《XXXX1022万润盘龙城项目前期定位与物业发展建议(汇报稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX1022万润盘龙城项目前期定位与物业发展建议(汇报稿)（131页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告是严格保密的Code of this report | 1万润地产盘龙城项目前期定位与物业发展建议合富锦绣地产顾问2010年10月谨呈：武汉万润房地产开发有限公司 武汉巢上城常州泰盈八千里重庆三江希望城本报告是严格保密的Code of this report | 2本次汇报的2个策略核心！从“之一”到“唯一”“颠覆/引领/共生”!本报告是严格保密的Code of this report | 3项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report | 4项目属性与核心问题界定1
2、n项目背景n项目属性界定n项目核心问题界定本报告是严格保密的Code of this report | 5切入点：项目四至本案处于盘龙城生态居住区边缘地带，临辅干道宋岗一路，周边除F天下项目外，多为工业用地p地块东北角为沃尔沃工程厂车、盘龙世纪科技有限公司、鸣九实业等公司；p东南面为宋岗一路和F天下项目；p西南面临康泰电力、盘龙汽车城；p西北面望佳海轻纺城。项目整体地块平坦，较为方正项目地块本报告是严格保密的Code of this report | 6切入点：项目配套本案周边生活配套设施缺乏，公交较少，客户进入通路不便利；与盘龙城核心区域3公里p项目附近除F天下外均为工业项目，生活配套设施较
3、少；p项目通过宋岗一路与巨龙大道相连，巨龙大道上仅有两条公交线路291和298路，客户进入通路不便利；p项目东南可望F天下社区园林；p项目北边10层以上可望盘龙湖景观；p项目距离盘龙城核心叶店3公里距离。公交路线后湖F天下社区项目距叶店3公里盘龙湖本报告是严格保密的Code of this report | 7切入点：区域属性界定盘龙城定位为：武汉北部新城组群，利用天河机场发展成武汉航空城p北部新城组群联接汉口，规划建设用地52平方公里， 人口48万；p北部新城组群依托岱黄高速、机场高速和盘龙大道等对外交通线轴向拓展，由盘龙新城、横店组团和武湖组团组成，形成“一主两副”的布局形态。组群中心布局
4、在盘龙城，承担服务组群的公共服务职能。p北部新城充分利用天河机场的航空工业优势，形成航空运输和临空产业集中发展的武汉航空城。本报告是严格保密的Code of this report | 8项目属性界定本案属于二线省会城市，近郊区，空航经济圈辐射范围内，居住区边缘地带，没有外部景观资源，大规模的住宅项目经济技术指标经济技术指标数值（单位）数值（单位）净用地面积168568.8（）总建筑面积369166 （）容积率2.19建筑密度 30%建筑高度局部限高54米地价15330.5万元楼面地价415元/项目初始规划图本报告是严格保密的Code of this report | 9合富锦绣对本项目的价值
5、判断：思考（核心问题）：作为武汉盘龙城区域内大规模项目，承载爱帝集团从实业转向地产的品牌建立的使命！项目如何进行定位开发与规划？城市发展方向上的/新区/大盘本报告是严格保密的Code of this report | 10项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report | 11市场背景与宏观大势研究2n宏观大势分析n武汉城市发展分析n城市发展视角下的区域机遇本报告是严格保密的Code of this report | 12宏观大势10年上半年武汉成交量不及09年一半，但成交价
6、创历史新高，上半年成交量上降主要受4月新政影响07-10年上半年商品房销售面积情况07-10年上半年商品房销售价格情况p08年金融危机对武汉房地产市场影响明显，成交量大幅下跌；09年初全国市场回暖，武汉房地产市场成交量创历史新高；10年上半年成交量不及09年的一半，但成交价创历史新高09年6月-10年6月武汉房地产成交情况2010年上半年全市各区成交量10年上半年武汉成交价创历史新高，但成交量受新政影响不及09年一半本报告是严格保密的Code of this report | 1309年1月-09年12月上海房地产成交情况宏观大势2009年房地产市场飞速上涨，涨幅甚至超过了2007年，2010
