《同致-港中旅香蜜湖项目策划思路》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同致-港中旅香蜜湖项目策划思路（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、港中旅香蜜湖项目港中旅香蜜湖项目策划思路策划思路同致地产顾问集团同致地产顾问集团 品品 质质 时间见证永恒时间见证永恒建筑建筑 品质品质：建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多的是掠去浮华以后的沉稳和内涵的是掠去浮华以后的沉稳和内涵的是掠去浮华以后的沉稳和内涵的是掠去浮华以后的沉稳和内涵源自国际源自国际源自国际源自国
2、际尊贵人居的品质！尊贵人居的品质！尊贵人居的品质！尊贵人居的品质！人文人文 品质：品质：“ “八百买屋，千金买邻八百买屋，千金买邻八百买屋，千金买邻八百买屋，千金买邻”，在深圳拥有一套大房，在深圳拥有一套大房，在深圳拥有一套大房，在深圳拥有一套大房子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符号界定了生活的品
3、质和韵味，是一所值得一生珍号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍藏的心灵住宅！藏的心灵住宅！藏的心灵住宅！藏的心灵住宅！第一部分第一部分 高端物业市场分析高端物业市场分析 一、市场现状一、市场现状 2002200220022002年年年年，深深深深圳圳圳圳批批批批准准准准预预预预售售售售面面面面积积积积890890890890万万万万平平平平方方方方米米米米，超超超超过过过过2001200120012001年年年年同同同同期期期期预预预预售售售售量量量量的的的的39%39%39%39%。南南南南山山山山、福
4、福福福田田田田及及及及宝宝宝宝安安安安成成成成为为为为深深深深圳圳圳圳楼市的三大热点区域。楼市的三大热点区域。楼市的三大热点区域。楼市的三大热点区域。 据统计，据统计，据统计，据统计，2002200220022002年深圳高端物业市场的供应量将近年深圳高端物业市场的供应量将近年深圳高端物业市场的供应量将近年深圳高端物业市场的供应量将近400400400400万平方米，地产界因此称万平方米，地产界因此称万平方米，地产界因此称万平方米，地产界因此称2002200220022002年为年为年为年为“豪宅年豪宅年豪宅年豪宅年”。二、项目所在片区市场分析二、项目所在片区市场分析 香蜜湖香蜜湖农科中心片区
5、农科中心片区 香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。片区住宅市场特点片区住宅市
6、场特点片区住宅市场特点片区住宅市场特点 A A A A、 丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步 形成高尚住宅组团；形成高尚住宅组团；形成高尚住宅组团；形成高尚住宅组团； B B B B、 地处地处地处地处CLDCLDCLDCLD环形区的高端区域，开发潜力巨大；环形区的高端区域，开发潜力巨大；环形区的高端区域，开发潜力巨大；环形区的高端区域，开发潜力巨大； C C C C、 具有良好的教育资源和休闲设施具有良好的教育资源和休闲设施具有良好的教育资源和休闲设施具有良好的教育资
7、源和休闲设施 D D D D、 人气不浓，商业气氛较差；人气不浓，商业气氛较差；人气不浓，商业气氛较差；人气不浓，商业气氛较差； E E E E、 区内公交系统和生活配套尚不完备；区内公交系统和生活配套尚不完备；区内公交系统和生活配套尚不完备；区内公交系统和生活配套尚不完备；香蜜湖片区香蜜湖片区 在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着随着随着随着CBDCBDCBDCBD的日益成熟和的日益成熟和的日益成熟和的日益成熟和WTOWTOWTOWT
