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1、远洋时代城2011年营销计划天启&开启2011年1月目目 录录第一部分第一部分 目标设定目标设定第二部分第二部分 策略制定策略制定第三部分第三部分 执行分解执行分解第一部分第一部分 目标设定目标设定第一部分第一部分 目标设定目标设定【年度目标设定年度目标设定】 年度目标年度目标 年度销售目标年度销售目标2020亿亿第一部分第一部分 目标设定目标设定【年度目标设定年度目标设定】 完成目标的七个问题完成目标的七个问题 1.1.20112011年操盘节奏问题：年操盘节奏问题：2011年市场存在继续波动可能，如何找准时机抢占市场？2.2.20112011年的供货量问题：年的供货量问题：20亿的销售目标
2、需要多少供货量保证？供货量如何分布？3.3.现场支持问题：现场支持问题：需要什么样的现场支持销售工作？4.4.产品多样化细分问题：产品多样化细分问题：2011年主力产品是高层公馆，产品类型单一，如何将单一的产品进行多样化细分？5.5.客户问题：客户问题：面对20亿的销售目标，到底多少客户量的积累才能满足需求；这些客户来源于何处？6.6.多样化渠道开拓问题：多样化渠道开拓问题：20亿的销售目标，需要多样的客户群，如何开拓更多的渠道？7.7.推广手段问题：推广手段问题：针对不同的客户类型第二部分第二部分 策略制定策略制定20112011操盘节奏操盘节奏产品多样化细分产品多样化细分多样化渠道开拓多样
3、化渠道开拓时间策略时间策略定位策略定位策略渠道策略渠道策略第二部分第二部分 策略制定策略制定 针对策略针对策略 客户问题客户问题客户策略客户策略推广手段推广手段推广策略推广策略供货量问题供货量问题工程策略工程策略现场支持问题现场支持问题现场策略现场策略策略制定：时间策略策略制定：时间策略【策略分解：时间策略策略分解：时间策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节
4、淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季常规市场淡季任务任务集中出货完成67亿销售目标价格俯冲6亿集中出货完成5亿目标价格俯冲3亿准确把握准确把握3434阶段的机会，阶段的机会，2020亿目标就可达成亿目标就可达成策略制定：工程策略策略制定：工程策略u足够的开工量足够的开工量按照当前的计划，2011年全年供货量为294746平方米，货值约为20.9亿，加上目前的存货5123平方米，约0.6亿，总计为299869平方米，约为21.5亿。20亿销售目标，亿销售目标，75%转化率，需供货量转化率，需供货量26亿，缺少亿，缺少4.5亿货值（亿货值
5、（6.5万平货值）万平货值）u阶段供货量充足阶段供货量充足36月出货期必须保证8亿供货值；78月需要供货值8亿货值；910月需要6供货值；11月12月需要4亿货值目前供货量集中在目前供货量集中在9 9月之后，需要将月之后，需要将25#25#、612#612#、二期的部分货量提前、二期的部分货量提前【策略分解：工程策略策略分解：工程策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定供货安排供货安排销售额销售额套数套数5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月预计售价预计售价预计总销预计总销2#2#33022210.3269001532512083#3#4#4#5
6、#5#6#6#27612873.447500965508007#7#12873.447500965508008#8#969536.887500715266009#9#927909.9370005536951010#10#13812873.4475009655080011#11#13812873.4475009655080012#12#13812873.4475009655080013#13#847371.6364004717843214#14#726318.5464004043865615#15#726114.9665003974724016#16#726114.966500397472401
7、7#17#726318.5466004170236423#23#635367.97640034355008商业商业20001600032000000B10-1B10-114608.887000102262160二期货量二期货量B20#98921.077000692447490B21#37585.577000263098990小计小计5367.9732238.6300138506.64036819.281814.01统计项统计项合计（供货面积）294746.45合计（总销）20958788982095878898预计销售均价7110.785891【策略分解：工程策略策略分解：工程策略原工期原工期
8、】第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：工程策略策略分解：工程策略建议调整后供货量分布建议调整后供货量分布】第二部分第二部分 策略制定策略制定推案量出现时间推案量出现时间销售额销售额套数套数5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月预计售价预计售价预计总销预计总销2#2#33022210.3269001532512083#3#4#4#5#5#6#6#27612873.447600978381447#7#12873.447600978381448#8#969536.887600724802889#9#927909.937000553695101
