《1月北京泰禾红御顶级别墅定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1月北京泰禾红御顶级别墅定位报告（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、泰禾红御泰禾红御顶级别墅定位报告顶级别墅定位报告2013. 12013. 1谨呈：泰禾集团谨呈：泰禾集团世联地产世联地产u与客户进行首次沟通u项目地块现场查勘u区域宏观经济背景研究u房地产市场调研u专业人士访谈u一线销售人员访谈u消费者访谈u市调成果沟通u整体定位报告u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u核心问题的提出u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析u产品建议之参考案例借鉴u项目整体定位u定位报告提报u终稿报告2013/2/192013/3/第一阶段市场调研阶段第二阶段（中期）整体定位阶段第三阶段（终期）报告沟通2013/3/1项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分
2、事件事件群雄逐鹿，泰禾群雄逐鹿，泰禾18.518.5亿摘墅王亿摘墅王地块取地成本公租房龙湖A地块20158元/平米无泰禾W地块28559元/平米有，2000平米首开F、G地块26189元/平米无点评取地成本高，要求产品实现高溢价产品类型不纯粹，影响社区低密意象取地情况：亚北板块25554元/京昌板块17020元/西山板块60000元/中央板块38338元/京东板块27945元/28559意味着：直逼北京高端别墅市场售价水平；所以本项目自古华山一条路，无可选择的要做到最优；p 销售目标：保证一定的销售速度；销售目标：保证一定的销售速度；销售目标：保证一定的销售速度；销售目标：保证一定的销售速度；
3、p 品牌目标：延续品牌目标：延续品牌目标：延续品牌目标：延续“院子院子院子院子”品质，实现品牌传承。品质，实现品牌传承。品质，实现品牌传承。品质，实现品牌传承。项目目标：开发商目标开发商目标世联理解：背景1：泰禾18.5亿高地价摘取墅王；背景2：泰禾继院子之后，北京第二个项目；背景3：院子销售节奏控制缓慢世联理解：在保证延续品牌精神及品质的基础之上，对速度、利润实现、回款会有一定的要求！WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。路径选择路径选择市场探究市场探究客户梳理客户梳理定位导出定位导出方案建议方案建议Part 4Part 5Part 6Part 3Part 2Par
4、t 1孙河组团土地储备项目规划图本体本体规划背景规划背景北京唯一一块近城市成规模的低密居住组团，凭借地理位置及资北京唯一一块近城市成规模的低密居住组团，凭借地理位置及资源优势，未来规划为商业休闲、高品质综合功能区源优势，未来规划为商业休闲、高品质综合功能区孙河组团土地规划示意图发展机遇：n孙河组团位于东北五环旁朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，朝阳区集中低密度改善性宜居版块。n邻近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，全市唯一一块成规模的低密度居住组团，周边配套成熟，为孙河版块成为具备城市第一居所属性、
5、终极高端改善居住区奠定了良好基础未来规划：n组团西南至机场南线高速（京平高速），东至京顺路，北至规划温榆河西南滨河路。规划用地283.8公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储备。n孙河组团是集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团。规划利好：n未来区域规划，重点发展区域的商业、文化、休闲相结合的综合性功能，包括健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店等六大功能，同时推进音乐厅、体育场、图书馆等文体设施建设；n融入人居低碳的理念，通过改善交通实现节能减排，减少不可再生资源的消耗，将区域打造成北京周边“世界城市生态发展的示范区”。本体本体区位交
