业业空空间间广广阔阔、增增长长迅迅速速，行行业业平平均均利利润润率率高高；国国资资公公司司应应当当先先进进入入园园林林工工程程施施工工以以及及园园林林保保养养维维护护业业务务，并并选选择合适时机进入产业链上游的园林绿化苗木种植择合适时机进入产业链上游的园林绿化

204、苗木种植园林绿化园林绿化苗木种植苗木种植园建材料供应园建材料供应园林工程施工园林工程施工园林保养维护园林保养维护园林环境园林环境景观设计景观设计上游中游下游园林绿化产业链园林绿化产业链版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第134页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过对国内园林绿化行业发展现状的研究分析，正略钧策建议国资公通过对国内园林绿化行业发展现状的研究分析，正略钧策建议国资公司在园林绿化业务上应当充分寻求业务协同，向产业链上游的苗木种司在园林绿化业务上应当充分寻求业务协同，向产业链上游的苗木种植领域整合

205、，并积极寻求区域扩张，以获取竞争优势植领域整合，并积极寻求区域扩张，以获取竞争优势寻求业务协同寻求业务协同n国内园林绿化企业普遍面临的经营问题是由于房地产行业开发周期普遍较长，使得园林绿化企业经常面临垫付成本和拖延付款的问题，给企业的资金周转带来较大风险n国资公司园林绿化业务应当与下游房地产和园区业务形成内部的有效协同，避免资金周转所带来的经营风险n园林绿化产业链上游的苗木种植环节利润率高、竞争分散，国资公司可以考虑在发展园林施工建设和运营的基础上，向上游整合n整合的过程中应当充分利用农业高新区的技术和资源优势寻求区域扩张寻求区域扩张n国内园林绿化行业规模优势明显，国资公司应当将该项业务迅速做

206、大，并通过资金和技术的优势寻求跨区域扩张产业链向前整合产业链向前整合版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第135页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目物流业务：国资公司的物流业务开展模式应当是基于信息化建设，通物流业务：国资公司的物流业务开展模式应当是基于信息化建设，通过物流园区的开发运营以及和园区内企业开展合作，积极开拓各项物过物流园区的开发运营以及和园区内企业开展合作，积极开拓各项物流业务流业务第三方物流第三方物流物业出租物业出租企业供应链服务企业供应链服务仓储服务仓储服务公司信息化建设公司信息化建设与与园

207、园区区内内企企业业形形成成战战略略合合作作伙伙伴伴物物流流园园区区的的开开发发运运营营版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第136页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公共事业板块发展路径：国资公共事业板块发展路径：三三个个主主要要发发展展阶阶段段核心核心目标目标远期目标：承担新区内公共事业建设运营，提供优质服务的大型公共事业企业远期目标：承担新区内公共事业建设运营，提供优质服务的大型公共事业企业第一阶段（第一阶段（13年）年）第二阶段（第二阶段（45年）年）第三阶段（第三阶段（610年）年）全面进入全面进

208、入全面进入所选择各项业务领域全面进入所选择各项业务领域稳定运营稳定运营u调整完善组织结构u充实完善管理流程u加强整体品牌推广u形成有实力的团队优化扩张优化扩张u优化组织与流程u形成业务品牌体系u选择优势业务进行扩张核心核心任务任务u构建业务组织架构u确定进入领域和定位u构建融资平台u规范开发管理流程各项业务稳定运营，提供优质服务各项业务稳定运营，提供优质服务选择优势业务进行区域扩张选择优势业务进行区域扩张版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第137页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目3业务战略规划业务战略规划

209、1.房地产板块发展规划房地产板块发展规划2.园区综合开发运营板块发展规划园区综合开发运营板块发展规划3.公共事业板块发展规划公共事业板块发展规划4.金融板块发展规划金融板块发展规划目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第138页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司的总体战略要求对金融板块成为重要支柱产业和金融服务中国资公司的总体战略要求对金融板块成为重要支柱产业和金融服务中心心成为金融成为金融服务中心服务中心成为重要成为重要支柱产业支柱产业n国资公司重要利润来源n国资公司投融资平台n与房地产、园区

210、运营、以及公共事业高度协同n以筹建国内一流金融控股集以筹建国内一流金融控股集团为长期发展目标团为长期发展目标n为其他业务板块提供财务和资本支持，增强其业务竞争力n配合其他业务板块，为客户提供增值服务n为国资公司发展提供资本和配套金融服务支持国资公司战略要求国资公司战略要求行业研究和内部诊断表明存在可能性行业研究和内部诊断表明存在可能性版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第139页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融板块对国资公司总体战略具有三个重要作用金融板块对国资公司总体战略具有三个重要作用金融板块金融板

211、块主要功能主要功能资金协调资金协调链接纽带链接纽带获取金融行业获取金融行业高额利润高额利润国资公司国资公司投融资平台投融资平台n开展各类金融业务，如银行、证券、保险等，通过金融活动，为国资公司获取金融行业高额利润，提升公司业绩，扩大公司整体规模n降低集团企业融资成本，提高融资效率n为集团外部企业提供融资服务，培育园区企业，履行产业孵化职能n作为国资公司投资平台，对内、外部符合条件企业进行投资，通过持股、培育等模式获取利润n资产管理功能：通过整合国资公司金融资源，盘活内部闲置资产，统一管理n资源调配功能：集团统一调配，为其他业务板块提供资金支持，提高资源使用效率，发挥金融板块协同作用版权所有，不

212、得翻印Saturday,September21,2024第140页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过对中国非金融企业发展金融控股集团的关键成功因素（通过对中国非金融企业发展金融控股集团的关键成功因素（KSF），对），对国资公司的金融板块做系统的差距分析（国资公司的金融板块做系统的差距分析（GapAnalysis），），正略钧策正略钧策认为国资公司当前不具备组建金融控股集团的条件认为国资公司当前不具备组建金融控股集团的条件关键成功因素（关键成功因素（KSF）国资公司现状与关键成功因素的差距分析国资公司现状与关键成功因素的差距分析战略管理和

213、协同能力战略管理和协同能力n金融板块整体战略研究缺失n金融板块协同效应没有有效发挥其作用市场研究和资源把握能力市场研究和资源把握能力n没有统一的金融市场研究n拥有资源优势，但有效利用率不高创新细分市场能力创新细分市场能力n没有主动寻找细分市场进入优秀的团队组合能力优秀的团队组合能力n实业投资具备一定人才基础，其余各项业务都人才缺乏并购和风险控制能力并购和风险控制能力n历史上没有积极利用并购作为进入行业和增长的主要手段n缺少系统的金融业务风险控制体系版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第141页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战