9、0#10#13812873.4464008239001611#11#13812873.4476009783814412#12#13812873.4476009783814413#13#847371.6365004791559514#14#726318.5465004107051015#15#726114.9665003974724016#16#726114.9665003974724017#17#726318.5465004107051023#23#635367.97720038649384商业商业20001600032000000B10-1B10-168014608.887000102262
10、160二期货量二期货量B20#43921.077000307447490550007000385000000B21#37585.577000263098990统计项统计项合计（供货面积）294746.45合计（总销）20928527172092852717预计销售均价7100.518826策略制定：现场策略策略制定：现场策略（1 1）沿八号路一侧打造项带状主题公园，构成项目重要展示面。）沿八号路一侧打造项带状主题公园，构成项目重要展示面。建议类型：建议类型：现代雕塑散落其间现代雕塑散落其间【策略分解：现场策略策略分解：现场策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定建议类型建议类型: :独具风格的
11、工地围挡独具风格的工地围挡（1 1）沿八号路一侧打造项带状主题公园，构成项目重要展示面。）沿八号路一侧打造项带状主题公园，构成项目重要展示面。【策略分解：现场策略策略分解：现场策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定(2)(2)现场战略现场战略工程形象工程形象部分别墅完成外装修，高层楼体包装(3)(3)现场战略现场战略体验区体验区现场接待中心包装样板房搭建及包装【策略分解：现场策略策略分解：现场策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定策略制定：定位策略策略制定：定位策略【策略分解：定位策略策略分解：定位策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定 现有产品梳理现有产品梳理 产品类产品类景观景观采光
12、及视线采光及视线噪音等不利因素噪音等不利因素1#、B14-1公寓类产品1417#74-120平公馆楼间景观受前部楼体遮挡，楼间距相对小临近高速路，噪音污染25#55-87平公馆楼间景观受前部楼体遮挡，楼间距略大临近8号路，有噪音9#、13#55/88/114平公馆健怡公园13#受14#遮挡9号相对开阔13#临近高速23#70/110平公馆规划学校前部无遮挡8#、12#76/120平公馆别墅区景观前部无遮挡6#、7#、10#、11#76/87/110平公馆加菲乐园/韵律天地开阔楼间距67#/1011#67#/1011#核心组团核心组团 8/12# 23# 25# 9/13# 1417# 8/12
13、# 23# 25# 9/13# 1417#20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季任务任务6亿6亿5亿3亿推案推案产品：23#、8/12#、6/7/9/10#、25#产品：9/13#、1417#、二期相对低值货源5.5万平产品：二期中高价值产品8.5万平左右产品：二期低值货源6万平货值：约8亿货值：约8亿
14、货值：约6亿货值：约4亿套数：1179套数：约1100套数：1100套套数：约700理由：高值产品先去化，用时间换销售量优势产品拉升客户价格认知理由：人为造成的价格反差，呼应市场变化利用竞争对手迟疑快速去化理由：市场回暖，需求需要释放，项目销售势头火热可顺势推出高值房源理由：热销期后，通过低值房源再次价格俯冲，形成高值低价形象快速去化【策略分解：定位策略策略分解：定位策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定策略制定：客户策略策略制定：客户策略目前蓄水客户区域性特征明显，居住或工作在开发区的客户占项目蓄水客户的目前蓄水客户区域性特征明显，居住或工作在开发区的客户占项目蓄水客户的70%70%左右，
15、其他区域客户较分左右，其他区域客户较分散，区域外市场吸纳不足。散，区域外市场吸纳不足。工作地总计居住地开发区中西沙三区甘区高新园区金州旅顺北三市东三省外省市开发区64.6%1.3%0.8%0.2%3.1%0.3%0.1%0.6%0.1%71.1%中西沙三区2.5%4.8%0.3%0.4%0.3%0.1%0.1%0.1%8.5%甘区1.9%0.8%2.3%0.1%0.4%0.1%0.1%5.6%高新园区0.3%0.0%0.3%金州2.7%0.1%2.7%5.5%旅顺0.1%0.1%0.2%北三市0.1%0.8%0.1%1.0%东三省0.1%4.9%0.1%5.1%外省市2.8%2.8%总计71.