8、O后的新经济时代，后的新经济时代，后的新经济时代，后的新经济时代，其国际化的人其国际化的人其国际化的人其国际化的人居氛围是深圳市居氛围是深圳市居氛围是深圳市居氛围是深圳市CLDCLDCLDCLD首席领地。首席领地。首席领地。首席领地。深圳深圳深圳深圳CLDCLDCLDCLD片区构成：片区构成：片区构成：片区构成：1 1 1 1、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着CBDCBDCBDCBD层层层层 峰人士及高级经理人峰人士及高级经理人峰人士及高级经理人峰人士及高级经理
9、人2 2 2 2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区 域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人3 3 3 3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引 中高级白领人士中高级白领人士中高级白领
10、人士中高级白领人士三、深圳市内高端物业可比性片区三、深圳市内高端物业可比性片区 1 1、华侨城片区、华侨城片区 东东东东起起起起侨侨侨侨城城城城东东东东路路路路，西西西西抵抵抵抵沙沙沙沙河河河河西西西西路路路路，北北北北至至至至北北北北环环环环大大大大道道道道，南到深圳湾海岸线，总面积约南到深圳湾海岸线，总面积约南到深圳湾海岸线，总面积约南到深圳湾海岸线，总面积约15151515平方公里。平方公里。平方公里。平方公里。特点：特点： 华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然
11、景观和人文景观是自然景观和人文景观是自然景观和人文景观是自然景观和人文景观是“旅游旅游旅游旅游+ + + +地产地产地产地产”开发理念开发理念开发理念开发理念的核心，在全国范围内大力推广！的核心，在全国范围内大力推广！的核心，在全国范围内大力推广！的核心，在全国范围内大力推广！滨滨滨滨海海海海大大大大道道道道以以以以北北北北，沙沙沙沙河河河河东东东东路路路路以以以以东东东东，侨侨侨侨城城城城东东东东以以以以西西西西，白白白白石石石石洲洲洲洲路路路路以以以以南南南南，占占占占地地地地面面面面积积积积约约约约2.92.92.92.9平平平平方方方方公公公公里里里里将将将将规规规规划划划划为为为为低
12、低低低密密密密度度度度的的的的高高高高尚尚尚尚住住住住宅宅宅宅区区区区。（我我公公司司正正在策划代理的东部红树湾项目）在策划代理的东部红树湾项目） 2 2、深圳红树湾片区、深圳红树湾片区 地地地地理理理理位位位位置置置置、规规规规模模模模、景景景景观观观观、前前前前景景景景都都都都是是是是独独独独一一一一无无无无二二二二，未未未未来来来来深深深深圳圳圳圳顶顶顶顶级级级级住住住住宅宅宅宅社社社社区区区区，肩肩肩肩负负负负着着着着构构构构筑筑筑筑深深深深圳圳圳圳滨滨滨滨海海海海城城城城市市市市特特特特色色色色的的的的重重重重担担担担, , , ,深深深深港港港港两两两两地地地地大大大大地地地地产产
13、产产商商商商十分关注，发展前景看好。十分关注，发展前景看好。十分关注，发展前景看好。十分关注，发展前景看好。 特点：特点： 中中中中心心心心区区区区位位位位于于于于深深深深圳圳圳圳市市市市特特特特区区区区内内内内的的的的福福福福田田田田区区区区，用用用用地地地地由由由由滨滨滨滨河河河河大大大大道道道道、莲莲莲莲花花花花路路路路、彩彩彩彩田田田田路路路路及及及及新新新新洲洲洲洲路路路路四四四四条条条条城城城城市市市市干干干干道道道道围围围围合合合合而而而而成成成成，市市市市中中中中心心心心区区区区总总总总占占占占地地地地面面面面积积积积607607607607公公公公顷顷顷顷，规规规规划居住人口