214、略发展规划咨询项目金融板块战略表述金融板块战略表述n通通过过选选择择适适当当的的金金融融细细分分市市场场，依依托托产产业业背背景景，建建立立相相互互具具有有协协同同效效应应的业务组合的业务组合n吸吸纳纳精精英英人人才才，构构建建完完善善风风险险控控制制体体系系，支支持持金金融融业业务务的的发发展展，从从而而实实现金融板块的持续、快速增长现金融板块的持续、快速增长n发发挥挥金金融融板板块块与与其其他他业业务务板板块块的的协协同同效效应应，促促进进国国资资公公司司整整体体发发展展，未未来发展成为国内一流的金融控股集团来发展成为国内一流的金融控股集团版权所有，不得翻印Saturday,Septemb

215、er21,2024第142页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，银行、债券和实业投资应作为通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，银行、债券和实业投资应作为金融板块的核心业务，而产业基金、租赁和证券为战略业务金融板块的核心业务，而产业基金、租赁和证券为战略业务证券证券银行银行期货期货保险保险租赁租赁信托信托业务竞争力业务竞争力市市场场吸吸引引力力产业产业基金基金核心业务核心业务战略业务战略业务培育业务培育业务不开展业务不开展业务01234512345辅助业务辅助业务金融金融服务服务实业实业投资投资分类分类业务业

216、务核心业务核心业务银行债券实业投资战略业务战略业务产业基金租赁证券培育业务培育业务保险信托辅助业务辅助业务其他金融服务备注：表中提及产业基金与债券与一般证券市场中盈利性基金以及债券业务在性质上有所区别，因此作为单独业务进行分析备注：表中提及产业基金与债券与一般证券市场中盈利性基金以及债券业务在性质上有所区别，因此作为单独业务进行分析1.产业基金，主要功能是用作融资手段，并辅助进行实业投资2.企业债券主要作用是企业融资工具，不列入综合分析，但作为国资公司重要融资手段，作为核心业务开展版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第143页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划

217、咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融板块核心战略举措金融板块核心战略举措23着力整合区内资源，做强金融业务着力整合区内资源，做强金融业务短期內成立财务公司，构建完善投融资体系短期內成立财务公司，构建完善投融资体系未来筹建金融控股集团，实现跨越式发展未来筹建金融控股集团，实现跨越式发展检视金融板块各类资源，进行有机整合，激活内部闲置资源，“四轮驱动”做强金融业务，打造核心竞争力短期内组建财务公司，优化资源配置，提高资源使用效率，完善风险管理体系，构建完善的投融资体系组建金融控股集团，发挥金融板块整体优势，以产业资本控股模式进行管控，利用成熟金融工具以及国资公司资源优势，实现资

218、本战略跨越式发展1版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第144页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司主体国资公司主体n整合内部资源整合内部资源n资源统一管理资源统一管理n资源统一调配资源统一调配一、着力整合区内资源，一、着力整合区内资源，“四轮驱动四轮驱动”做强金融业务做强金融业务n信息资源n财务资源n客户资源做强做大核心业务做强做大核心业务拓宽金融业务范围拓宽金融业务范围建立专业人才团队建立专业人才团队n能力资源完善风险管理体系完善风险管理体系版权所有，不得翻印Saturday,September21

219、,2024第145页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策建议秉承四个基本原则，整合四方面资源，激活集团内部闲正略钧策建议秉承四个基本原则，整合四方面资源，激活集团内部闲置资源，形成有序统一的整体，达到置资源，形成有序统一的整体，达到“1+12”的放大效应的放大效应信息资源整合信息资源整合建立信息共享机制，完善知识管理体系资源整合资源整合1234财务资源整合财务资源整合集团资金统一管理、统一调配专业技能、风险控制能力、人力资源整合能力资源整合能力资源整合深度挖掘客户需求，提供全面金融服务客户资源整合客户资源整合资源整合基本原则资源整合基

220、本原则n灵活性：灵活性：整合后资源整体对内外部环境具有适应性和灵活性n条理性：条理性：资源整体中各类资源具有层次性和秩序性n系统性：系统性：资源元素间相互关联、相互作用n价值性：价值性：整合后资源整体能为企业创造价值版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第146页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目正略钧策建议国资公司采取正略钧策建议国资公司采取“四轮驱动四轮驱动”的模式做强金融业务的模式做强金融业务做强做大做强做大核心业务核心业务n控股富民银行，投资进入商业银行n持续发行企业债券n扩大实业投资规模组建专业组建专

221、业人才队伍人才队伍n充分发展空间n有竞争力薪酬完善风险完善风险管理体系管理体系n内控环境n风险评估n内部控制活动n信息与沟通n内部监督“四轮驱动四轮驱动”做强金融业务做强金融业务拓宽金融拓宽金融业务范围业务范围n成立产业投资基金n参控股保险公司及证券公司牵引轮一牵引轮一驱动轮一驱动轮一牵引轮二牵引轮二驱动轮二驱动轮二版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第147页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目牵引轮一：组建专业人才团队，并给专业人才提供充分的发展空间以牵引轮一：组建专业人才团队，并给专业人才提供充分的发展空

222、间以及有竞争力的薪酬及有竞争力的薪酬充分的发展空间充分的发展空间有竞争力的薪酬有竞争力的薪酬n事业承诺事业承诺：高层领导表现出国资公司发展金融业务的信心和决心n委以重任委以重任：提供高级人才有吸引力的职位，并充分授权n能力发展能力发展：建立完善培训机制，以资助进修、考察等手段提供持续提高的机会n建立团队建立团队：鼓励领军人物引进、组建团队n企业文化企业文化：不分内外，唯才是举，创造开放、合作、进取的优秀企业文化n市场薪酬市场薪酬：按照市场标准提供薪酬福利n业绩挂钩业绩挂钩：薪酬中的重要比例必须与业绩挂钩，可以采取期权激励方式n相应约束相应约束：与薪酬相对应地对人才流失做必要约束12版权所有，不