16、8%7.0%3.4%1.0%6.6%0.5%1.0%5.6%3.1%一期蓄水客户属地分析一期蓄水客户属地分析【策略分解：客户策略策略分解：客户策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：客户策略策略分解：客户策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定客户群为区域产业人群及政府公务员及行业内人士客户群为区域产业人群及政府公务员及行业内人士【策略分解：客户策略策略分解：客户策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定2011年时代城客户群构成年时代城客户群构成主力客源主力客源补充客源补充客源重点客源重点客源远洋老客户群远洋老客户群一期未够客户一期未够客户大连市内客群大连市内客群东三省客群东三省客
17、群开发区企事业中高层开发区企事业中高层项目周边项目周边工业区蓝领工业区蓝领开发区政府开发区政府/事业单位事业单位领导领导周边老社区居民周边老社区居民20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季任务任务6亿6亿5亿3亿推案推案产品：23#、8/12#、6/7/9/10#、25#产品：9/13#、1417#、二期
18、相对低值货源5.5万平产品：二期中高价值产品8.5万平左右产品：二期低值货源6万平货值：约8亿货值：约8亿货值：约6亿货值：约4亿套数：1179套数：约1100套数：1100套套数：约700理由：高值产品先去化，用时间换销售量优势产品拉升客户价格认知理由：人为造成的价格反差，呼应市场变化利用竞争对手迟疑快速去化理由：市场回暖，需求需要释放，项目销售势头火热可顺势推出高值房源理由：热销期后，通过低值房源再次价格俯冲，形成高值低价形象快速去化针对客群针对客群开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/一期未购客户/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省
19、投资客开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客【策略分解：客户策略策略分解：客户策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定策略制定：推广策略策略制定：推广策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定一期客户认知途径分析一期客户认知途径分析通过活动，项目成功树立城市影响力通过活动，项目成功树立城市影响力, ,形成良好的口配效应形成良好的口配效应老业主的深度挖掘及介绍有效而老业主的深度挖掘及介绍有效而“省力省力”新媒体的使用上网络作用明显新媒体的使用上网络作用明显第二部分第
20、二部分 策略制定策略制定线下为主线下为主 线上为辅线上为辅线下蓄客线下蓄客 线上拉升形象和深层次阐述卖点线上拉升形象和深层次阐述卖点上半年无现场靠大活动，下半年有现场靠体验上半年无现场靠大活动，下半年有现场靠体验 全年推广基调全年推广基调 【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】上半年创造一个怎样的蓄水引擎活动？上半年创造一个怎样的蓄水引擎活动？20102010年，远洋时代城启动活动年，远洋时代城启动活动“走进时代城走进时代城”系列歌会系列歌会成功借鉴点：多次路演成功借鉴点：多次路演+ +大型晚会大型晚会目的：树立项目形
21、象，扩大项目影响力，尽量多的蓄水目的：树立项目形象，扩大项目影响力，尽量多的蓄水20112011年，远洋时代城启动活动活动的目的年，远洋时代城启动活动活动的目的1 1、增加到访量，为蓄水提供帮助、增加到访量，为蓄水提供帮助2 2、树立项目中端市场领导者形象，为项目价格提升提供感性的依据、树立项目中端市场领导者形象，为项目价格提升提供感性的依据20112011年的启动活动不单单是一个蓄水引擎，更是项目形象进化、价格成长的支撑点年的启动活动不单单是一个蓄水引擎，更是项目形象进化、价格成长的支撑点第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】活动方向活动方向大型活动大型活