14、划居住人口划居住人口划居住人口7.77.77.77.7万人。万人。万人。万人。 3 3、深圳中心区、深圳中心区 作作作作为为为为深深深深圳圳圳圳市市市市“二二二二次次次次创创创创业业业业”的的的的主主主主要要要要功功功功能能能能区区区区，中中中中心心心心区区区区的的的的建建建建成成成成，将将将将使使使使深深深深圳圳圳圳的的的的城城城城市市市市整整整整体体体体功功功功能能能能更更更更为为为为协协协协调调调调，未未未未来来来来建建建建成成成成的的的的中中中中心心心心区区区区建建建建筑筑筑筑群群群群，将将将将成成成成为为为为深深深深圳圳圳圳二二二二十一世纪的标志性建筑。十一世纪的标志性建筑。十一世纪
15、的标志性建筑。十一世纪的标志性建筑。 特点：特点：典型楼盘典型楼盘户型（比例）户型（比例）面积（平方米面积（平方米)波托菲诺波托菲诺四房二厅二阳台四房二厅二阳台50%240.65四房二厅四阳台四房二厅四阳台10%220四房三厅四卫三阳台四房三厅四卫三阳台20%249.65别墅复式20%670纯水岸纯水岸86套套TOMNHOUSE25029012栋多层、栋多层、345套套180-335四、深圳高端物业个案分析 策划思路策划思路1.华侨城华侨城“旅游旅游+地产地产”的开发理念的开发理念2.独特的人文资源和氛围独特的人文资源和氛围3.独一无二意大利风情小镇独一无二意大利风情小镇4.宣传主题：自在的优
16、雅，质朴的浪漫宣传主题：自在的优雅，质朴的浪漫5.宣传卖点：区内宣传卖点：区内7500m2燕栖湖，燕栖湖，4300m2天鹅湖天鹅湖典型楼盘典型楼盘户型（比例）户型（比例）面积面积（M2）星河国际星河国际二房二厅11.78587三房二厅三房二厅68.5120-178四房二厅19.1219-325五房三厅0.7232263策划思路策划思路1.1.中心区中心区+ +地产地产”的开发理念的开发理念2.2.国际化的中心区规划国际化的中心区规划3.3.为国际人量身定做为国际人量身定做的居家方式的居家方式4.4.宣传主题：宣传主题：CBDCBD国际生活领域国际生活领域 5.5.宣传卖点：宣传卖点：CBDCB
17、D、十四米架空层园林，国十四米架空层园林，国际卫星接收系统。际卫星接收系统。香榭里花园香榭里花园三房二厅三房二厅91-12191-121四房二厅四房二厅130-180130-180五房二厅五房二厅140217140217策划思路策划思路1.1.美地置业在深圳的开山之作美地置业在深圳的开山之作2.2.展现尊贵的建筑文化展现尊贵的建筑文化3.3.宣传主题：来自世界的认同宣传主题：来自世界的认同 4.4.宣传卖点：亚洲唯一金块奖宣传卖点：亚洲唯一金块奖 水榭花都水榭花都17万万 平平 方方 米米 ， 容容 积积 率率 1.4， 3层层TOWNHOUSE，多层、小高层多层、小高层策划思路策划思路1.实
18、力雄厚的发展商背景实力雄厚的发展商背景2.香蜜湖香蜜湖“景观景观+地产地产”的开发理念的开发理念3.优越的湖景资源优越的湖景资源4.宣传主题：地产价值定律。宣传主题：地产价值定律。5.宣传卖点：宣传卖点：地段地段+景观景观五、深圳高端物业楼盘分析结论五、深圳高端物业楼盘分析结论 n n 小区规划彰显身份，个性鲜明。小区规划彰显身份，个性鲜明。小区规划彰显身份，个性鲜明。小区规划彰显身份，个性鲜明。n n 容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色 n n 环境的附加值高环境的附加值高环境的附加
19、值高环境的附加值高n n 周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区 自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致，自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致，自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致，自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致， 苗木品质高。苗木品质高。苗木品质高。苗木品质高。 物业硬件配套方面物业硬件配套方面n n小区的停车位比较充足，至少为小区的停车位比较充足，至少为小区的停车位比较充足，至少为小区的停车位比较充足，至少为1 1 1 1：1.21.21.2