223、得翻印Saturday,September21,2024第148页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目牵引轮二：建立风险控制体系，从以下五个方面着手牵引轮二：建立风险控制体系，从以下五个方面着手内控环境内控环境1风险评估风险评估2内部控制活动内部控制活动3信息与沟通信息与沟通4内部监督内部监督5建立明确合理的公司治理结构，设立专门机构，董事会负责建立健全和有效实施，监事会进行监督，经理层负责日常运行，保证审计独立加强文化建设、法制观念，建立健全法律顾问制度和重大法律纠纷案件备案制度说明说明综合考虑董事、监事、经理以及其他高级管理人员的职业操守

224、、员工专业胜任能力等人力资源因素，组织机构、经营管理、资产管理和业务流程等管理因素，财务因素等内部因素密切关注外部的经济形势、产业政策、融资环境、市场竞争等经济因素，法律法规、监管要求等法律因素，社会信用、消费者行为等社会因素建立不相容职务分离制度，实行销售预收款、采购与付款、资产报关与记录分开；其次要实施授权审批控制和会计系统控制实施授权审批控制和会计系统控制；还要采取财产记录、实物保管、定期盘点、账实核对的财产保护控制实行全面预算，明确各职责权限，规范编制、审定、下达和执行程序，强化预算约束注意内外部信息收集与整合和信息系统全面应用和协同，并建立反舞弊机制和投诉与举报机制保证内部审计独立，

225、设立常规监督与专项监督版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第149页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目驱动轮一：国资需做强金融板块的核心业务，形成核心竞争力驱动轮一：国资需做强金融板块的核心业务，形成核心竞争力实业投资实业投资银行银行债券债券n 控股富民银行n 创新富民银行产品，大力发展富民银行网点，覆盖沈阳、辐射东北n 积极寻找机会，参股其他商业银行，为区域化发展奠定基础n做好第二期债券发行准备工作，2012年前发行n筹备第三期企业债券发行工作，利用债券融资功能，为企业发展提供持续支持n充分利用自身资源优势

226、，对新区内高新科技创业期公司进行投资，对象包括节能环保产业，高端制造业等新兴产业n对传统行业中符合标准的企业进行战略性投资控股，如农业机械设备等核心业务发展规划核心业务发展规划做强金融业务，打造核心竞争力做强金融业务，打造核心竞争力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第150页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目驱动轮二：拓宽金融业务范围，通过业务多元化，对冲金融业务风险，驱动轮二：拓宽金融业务范围，通过业务多元化，对冲金融业务风险，同时做大金融业务的整体规模同时做大金融业务的整体规模保险保险n以财险类为主，选

227、择规模适当保险公司进行投资参控股，并将保险业务引入新区，为新区内企业提供保险服务，同时促进保险公司发展产业基金产业基金n成立产业投资基金以及创业投资基金，一方面作为重要融资手段，推动企业发展，另一方面辅助进行实业投资证券证券n参控股证券公司，开展各类证券业务，如经济业务、承销业务等，为沈北新区内企业提供服务租赁租赁n做实现有租赁业务，择机开展高端租赁业务，包括高端设备租赁、高端交通工具租赁等，获取租赁行业高额利润信托信托n参控股信托公司，为新区内企业提供信托服务，同时获取信托行业高额利润版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第151页沈北新区国有资产经营公司战略发

228、展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二、二、成立财务公司，建设专业人才团队并完善风险管理体系，以成立财务公司，建设专业人才团队并完善风险管理体系，以“有有的放矢，开源节流的放矢，开源节流”为基本原则，构建完善的投融资体系为基本原则，构建完善的投融资体系针对性投资针对性投资n投资部门把握投资方向，确保投资方向与集团发展战略一致，把握投资节奏，按照集团发展战略对业务板块的投资力度进行把控n加强投资管理机制约束力量，避免资源重复使用，提高资源使用效率，优化投资管理模式n建立统筹投资战略实施的职能部门，合理安排投资，促进集团健康发展多元化融资多元化融资n挖掘现有融资资源，拓展新型

229、融资渠道，尝试股权融资、债券融资、商业信用融资等多种方式，为集团战略发展提供充足资金专业人才团队：专业人才团队：打造优秀的人才团队，有效的提高战略执行效率，增强集团投融资能力完善的风险管理体系：完善的风险管理体系：有效识别、评估并控制或规避金融风险，提高金融资源使用效率财务公司财务公司版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第152页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目基于国资公司战略发展以及资源整合需求，正略钧策建议国资公司成基于国资公司战略发展以及资源整合需求，正略钧策建议国资公司成立财务公司立财务公司n资金调

230、动合法性要求：资金调动合法性要求：集团内部资金调动的合法性要求n内部资金集中管理：内部资金集中管理：提高内部资金、资源的使用效率，优化集团资源配置n外部资金管理：外部资金管理：提高融资效率，降低外部融资成本n改进现金流的要求改进现金流的要求国资公司建立财务公司重要意义国资公司建立财务公司重要意义n申请主体注册成为企业集团n申请前1年年末，注册资本金不低于注册资本金不低于8亿亿元人民币n申请前1年年末，按规定并表核算的成员单位资产总额不低于资产总额不低于50亿元亿元人民币，净资产率不低于净资产率不低于30%n财务状况良好，申请前连续连续2年年年末按规定并表核算的成员单位营业收入总额收入总额均不低

231、于均不低于40亿元亿元人民币，税前利润总额均不低于2亿元人民币n成立2年以上并且具有一定的企业集团内部财务管理和资金管理经验n资信良好，申请前连续2年内无不良诚信记录，未发生违法违规行为建立财务公司条件建立财务公司条件版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第153页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目根据中国相关法律规定，非金融独立法人企业之间借贷违反金融法规，根据中国相关法律规定，非金融独立法人企业之间借贷违反金融法规，可能导致子公司受资金限制而无法开展业务，而财务公司则能合法为可能导致子公司受资金限制而无法开

232、展业务，而财务公司则能合法为子公司提供资金子公司提供资金n 最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同n 最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答第四条第（二）项的规定，对借贷合同中约定的利息或利润应予收缴，并对借款人处以相当银行利息的罚款n 贷款通则第73条规定：“行政部门、企事业单位、股份合作经济组织、供销合作社、农村合作基金会和其他基金会擅自发放贷款的；企业之间擅自办理借贷或者变相借贷的，由中国人民银行对出借方按违规收入处以1倍以上5倍以下罚款，并由中国人民银行予以取缔”n 贷款通则第74条规定：“企业之间擅自