6、通区位交通东北五环外当前北京热点区域，近城市距离；传统中央别东北五环外当前北京热点区域，近城市距离；传统中央别墅区外围；交通便捷，通达性好墅区外围；交通便捷，通达性好项目区位n项目位于朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路孙河组团W地块，邻近龙湖地块，在中央别墅区靠近城市区域位置；n区域周边有地铁15号线，孙河站，牵动区域的发展，拉近区域与城市的距离。京承高速京平高速京密路地铁15号线机场专线顺黄路顺白路交通利好距离首都机场7.8公里14分钟距离国贸21.2公里24分钟距离燕莎17.1公里22分钟距离天安门25.7公里30分钟序号关键节点距离（KM）车程（分钟）路线1首都国际机场7.8约14机场高速公路机
7、场南线2北五环27.3约30京密路2CBD21.2约24建国门外大街三环-京密路4燕莎17.1约22京密路三环5天安门25.7约30长安街二环首都机场高速公路机场南线本体本体周边配套周边配套目前项目周边配套匮乏且形象低端；但车行范围内可共享目前项目周边配套匮乏且形象低端；但车行范围内可共享中央别墅区及城市核心国际化配套设施中央别墅区及城市核心国际化配套设施 项目邻近区域配套：项目周边配套：区域组团处于起步阶段，项目周边较荒凉。项目邻近区域高端配套：10所国际幼儿园、13所中高端购物场所、11个美食区、12个艺术区、5大高尔夫俱乐部、8个马术场地、6大休闲会所。5分钟生活圈10分钟生活圈教育设施
8、及学校公共设施及医院公园休闲娱乐场所北京德威英国国际学校赛特奥特莱斯望京商圈15分钟生活圈欧陆广场 n项目四至：东至：孙河组团居住地块之一西至：龙湖地块南至：孙河组团居住地块之一北至：顺黄路n地块内部：地块内部六通一平完成，无干扰因素；局部存在约两米高的坡度落差。本体本体项目四至项目四至项目地块平整，地块内无干扰因素；四周城市界面弱，较项目地块平整，地块内无干扰因素；四周城市界面弱，较为荒凉，四周道路有待开发；组团南部存在现状鱼塘为荒凉，四周道路有待开发；组团南部存在现状鱼塘本体本体地块指标地块指标小体量，小体量，1.11.1容积率且配建公租房，较难保证物业类型的纯容积率且配建公租房，较难保证
9、物业类型的纯粹性粹性 朝阳区孙河组团W地块用地指标用地编号2902-02用地性质R2居住用地占地规模（）建设用地代征道路绿化小计58888.1138627.8697515.97地上建筑面积（）64777容积率1.1限高（米）18（局部30）建筑密度（%）30绿地率（%）30楼面价（元/）28559配建公租房（）2000AW龙湖地块本项目FG首开地块本体本体地块属性地块属性近城市距离近城市距离/ /中央别墅区外围中央别墅区外围/ /交通便捷交通便捷/ /有规划利好及景观有规划利好及景观资源的资源的/ /小体量低容积率纯居住项目小体量低容积率纯居住项目自然资源交通条件配套条件周边干扰因素内部干扰因
10、素项目临近温榆河自然生态资源，孙河地块内存在现状鱼塘紧邻顺黄路接京密路，周边拥京承高速和京平高速周边配套匮乏且形象低端，驱车短时可享中央别墅区及城市核心国际化配套周边城市界面弱，较荒凉，四周道路有待开发需配建2000平米公租房及高拿地成本区位东北五环外近城市距离；传统中央别墅区外围项目本体质素较高，但1.1容积率对项目物业选择及产品排布影响较大区域未来规划为商业休闲、高品质综合功能区WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。市场探究市场探究客户梳理客户梳理定位导出定位导出方案建议方案建议Part 4Part 5Part 6Part 3Part 2Part 1产品形式层数小