20、1.2以上以上以上以上n n电梯、发电机等设备采用国际知名品牌电梯、发电机等设备采用国际知名品牌电梯、发电机等设备采用国际知名品牌电梯、发电机等设备采用国际知名品牌n n小区的智能化程度高；小区的智能化程度高；小区的智能化程度高；小区的智能化程度高；物业软性配套方面物业软性配套方面n n小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池；小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池；小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池；小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池；n n物业管理档次高，服务好。物业管理档次高，服务好。物业管理档次高，服务好。物业管理档次高，服务好。物业价格、户型方面物业价格、户型方面n n 环香密湖片区，
21、高端物业价格均在环香密湖片区，高端物业价格均在环香密湖片区，高端物业价格均在环香密湖片区，高端物业价格均在7000700070007000元以上。元以上。元以上。元以上。n n “ “ “ “性能合理、空间舒适性能合理、空间舒适性能合理、空间舒适性能合理、空间舒适”的大户型，面积集中在的大户型，面积集中在的大户型，面积集中在的大户型，面积集中在 110 110 110 110170170170170的三房、四房等大格局户型，在的三房、四房等大格局户型，在的三房、四房等大格局户型，在的三房、四房等大格局户型，在 市场反应良好，销售顺畅。市场反应良好，销售顺畅。市场反应良好，销售顺畅。市场反应良好
22、，销售顺畅。 第二部分第二部分 项目分析项目分析一、项目基本资料（一期）一、项目基本资料（一期）总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积： 122087.98 122087.98 122087.98 122087.98其中：其中：其中：其中： 住宅：住宅：住宅：住宅： 92143.06 92143.06 92143.06 92143.06 商业：商业：商业：商业： 1570.80 1570.80 1570.80 1570.80 会所：会所：会所：会所： 1543.00 1543.00 1543.00 1543.00 架空面积：架空面积：架空面积：架空面积： 3644.07 3644.07
23、 3644.07 3644.07容容容容 积积积积 率：率：率：率： 1.77 1.77 1.77 1.77总总总总 户户户户 数：数：数：数： 550 550 550 550户户户户车车车车 位：位：位：位： 628 628 628 628个个个个(1:1.14)(1:1.14)(1:1.14)(1:1.14)二、地块解析二、地块解析项目地块现状项目地块现状项目南侧的深圳高级中学项目南侧的深圳高级中学待建的景昱花园待建的景昱花园项目南侧的香榭里花园项目南侧的香榭里花园项目东侧的翠海花园项目东侧的翠海花园农科农科中心中心 三、项目三、项目SWOTSWOT分析分析 （一）八大优势（一）八大优势1
24、 1、区域形象优势：高尚住宅片区形象深入人心、区域形象优势：高尚住宅片区形象深入人心 2 2、教育资源优势：片区高素质教育资源丰富教育资源优势：片区高素质教育资源丰富 3 3、片区生活优势：居住氛围浓厚、片区生活优势：居住氛围浓厚 4 4、片区交通优势；路网发达、片区交通优势；路网发达5 5、休闲空间优势：片区内休闲旅游渡假配套齐全、休闲空间优势：片区内休闲旅游渡假配套齐全6 6、园林景观优势：园林规划具有前瞻性、园林景观优势：园林规划具有前瞻性7 7、项目规模优势：项目规模大、项目规模优势：项目规模大8 8、企业品牌优势：发展商实力雄厚，资源丰富、企业品牌优势：发展商实力雄厚，资源丰富（二）