7、年为政策大年，市场小年p09年底，多个城市虽成交价格在上涨，但成交量普通下滑；近期政策频出，媒体报道大肆宣传，客户观望情绪再次显现2010年是政策频出的“调控年”，首先反映的是一线城市，房价的上涨和成交量受到明显遏制，随后波及到二三线城市。房地产市场发展周期价格由线合理价格、价值发展阶段危机阶段当期市场阶段萧条阶段复苏阶段08年12月-09年12月深圳房地产成交情况09年1月-09年12月合肥房地产成交情况本报告是严格保密的Code of this report | 14n国务院副总理李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决
8、心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。n多部委联合确定了北京、天津、重庆、唐山等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。n收紧开发企业贷款n清算土地增值税n加强金融监管n商品房预售资金监管n严格征收房地产企业税n国土部严查开发企业囤地情况n相关地区新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房地产商，将被禁止参与土地竞买活动。n住建部：继续严格执行差别化信贷政策，在支持居民合理住房消费需求的同时，坚决遏制投资投机性购房n上海、广州、深圳等地工、农、中、建、交、在内的五大行和部分股份制银行如民
9、生、兴业银行等，已全部暂停第三套房贷的受理和发放。n严格审查外地人购房调控的方向与路线保障房紧资金收土地严信贷新政的升级，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷、通胀五个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松抑通胀n加息n提高银行存款准备金率宏观大势本报告是严格保密的Code of this report | 15目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，搞房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的主要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的
10、公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”及9.29政策的深化对楼市的调控在很大程度上是一个政治问题；目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府初期的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力宏观大势本报告是严格保密的Code of this report | 16第一条：直指地方政府贯彻落实地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第五条：直指开发商规范开发商交易行为第四条：直指供给加大中小套型和保障
11、房供给第二条：直指银行信贷首套三成，二套五成，三套停贷外地人购房难度加大第三条：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税清算土地增值税政策内容政策内容9.29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化宏观大势本报告是严格保密的Code of this report | 17n严格征收土地增值税n房地产企业税收稽查n商品房预售资金监管n信贷政策n严格征收个人所得税n房产税房价下降到一定水平促供给压需求短期政策供给 需求设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款
12、补充现金流短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房价稳定下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日宏观大势本报告是严格保密的Code of this report | 18合富研究认为，国庆节之后针对房地产的宏观，短期依然会以遏制房价为目的。但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。然而政府现在很明显的是采取牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强推进房地产市场制度化改革的措施。房地产行业将在未来1-3年内面