22、动+大众娱乐事件大众娱乐事件+客户参与度高客户参与度高启动活动方案一：大连启动活动方案一：大连“时代达人秀时代达人秀”活动创意点：类似于中国活动创意点：类似于中国“达人秀达人秀”的系列活动；亲民化的系列活动；亲民化+奇特奇特操作过程：名人表演操作过程：名人表演+群众参与群众参与+电视直播电视直播+平面炒作平面炒作+网络投票网络投票地点选择：安盛内场地点选择：安盛内场+开发区大剧院（或者大型活动场地）开发区大剧院（或者大型活动场地）内容说明：内容说明：1、前期宣传，（、前期宣传，（4月）电视媒体月）电视媒体+平面平面+广播广播+网络将活动形式及活动内容公布；有想参加的民间达人可以到远洋时网络将活
23、动形式及活动内容公布；有想参加的民间达人可以到远洋时代城售楼处或广电中心报名；每期达人可获得达人梦想（要求上线不超过代城售楼处或广电中心报名；每期达人可获得达人梦想（要求上线不超过20000元，如果超过则提供元，如果超过则提供20000元现金）元现金）2、活动高潮期，、活动高潮期，5月中旬开始，在开发区安盛内进行路演表演，白天是群众达人表演，每周两次；月中旬开始，在开发区安盛内进行路演表演，白天是群众达人表演，每周两次；8月第月第4周进行大周进行大型达人晚会，选出大连达人。型达人晚会，选出大连达人。3、后活动时期，、后活动时期，9月下旬月下旬10月底，每周末要求之前每期的达人到远洋时代城售楼处
24、进行表演并传授简单技艺。月底，每周末要求之前每期的达人到远洋时代城售楼处进行表演并传授简单技艺。第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】启动活动方案二：启动活动方案二：非诚勿扰非诚勿扰嘉宾征集活动嘉宾征集活动活动创意点：引入当下最为流行的娱乐节目的人气形成长时间的炒作事件；知名节目活动创意点：引入当下最为流行的娱乐节目的人气形成长时间的炒作事件；知名节目+客户人群客户人群操作过程：现场报名操作过程：现场报名+周末路演报名周末路演报名活动场地：时代城售楼处活动场地：时代城售楼处+安盛室内广场安盛室内广场内容说明：内容说明：1、前期宣传，（、前期宣传，（4月前月前
25、2周）电视媒体周）电视媒体+平面平面+广播广播+网络将活动形式及活动内容公布；想参加的客网络将活动形式及活动内容公布；想参加的客户可以到时代城售楼处报名，市内要报名的客户提供交通工具接送；最终报名成功的参与者，远户可以到时代城售楼处报名，市内要报名的客户提供交通工具接送；最终报名成功的参与者，远洋时代城提供相应的服装赞助及交通赞助洋时代城提供相应的服装赞助及交通赞助2、活动高潮期，、活动高潮期，4月第月第3周开始至周开始至8月底，在开发区安盛内进行现场报名并穿插表演月底，在开发区安盛内进行现场报名并穿插表演3、争取全年将、争取全年将非诚勿扰非诚勿扰报名地点设在远洋时代城售楼处报名地点设在远洋时
26、代城售楼处第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】启动活动方案三：启动活动方案三：城市之间城市之间大连选拔活动大连选拔活动活动创意点：知名节目活动创意点：知名节目+运动活动运动活动+客户人群客户人群操作过程：现场报名操作过程：现场报名+集中选拔集中选拔活动场地：时代城售楼处活动场地：时代城售楼处+大连大学体育场大连大学体育场内容说明：内容说明：1、前期宣传，（、前期宣传，（4月）电月视媒体月）电月视媒体+平面平面+广播广播+网络将活动形式及活动内容公布；想参加的企事网络将活动形式及活动内容公布；想参加的企事业单位到时代城售楼处报名；提供活动用服装；提供联系用活
27、动场地，每次联系前先到售楼处看业单位到时代城售楼处报名；提供活动用服装；提供联系用活动场地，每次联系前先到售楼处看房房2、活动高潮期，、活动高潮期，5月大型选拔活动月大型选拔活动第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】1.远洋地产到底为本项目注入了什么？2. 在未来的广告推广中，母子品牌如何互动，以实现价值互助？3.2. T.M.O国际社区概念是否真正契合远洋时代城？3. 2011年，产品线推案逐步由三条产品线并进过渡到时代公馆单线突进 相应的广告推广概念改如何转变？广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定区域
28、价值产品价值远洋时代城价值体系远洋时代城价值体系健康价值生态价值生活价值品牌价值和谐价值大连全域城市化大连全域城市化开发区成为新中开发区成为新中心心 五大工业园区辐射大学城区域二十里堡汽车城规划投资25亿的Intel跨海大桥及高铁等城市交通规划创新建筑设计产品智能化社区设施4万平的绿化园林 西班牙风情塞戈维亚坡地景观 生态型湿地公园坡岛溪园景观线 丰富的景观小品、景观雕塑、景观节点 六大主题景观 大黑山天然氧吧三大健身广场（休闲康体园、亲子乐园、活力运动园） 多功能健身休闲主题会所 大学城周边国家级体育配套 5万平米区域商业配套2000平品牌超市5路公交车等多条公交线路全国一线开全国一线开发商