233、办理借贷或者变相借贷的，由中国人民银行对出借方已取得或者约定取得的利息予以收缴，并对借入方处以相当于银行贷款利息的罚款” 下属企业下属企业B下属企业下属企业A国资公司国资公司下属企业成为独立法人后，国资公司或其他下属企业资金无法直接进入该公司，下属企业成为独立法人后，国资公司或其他下属企业资金无法直接进入该公司，而财务公司作为企业内部资金运作平台，可有效解决此问题，从而提高资金使用而财务公司作为企业内部资金运作平台，可有效解决此问题，从而提高资金使用效率效率资金资金资金资金财务公司财务公司下属企业下属企业B国资公司国资公司资资金金资资金金下属企业下属企业A资金资金合法合法流入流入版权所有，不得

234、翻印Saturday,September21,2024第154页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目财务公司能够有效缩短各下属企业融资周期，并节省融资成本财务公司能够有效缩短各下属企业融资周期，并节省融资成本下下属属企企业业A银行银行由下属企业直接向银行贷款融资：由下属企业直接向银行贷款融资：n 申请手续复杂，对资质要求较高，准备时间较长n 审批流程复杂，时间较长n 利率依照国家制定标准执行n 融资次数多，成本成倍数增长成立财务公司后：成立财务公司后：n 财务公司比银行更了解企业特点， 能及时为企业提供救急资金，申请手续简单，审批周期短，利率

235、较国家标准低5%-10%n 可为企业向银行贷款提供担保，同时全程参与，辅助其进行融资n 财务公司可通过同业拆借，降级准备金水平， 扩大获取高收益的资产规模，提高资金使用率，使利润最大化（最高拆入限额和最高拆出限额均不超过该机构实收资本的100%）n 依托集团背景，与商业银行共同组建银团，作为银团成员，为集团企业提供贷款，满足集团单位成员大型项目规模融资的需要n 开展多项业务，实现公司盈利下下属属企企业业B申请贷款申请贷款拨付贷款拨付贷款财财务务公公司司下下属属企企业业A银行银行申请贷款申请贷款拨付贷款担保银团贷款同业拆借辅助融资拨付贷款下下属属企企业业B未来组建形成的企业集团未来组建形成的企业

236、集团版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第155页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目财务公司主要业务范围以及部分财务公司名录财务公司主要业务范围以及部分财务公司名录其他类企业财务公司其他类企业财务公司开发区类企业财务公司开发区类企业财务公司n宝钢集团财务公司n一汽财务公司n神华财务公司n中油财务公司n中国电力财务公司nn上海浦东发展集团财务公司n天津港财务公司n杭州市西湖区财务开发公司n财务公司主要业务范围财务公司主要业务范围1.对成员单位办理财务和融资顾问、信用鉴证及相关的咨询、代理业务；2.协助成员单位实

237、现交易款项的收付；3.经批准的保险代理业务；4.对成员单位提供担保；5.办理成员单位之间的委托贷款及委托投资；6.对成员单位办理票据承兑与贴现；7.办理成员单位之间的内部转账结算及相应的结算、清算方案设计；8.吸收成员单位的存款；9. 对成员单位办理贷款及融资租赁；10.从事同业拆借；（须经过人民银行批准获得网上拆借资格）11.中国银行业监督管理委员会批准的其他业务（经批准发行财务公司债券；承销成员单位的企业债券；对金融机构的股权投资；有价证券投资；成员单位产品的消费信贷、买方信贷及融资租赁）备注：财务公司不得从事离岸业务,除第二条业务外,不得从事任何形式的资金跨境业务；不得办理实业投资、贸易

238、等非金融业务。版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第156页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目财务公司作为财务公司作为“企业内部银行企业内部银行”，主要承担着资产管理、调配功能，主要承担着资产管理、调配功能，有助于国资公司达成有助于国资公司达成“集团化金融管理集团化金融管理”，为下属企业提供，为下属企业提供“集约化集约化金融服务，集成化金融支持金融服务，集成化金融支持”集团化金融管理集团化金融管理集约化金融服务集约化金融服务集成化金融支持集成化金融支持财务公司作为所有企业资金归口，通过集中管理形成资产的规模经

239、济，提高资金使用效率，降低资金使用风险有偿调剂集团内部企业资金余缺，优化配置集团资金资源，激活内部闲置和沉淀资金，降低外部融资规模，从而降低国资公司融资成本为企业内部以及外部客户提供各类金融服务支持，包括租赁、保险业务等各方面服务，从而提升企业整体竞争力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第157页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目财务公司应在初期奠定坚实的业务基础，具体业务由浅入深展开，职能财务公司应在初期奠定坚实的业务基础，具体业务由浅入深展开，职能由司库型资金管理模式，逐渐转变为产业链管理模式由司库型资

240、金管理模式，逐渐转变为产业链管理模式资金控制资金控制n监督资金流向n掌握资金信息n资金计划性n防止资金失控业务结算业务结算n多头变一头n统一外部结算n降低内部欠款n提高资金周转率资金融通资金融通n内部资金融通n完善银企关系n筹资渠道多元n实现规模效应投资职能投资职能n形成资金统筹集团调控集团调控n风险管理n资金转移n跨区域调拨n银行现金技术以效率为导向以效率为导向以效益为前提以效益为前提以管理为重点以管理为重点安全性安全性时效性时效性流动性流动性赢利性赢利性三性均衡三性均衡第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段司库型司库型n余缺资金头寸集中于总部资金中心，统一调配管理，投融资管理型投

241、融资管理型n对内部提供金融服务，网络支持并尝试开发创新金融服务公司，对外使用已成熟的金融服务工具和经验，拓展投融资业务产业链管理型产业链管理型123n通过发展成熟的金融工具，对国资公司下属企业的产业链提供投融资以及各类金融服务，进行产业链整合，控制关键环节，创造更高价值版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第158页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三、作为大型国资背景的集团公司，组建金融控股集团是国资公司金三、作为大型国资背景的集团公司，组建金融控股集团是国资公司金融板块发展的最终目标融板块发展的最终目标符合