13、临行业洗牌的局面！本报告是严格保密的Code of this report | 19城市发展新一轮的武汉城市定位为：中国中部中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，城市面积扩容一倍按照武汉新的总体城市规划确定了8494平方公里的城市规划区范围内，比之前的规划扩容了一倍！本报告是严格保密的Code of this report | 20武汉二环城区土地稀缺、产品升级，未来价格将一路上扬，届时将挤出更多的刚性需求客户武汉的高价楼盘：武汉天地：3万/平方米万达公馆：3万/平方米晋合世家：1.9万/平方米复地东湖国际：1.8万/平方米城市发展主城区区域均价区域最高楼板价武昌中心区8600
14、元/5068元/汉口中心区9617元/6880元/古田7199元/4198元/二七/后湖6408元/2603元/本报告是严格保密的Code of this report | 21城市发展同时武汉城中村将在未来3年集中改造，未来二环以内将进入城中村改造时代，进一步催高土地价格，同时产生大量的刚性需求客户武汉市提出了在两年内完成二环线内56个城中村综合改造任务的宏伟目标p武汉三年内消灭闹市城中村，涉及二环线内56个村p为加快二环线内56个城中村的改造步伐，武汉市政府办公厅近期将出台有关工作意见，明确3年内必须完成二环线内56个城中村改造的拆迁工作。市政府将与各区签订不胜任状，限时完成。对提前完成拆
15、迁任务的区，提前一年奖励100万元，提前两年奖励200万元。本报告是严格保密的Code of this report | 22另外中国高铁的规划，促进东部产业及资源向中西部转移，武汉作为高铁中心，未来3年中国将形成以武汉为中心的3小时经济圈未来中国城市版图：超级都市金蛇狂舞内陆明珠超级都市：上海、北京金蛇狂舞：广-深-珠-港-澳五颗内陆明珠：成都，重庆，武汉，西安，沈阳武汉迎来历史性的发展机遇：中国经济从世界工厂模式内在的产能过剩危机，从外向型的制造业中心模式转型为内需导向的均衡经济增长模式，扩内需、调结构的政策努力，武汉作为内陆核心，交通优势及水资源成为核心驱动力。城市发展本报告是严格保密的
16、Code of this report | 23城市发展-从城市发展背景下看待盘龙城的未来盘龙城作为大汉口最近的近郊区，得利于多方面条件的改善，将从“卧城”发展成为“城熟”p交通上的改善：公交路线增加p路网建设：机场第2高速/塔子湖东路p居住人口增加：2010年-2011年区域交房将迎来高峰p配套的改善：中百、区域内商业地块出让本案在城市及区域发展向上的大背景下，如何看待区域内的竞争？能给予我们哪些启示呢？本报告是严格保密的Code of this report | 24项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保
17、密的Code of this report | 25市场机会挖掘3n竞争启示n客户启示n产品启示本报告是严格保密的Code of this report | 26本部分将探讨盘龙城住宅市场的竞争现状、客户分析和产品分析，从而得出本项目的机会点市场机会挖掘p竞争分析市场机会挖掘p产品启示p竞争启示p客户启示本报告是严格保密的Code of this report | 27竞争分析-市场组成盘龙城各板块特征已基本形成，以现在客户达到区域通路的便捷度，可以分为三大板块机场高速组团-目前机场高速无公交，得收费，版块内项目较少，属于自来客户最少的板块叶店组团-盘龙城的中心位置，有公交车，有地铁规划、有一
18、定的自来客户，发展潜力最大刘店组团-后湖的沿伸板块，加上汉口北的带动，自来客户最多，销量较好本项目在盘龙城几乎属于“真空地带”，可以想象地理位置的不利将直接导致未来项目自来客户极少，所以我们必须在产品上做足文章，颠覆市场现有秩序本报告是严格保密的Code of this report | 28竞争分析根据项目2.2的容积率，可能发展模式有三种：可能发展模式纯高层高层+小高层高层+小高层+低密度别墅花园洋房多层本报告是严格保密的Code of this report | 29竞争分析-市场组成盘龙城项目众多，竞争激烈，三大板块优劣势明显，物业类型多样，总体上可以分为四类物业别墅代表项目：F天下宝