11、区容积率独栋3层以内0.3双拼3层以内0.40.5联排3层以内0.60.8叠拼34层0.81.0花园洋房45层1.01.2多层67层1.21.6小高层1811层1.62.2小高层21218层2.22.8高层1933层2.84.5项目限制条件容积率1.1，物业类型选择是关键！1.1之下物业组合形式1.低层（独栋、双拼、联排）多层（叠拼&洋房）2.纯多层（叠拼、洋房）路径选择路径选择低层多层物业类型低层多层物业类型各物业类型容积率贡献一览表别墅价值最大化别墅贡献最大化保证低密意向的合适选择路径选择路径选择低层多层物业类型低层多层物业类型项目限制条件容积率1.1，物业类型选择是关键！1.1之下物业组
12、合形式1.低层（独栋、联排）多层（洋房）2.纯多层（洋房）开发商目标1.速度有要求！2.成本有要求！本体1.中央别墅区！2.具备打造低密度的条件！市场1.纯多层价格实现有难度！2.纯多层区域先期无验证！风险大！3.纯多层无法保证整体低密意向！4.纯多层竞争范围扩大，洋房面临市区城市豪宅竞争，新政下郊区物业不占优势！对位低层多层物业类型本项目选择：确定物业类型之下产品形式的选择 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。客户梳理客户梳理定位导出定位导出方案建议方案建议Part 4Part 5Part 6Part 3Part 2Part 1路径选择路径选择整体市场分析整体市场
13、分析趋势1：市场格局天天竺竺出出口口加加工工区区国门商务区国门商务区新国展新国展京乘高京乘高速速空港开发区空港开发区B B区区中央别墅中央别墅区区京密京密路路空港开空港开发区发区A A区区中央别墅区中央别墅区 北七家及周北七家及周北七家及周北七家及周边区域板块边区域板块边区域板块边区域板块回龙观及回龙观及回龙观及回龙观及周边区域周边区域周边区域周边区域板块板块板块板块宏福创宏福创宏福创宏福创业园业园业园业园中中关关村村轮轮空空港港轮轮亚北别墅区亚北别墅区北部第一梯队别墅界限模糊，市场竞争主要是项目间竞争！客户流向更加复杂，打破交通动线限制，更多受限于支付能力！产品必须具备高竞争力！低密物业类型
14、稀缺，低密类产品不可复制！趋势2：别墅价值低密物业趋向高端化发展！别墅高端化、泛化！容积率宗数建筑用地面积（万平米）规划建筑面积（万平米）规划建筑面积占比11.533329.6445.192.7%0.51335.0935.097.3%0.5以下00.000.000.0%合计36364.69480.19100.0%2010年2012年北京房地产一级市场住宅用地容积率低于1.5的成交情况趋势3：客户情况客户需求升级，逐渐成熟，由低密度首置向多元化发展！客户不再拘泥于产品形式！龙湾别墅龙湖滟澜山远洋LAVIE低密首置低密首置低密置换低密置换低密改善升级低密改善升级趋势4：产品情况由产品形式最大化向居
15、住舒适度最大化的产品需求转变！低密产品多元化发展！产品力必须保证！东方普罗旺斯大独栋/700-1500平米京基鹭府联排/豪华卧套、SPA空间远洋傲北联排/全卧套设计、私家电梯由产品形式舒适度、高品质转变1.总价总价/ /支付能力确定客户流向支付能力确定客户流向2.客户不再局限于产品形式，需求多元化客户不再局限于产品形式，需求多元化3.客户告别客户告别“傻大富傻大富”，而更加关注居住舒适度，而更加关注居住舒适度类别墅受客户及市场认可！在做足产品力基础上的面积控制！启发：政策环境政策环境“限墅令限墅令”紧箍咒持续收紧，紧箍咒持续收紧，低密产品低密产品稀缺属性稀缺属性加剧加剧2003年以来，政府持续
16、重申“禁止容积率小于1的低密度住宅用地供应”、“严禁向别墅供地”、“不得以任何形式安排别墅类用地”，将加剧低密产品的稀缺属性。停止别墅用地供应停止别墅用地供应土地市场土地市场受政策影响，20102010年以来容积率小于1 1的土地成交明显减少，而容积率1 11.51.5将来成为别墅供应主力容积率宗数建筑用地面积（万平米）规划建筑面积（万平米）规划建筑面积占比11.533329.6445.192.7%0.51335.0935.097.3%0.5以下00.000.000.0%合计36364.69480.19100.0%2010年2012年北京房地产一级市场住宅用地容积率低于1.5的成交情况受控制容
