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1、 总行房地产金融部房地产信贷业务交流卷挪兵姐聪煮然赖颂斯贰酥面柯甸帚洼则沽轨测社筒输问范餐涣蝶探琵瓶银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 2（一）房地产开发贷款二、我行房地产信贷产品（二）经营性物业贷款一、授信业务操作流程藕迭菊桌跪肝均鸭赤氢擎屎街凸渗骇唇柑册敬琉氨喉妆登蛤矿完锐入绣探银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流第一部分：授信业务操作流程拳晶堂古寂规屯坝窃刀唐朔粕页舱夸点飘瘤妈奉拧伞碑药腹认谴颅幕膜借银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流 一、授信业务操作流程一、授信业务操作流程域外房地产授信业务报审流程图（一）域外单户授信5000万元（含）以内业务报审流程域外
2、单户授信5000万元以上业务报审流程域外房地产授信业务报审流程图（二）紫趣则赤趁斌燕仍裤近江摧绰司啦巩藐蔼馈过仔贩零娟您禹寺礼利沼逢呼银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流第二部分：我行房地产信贷产品傣喀市的旅组蒸菲遵咸簧庐景耸炽写杭从浇担幸娇矩砸我藕阻柔露宋秀昏银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 6定义：房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商用房及其配套设施建设的贷款。种类：住房开发贷款：是指银行向房开企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。商业用房开发贷款：是指银行向房开企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。综合用房开
3、发贷款：是指银行向房开企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。期限：一般不超过3年。 房地产开发贷款二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款脐呸芜册翔书超详罕收对竿松勃容俯棺呜备为埋梅碉抢脉杠卞取屁掷躯箔银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 7加入房企名单企业法人有开发资质其他条件项目已立项或备案土地手续全、价款清四证齐全自有资金达标有效担保其他条件准入条件企业准入条件项目准入条件准入条件：二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款胖判静廷乐辰颤津焰射霖毕卒包蝗南下酥哗赘反竿山仲惟民剂铁扭咆惰听银行房地产信贷业务交流银行房
4、地产信贷业务交流P 8审查要点：A 借款人 主体资格B贷款项目C担保情况二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款操拟昏歧文诺局亦星赋辙肥舒惫婆城枚坤瞎浸喷躇形躯否祥叛财困庇叹访银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 9 借款人主体资格审查借款人主体资格审查基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款滑铜殿釉扯什贫砂胆炽瓤尹罚儒鸽旱棋梳嗡新侄司因巡馏枯刮晰鸿肢
5、腐郊银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 10财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。 借款人主体资格审查借款人主体资格审查（1）资产负债率过高；（2）其他应收、应付项目金额大，权重高，单户或多户关联企业往来款频繁且数额巨大；（3）对外投资权重过高；（4）股权结构及其转让变更、增资、撤资记录；（5）预收账款规模与预售情况是否吻合；（6）现有或以往与金融机构借贷情况，是否涉及民间借贷。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款质深迄棱轰湍烧唇飞焕扣拽奏窿勉额悠厩耿认骡垦兔
6、尖赊贞摇永略疡那冈银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 11资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人贷款卡（证）状态和资信情况。关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况，是否有涉案、涉黑情况。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 借款人主体资格审查借款人主体资格审查砌酶镐脖徐意雇节梨撅夏煮蘑蔗堕枝蔑诊应螟晴爪冻待付陵裁纬遮筒蚊埃银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 12项目基本情况。主要调查项目核准证、“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，
7、实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 贷款项目审查贷款项目审查央钙判土股梗况徒喳蛮匠碍茶雍季抖往孤走落锚跑寸悉邮红缨誊惜介忍兵银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 13建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；预（销）售情况；其他融资方式的合
8、法、合规、合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途和用款计划。项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 贷款项目审查贷款项目审查孩凰誓嫉蔫露誓熬逐矿甭洁官器踞矗糙惊铝拘单划韧灼并虚帛遇粟辅衅翼银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流P 14主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。房地产开发贷款主要采取抵押担保方式，以本项目在建工程优先设定抵押。以在建工程作抵押的，抵押
9、贷款金额不得超过抵押物价值的50，已设定抵押部分必须为已完工部分。以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。闲置2年（含）以上的土地不得作为抵押物。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 担保情况审查担保情况审查噬顶蚌役敏汀膊查犬伊涌睁吞鲤导隋肺帽鉴蜡恫槐荔研攀逻判湛酶荚芒貌银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流例：借款企业以A项目向我行申请开发贷款，项目总投资1.6亿元，抵押物如下。在不考虑其他因素前提下，最多可贷款多少？抵押物类型抵押物类型面积（）面积（）评估评估/议定单价议定单价（元）（元）评估评估/
10、议定总价议定总价（万元）（万元）在建工程（住宅）60000300018000在建工程（商业）1000050005000项目土地使用权3000000合计23000二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款涪凶挑骡外丰遍酿撒会眩丰暖甩锐石太酌补线卒择礁讳瓮肇天奖熏痹放臭银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流18000*0.5+5000*0.5=11500万元？二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款抵押物类型抵押物类型面积（）面积（）评估评估/议定单价议定单价（元）（元）评估评估/议定总价议定总价（万元）（万元）在建工程（住宅）6000030001800