25、两点劣势（二）两点劣势1 1、片区商业配套缺乏、片区商业配套缺乏2 2、公交配套不完善、公交配套不完善（三）两大机会（三）两大机会1 1、随着、随着CBDCBD的的成熟，成熟，CLDCLD将日益发展将日益发展2 2、香蜜湖农科片区未来良好的规划、香蜜湖农科片区未来良好的规划（四）两大威胁（四）两大威胁1 1、市场高端物业供应量过大，同质楼盘竞争激烈、市场高端物业供应量过大，同质楼盘竞争激烈n 同片区的直接竞争项目熙园即将启动同片区的直接竞争项目熙园即将启动n 华侨城、红树湾片区大量豪宅项目的启动华侨城、红树湾片区大量豪宅项目的启动2 2、香港经济持续低迷，外销楼盘再创历史新低、香港经济持续低迷
26、，外销楼盘再创历史新低第三部分第三部分 项目定位项目定位追求居住文明的进步追求居住文明的进步 一、一、 项目属性项目属性 香蜜湖大型国际高尚亲水社区香蜜湖大型国际高尚亲水社区二、市场形象定位二、市场形象定位国际人居品质国际人居品质 名门首府领地名门首府领地（1 1） 国际人居地段品质国际人居地段品质1 1 1 1、国际休闲配套、国际休闲配套、国际休闲配套、国际休闲配套：德式堡、永鹰高尔夫、水上乐园、香蜜德式堡、永鹰高尔夫、水上乐园、香蜜 湖渡假村、国际网球中心湖渡假村、国际网球中心 2 2 2 2、国际教育配套、国际教育配套、国际教育配套、国际教育配套：深圳高级中学、深圳外国语学校附属小深圳高
27、级中学、深圳外国语学校附属小 学、福景外国语学院、国际幼儿园学、福景外国语学院、国际幼儿园 3 3 3 3、国际生活配套、国际生活配套、国际生活配套、国际生活配套：SAMSAM会员店、会员店、 名人俱乐部名人俱乐部香蜜湖区香蜜湖区, ,紧邻城市最繁华紧邻城市最繁华的的CBD,CBD,以自己优雅的姿态以自己优雅的姿态, , 诠释诠释CLDCLD的元素的元素, ,为城市人提供一个完美的栖居地为城市人提供一个完美的栖居地; ; （2 2）国际人居建筑品质）国际人居建筑品质 1 1 1 1、规划标准：、规划标准：、规划标准：、规划标准：低密度、超前人性化设计低密度、超前人性化设计低密度、超前人性化设计
28、低密度、超前人性化设计 2 2 2 2、空间标准：、空间标准：、空间标准：、空间标准：宽敞舒适、高实用率、与自然结合紧密宽敞舒适、高实用率、与自然结合紧密宽敞舒适、高实用率、与自然结合紧密宽敞舒适、高实用率、与自然结合紧密 3 3 3 3、建材标准：、建材标准：、建材标准：、建材标准：健康环保材料健康环保材料健康环保材料健康环保材料大规模、低密度、兼容多层及小高层洋房、大规模、低密度、兼容多层及小高层洋房、大规模、低密度、兼容多层及小高层洋房、大规模、低密度、兼容多层及小高层洋房、TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE， 又以大三房、大四房为主，一梯两户，这种
29、建筑的素质本身就又以大三房、大四房为主，一梯两户，这种建筑的素质本身就又以大三房、大四房为主，一梯两户，这种建筑的素质本身就又以大三房、大四房为主，一梯两户，这种建筑的素质本身就代表了一种姿态代表了一种姿态代表了一种姿态代表了一种姿态, , , ,洋溢着一种高尚的贵族气息。洋溢着一种高尚的贵族气息。洋溢着一种高尚的贵族气息。洋溢着一种高尚的贵族气息。 （3 3） 国际人居环境品质国际人居环境品质 1 1 1 1、健康生态：、健康生态：、健康生态：、健康生态：区域植被覆盖率高，空气质量好区域植被覆盖率高，空气质量好区域植被覆盖率高，空气质量好区域植被覆盖率高，空气质量好 2 2 2 2、自然景观