242、集团板块符合集团板块化经营战略化经营战略n集团“集约多元”战略在组织模式上体现为“分板块管理，分板块考核”n金融板块成立控股公司符合集团战略要求发挥金融板块发挥金融板块整体优势整体优势n有利于整体融资、资本放大n有助于开展跨业务创新利于专业化管利于专业化管理与资本运营理与资本运营n金融业务专业性强、高风险、高回报，有必要设立统一机构进行专业化管理和加强风险控制资产管理资产管理 n稳定的分权模式，能更好调动经营者积极性n发挥人才创造性的更大舞台强化责权利强化责权利统一统一n利于考核n有效地风险约束版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第159页沈北新区国有资产经营公

243、司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融控股集团模式是国资公司对金融板块多元化金融业务进行统一管金融控股集团模式是国资公司对金融板块多元化金融业务进行统一管理的最佳选择理的最佳选择类型类型具体形式具体形式优势优势劣势劣势支线机构支线机构超事业部n分权模式，减轻最高层管理压力n有利于吸引、培养人才n能进行较多的日常管理、协调n便于考核，责权利统一n决策效率和质量较高n集团对SBU影响力下降n对领导人才的需求较大参谋机构参谋机构委员会工作组n灵活n管理成本较低n集团对SBU保持直接控制n不利于考核n不利于人才吸引、培养n决策效率和质量难保证超事业部法律形式超事业部法律

244、形式优势优势例子例子独立法人独立法人n以法律形式强化责权利的统一n便于开展资本运作n增强资本放大器功能n增加集团与SBU经营风险的隔离距离nGECS非独立法人非独立法人n集团直接控制力强n更容易进行跨SBU的协同nP&G金融控股集团金融控股集团版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第160页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融控股集团主要具有集约化经营、资本放大器、多元化经营和合理金融控股集团主要具有集约化经营、资本放大器、多元化经营和合理避税四大功能避税四大功能金控集团金控集团主要功能主要功能1234n在金

245、融控股集团内实行合并报表，统一纳税，可以通过合理调度集团内的资金和财务资源，实现集团内的利润最大化合理避税功能合理避税功能资本放大器资本放大器n通过资本的规模化、专业化运营，产生规模经济、范围经济，加强创新资本的集约化经营资本的集约化经营多元化经营机制多元化经营机制n在控股的各个层面上引入外部资本，可通过过少量自有资本控制庞大的社会资本，甚至形成某个领域的垄断优势n金融控股集团的系统内实行的是一种“法人分离原则” (Corporate Separateness) ，在这种原则指导下，各业务独立运作，可以确保金融系统的安全性版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第1

246、61页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目基于国资公司战略发展以及资源整合需求，正略钧策建议国资公司在基于国资公司战略发展以及资源整合需求，正略钧策建议国资公司在未来组建金控集团，进一步增强资源配置能力以及对子公司监管能力未来组建金控集团，进一步增强资源配置能力以及对子公司监管能力n对集团内部各子公司的经营状况和财务信息进行有效监控，更有效的整合散落的金融资源，有利于盘活企业资金存量n对集团内部各子公司按其业务需求进行资金有效调配，降低了集团的财务成本，并优化了集团现金流的管理n实现集团内部货币资金集中管理，降低了经营的财务风险有助于资产管理

247、n整合了集团整体资源，同时降低了国资公司融资成本，更加有利于形成国资公司的金融业务核心优势组建金控集团重要意义组建金控集团重要意义n完全或主要在银行业、证券业、保险业种至少两个不同的金融行业大规模的提供服务的金融集团公司组建金控集团条件组建金控集团条件n在银行业、证券业、保险业中至少两个公司实现控股n大力开展金融业务，扩大金融板块规模组建路径组建路径国资公司当前尚未到达成立国资公司当前尚未到达成立金控集团的标准，需进一步金控集团的标准，需进一步整合金融资源整合金融资源版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第162页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新

248、区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目以金控集团为主体，跨板块与其他业务协同合作，实现国资公司各业以金控集团为主体，跨板块与其他业务协同合作，实现国资公司各业务板块协同发展务板块协同发展什么是协同效应战略？什么是协同效应战略？国资公司金融板块应充分发掘和利用两类协同效应：n金融业务与集团其它业务之间的协同n金融业务之间的协同为什么要实施协同效应战略为什么要实施协同效应战略？n充分发掘多元化业务的价值n国资公司其它业务板块与金融板块之间具有很大的协同潜力n金融业务之间存在固有的协同潜力如何实施协同效应战略？如何实施协同效应战略？n由金融板块负责发现跨金融业务的协同机会，并协调集团内各个业务单位的

249、相关活动n与其它板块协作发掘和利用协同效应，实现双赢版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第163页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融业务与国资公司其它业务板块之间的协同效应金融业务与国资公司其它业务板块之间的协同效应n品牌n网络n资本n业务nn提供资金支持n资金统一管理，提高资金使用效率n提供金融配套服务n国资公司其它业务板块对国资公司其它业务板块对金融板块支持金融板块支持金融板块对国资公司其他金融板块对国资公司其他业务板块的支持作用业务板块的支持作用版权所有，不得翻印Saturday,September

250、21,2024第164页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目金融业务之间协同效应金融业务之间协同效应银行银行保险保险实业实业投资投资期货期货租赁租赁信托信托金融金融服务服务证券证券银行银行保险保险实业投资实业投资期货期货租赁租赁信托信托金融服务金融服务证券证券n资本集约化经营n客户共享n管理资源/人才共享n跨业务的金融创新协同效应来源协同效应来源5分4分3分2分1分5分为协同能力最强，1分为协同能力最弱版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第165页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营

251、公司战略发展规划咨询项目金融板块业务发展路径：金融板块业务发展路径：三三个个主主要要发发展展阶阶段段远期目标：远期目标：成为全国一流的金融控股集团成为全国一流的金融控股集团第一阶段（第一阶段（13年）年）第二阶段（第二阶段（45年）年）第三阶段（第三阶段（610年）年）夯实基础夯实基础完善平台完善平台优化扩张优化扩张核核心心任任务务n申请成立财务公司n参股信托及保险公司、争取保险或证券公司控股权n在2-3个细分市场形成核心竞争力n强化风险管理能力，完善风险管理平台，加强对投融资的控制和监管n组建金控集团，进一步强化金融板块整体优势n金控集团成为国资公司利润中心以及金融服务中心，形成资金、业务、