29、发商开发区良好的口碑社区网站会刊搭建业主交流平台丰富的社区活动 5555万平精品社区万平精品社区红黄蓝幼儿园市政规划中小学教育价值服务价值标准物业服务广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定如果把这次推广仅仅看成是一个项目的推广将是一场巨大的损失因为 这是一座城的成长演进史它将引领新时代的居住观念所以单纯诉求社区特点和生活方式不足以承载远洋时代城的意义和全部优势广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定走进远洋新时代走进远洋新时代开启亲民的精品时代启启承承时代传奇时代传奇 还看远洋还看远洋？201
30、12010新时代到底是怎样的时代？这个时代为我们的理想居住提供了什么？广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定区域发展之势区域发展之势远洋品牌之势远洋品牌之势1 1、三势合力助速时代城成为最好的、最具价值潜力的居住社区、三势合力助速时代城成为最好的、最具价值潜力的居住社区2 2、远洋品牌所带来的强力信心保证，故明年的广告推广还是以母品牌、远洋品牌所带来的强力信心保证，故明年的广告推广还是以母品牌带子品牌，并将贯穿全年的始终。带子品牌，并将贯穿全年的始终。精品社区之势精品社区之势上市名企品牌号召力产业、教育、交通改善带来的版块价值腾飞55万平大社
31、区规划，三大产品系并发，目前公馆6300均价。未来潜力未来潜力信心保障信心保障高性价比高性价比产品产品取势取势广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定这是美好的时代这是美好的时代一语双关：既寓意时代城又寓意美好的年代It s the best of times.区域未来远洋品牌特色产品亲民价格理想住居广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定T.M.O.T.M.O.到底是什么？到底是什么？项目媒体投放量极少，且多以户外为主，无法细致解说这一概念。T.M.O.概念虽好，却不够直观和明确，不能使该概念
32、深入客户心，便无法为项目注入附加价值 ，导致现有概念在客户心中的界定不清晰。明道明道目前项目概念包装与广告推广实际暴光率形成矛盾广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定大学城板块，Intel驻厂，汽车城规划，区域发展趋向国际化红黄蓝国际双语幼儿园，教育最接近国际的地方远洋时代城，等同国际的社区规划、邻里中心、物业服务没有理由放弃国际路线【解决之道】广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定5555万平国际典范精品生活城万平国际典范精品生活城55万平：大盘气势国际：区域特质、社区理念来源典范：远洋开
33、发，榜样社区精品：品质的直接表述核心定位输出关键词：广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定优术优术配合大营销节点2011整年推广概念:总总 分分总概念引领分阶段、分主题营造广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定优术优术这是美好的时代这是美好的时代It s the best of times.It s the best of times.远洋地产远洋地产20112011亲民盛献，亲民盛献，5555万平国际典范精品生活城万平国际典范精品生活城广告策略广告策略【策略分解：推广策略策略分解：推广策略
34、】第二部分第二部分 策略制定策略制定NP-1NP-2杂志稿-1杂志稿-2杂志软文户外道旗道旗示意概念来源紧扣国际理念，使本项目国际社区的形象深入人心杂志软文杂志软文示意生态体系生态体系我们再现塞戈维亚的跌宕风致我们再现塞戈维亚的跌宕风致让世界经典的环境美学来到身边让世界经典的环境美学来到身边4万平西班牙塞戈维亚风格精装园林健康体系健康体系我们倡导积极健康的生活态度我们倡导积极健康的生活态度为您定制充满活力的无界休闲版图为您定制充满活力的无界休闲版图无界限泛会所：大学城场馆资源、社区主题会所、运动主题广场教育体系教育体系我们建立多语言全程教育体系我们建立多语言全程教育体系为孩子创造对话世界的无障