30、：、自然景观：、自然景观：、自然景观：亲近大自然，紧临山、湖、海等天然景观亲近大自然，紧临山、湖、海等天然景观亲近大自然，紧临山、湖、海等天然景观亲近大自然，紧临山、湖、海等天然景观 3 3 3 3、园林景观：、园林景观：、园林景观：、园林景观：高观赏价值和高参与价值的园林艺术高观赏价值和高参与价值的园林艺术高观赏价值和高参与价值的园林艺术高观赏价值和高参与价值的园林艺术项目紧临农科中心天然大氧吧，远眺安托山山景，内设项目紧临农科中心天然大氧吧，远眺安托山山景，内设项目紧临农科中心天然大氧吧，远眺安托山山景，内设项目紧临农科中心天然大氧吧，远眺安托山山景，内设大规模世界四大海湾为主题的亲水园林
31、大规模世界四大海湾为主题的亲水园林大规模世界四大海湾为主题的亲水园林大规模世界四大海湾为主题的亲水园林，观山观水观天下。，观山观水观天下。，观山观水观天下。，观山观水观天下。（4 4） 国际人居文化品质国际人居文化品质 1 1 1 1、海洋文化：、海洋文化：、海洋文化：、海洋文化：海纳百川，有容乃大海纳百川，有容乃大 2 2 2 2、品质生活：、品质生活：、品质生活：、品质生活：高品味生活环境对生活质量的提升高品味生活环境对生活质量的提升 3 3 3 3、社区文化：、社区文化：、社区文化：、社区文化：人以群分，在同一层面进行高水准人以群分，在同一层面进行高水准 交流与沟通交流与沟通 本项目在本
32、项目在后后后后WTO CBDWTO CBDWTO CBDWTO CBD时代时代时代时代，具有高素质的片区，具有高素质的片区 形象文化和国际性的人居生活文化。形象文化和国际性的人居生活文化。（5）国际人居服务品质）国际人居服务品质1 1、提供、提供全方位、多元化、人性化全方位、多元化、人性化全方位、多元化、人性化全方位、多元化、人性化细腻的服务细腻的服务 2 2、物业管理、物业管理国际化、智能化、科技化、品牌化国际化、智能化、科技化、品牌化国际化、智能化、科技化、品牌化国际化、智能化、科技化、品牌化。充分利用充分利用港中旅丰富的旅游资源港中旅丰富的旅游资源，进行更多国际化服务，进行更多国际化服务
33、，演绎国际演绎国际CLD的品质生活的品质生活项目开发理念模型项目开发理念模型 项目开发理念模型本项目的理想模式：项目开发理念模型本项目的理想模式：功能价值与文化价值并重功能价值与文化价值并重的的“双高双高”模式模式。三、三、 目标客户定位目标客户定位 在上述九个组群中，本项目的主流消费群由以下在上述九个组群中，本项目的主流消费群由以下4 4个个组群构成：组群构成： 1 1 1 1、高文化中收入的、高文化中收入的、高文化中收入的、高文化中收入的 “ “ “ “知识英才阶层知识英才阶层知识英才阶层知识英才阶层” 2 2 2 2、中文化高收入的中文化高收入的中文化高收入的中文化高收入的 “ “ “
34、“社会精英阶层社会精英阶层社会精英阶层社会精英阶层” 3 3 3 3、中文化中收入的中文化中收入的中文化中收入的中文化中收入的 “ “ “ “高级白领阶层高级白领阶层高级白领阶层高级白领阶层” 4 4 4 4、高文化高收入的高文化高收入的高文化高收入的高文化高收入的 “ “ “ “顶级贵族阶层顶级贵族阶层顶级贵族阶层顶级贵族阶层”四、命名建议四、命名建议 港港 中中 旅旅 海海 湾湾 倾倾 城城辅助推广名：辅助推广名：辅助推广名：辅助推广名：海湾世纪海湾世纪海湾世纪海湾世纪水岸倾城水岸倾城水岸倾城水岸倾城四海阳光四海阳光四海阳光四海阳光鼎级大观鼎级大观鼎级大观鼎级大观参照项目参照项目物业类型物
35、业类型均价均价(元元/M2)综合调整系数综合调整系数本项目修正价格本项目修正价格水榭花都水榭花都TOWNHOUSE1500018000100/901350016200多层10000100/959500小高层8500100/988330熙园熙园TOWNHOUSE15000100/921104013800多层*约9000100/978720小高层*约8000100/997920香榭里花园香榭里花园小高层8800100/988630翠海花园翠海花园高层7200100/1107920本项目本项目TOWNHOUSE1100014000多层90009300小高层82008500五、价格定位五、价格定位第四