252、战略全面协同n细化已开展金融业务，挖掘新的利润增长点n实现区域化扩张n优化专业人才团队n持续加强风险管理能力n初步实现金融板块融资主体的功能n做大金融业务板块，形成多元化的金融业务格局n吸引投融资人才，增强投融资能力、拓宽投融资渠道n建立全面风险责任体系，落实风险控制，搭建风险管控体系架构核心核心目标目标在沈阳经济区具有一定影响力在沈阳经济区具有一定影响力的金融企业的金融企业成为东北区域的核心金融企业成为东北区域的核心金融企业成为国内一流的金融控股集团成为国内一流的金融控股集团版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第166页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询

253、项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1内外部环境分析概要内外部环境分析概要2总体战略规划总体战略规划3业务战略规划业务战略规划4战略保障体系战略保障体系5下阶段工作安排下阶段工作安排目录目录版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第167页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目合理、完善的战略保障体系是切实执行战略规划、达成战略目标的重合理、完善的战略保障体系是切实执行战略规划、达成战略目标的重要保障和有效支撑，基于国资公司现状，结合其发展战略，正略钧策要保障和有效支撑，基于国资公司现状，结合其发展战略，

254、正略钧策建议搭建五大保障体系建议搭建五大保障体系战略管理体系战略管理体系项目管理体系项目管理体系组织管控体系组织管控体系财务管理体系财务管理体系人力资源管理体系人力资源管理体系战略保障体系战略保障体系12453版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第168页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目一、战略管理体系：战略管理体系是战略落地的重要保障，其主要职一、战略管理体系：战略管理体系是战略落地的重要保障，其主要职能为战略规划、战略规划组织与实施、战略规划调整以及战略绩效评能为战略规划、战略规划组织与实施、战略规划调

255、整以及战略绩效评估估战略规划组织与实施战略规划组织与实施战略规划调整战略规划调整战略绩效评估战略绩效评估战略规划战略规划n公司内部环境分析n公司外部环境分析n公司发展战略规划n公司战略举措规划n公司财务规划n从公司各个部门、子公司角度出发进行充分深入的讨论n提高公司战略规划的可执行性n统一公司各部门对战略规划的认识n组织企业内部资源，协同进行战略项目n分子公司及部门围绕战略规划开展工作n管理层要对执行情况进行及时监控n根据公司内部环境变化进行调整n根据宏观环境或行业环境变化进行调整n提取合理的绩效指标n通过监测系统收集绩效数据n设置绩效纠偏机制n绩效指标要合理并可量化n绩效指标由上向下分解n绩

256、效衡量标准需要明确n了解绩效值的影响因素n有效规避实施过程中的不可控因素n各分子公司编制年度经营计划、财务预算时不得出现与战略规划相抵触的内容n有效规避实施过程中的不可控因素n各分子公司编制年度经营计划、财务预算时不得出现与战略规划相抵触的内容主要职能主要职能注意事项注意事项版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第169页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司总体战略对战略规划体系提出如下要求国资公司总体战略对战略规划体系提出如下要求总体战略对组织管控的总体战略对组织管控的四大要求四大要求123从战略布局出

257、发，建立完善的从战略布局出发，建立完善的战略规划体系，通过合理管控战略规划体系，通过合理管控模式实现对下属子公司的科学模式实现对下属子公司的科学性管控性管控提高战略规划组织与实施提高战略规划组织与实施效率，整合公司内部资源，效率，整合公司内部资源，根据业务需要进行合理配根据业务需要进行合理配置，促进战略有效落地实置，促进战略有效落地实施施重点对时间进度管理以及资重点对时间进度管理以及资源配置进行管理，及时对子源配置进行管理，及时对子公司进行宏观调整，以适应公司进行宏观调整，以适应内外部环境的重大变化内外部环境的重大变化4构建合理的战略绩效评估体系，构建合理的战略绩效评估体系，以持续改善经营业绩

258、，打造企以持续改善经营业绩，打造企业核心竞争力业核心竞争力版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第170页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目为更好协调管理下属各子公司，以期达成各业务之间协同发展，国资为更好协调管理下属各子公司，以期达成各业务之间协同发展，国资公司在战略管理体系中对其下属公司应着力于绩效控制、信息管理以公司在战略管理体系中对其下属公司应着力于绩效控制、信息管理以及协调资源三个主要方面及协调资源三个主要方面国资公司国资公司房地产板块房地产板块子公司子公司金融板块金融板块子公司子公司公共事业板块公共

259、事业板块子公司子公司信息反馈信息反馈园区运营板块园区运营板块子公司子公司绩效评估绩效评估战略实施监控着力协调各业务板块以及子公司之间信息与资源共享信息共享资源调配版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第171页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目合理、有效地战略管理体系可促进公司战略规划工作标准化、规范化、合理、有效地战略管理体系可促进公司战略规划工作标准化、规范化、明确公司发展方向和目标、获取竞争优势，但在搭建过程中，需注意明确公司发展方向和目标、获取竞争优势，但在搭建过程中，需注意四个主要问题四个主要问题国资

260、公司应建立完善的战略规划体系，提高战略规划的科学性和前瞻性科学性科学性国资公司应提高战略规划组织与实施的效率，促进战略的有效落地实施实施性实施性国资公司应与时俱进，及时进行战略规划的调整，以适应内外部环境的重大变化适应性适应性国资公司应构建合理的战略绩效评估体系，以持续改善经营业绩，实现企业竞争优势可评估性可评估性版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第172页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目二、组织管控体系：构建合理有效地组织管控体系可强化集团管控能二、组织管控体系：构建合理有效地组织管控体系可强化集团管控

261、能力，优化组织结构，提高国资公司经营管理水平力，优化组织结构，提高国资公司经营管理水平总体战略对组织管控的总体战略对组织管控的四大要求四大要求123增强业务管控能力，资源配置增强业务管控能力，资源配置能力，以及整体规划及落实实能力，以及整体规划及落实实施能力施能力各业务板块子公司着力自各业务板块子公司着力自身业务的发展，打造产业身业务的发展，打造产业核心竞争力核心竞争力国资公司通过宏观管控的模国资公司通过宏观管控的模式，优化资源配置，合理布式，优化资源配置，合理布局以达成各业务板块之间协局以达成各业务板块之间协同发展同发展4根据各分子公司自身发展的特根据各分子公司自身发展的特点以及所处时期不同