17、积率小于1的住宅用地供应政策的影响，2010年以来其成交明显减少：容积率0.5以下没有土地成交，0.51仅有3宗土地地成交，其中2010年成交2宗，2011年成交1宗，2012年没有成交；容积率11.5住宅用地占比为92.7%，将成为未来别墅供应的主力：2010年以来供应33宗地，建筑面积445万平米，占比92.7%；n20092012年，北京别墅市场供应逐年递减，2012年供应相比2009年减少28，但供销比相对平稳；n因政策限制，联排成为别墅市场主力去化产品，其次为独栋产品；n通过别墅供销情况可以看出，500m以下供销情况相对较好，超过500m产品供应大幅减少，但600700m、10001
18、200m大面积别墅消化率亦相对较高。别墅市场别墅市场受一级市场供应受限影响，受一级市场供应受限影响，08年开始北京别墅供应面积持年开始北京别墅供应面积持续下降续下降,别墅稀缺导致总价的不断攀升，独栋、联排为市场别墅稀缺导致总价的不断攀升，独栋、联排为市场主力去化产品，且面积在主力去化产品，且面积在600平米以内实现较好去化率平米以内实现较好去化率2012年年度别墅类别供销情况：n2012年，别墅供销比整体平稳、成交均价浮动于2.5万元/平米左右；500平米以下产品供销情况良好。n2012年1、2月成交情况受政策抑制及节日影响明显，市场从2012年3月起回暖，量价齐升；n从各物业类型供销来看，独
19、栋、联排依然是市场供应主力且去化稳定，叠拼及双拼供应少，双拼作为过渡型产品受其总价及产品形式影响，需求量相对少，叠拼性价比促进成交；别墅市场别墅市场市场供应主力仍为独栋和联排，市场供应主力仍为独栋和联排，12年整体去化相对稳定，年整体去化相对稳定，年底受放量等影响实现成交新高年底受放量等影响实现成交新高n20092012年北京别墅市场成交面积区间主要为500m以下，占比近90%，其中300m以下产品占比44%；n热销总价区间主要为1000万以下，占比近83%，其中600万以下产品占比近53%；n数据分析表明500m/1000万是别墅产品的明显分水岭。别墅市场别墅市场经济型别墅占据主流市场，经济
20、型别墅占据主流市场，500m/1000万是别万是别墅产品的明显分水岭，中高端别墅集中在墅产品的明显分水岭，中高端别墅集中在500-800m/2000万万别墅市场别墅市场独栋、联排市场需求稳定，独栋独栋、联排市场需求稳定，独栋12年月均去化年月均去化3万平米左右，联排万平米左右，联排12年月均去化年月均去化3.74万平米左右万平米左右n从物业类型来看，独栋、联排因产品形式及总价影响，依然是市场供应及消化主力，需求稳定;n独栋别墅作为市场稀缺产品形式，月均消化约3万平米;n联排别墅以其独特的性价比优势、符合当前政策下的产品形式及总价因素需求稳定，月均消化3.74万平米左右。n双拼作为别墅过渡型产品
21、对别墅容积率、溢价等方面贡献有限，且新政后客户一步到位观念增强，过渡类产品相对尴尬。n双拼产品因其尴尬的产品形式、较高的总价、对容积率贡献少等原因在售较少，月均去化0.4万平米左右；n叠拼因其性价比、产品形式等原因12年集中释放，如中建红杉溪谷、华润润西山等，月均去化1.5万平米左右；别墅市场别墅市场双拼作为别墅过渡类产品，因其总价及产品型式影响在售双拼作为别墅过渡类产品，因其总价及产品型式影响在售项目较少去化能力有限，双拼项目较少去化能力有限，双拼12年月均去化年月均去化0.4万平米左右，万平米左右，叠拼因其性价比原因叠拼因其性价比原因12年月均去化年月均去化1.5万平米左右万平米左右北京别