19、安山水龙城巢nest恒达盘龙湾龙泰北郦湖花园洋房代表项目：卓越蔚蓝海岸多层代表项目：汉飞向上城名流人和天地澜桥康城哥特帝景城开天玺花园高层代表项目：巢上城歌林花园领袖城F阳光城日月山水本报告是严格保密的Code of this report | 3020112012竞争分析-市场组成：别墅本项目无强势景观资源，加上盘龙城已开发别墅未来供应量大，销售周期长，竞争激烈，建议不开发别墅物业开发周期201320142015201620172018F天下独栋，面积段200-380，剩余31万方，销售极为困难山水龙城联排、独栋，联排210，独栋240-300，剩余24万方，月均销售15套盘龙湾联排、双拼，
20、联排260-365，双拼206-400，剩余15万方，月均销售8套盘龙城别墅未来供应量达120万方，按月销售15套来算，开发周期大约在6年以上恒大名都联排，198-240，剩余48万方北郦湖联排、双拼、独栋，联排201-250，双拼260-307，独栋500，剩余6万方，月均销售7套近期别墅销售数据F天下：2月卖1套；中国院子：月销售15套；本报告是严格保密的Code of this report | 31竞争分析-市场组成：花园洋房盘龙城区域内此类产品仅罗纳河谷一个项目，放眼全市，洋房客户接受程度高，走量迅速并且价格实现比多层高万科西半岛洋房去化速度：40-50套/月万科城市花园洋房去化速度
21、：20-30套/月花园洋房比多层贵400-600罗纳河谷09年10-12月份洋房去化速度：30套/月本报告是严格保密的Code of this report | 32竞争分析-市场组成：花园洋房罗纳河谷：前期因区域不成熟、面临着巢NEST联排的竞争、定价不合理等原因销售不佳，后期条件改善后销售提速规模产品形式户型配比销售情况配套用材占地10万，容积率0.93，建面9.3万，加上别墅共用528套TH洋房洋房一层160-170 ，二层150-160 ，三层140-150 ，顶层202-236 ；退台是4层，4+1，均价为3400元/ 2-3楼，3800元/ 1、4层，价格可以接受；TH为4-5联，
22、面积为200多，均价5000多元/ 以花园洋房客户为主：洋房客户为拆迁客户，武昌、汉阳客户都有，包括南湖、汉正街的生意人，来这边过5+2的生活，投资+自住，周末休闲；客户对小户型复式感兴趣，140 喜欢复式的感觉，占40%别墅为私企高管：盘龙城的客户（本地）比例约10%，很多武钢、同济等，汉口北部和汉正街的生意人占50%，汉阳占15%无特殊材质会所客户洋房，40-50万/套，洋房总价区间40-80万，销售速度20套/月去化较快，09年上半年年去化80套；本报告是严格保密的Code of this report | 33竞争分析-市场组成：花园洋房万科城市花园：通过低密度启动，消除区域陌生；洋房
23、走量快，价格实现比多层高p 洋房走量快，价格实现比多层高规模产品形式户型配比销售情况占地600亩，容积率1.21，建面48万花园洋房、多层、小高层花园洋房客户为区域企业主和周边高新区企业中高层为主，大部分为自住客户5层，80-148 左右，从一层开始层层退，顶层80左右的2房项目年去化量8万/年，销售率：洋房20-30套/月客户多层与高层间价差退台与多层间退台比多层高400-600元/ 多层比高层高200-300元/ 本报告是严格保密的Code of this report | 34竞争分析-市场组成：多层多层在盘龙城市场接受度较好，走量迅速，价格实现比高层略高汉飞向上城10.1开始认筹，7号
24、开盘，当天成交100多套，成交均价约6500元/，远远越过区域高层产品日月山水多层产品在销售时月均销售均速为50-60套多层作为洋房的潜代品，整体舒适度及氛围强于小高层和高层，具备成本优势，可调整空间大，因此多层的未来发展空间较大。盘龙城未来供给的多层项目项目名称供应量汉飞向上城7万方澜桥康城东湾3.5万方中城时代5万方龙城天居园多层产品年销售量近800套区域市场多层供应量较少本报告是严格保密的Code of this report | 35竞争分析-市场组成：多层汉飞向上城：高赠送、现房销售，提高溢价空间，针对特定客户，竞争力超越区域平台规模产品形式户型配比销售情况配套特色多层75-112
25、洋房， 83-110 叠加， 117-220 院墅占地面积6.9万，建面7万10.1开始认筹，7号开盘，当天成交100多套，成交均价约6500元/（计入赠送面积后带装修均价为5200元/ ），远远越过区域高层产品社区商业坡地园林、精装品质、铁艺栏杆、手工拉毛面砖、黄木纹砂岩本报告是严格保密的Code of this report | 36竞争分析-市场组成：多层龙城天居园：多层为主，市场接受度高，年销售近800套多层住宅规模产品形式户型配比销售情况配套用材占地8.5万方，容积率1.7，总建筑面积13.9方，多层、小高层年销售近800套多层部分涂料和面砖社区商业由27栋多层和7栋小高层组成本报告