35、碍未来为孩子创造对话世界的无障碍未来红黄蓝双语幼儿园、社区少儿特长班中、小学以及高等学府为邻生活体系生活体系我们力求商业体系完整多元我们力求商业体系完整多元为包罗世界的丰富带来身心满足为包罗世界的丰富带来身心满足5万平整体商业、2千平大型旗舰超市服务体系服务体系我们借鉴英式管家的严苛标准我们借鉴英式管家的严苛标准为您提供同步世界的零瑕疵服务为您提供同步世界的零瑕疵服务远洋基业管家式服务、摩宿896酒店式物管和谐体系和谐体系我们架起一座情感之桥我们架起一座情感之桥为心灵与世界打开交流的通道为心灵与世界打开交流的通道社区网站、远洋会刊；丰富的社区活动第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推
36、广策略策略分解：推广策略】20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季任务任务6亿6亿5亿3亿推案推案产品：23#、8/12#、6/7/9/10#、25#产品：9/13#、1417#、二期相对低值货源5.5万平产品：二期中高价值产品8.5万平左右产品：二期低值货源6万平货值：约8亿货值：约8亿货值：约6亿货值
37、：约4亿套数：1179套数：约1100套数：1100套套数：约700理由：高值产品先去化，用时间换销售量优势产品拉升客户价格认知理由：人为造成的价格反差，呼应市场变化利用竞争对手迟疑快速去化理由：市场回暖，需求需要释放，项目销售势头火热可顺势推出高值房源理由：热销期后，通过低值房源再次价格俯冲，形成高值低价形象快速去化针对客群针对客群开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/一期未购客户/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/
38、大连/东三省投资客推广推广全年主题：这是美好的时代！“大连达人秀”社区红歌会+售楼处开放仪式社区篮球联赛/足球联赛暖场活动策略制定：渠道策略策略制定：渠道策略【策略分解：渠道策略策略分解：渠道策略】第二部分第二部分 策略制定策略制定u团购策略团购策略推出推出“小团购小团购”政策，政策，50套起，给予特别优惠。与活动相配合，深入特定目标人群，争取套起，给予特别优惠。与活动相配合，深入特定目标人群，争取企业团购企业团购；深入产业区工厂，半个月一次专题推荐晚会。深入产业区工厂，半个月一次专题推荐晚会。u东三省拓展东三省拓展短信拦截；大学开学期路演；大学城区域大学学生家长直投短信拦截；大学开学期路演；
39、大学城区域大学学生家长直投u大连市内拦截大连市内拦截短信拦截；直投拦截短信拦截；直投拦截u老客户活动老客户活动远洋会积分兑换启动；老客户登山节；老社区海报远洋会积分兑换启动；老客户登山节；老社区海报u一期未购客户养护一期未购客户养护礼品发放；定期回访；暖场活动礼品发放；定期回访；暖场活动第二部分第二部分 策略制定策略制定【策略分解：推广策略策略分解：推广策略】20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节
40、淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季任务任务6亿6亿5亿3亿推案推案产品：23#、8/12#、6/7/9/10#、25#产品：9/13#、1417#、二期相对低值货源5.5万平产品：二期中高价值产品8.5万平左右产品：二期低值货源6万平货值：约8亿货值：约8亿货值：约6亿货值：约4亿套数：1179套数：约1100套数：1100套套数：约700理由：高值产品先去化，用时间换销售量优势产品拉升客户价格认知理由：人为造成的价格反差，呼应市场变化利用竞争对手迟疑快速去化理由：市场回暖，需求需要释放，项目销售势头火热可顺势推出高值房源理由：热销
41、期后，通过低值房源再次价格俯冲，形成高值低价形象快速去化针对针对客群客群开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/一期未购客户/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客推广推广全年主题：这是美好的时代！“大连达人秀”社区红歌会+售楼处开放仪式社区篮球联赛/足球联赛暖场活动渠道渠道老客户积分+老社区海报+未购客户养护老客户积分兑换+团购+短信+直投+开学路演老客户积分兑换+团购+短信+直投老客户积分兑换+团购+短
42、信+直投第三部分第三部分 执行分解执行分解第三部分第三部分 执行分解执行分解【营销总控营销总控】20112011年四阶段设定年四阶段设定阶段阶段出货期出货期政策影响淡季政策影响淡季出货期出货期季节性淡季季节性淡季时间时间3636月月7878月月910910月月11121112月月特点特点上半年主要销售期，政策可能未推出，市场经过季节淡季，有需求空间市场可能因为政策而出现淡季政策作用衰减，市场回暖，被制止需求得到释放常规市场淡季任务任务6亿6亿5亿3亿推案推案产品：23#、8/12#、6/7/9/10#、25#产品：9/13#、1417#、二期相对低值货源5.5万平产品：二期中高价值产品8.5万