22、墅市场证载存量l独栋存量主要集中在前期大体量项目后续产品，如珠江壹仟栋、东方普罗旺斯等项目l双拼别墅受需求量影响，去化较慢；叠拼性价比促进其快速成交；预计去化周期别墅市场别墅市场独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，多为长期开发独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，多为长期开发项目，市场主流去化集中在联排产品项目，市场主流去化集中在联排产品别墅别墅市场市场总结总结整体市场整体市场独栋、联排是目前市场供求主流产品，需求量稳定，受放量影响相关经独栋、联排是目前市场供求主流产品，需求量稳定，受放量影响相关经济型别墅占据主流，济型别墅占据主流， 500m/1000万是别墅产品的明显分水岭；万是别墅产品
23、的明显分水岭；产品形式产品形式独栋因产品形式稀缺、联排因性价比需求量稳定，为市场主流去化产品、独栋因产品形式稀缺、联排因性价比需求量稳定，为市场主流去化产品、客户接受度高；双拼因其尴尬的产品形式、高总价及对容积率无贡献等客户接受度高；双拼因其尴尬的产品形式、高总价及对容积率无贡献等原因供应及需求量均较少；叠拼性价比、产品型式满足客户别墅梦想促原因供应及需求量均较少；叠拼性价比、产品型式满足客户别墅梦想促进成交；进成交；走量表现走量表现独栋月均去化在独栋月均去化在3万平米左右，双拼万平米左右，双拼12年月均去化年月均去化0.4万平米左右，联排万平米左右，联排月均去化月均去化3.74万平米左右，叠
24、拼月均去化万平米左右，叠拼月均去化1.5万平米左右万平米左右存量存量目前证载存量充足，独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，目前证载存量充足，独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，多为长期开发项目，市场主流去化集中在联排产品；多为长期开发项目，市场主流去化集中在联排产品；总价关系：经济型别墅总价关系：经济型别墅10001000万以内，中高端别墅万以内，中高端别墅20002000万万去化速度：联排去化速度：联排3.743.74万平万平/ /月、独栋月、独栋3 3万平万平/ /月月存量消化：联排存量消化：联排1.41.4年年/ /独栋独栋3.33.3年年联排为主力产品形式对位本体1.1容积率限制，
25、考虑整盘价值最大化开发商目标1.速度有要求！2.成本有要求！产品形式选择：确定产品形式之下产品面积的选择 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。客户梳理客户梳理定位导出定位导出方案建议方案建议Part 4Part 5Part 6Part 3Part 2Part 1路径选择路径选择几点说明几点说明区域内别墅项目多为地下一层，且多计产权；赠送方式多区域内别墅项目多为地下一层，且多计产权；赠送方式多以露台、庭院呈现，新项目庭院赠送面积较大以露台、庭院呈现，新项目庭院赠送面积较大别墅赠送情况：数据界定：来源：世联平台/北京房地产交易管理网户型面积：均为产权面积（即与房本面积保
26、持一致）项目名称整盘容积率样本产品类型产权面积（平米）地上面积（平米）赠送面积（平米）总价（万元）单价（元/平米）折后单价（元/平米）地下二层地下一层庭院远洋LAVIE0.6独栋1000635.69无363.93（计）800-100057635763057630誉天下0.6联排（联城）380270无110（计）5613303500035000中粮祥云0.63联排270-320270-320无120-21040-5078524700-2850017065优山美地0.4独栋555355无199.54（计）10015018003245632456万通天竺新新家园0.9独联体485346.5无138（
27、计）城市远郊、传统别墅区、发展较慢核心资源占有较弱、楼面地价较高跳脱区域价格平台、快速走量受益大虹桥枢纽站的便捷交通，佘山在分享“城市西进”所带来全新契机的同时，更成为企业高管等高端人士出入上海的最佳落脚之地。随着佘山周边高端配套的建设和陆续投入运营，“城市第一居所”已经成为现实。佘山成熟的高端住区氛围逐渐形成。p赵巷板块赵巷板块规划集商贸商务、休闲旅游和生态居住为核心的现代服务业板块，其中赵巷国际别墅区规划占地面积8000余亩，政府前期规划为低密意向，板块低密氛围浓厚p新佘山国际住区项目邻近上海唯一4A国家级山水资源佘山，同时承接大虹桥的历史性发展契机，整体条件均好性强，但直接不占据最强势资