36、部分第四部分 营销思路营销思路一、整体营销推广思路一、整体营销推广思路1、以国际人居品质为项目整体形象启动；以国际人居品质为项目整体形象启动；2、以四大海湾园林文化为市场攻击点；以四大海湾园林文化为市场攻击点；3、首推首推“TOWNHOUSE”，树立楼盘高档形象；树立楼盘高档形象；二、推广步骤二、推广步骤1、以、以TOWNHOUSE打造市场，塑造国际人居首府打造市场，塑造国际人居首府形象；形象；2、加推市内罕有多层单位，积聚目标客户关注焦点；、加推市内罕有多层单位，积聚目标客户关注焦点；3、最后小高层靓景单位隆重发售，形成项目高潮、最后小高层靓景单位隆重发售，形成项目高潮. 1 1 1 1、
37、教育教育教育教育 业主子女可获得国际教育游学基金；业主子女可获得国际教育游学基金；业主子女可获得国际教育游学基金；业主子女可获得国际教育游学基金； 2 2 2 2、 健康健康健康健康 业主每年可享受二次免费全身健康检查；业主每年可享受二次免费全身健康检查；业主每年可享受二次免费全身健康检查；业主每年可享受二次免费全身健康检查；3 3 3 3、 装修装修装修装修 聘请知名家装设计公司提供多种不同风格聘请知名家装设计公司提供多种不同风格聘请知名家装设计公司提供多种不同风格聘请知名家装设计公司提供多种不同风格 的装修方案，并选用优质环保建材，为业主提供全屋的装修方案，并选用优质环保建材，为业主提供全
38、屋的装修方案，并选用优质环保建材，为业主提供全屋的装修方案，并选用优质环保建材，为业主提供全屋 豪华精装修；豪华精装修；豪华精装修；豪华精装修；推广建议推广建议 4 4 4 4、 保险保险保险保险 为业主办理终身平安保险及装修保险等；为业主办理终身平安保险及装修保险等；为业主办理终身平安保险及装修保险等；为业主办理终身平安保险及装修保险等；5 5 5 5、 物管物管物管物管 聘请国际知名物业管理公司提供高品质聘请国际知名物业管理公司提供高品质聘请国际知名物业管理公司提供高品质聘请国际知名物业管理公司提供高品质 物业管理；物业管理；物业管理；物业管理；6 6 6 6、 交通交通交通交通 为业主提
39、供高频次业主专车，满足目标为业主提供高频次业主专车，满足目标为业主提供高频次业主专车，满足目标为业主提供高频次业主专车，满足目标 客户少量无车或少车群体需要；客户少量无车或少车群体需要；客户少量无车或少车群体需要；客户少量无车或少车群体需要； 三、入市时机评估三、入市时机评估2003年年3月底、月底、4月初，本项目开始正式销售。月初，本项目开始正式销售。理由：理由：1、抢在熙园项目之前发售，从而达到先声夺人的目的。 2、预留2-3个月时间进行项目前期市场预热工作。 3、具备良好的项目形象展示。四、入市准备四、入市准备落实落实五个五个五个五个“ “一一一一” ”工程工程工程工程一会所（包含销售中
40、心）一会所（包含销售中心）一园林展示区（销售中心前广场及一园林展示区（销售中心前广场及TOWNHOUSE区域区域)一游泳池（一种海岸风情）一游泳池（一种海岸风情）一形象展示围墙一形象展示围墙一栋一栋TOWNHOUSE样板房样板房五、整合营销推广战略五、整合营销推广战略（一）（一）战略整合战略整合1、品牌互动营销战略品牌互动营销战略2、全球化营销战略全球化营销战略3、公关营销、公关营销推广战略推广战略4、别出心裁的价格制定策略别出心裁的价格制定策略( (二二) )整合营销推广主题整合营销推广主题系出名门系出名门国际领地国际领地（三）整体推广计划（三）整体推广计划推售时间推售时间推售阶段推售阶段预