26、是严格保密的Code of this report | 37竞争分析-市场组成：高层高层是盘龙城主要供应产品，走量迅速但以低价作为核心驱动，客户以汉口价格外溢、汉口产业迁移、外地人在汉安家及少量青山客户为主盘龙城在售高层项目项目名称10年1-9月份成交套数汉北康城717日月山水691领袖城682歌林花园628F阳光城621巢上城577F雅园53008经典518美景天成404摩卡小镇224哥特帝景220龙城花园121金银湖板金银湖板块块50005000后湖板块后湖板块60006000青山板块青山板块65506550徐东板块徐东板块90009000沙湖板块沙湖板块95009500光谷板块光谷板块6
27、3506350南湖板块南湖板块70007000沌口板块沌口板块50005000王家湾板王家湾板块块70007000古田板块古田板块80008000新华路板块新华路板块1200012000汉口滨江板汉口滨江板块块1500015000武昌老城板武昌老城板块块1000010000武昌中心板武昌中心板块块1000010000盘龙城板块盘龙城板块38003800汤逊湖板块汤逊湖板块40504050吴家山板吴家山板块块45004500钟家村板钟家村板块块80008000本报告是严格保密的Code of this report | 38竞争分析-市场组成：高层高层楼盘众多，供应量大，项目前期推出高层将面临密
28、集竞争20112012开发周期201320142015201620172018巢上城65万方，未来供应量44万方歌林花园领袖城人和天地F阳光城日月山水中城时代地产集团精工地块总建面46万方，目前已推23万方，还有23万方存量总建面66万方，未来供应量53万方总建面290万方，未来供应量260万方总建面30万方，未来供应量7万方总建面80万方，目前已推20万方，还有60万方存量总建面35万方，分五期开发占地2000亩，预计150万方占地200亩，预计供应量25万方未来供应量至少800万方恒大名都总建面79万方，未来供应量70万方纵横地块占地380亩，预计供应量58万方仁海路地块占地300亩，预计
29、供应量48万方本报告是严格保密的Code of this report | 39竞争分析-市场组成：高层价值驱动分析：以品质、配套成熟、距市中心便利程度作为核心驱动，形成了具有特色的三类阵营p第一方阵：主打品质，价格最高：恒大名都巢上城p第二方阵：主打配套，销售速度较快：名流人和天地日月山水p第三方阵：主打价格美景天成摩卡小镇本报告是严格保密的Code of this report | 40竞争分析-高层中的第一方阵：打综合品质此类项目以差异化的产品定位和高赠送面积，使得此类项目在单一的产品下，仍保持理想成交量且持续搏高价位代表项目恒大名都物业类型高层、联排户型面积1房48-67；2房83-9
30、0；3房90-147；4房115-240销售价格高层均价5300销售速度开盘当时推出968套，当日成交320套p项目最大价值在于超前的产品设计大面积的赠送科技含量高巢上城高层、小高层、叠拼460064套/月以产品作为发力点，奠定了高品质的市场基础，市场表现为销售价格高，去化速度快。2房77-89；3房107-128；4房147；叠拼200-217p项目最大价值在于品质高皇家园林9A精装五星豪华会所典型项目：巢上城典型项目：恒大名都本报告是严格保密的Code of this report | 41竞争分析-高层中的第二方阵：打配套代表项目人和天地日月山水F阳光城物业类型户型面积销售价格销售速度汉
31、北康城以配套作为发力点，奠定了项目差异化路线，市场表现为销售价格较好，去化速度较快。人和天地日月山水F阳光城高层、小高层41002房82-88；3房124-1264200高层、小高层37002房81-94；3房102-127高层、小高层高层2房88-90；3房132-141；4房1612房90-95；3房101-127；4房157-17937002期开盘当天推出380套，当日成交320套49套/月71套/月52套/月此类项目通过出众的配套，营造宜居的环境，市场销售情况较好中百仓储社区巴士汉口北批发城汉口北客运站本报告是严格保密的Code of this report | 42竞争分析-高层中的