28、源优势p交通项目位于青浦嘉松中路6888弄，地处赵巷板块，距奥特莱斯、大润发仅10分钟车程，距大虹桥商圈15分钟车程，距离徐家汇商圈30分钟车程，自驾交通便捷，公交配套欠佳区位上海青浦区赵巷板块，属城市远郊，远望佘山，承接大虹桥的发展契机，逐渐形成高端居住区p高端配套云集p外围生活配套欠缺社区外围的生活配套基本为空白，需要到临近的赵巷镇、泗泾或徐泾。景观资源：上海唯一国家4A风景区佘山教育配套：宋庆龄国际学校等9所国际学校，车行15分钟即可到达高端配套：索菲特大酒店、佘山艾美大酒店、佘山高尔夫等商业配套：集一线高端品牌奥特莱斯及高端商业配套珠江广场p周边别墅项目众多周边相邻几个别墅项目，凯迪澳
29、澜湾与龙湖滟澜山2010年已交付入住，佘山成熟的高端住区氛围也逐渐形成配套周边拥有上海唯一4A级风景区佘山，区域内商务及教育配套高端，别墅项目众多，但生活配套欠缺名称内容四至东至嘉松中路，南至规划道路，西至老崧塘河，北至规划道路；占地210228.1容积率1.0性质普通商品房楼面价14500元2009年7月，金地以30亿元的代价，击败新鸿基、万科、龙湖等劲敌，一举将天境所处的赵巷地块收入囊中，该地块也成为当年土地市场的首块地王，折合楼面地价1.45万元/平方米。指标中等规模，高楼面价，有一定景观资源的中低容积率项目1800米河步道林荫车行道百年银杏大道私人住区酒店千米天境岭组团大堂中间景观享受
30、型规划的“四六法则”人的时间分配度假型酒店：20%私人空间+80%公共空间市区公寓：70%私人空间+30%公共空间郊区别墅：90%私人空间+10%公共空间天境：40%私人空间+60%公共空间p设计原则：公共大于私有，重点打造公共空间保障公共空间的尺度，放弃别墅、大面积庭院私有强调对公共空间的投入，包括独立的酒店区域、沿河资源、景观投入等p项目规划四六法则专属圈层酒店与平墅共同构成，公共空间主要集中在私人住区酒店及组团大堂上组团规划四大住宅组团，入口设计高规格的组团大堂，增进交流空间规划参考度假村的功能设置，采用平墅加酒店的组合和组团大堂演绎四六法则居住概念楼层关系图均独立入户；13各户均拥有地
31、下室，45层为复式带空中庭院p一层二户，电梯入户p主、仆动线分离p十字户型布局，动静分区明确p360观景p全套房设计p空中前庭后院p全开启式“多折门”p双玄关、中西双厨及独立佣人房p约3.5米层高，16米超大面宽户型主仆动线分离，全套房设计，大面宽花园花园花园主人线路服务线路230平米户型解析：p一层一户p主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇天境超越所有平层公寓，将国会山的“政要通道”的设计运用与高端私人住宅中。独创佣人、客人、主人三种入户流线，佣人工作通道、客户使用公共电梯、主人则有私人“专梯入户”p私家空中泳池p开创性双十字户型布局，动静分区新格局p360观景p全套房设计p空中前庭后院p全开启式
32、“多折门”p双玄关、双客厅、独立早餐厅、中西双厨及独立佣人房p约3.5米层高，突破空间极限p约29米超大面宽，颠覆想象空间500家庭室花园主卧客厅花园私家泳池主人线路客人线路服务线路密室3m*11m户型主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇，私家空中泳池500平米户型解析：p为追求极致享受，平墅的内部空间已打破经典，因而由内而外，引发了建筑体型和符号的一系列裂变p以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法表达建筑由内及外的变化，成为后新古典主义建筑的代表风格以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法，打造后新古典主义建筑外立面采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混合搭配，干挂工艺，再配以