43、平左右产品：二期低值货源6万平货值：约8亿货值：约8亿货值：约6亿货值：约4亿套数：1179套数：约1100套数：1100套套数：约700理由：高值产品先去化，用时间换销售量优势产品拉升客户价格认知理由：人为造成的价格反差，呼应市场变化利用竞争对手迟疑快速去化理由：市场回暖，需求需要释放，项目销售势头火热可顺势推出高值房源理由：热销期后，通过低值房源再次价格俯冲，形成高值低价形象快速去化针对针对客群客群开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高层/公务员/一期未购客户/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客开发区企事业中高层/企业技术骨干/事业单位中高
44、层/公务员/远洋老客户工业园蓝领/区域刚需/周边老社区换房或改善居住/大连/东三省投资客推广推广全年主题：这是美好的时代！“大连达人秀”社区红歌会+售楼处开放仪式社区篮球联赛/足球联赛暖场活动渠道渠道老客户积分+老社区海报+未购客户养护老客户积分兑换+团购+短信+直投+开学路演老客户积分兑换+团购+短信+直投老客户积分兑换+团购+短信+直投上半年大会战执行分解上半年大会战执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112第一阶段：出货期第一阶段：出货期u目标：销售额目标：销售额6 6亿亿u蓄水：蓄水：300
45、03000组组u阶段核心卖点：品牌阶段核心卖点：品牌+ +大盘大盘+ +区域潜力区域潜力+ +泛会所呈现泛会所呈现u阶段主题：这是进步的时代阶段主题：这是进步的时代u关键点：大连关键点：大连“达人秀达人秀”u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +平面平面+ +网络网络+ +短信短信+ +广播广播第三部分第三部分 执行分解执行分解上半年大会战执行分解：活动分解上半年大会战执行分解：活动分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112大连大连“达人秀达人秀”u目的：项目正式亮相，增加来访量为蓄水提供帮助目的：项目正式
46、亮相，增加来访量为蓄水提供帮助u针对目标：全开发区客群针对目标：全开发区客群u形式说明：形式说明：1 1、报名参加的活动的可以是组合也可以是个人；不限制所在地；不需要费用、报名参加的活动的可以是组合也可以是个人；不限制所在地；不需要费用2 2、活动邀请大连知名演绎人士进行现场点评，通过嘉宾点评评选每场的达人明星、活动邀请大连知名演绎人士进行现场点评，通过嘉宾点评评选每场的达人明星3 3、选出的达人明星最终在、选出的达人明星最终在5 5月月7 7日终极日终极pkpk晚会上评选出大连晚会上评选出大连“达人王达人王”，大连，大连“达人王达人王”将将获得梦想基金获得梦想基金5 5万元，并成为远洋时代城
47、荣誉业主，同时又远洋资助环游全球（万元，并成为远洋时代城荣誉业主，同时又远洋资助环游全球（TMOTMO社区的国社区的国家）家）4 4、后续每期达人将在售楼处进行后续授业表演；环游的达人王每期游记同期发布媒体。、后续每期达人将在售楼处进行后续授业表演；环游的达人王每期游记同期发布媒体。第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112第二阶段：价格俯冲期第二阶段：价格俯冲期时间：时间：7 7月月88月月u目标：目标：
48、6 6亿亿u关键点：频繁针对性特殊活动关键点：频繁针对性特殊活动u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +报纸报纸+ +网络网络+ +短信短信+ +广播广播第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112社区红歌会社区红歌会u时间：时间：6 6月中旬月中旬u目的：增加到访量目的：增加到访量u阶形式：以社区为单位（或企业为单位）进行红歌比赛，远洋提阶形式：以社区为单位（或企业为单位）进行红歌比赛，远洋提供场地和费用供场地
49、和费用u关键点：媒体炒作关键点：媒体炒作u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+1+1期报纸期报纸+ +网络网络+ +短信短信+ +广播广播第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月12345789101112风水讲座风水讲座u时间：时间：7 7月上旬月上旬u阶形式：邀请风水大师刘瀚声对业主及准业主进行风水讲座阶形式：邀请风水大师刘瀚声对业主及准业主进行风水讲座u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +网络网络+ +短信短信第三部分第三部分 执行分解