32、第三方阵：打价格岱黄高速通公交、汉口北发展加速、被动郊区化的客户增多，使得盘龙城区域价值内部分裂，使得这类项目竞争力锐减代表项目美景天成摩卡小镇物业类型户型面积销售价格销售速度哥特帝景34002房68-89 ；3房123-140 338036002房90-92 ；3房100-109 ；4房112 小高层、高层多层、小高层、高层小高层、高层24套/月20套/月35套/月2房84-86；3房117-141；澜桥康城多层3580起/2房80-110；3房100-130此类项目规划无特色，产品没有表现力，在区域市场陷入价格战旋涡本报告是严格保密的Code of this report | 43区域大盘
33、多选“低开平走”开发模式，从规划和已开发的功能看来一般采用：低价走量、配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大人和天地低价走量配套跟进产品升级大社区氛围F阳光城巢上城澜桥康城典型个盘分析小结大盘价值造势，低价舍利换量居住产品起步遭冷遇，后汉口北大力发展，市中心高价挤压，有了大量的自来客户与产业迁移客户精细产品和创新产品共同发力，08年高调低价策略启动借助资源低价走量模式出售多层引入中百配套及社区巴士持续发力客户：因低价范围扩到全城有商铺正在出售，商业休闲广场配套成型利用区域配套逐渐成熟，成就后续市场借势其他项目的配套商业配套启动、IDO创新产品启动商业陆续面市，提升项目居住品质借区
34、域实现产品升级，SMART公寓、锋范大宅、极少数创新产品启动多层居家产品大居住社区综合型城市社区区域内少有品质大社区带有资源的低密度社区本报告是严格保密的Code of this report | 44别墅供应量大、去化速度慢、资金压力大不选择花园洋房目前无供应，市场接受度高，去化速度快，可提升项目形象前期选择多层有供应，但量不大，市场接受度高，去化速度快，是项目的现金流前期选择小高层高层供应量大，竞争激烈，首期推出项目风险太大选择，但后期推出物业类型市场分析结论与本项目拟合度项目结论竞争分析竞争分析总结：对四类物业进行优劣势分析，我们建议本项目前期以低密度产品启动市场，降低前期开发的风险本报
35、告是严格保密的Code of this report | 45本部分将探讨盘龙城住宅市场的竞争现状、客户分析和产品分析，从而得出本项目的机会点市场机会挖掘p竞争分析市场机会挖掘p产品启示p客户启示p客户启示本报告是严格保密的Code of this report | 46依据合富锦绣的工作积累及区域内销售代理的经验，盘龙城区域内目前置业客户主要分成以下几类生意人青山人拆迁普通工薪养老客户外地客户以汉口北为主、身份感、尊贵感、架子、面子简朴、收入不稳、依靠拆迁款过下辈子退休、分巢、子母房、宜居、便利配套生意往来、区域中心化、毕业、落脚高级公务员、企事业单位员工、事业成功价格敏感、紧凑户型、公共交
36、通客户分析-客户流向特征本报告是严格保密的Code of this report | 47主城区中等收入阶层正逐渐被挤出核心组团，但是客户仍以就近郊区化为主，地缘情节明显客户分析-客户流向特征p中端、低端客户由于价格承受能力的限制，被迫挤压到外围板块，其中以盘龙城、后湖、金银湖及东西湖片区为代表的边缘区域成为承接外溢客群的主要板块；p除外地客户外，市区客户均以距离工作源、生活源、交际源的远近为评价标准；p同时，被动外溢的客户中，中端客户与低端客户混杂，置业特征、板块倾向等方面已经出明显差异。本报告是严格保密的Code of this report | 48中心区价格上升，盘龙城吸纳被动外溢的客
37、户呈现泛化，从纯粹的低端客户演变为低端与中端并存顶端中端低端高端顶端中端低端高端圈层挤压阶段外围组团客群板块对位阶段外围组团客群客户分析-客户流向特征楼市进入2009年，主城区价格疯涨，使得原本可在主城区购房的客户挤压！本报告是严格保密的Code of this report | 49挤压圈层客户特征与市场现状之间的矛盾市场产品力无差别，整体平台较低：目标客户复合，整体规划、景观园林、产品品质均无过多亮点。区域内还没有完全形成价值分化，产品同质化仍然非常严重受中心城区价格挤压而外溢的客户逐渐泛化，中端客户与低端客户并存：中层客户中的一部分对产品有追求、愿意为好的产品支付高价；但已无发支付主城区
38、房价（如后湖），有能力购买盘龙城区域的中端产品，却对其产品品质不满客户特征：市场现状：对产品有追求的中层客户与低端客户混杂在一起，对产品有追求的中层客户与低端客户混杂在一起，拥有不同的价值诉求，却面对同样的泛价值产品拥有不同的价值诉求，却面对同样的泛价值产品他们有能支付的需求，却被市场忽略他们在寻找符合自身追求的楼盘，市场提供的是无差异产品矛盾：客户分析-客户价值分析本报告是严格保密的Code of this report | 50价格及户型因素对区域客户置业的影响性最大，同时对物业管理、规划/园林等方面的重视程度逐渐提高q物业管理差、社区配套缺乏成为对现有住房最不满意的两个方面；q一次置业成