33、厚重铝板。MerryWood（穆玛丽）石材，建筑外墙最顶级的石材之一，以印度出品为最佳。天境外立面下部石材全部实用穆玛丽干挂，在印度原地打造，厚达30mm，历久弥新。波斯金麻石材，产自新疆戈壁荒漠地区，颜色呈米黄色，色差小，材质远优于一般进口石材。天境外立面上部石材全部采用波斯金麻石材。目前，天境是上海唯一使用波斯金麻石材的项目。为了使建筑立面看上去更有立体感，上部石材还进行了人工“荔枝面”处理，即在光滑的石材表面敲打出微小的坑洞对增加立体感。耗时比机器加工高3、4倍，原料费加上人工费，石材外立面每平方米的成本高达数千元。立面采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混合搭配，细节
34、打造p地上地下双精装大堂“组团大堂”地面分色处理、顶部格栅吊顶、墙面统一标识、灯光效果、入口节点的室内化装饰都在细节上非常考究搭配下沉式中心庭院打造超高车库，每户23车位,部分车2.75*5.5米，充分满足部分大车需求大堂融汇顶级度假村设计手法，四大住宅组团入口打造高规格的入户大堂名称内容名称内容墙地面斯坦巴赫地板、黑石金、凯越红、珍珠米黄等厨电MIELE全屋水系统GULLIGAN中央净水、软水系统红酒柜MIELE地板“人字拼”实木花洒德国当代（双人尺度）静音水槽FRANKE门窗系统SCHUCO降噪浮筑楼板橱柜德国NOLTE中央吸尘HONEYWELL真空吸尘系统全景折门德国旭格酒店式一体机系统
35、AVAYA中央新风霍尼韦尔手指静脉门禁系统日立空调大金沐浴镜面电视INNOSIGN其它全屋地暖备注：产品均价5万元/，装修标准1.2万/精装采用知名品牌和进口设备，装修标准12000元/p千米天境岭在佘山天境延绵嘉松中路近1公里的社区外围，种植高约10米的全冠移植原生乔木和灌木栽植于3-6米丘岭造坡之上，形成了1520米高的天然屏障p1800米沿河景观松塘河沿河设有岛屿、半岛、木质景亭及亲水平台以及提供养生休憩的瑜伽岛等景观种植荷花、芦苇、蒲苇、菖蒲、鸢尾等多种水生植物与人工景观浑然一体园林社区景观带打造，营造私密氛围与度假感受龙湖项目间距雾森系统金地项目间距银杏大道组团中心水景p银杏大道在入
36、口主轴打造百年银杏大道，并设置大型雕塑水景、订制灯柱配花岗岩地面拼花p超大间距组团内200-300米东西视距景观中轴，拥有3050米的超大间距p雾森系统社区内部200多种树种植物，配有雾森系统园林景观节点与园林工艺，创造出独特尊崇感受科技全面高科技应用，成为豪宅和标杆项目的必备加分项按照超星级酒店标准建造，天境的酒店只是针对于业主和他的圈层，客房数量却只有四十几间。涵盖多功能厅、中西餐厅、下沉式花园SPA、网球场、恒温泳池、总裁书屋等高性及配套网球场、红酒雪茄馆等功能，营造私密圈层氛围酒店融合住宅与酒店的特点，打造私人住宅酒店，营造私密圈层借鉴分类项目亮点千米天镜岭1800米沿河步道主入口百年
37、银杏大道雾森系统成树全冠移植200多种树种植物组合规划园林建筑本项目借鉴方向24栋57层平墅产品，保持社区纯粹性参考度假村的功能设置，采用平墅加酒店的组合方式传承“院子”意境，参考度假村功能规划社区外围打造层次丰富的绿植屏障社区内：主入口银杏大道成树全冠移植多树种搭配石材外立面建筑细节处理户型会所价值提升物业独立入户系统，独立交通核心同栋建筑内分户式核心筒具有独自且齐全的配套设施独立地下室及私人入户花园，庭园或空中花园舒适度、品质感及尺度性达到高标准，多为“套房形式”全干挂多种高级石材屋面搭配厚重铝板注重石材细节处理，增加外观立体感超星级标准打造天镜酒店，配置精致高端私人住宅酒店，营造私密圈层采用度假村的酒店管理方式，提供酒店式管理服务：四大住宅组团入口打造高规格的入户大堂精装：知名品牌和进口设备应用，保障家庭健康高科技：全面高科技应用，提升生活便利度平墅：具备别墅特质小高层：入户花园、观景露台体量无需过大，但保证精致和圈层感组团入户大堂平墅产品可部分精装高科技全面引入感谢聆听感谢聆听