50、执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月12345789101112艺术品展艺术品展u时间：时间：7 7月下旬月下旬u阶形式：指明瓷器和书画展阶形式：指明瓷器和书画展u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +网络网络+ +短信短信第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月12345789101112售楼处开放
51、仪式售楼处开放仪式u时间：时间：8 8月初月初u阶形式：开放仪式阶形式：开放仪式+ +魔术表演魔术表演+ +礼品发放礼品发放u关键点：媒体炒作关键点：媒体炒作+ +摩宿表演摩宿表演u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +网络网络+ +短信短信+ +广播广播+ +围挡围挡第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112第三阶段：出货期第三阶段：出货期u时间：时间：9 9月月1010月月u目标：目标：5 5亿亿u核心卖点
52、：二期新品核心卖点：二期新品+ +丰富的时代生活丰富的时代生活u蓄水：每栋蓄水：每栋150150组左右就开盘，每月开盘组左右就开盘，每月开盘2 2次次u关键点：频繁针对性特殊活动关键点：频繁针对性特殊活动u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+3+3期报纸期报纸+ +网络网络+ +短信短信+ +广播广播第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112开发区企事业足球联赛开发区企事业足球联赛u时间：时间：9 9月月u形式：
53、形式：5 5人制足球联赛；提供场地，时代城组织团队；人制足球联赛；提供场地，时代城组织团队；u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+2+2期报纸期报纸+ +网络网络+ +短信短信第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112开发区企事业篮球联赛开发区企事业篮球联赛u时间：时间：1010月上旬月上旬u形式：在远洋时代城泛会所举行的系列篮球赛形式：在远洋时代城泛会所举行的系列篮球赛u阶段媒体：网络阶段媒体：网络+ +短信短
54、信第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月910月月11月月12月月123456789101112话剧说明会话剧说明会u时间：时间：1010月中下旬月中下旬u形式：话剧形式的项目说明会形式：话剧形式的项目说明会u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+1+1期报纸期报纸+ +网络网络+ +短信短信第三部分第三部分 执行分解执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解下半年多波次推案执行分解：执行分解上半年大会战上半年大会战下半年多频次推案下半年多频次推案1-6月月78月月
55、910月月11月月12月月123456789101112第四阶段：价格俯冲期第四阶段：价格俯冲期u时间：时间：1111月月1212月月u目标：目标：3 3亿亿u核心卖点：年中答谢核心卖点：年中答谢u蓄水：每栋蓄水：每栋100100组开盘组开盘u关键点：合理的答谢手段和答谢活动关键点：合理的答谢手段和答谢活动u阶段媒体：户外阶段媒体：户外+ +网络网络+ +短信短信第三部分第三部分 执行分解执行分解总销额总销额2020亿，营销额亿，营销额1.2%1.2%营销费用上限营销费用上限24002400万万计划使用营销费用：计划使用营销费用：11851185万万第三部分第三部分 执行分解执行分解报告结束
56、谢谢聆听！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEX
57、xVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooX
58、pUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