262、，灵活设点以及所处时期不同，灵活设置管理模式置管理模式版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第173页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目为保障公司战略落地，实现公司战略目标，组织管控应采取以下措施为保障公司战略落地，实现公司战略目标，组织管控应采取以下措施234确定管控模式确定管控模式明晰权责划分明晰权责划分关键流程梳理关键流程梳理组织结构调整组织结构调整根据集团对其下属公司管控集权程度的大小，其管控模式分为：财务管理型、战略管理型、操作管理型明晰国资公司及其子公司在重大管理关系上的权责划分，明确母公司和子公司

263、各自的管理范围和管理权限，消除两级管理上的“真空地带”对国资公司及其子公司管理工作中重要性高、涉及面广、容易出现问题的关键流程进行梳理、明晰和优化，并绘制流程图和编制相应的流程说明根据管控模式的要求，对国资公司极其子公司的组织结构进行调整15建立制度体系建立制度体系针对管理模式和组织结构的变化，对公司原有的制度体系进行梳理、调整和完善，建立和完善适应集团管理的制度体系版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第174页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目国资公司并非单一产业运作，集团总部专业能力也相对较弱，正略钧国资

264、公司并非单一产业运作，集团总部专业能力也相对较弱，正略钧策建议国资公司以策建议国资公司以“战略型为主、财务型为辅战略型为主、财务型为辅”的管控模式为基础，的管控模式为基础，搭建组织管控体系搭建组织管控体系国资公司国资公司核心业务核心业务非核心业务非核心业务战略把控战略把控信息管理信息管理协调资源协调资源考核以及反馈考核以及反馈预算管理预算管理资源协调资源协调考核以及反馈考核以及反馈战略管控型战略管控型财务管控型财务管控型重点培养使其发展成熟对于有发展的业务介入控股平衡业务平衡业务机会业务机会业务版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第175页沈北新区国有资产经营公

265、司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目三、三、人力资源管理体系人力资源管理体系：人力资源是生产力要素中最富有创造力和竞：人力资源是生产力要素中最富有创造力和竞争力的要素，为保障战略贯彻实施，达到战略目标，则必须建立与之争力的要素，为保障战略贯彻实施，达到战略目标，则必须建立与之相配套的人力资源体系相配套的人力资源体系总体战略对人力资源的总体战略对人力资源的三大要求三大要求123在人员数量和质量上满足实现在人员数量和质量上满足实现公司战略目标的需要公司战略目标的需要，特别是，特别是要建立一支国内领先的高素质、要建立一支国内领先的高素质、结构合理的核心人才队伍，为结构合

266、理的核心人才队伍，为实现公司的战略目标提供有力实现公司的战略目标提供有力的人力资源保障的人力资源保障建立全面和完善的绩效考建立全面和完善的绩效考核体系和薪酬管理体系，核体系和薪酬管理体系，强化业绩导向，将公司的强化业绩导向，将公司的战略目标有效分解到每个战略目标有效分解到每个员工身上；并使公司的价员工身上；并使公司的价值分配向真正为企业创造值分配向真正为企业创造价值的优秀人才倾斜，从价值的优秀人才倾斜，从而有效调动员工的积极性，而有效调动员工的积极性，并在公司内部形成良好竞并在公司内部形成良好竞争机制争机制建立较为完善的培训和员工建立较为完善的培训和员工职业生涯体系，为员工提供职业生涯体系，为

267、员工提供良好的成长机制和发展空间，良好的成长机制和发展空间，使员工能够分享企业的进步，使员工能够分享企业的进步，同公司一起成长同公司一起成长版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第176页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目战略导向型战略导向型专业服务型专业服务型事务处理型事务处理型人力资源管理未来的职能定位，在中短期是立足于提供专业服务，完人力资源管理未来的职能定位，在中短期是立足于提供专业服务，完善目前人力资源管理中存在的不足，中长期则是以战略为导向以满足善目前人力资源管理中存在的不足，中长期则是以战略为导向

268、以满足公司扩张和管理提升的需要公司扩张和管理提升的需要基本人力资源管理实务的执行与实施设计方案解决现实问题以战略为导向制定人力资源规划、政策、方案服从导向被动应对前瞻性、主动采取行动改进公司绩效技术支持指导者/专家决策参与者重心在于操作技能重心在于解决问题重心在于公司发展价值贡献小价值贡献小价值贡献大价值贡献大工作范围工作范围主动性主动性角色定位角色定位工作重心工作重心中短期中短期中长期中长期版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第177页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目完整的人力资源管理主要包括以下内容，国

269、资公司人力资源管理体系的完整的人力资源管理主要包括以下内容，国资公司人力资源管理体系的主要提升主要包括招聘、绩效、薪酬、培训等几个方面主要提升主要包括招聘、绩效、薪酬、培训等几个方面人力资源战略与人力资源规划职位描述体系、岗位分析与评估、素质评价体系基础性工作基础性工作日常性工作日常性工作指导性工作指导性工作其他辅助、支持的活动辅助性工作辅助性工作招聘与调配岗位的人才储备员工的职业发展培训管理薪酬管理绩效管理版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第178页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目根据薄弱性和紧迫性分析

270、，正略钧策为国资公司人力资源管理提升提出根据薄弱性和紧迫性分析，正略钧策为国资公司人力资源管理提升提出以下建议以下建议相相对对紧紧迫迫性性强强弱弱相对薄弱性相对薄弱性低低高高员工能员工能力模型力模型培训培训发展发展绩效绩效管理管理人力资人力资源规划源规划职业生职业生涯规划涯规划岗位工岗位工作分析作分析精细管理精细管理迅速提升迅速提升着手准备着手准备保持现状保持现状薪酬薪酬管理管理人才甄人才甄选招聘选招聘人事事人事事务管理务管理绩效管理岗位工作分析人才甄选招聘薪酬管理迅速迅速提升提升培训与发展人力资源规划精细精细化化员工能力模型职业生涯着手着手准备准备提高提高人事事务管理保持保持现状现状版权所有

271、，不得翻印Saturday,September21,2024第179页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目四、财务管理体系：财务管理体系能辅助国资公司有效地对集团内部四、财务管理体系：财务管理体系能辅助国资公司有效地对集团内部各分子公司的情况进行了解，充分挖掘利用现有资源，实现个分子公各分子公司的情况进行了解，充分挖掘利用现有资源，实现个分子公司之间的业务协同发展司之间的业务协同发展总体战略对财务的总体战略对财务的三大要求三大要求123通过实施有效的全面预算管理，通过实施有效的全面预算管理，提升战略管理能力，实现有效提升战略管理能力，实现有效