41、计销售目标预计销售目标2003.3.1-4.5内部认购内部认购认购认购Towhouse70以上以上2003.4.6-5.31公开发售公开发售推出单位的推出单位的80以上以上2003.6.1-2003.12强销期强销期Towehouse和和多层单位基多层单位基本售完，小高层本售完，小高层60以上以上2004.1-3.31持续销售持续销售总体总体85%2004.4.1-4.30尾盘销售尾盘销售95%以上，二期认购以上，二期认购20六、分阶段推广策略六、分阶段推广策略（一）（一）内部预热期（造势营销）内部预热期（造势营销）n隆重推出限量隆重推出限量100张张VIPVIP优先认购卡优先认购卡优先认购卡
42、优先认购卡n与与凤凰卫视凤凰卫视凤凰卫视凤凰卫视联合承办一个高素质栏目，提升项目的品联合承办一个高素质栏目，提升项目的品味及国际知名度味及国际知名度n联合媒体，开辟联合媒体，开辟“ “第三只眼看深圳第三只眼看深圳第三只眼看深圳第三只眼看深圳” ”栏目，对海归人栏目，对海归人士的生活和成功经历进行系列跟踪报道。士的生活和成功经历进行系列跟踪报道。n全面整合教育资源，如设立全面整合教育资源，如设立港中旅国际游学基金港中旅国际游学基金港中旅国际游学基金港中旅国际游学基金，凡，凡购买本项目的业主，子女均可参加国际教育旅行。购买本项目的业主，子女均可参加国际教育旅行。（二）公开发售期（活动营销）（二）公
43、开发售期（活动营销）n推出推出TOWHOUSE单位及部分多层单位，小高层单位单位及部分多层单位，小高层单位开始认筹；开始认筹；n开盘活动（开盘活动（升旗、国际形象代言人升旗、国际形象代言人升旗、国际形象代言人升旗、国际形象代言人签名活动）签名活动）n n凤凰卫视销售现场拍摄赞助栏目节目凤凰卫视销售现场拍摄赞助栏目节目凤凰卫视销售现场拍摄赞助栏目节目凤凰卫视销售现场拍摄赞助栏目节目，通过媒体向世界，通过媒体向世界展示项目形象；展示项目形象；n n四国风情展示月四国风情展示月四国风情展示月四国风情展示月（每周结合园林主题举办一活动）（每周结合园林主题举办一活动）n参加春季展销会参加春季展销会n利用
44、中旅集团网络优势，开始利用中旅集团网络优势，开始全球同步公开发售计划全球同步公开发售计划全球同步公开发售计划全球同步公开发售计划（三）强（三）强势势销售期（服务营销）销售期（服务营销）n推出全部多层单位及小高层隆重开盘，形成二次推出全部多层单位及小高层隆重开盘，形成二次销售高潮销售高潮n参加秋交会参加秋交会n首创首创深圳首府会深圳首府会深圳首府会深圳首府会，承诺在入住前向业主启动酒店，承诺在入住前向业主启动酒店式物管服务部分内容；式物管服务部分内容；（四）持续销售期（品牌营销）（四）持续销售期（品牌营销）中旅集团形象展示，同时中旅集团形象展示，同时在销售中心进行世界旅游资在销售中心进行世界旅游
45、资在销售中心进行世界旅游资在销售中心进行世界旅游资源展示源展示源展示源展示，达到向客户传递公司实力及优势的信息，达到向客户传递公司实力及优势的信息豪宅热销密码新闻发布会豪宅热销密码新闻发布会豪宅热销密码新闻发布会豪宅热销密码新闻发布会，利用项目品牌决胜市场，利用项目品牌决胜市场业主大型欢聚酒会，同时启动新老业主推介计划业主大型欢聚酒会，同时启动新老业主推介计划开展园林开放日活动，开展园林开放日活动，TOWNHOUSE及多层入伙；及多层入伙；（五）尾（五）尾盘盘销售期（实景营销）销售期（实景营销）n尾盘促销尾盘促销n中心会所开放中心会所开放n开始二期内部认购，进行市场预热开始二期内部认购，进行市
46、场预热n成熟社区展示成熟社区展示七、项目推广费用估算七、项目推广费用估算总销售额以总销售额以7.8亿计，推广费用以亿计，推广费用以2%计。计。项目项目主要内容主要内容费用（万元）费用（万元）比例比例售楼物料售楼物料楼书、折页、模型等楼书、折页、模型等805.2%现场包装现场包装条幅、彩旗、路牌等条幅、彩旗、路牌等1006.5%媒体宣传媒体宣传报纸广告报纸广告40025.8%电视广告电视广告1509.7%户外广告户外广告35022.5%网络、杂志、其他网络、杂志、其他1006.5%各类活动各类活动各类展销会各类展销会1207.7%公关促销活动公关促销活动1006.5%其他其他相关费用（形象代言人等）相关费用（形象代言人等）1509.6%合计合计1550100%