39、为多数消费者的置业目的，占比达到52.9%；q从购房的关注因素上看，价格、户型和面积成为消费者最为关注的两大因素；同时对物业管理、规划/园林等方面的重视程度逐渐提高。Q1.购房时最关注的因素Q3.请问您在盘龙城的置业目的Q2.请问您对现有住房不满意的方面一次置业改善居住条件老人投资其他客户分析-客户价值分析本报告是严格保密的Code of this report | 51可以看出，区域内中端及中高端客户的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变住宅购买需求发展模型发展阶段需求层次功能化功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人
40、群匀质化等方面的因素品质化品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化特色化定制化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户个性特征和精神需求，趋向多元和特色自我实现需求“标准”到“自我”“粗放”到“精致”“局部”到“整体”基本生存需求客户分析-客户价值分析本报告是严格保密的Code of this report | 52客户分析总结：本项目有望通过高附加值产品，主动承接大汉口区域外溢的中端及中高端客群客户策略q通过高附加值产品，主动承接区域外溢的中端及中高端客群产品基本面达标提供更高品质的居住状态客户特征客户机会被动外溢客户中对生
41、活品质有较高追求的群体又无力承受高价，必须放弃城市生活，但是来盘龙城买房，高品质的楼盘较少！适当的总价，适宜的距离，便利的交通让客户有认同感的高品质产品，性价比高居住环境、产品精细客户分析-客户价值分析本报告是严格保密的Code of this report | 53本部分将探讨盘龙城住宅市场的竞争现状、客户分析和产品分析，从而得出本项目的机会点市场机会挖掘p竞争分析市场机会挖掘p产品分析p产品分析p规划p园林p户型p创新p精装p客户启示本报告是严格保密的Code of this report | 54竞争楼盘规划没有太多特色，基本上成兵营式排布，较为压抑；巢上城规划较好，形成高层低密度特色p
42、巢上城规划要点：p重金聘请五合国际刘力p高层低密度p多物业启动（SMART公寓、锋范大宅、极少墅、高层公寓）巢上城F阳光城人和天地领袖城p兵营式排布p较为压抑p没有组团式规划或组团特色不显明产品力分析-规划本报告是严格保密的Code of this report | 55竞争楼盘出于成本考虑，园林整体打造水平不高，大部分处于基础绿化阶段，精细化不足，少有水景出现p园林属于基础绿化阶段p精细化不足p园林简单粗糙p小区内部绿化面积小p没有水景p没有形成中心园林F阳光城摩卡小镇盘龙新天地人和天地产品力分析-园林本报告是严格保密的Code of this report | 56汉飞向上城的坡地景观较为
43、凸出，客户普遍认可较高；恒大名都园林较为震撼，但是全国复制模式，没有创新点p园林较为精细p坡地景观较为凸出p但没有形成较为集中的中心园林p园林较为震撼p但属全国复制模式，没有创新点产品力分析-园林汉飞向上城汉飞向上城恒大名都恒大名都本报告是严格保密的Code of this report | 57产品力分析-户型盘龙城高层产品户型设计普遍都比较好，创新能力较强，赠送面积多p681房变3房，实际建面98p86平米2房变3房，实际建面105，赠送两个花园p小户型复式p501房变2房，实际建面70人和天地巢上城08经典汉飞向上城常见户型赠送面积方式p飘窗p空中院馆p露台p阳台p入户花园p花池p盘龙城
44、区域内几乎把高层户型创新的方式用尽了本报告是严格保密的Code of this report | 58产品力分析-创新区域内巢上城项目堪称典范，创新意识非常凸出，客户接受度极高，汉飞将材料进行展示也获得的客户的高度认可中空玻璃内置百页窗EPS墙体保温层巢上城采用创新技术p中空玻璃内置百页窗pEPS墙体保温层p社区光辐发电p太阳能热水器社区光伏发电太阳能热水器汉飞材料展示本报告是严格保密的Code of this report | 59汉飞与恒大合理的户型定位，结合优质的精装品质，提升了项目的综合竞争力，客户接受程较高，同时也为项目带来溢价空间p汉飞精装较为精细p恒大精装成本约为600-700元