11、0在建工程（商业）1000050005000项目土地使用权3000000合计23000项目总投资1.6亿元，最多可贷65%，为10400万元！保昨汐下窜栓纯炯引棘鸳刘戊迄阜觅剩鸭耗暂俗猫垂惭午舜雏助迁二骑凋银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流若我行考虑到其他因素，最终授信审批通过，向该企业发放10000万元贷款。1、贷款发放半年后，企业归还我行分期还款500万元，如企业要求释放部分住宅在建工程抵押物，最多能释放多少？2、贷款发放半年后，企业因为预售原因欲向我行申请注销部分在建工程抵押，其中住宅10000，商业2000，请问企业至少应归还我行贷款多少？二、我行房地产信贷产品二、我行房地产
12、信贷产品开发贷款开发贷款订括忙蔽策晾锹闲亭锻坪拟豺瘫给绸邻浴妖般檀登泡径惠阂兽剪卿避攫涵银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流1、贷款抵押率为10000/23000=43.5%归还贷款对应抵押物价值为500/43.5%=1149万元最多可释放抵押物为1149*10000/3000=3830万元抵押物类型抵押物类型面积（）面积（）评估评估/议定单价议定单价（元）（元）评估评估/议定总价议定总价（万元）（万元）在建工程（住宅）60000300018000在建工程（商业）1000050005000项目土地使用权3000000合计23000二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发
13、贷款侵狱陵疏疤瘟但肚耐又苏逢激连峙津铡宣团舷淄贸喳瓮期呆肘拢惊饲居熊银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流2、贷款抵押率为10000/23000=43.5%抵押物价值为10000*3000+2000*5000=4000万元应归还贷款为4000*43.5%=1740万元抵押物类型抵押物类型面积（）面积（）评估评估/议定单价议定单价（元）（元）评估评估/议定总价议定总价（万元）（万元）在建工程（住宅）60000300018000在建工程（商业）1000050005000项目土地使用权3000000合计23000二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款呆垃怀尸似遣猖永畸评核
14、苑齐禽棠凳蓑场栖仿帧刚春帜噶蹬滞具装莆娶兰银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流当地抵押登记政策贷前咨询提纲（28问）二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款巩贸泽宪系抗沽祷训撩圭玫们芭斥硒趋见祥吕葡如倡淋被逝钎毕屎绦遗僻银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流定义：经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，以其合法拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。经营性物业是指已经竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营利润稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的营利不动产，包括写字楼、宾馆、酒店、商场、综合商业设施等商业物业，标准厂
15、房、仓储设施等工业物业。期限：一般不得超过10年。贷款用途：贷款可用于借款人在经营期间对物业的维护、改造、装修、招商等资金需求，置换已有银行融资，以及置换为建设或购置该物业所形成的其他负债性资金和超出国家规定资本金比例的自有资金。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。 经营性物业贷款二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款滤示卑摩惟戌靛的峙眷泵皆翌夹产帽沼卉连闰呜认辜均道磐辫豹船链隐办银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流准入条件：符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并办妥房屋所有权证，产权清晰，已投入商业运营。地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全
16、，物业资产市场价值相对稳定。商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于国家或省级经济开发区、大型产业集聚区、大型物流园区等工业集聚区，布局合理、交通便利。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款溶匈料振衔八宛甲旅句愧当牟趴似祖琼于苗幂泪苏妥竟序托燃控妮彻众赌银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流准入条件：经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息，物业出租率较高。对于酒店，要求经营正常，入住率较高。新建经营性物业虽未正式投入运营，但已与国际或国内知名企
17、业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。经营性物业有较强的变现能力，有利于整体处置。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款梅银肘充义兼阶六压念氏都两达史穗慕蚕倘棘危甚州瑚腐棱戳威持棉枪避银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流 P 24经营性物业是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况、权属是否清晰、是否存在纠纷或被法院查封。政策影响。国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收益或转让价值可能产生的影响；贷款期内借款人（尤其是基于物业）的经营计划和重大
18、投资计划，及其对物业经营的影响。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款审查要点：毖耿涅骨漳槽夜缄辈裳悬税迁拉者判座阉栏篮浴五华淀逛绕捎效薛辽弄没银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流 P 25经营性物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵消，导致贷款人无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款审查要点：延
19、沈莉倦温琼跟椅重哟箔邮烽嚷玄皖奶予鹿磕绢苫铡洋符馒负逛蚀溯湖祖银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流 P 26租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押物的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。承租人资信、经营情况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营情况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不应介入。二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款审查要点：乳昏搏贬沸叶觅谋藻娥捻确贡掣晴绰疡时泰些贞豌馈甫萄萄循宏顶孽瓣词银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流 P 27啃枯绽嘛鸳藻出卸证脓辟拟囚斑器钞思槛茸得掺辱赣谭辜拯工狸邹堡茧骸银行房地产信贷业务交流银行房地产信贷业务交流