272、的监控与考核，通过预算编制的监控与考核，通过预算编制和平衡，在高效使用企业资源和平衡，在高效使用企业资源的同时提高收入、节约成本的同时提高收入、节约成本建立比较完善的适应集团建立比较完善的适应集团管理的财务管理模式，合管理的财务管理模式，合理划分公司总部和分、子理划分公司总部和分、子公司的财务管理的权限公司的财务管理的权限通过加强资金管理，提高资通过加强资金管理，提高资金使用效率，降低财务费用，金使用效率，降低财务费用，形成稳健的资本结构，在满形成稳健的资本结构，在满足企业资金的需求，同时保足企业资金的需求，同时保证公司的资金安全和防范财证公司的资金安全和防范财务风险务风险版权所有，不得翻印S

273、aturday,September21,2024第180页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目建立健全全面预算管理体系，完善预算组织机构对国资公司财务管理建立健全全面预算管理体系，完善预算组织机构对国资公司财务管理具有重要意义具有重要意义预算组织预算组织预算目标预算目标预算编制预算编制预算执行预算执行预算考核预算考核公司战略公司战略方法及责任责任预算报表预算执行状态数据考核指标考核方法目标修正经营计划信息反馈与分析制定年度目标修正战略全面预算管理框架全面预算管理框架预算管理机构组成预算管理机构组成总经理总经理年度和季度预算最终审核者1分管财务

274、副总分管财务副总预算管理主要负责人2预算编制小组预算编制小组非常设性机构，负责预算编制3财务部门财务部门预算管理具体控制部门4职能部门、子公司职能部门、子公司预算管理具体执行部门5版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第181页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目为符合战略发展需求，在全面预算管理的基础上，建立一套与公司管为符合战略发展需求，在全面预算管理的基础上，建立一套与公司管控相适应的、完善的、有机的财务管理体系控相适应的、完善的、有机的财务管理体系n强化国资公司预算管理，强化国资公司预算管理，提高各项资金

275、利用效率提高各项资金利用效率n多方面拓展融资渠道，多方面拓展融资渠道，构建融资平台，持续改构建融资平台，持续改善投资者关系，提高资善投资者关系，提高资本市场融资效率本市场融资效率n加加强强成本控制管理，提成本控制管理，提高国高国资公司公司经济效益效益 控制效果内内 部部 控控 制制 体体 系系 （授权与监控）（授权与监控）会会 计计 核核 算算 体体 系、信系、信 息息 系系 统统资产资产管理管理目标成本责任成本成本分析预算定额预算执行信息资金使用资金风险效率信息授权授权内审内审资金使用资金使用信息核算控制执行控制分析评价考评调控计划全面预全面预算管理算管理资金资金管理管理资产价值变化变动及效

276、用分析成本成本管理管理版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第182页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目五、项目管理体系：建立健全项目管理体系，五、项目管理体系：建立健全项目管理体系，不断提高项目施工管理、不断提高项目施工管理、成本管理、安全管理、分包管理的规范化、精细化和科学化水平，使成本管理、安全管理、分包管理的规范化、精细化和科学化水平，使项目管理水平处于国内行业领先水平项目管理水平处于国内行业领先水平施工管理施工管理安全管理安全管理分包管理分包管理成本管理成本管理信息管理信息管理质量管理质量管理争创争创

277、“精品工程精品工程”版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第183页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目进一步完善项目预算、施工组织设计、项目过程信息管理、项目审计进一步完善项目预算、施工组织设计、项目过程信息管理、项目审计等项目监控机制，使项目的质量、工期、成本、安全都处于受控状态等项目监控机制，使项目的质量、工期、成本、安全都处于受控状态项目预算施工组织设计项目过程信息管理项目风险预控项目审计项目监控机制项目监控机制质量、工期、成本、安全质量、工期、成本、安全版权所有，不得翻印Saturday,Septemb

278、er21,2024第184页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目建立项目经验总结和交流的机制，确保好的项目经验能够在国资公司建立项目经验总结和交流的机制，确保好的项目经验能够在国资公司内部得到推广内部得到推广员工的个人经验和体会等有价值的隐性知识隐性知识可供其他项目及人员参考的显性知识显性知识建立项目总结机制，规定每个项目结束后，必须提交规定格式的项目总结文件，并由专门的部门负责收集、整理、存档，对其中有价值的经验要及时组织进行推广定期组织一些资深项目经理、技术专家等，就项目运行中的焦点问题进行交流，并形成一定的共识和成果，然后进行共享组织经

279、验丰富的资深项目经理开发内部培训课程，传授自己方法、经验和体会由公司组织，建立项目部之间常设的交流平台，使各项目部可以就项目中遇到的问题及时在该平台上进行交流对项目运行中的典型问题及解决方法，由专门部门负责编制成案例 项目经验总结和交流机制项目经验总结和交流机制版权所有，不得翻印Saturday,September21,2024第185页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目1内外部环境分析概要内外部环境分析概要2总体战略规划总体战略规划3业务战略规划业务战略规划4战略保障体系战略保障体系5下阶段工作安排下阶段工作安排目录目录版权所有，不得翻印

280、Saturday,September21,2024第186页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目在项目的下一阶段，正略钧策会进一步研究国资公司的集团管控、治在项目的下一阶段，正略钧策会进一步研究国资公司的集团管控、治理模式和组织结构设计，对国资公司的管控模式和组织结构提出优化理模式和组织结构设计，对国资公司的管控模式和组织结构提出优化方案方案第一阶段（第一阶段（1-6周）周）内外部环境分析内外部环境分析与标杆企业研究与标杆企业研究第二阶段（第二阶段（7-13周）周）战略发展规划与战略发展规划与国有资源整合国有资源整合第三阶段（第三阶段（14-16周）周）集团组织架构与集团组织架构与管控模式设计管控模式设计第四阶段（第四阶段（17-20周）周）关键运营保障机制设计关键运营保障机制设计计划中的工作计划中的工作计划提交报告计划提交报告集团总部和下属公司定位分析管控模式选择与设计公司治理模式设计关键管控手段设计母子公司关键管理权限划分国资公司组织结构设计总部机构设置方案总部部门职责优化设计总部岗位设置建议二级公司组织架构优化建议管控模式和组织结构优化报告版权所有，不得翻印完，谢谢！完，谢谢！