45、/ ，虽宣传送1500元/豪装，但实际品质较高产品力分析-精装汉飞向上城汉飞向上城恒大名都恒大名都恒大的装修业务战略合作伙伴为：广田装饰，其品牌为中国驰名商标本报告是严格保密的Code of this report | 60产品力分析产品力分析总结：规划除巢上城、恒大名都外，大多项目兵营式排布，社区压抑感较强园林除汉飞、恒大外，大多项目园林较为粗糙、不精细、没有水景、没有形成集中园林景观户型区域大多数项目高层户型设计较好，赠送方式多样，赠送面积多创新巢上城采用部分创新技术及汉飞的材料展示，对客户的吸引力较大，并提升客户对项目的信心精装汉飞和恒大合理的户型定位，结合优质的精装品质，提升了项目的综
46、合竞争力产品力表现点竞争项目产品力分析项目发力点规划发力，打破现有市场平台控制成本的情况下让客户惊艳田忌赛马策略适当创新，在不大幅度提高项目成本下在客户看的见摸的着可体验的原则下创新适当精装，提高竞争力本报告是严格保密的Code of this report | 61市场机会挖掘市场机会竞争条件客户启示产品层面低密度物业存在巨大空间高层物业不适合前期开发被动外溢客户中对生活品质有较高追求的群体区域内中端及中高端客户的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变规划、园林具有较大的发挥空间区域内户型创新能力强合理的精装及适当的创新较受市场欢迎本报告是严格保密的Code of this
47、report | 62项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report | 63项目发展策略及定位4n整体发展战略n项目整体定位n项目形象定位n项目客户定位n项目产品定位本报告是严格保密的Code of this report | 64本项目的发展战略制定发展战略本体条件市场及客户机会市场背景地段不利容积率为2.2，可发挥空间大项目规模大，地块平整中高端客户溢出，无对位的产品规划及园林有较大提升空间创新技术发挥高层集中放量、压力甚大低密度物业稀缺本报告是严格保密的Code of
48、 this report | 65整体发展战略项目整体发展战略：以建立竞争力为主线组织开发，高形象引领区域市场，打造一个盘龙城唯一独特的项目分拆容积率，提高低密度货值，运用多种业态之间的产品类型，卖出高于市场平台的价格，提升项目溢价空间低密度产品占地面积最大化，小区中部形成系列组团，高层占地最小化，补足容积率即可，高层在后期开发，借项目前期形象与社区醇熟，与区域共生园林集中发力，利用低密度物业的院落感，打造“最具自然精致的生活方式“情景交融的院落生活”户型采取“田忌赛马”策略，同等户型上，用洋房及多层的低公摊占尽优势与高层PK，提升项目溢价空间中小户型精装战略，项目适当采取科技创新，提升项目的
49、综合性价比本报告是严格保密的Code of this report | 66打造一个“热爱自然、渴望交往、重视家庭、享受自我”的“十米洋房”大社区项目整体定位本报告是严格保密的Code of this report | 67何为“十米洋房”？直接定义上来看，它是10米进深的设计，拥有通透、采光、大露台、花园、退台等细节设计，并考虑居住的品味的新洋房！十米洋房，它是比别墅更具人情味的少数建筑十米，带来的是超大豪华开间十米，带来的是居室中采光极佳，再无阴暗的角落十米，是一种生活的尺度，十米，更是舒适的标榜。十米洋房，有历史有故事的新洋房项目形象定位本报告是严格保密的Code of this rep
50、ort | 68“十米洋房”族的价值四大主张宣言主张有一些事业，但不放弃生活；有一些金钱，但不被金钱统治；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；接近自然，但不离群索居；享乐人生，也对那些不幸的人心存同情和救助之心；在品味自己生活的同时，还不忘走出去看一看这个广阔的世界。热爱自然、渴望交往、重视家庭、享受自我项目形象定位本报告是严格保密的Code of this report | 69“十米洋房”族的价值四大主张热爱自然项目形象定位本报告是严格保密的Code of this report | 70“十米洋房”族渴望交往庭院里，没有陌生的人；门厅处，邂逅一位避雨的人项目形象定位本报告是严格保密的C
51、ode of this report | 71“十米洋房”族重视家庭将爱和梦想献给孩子们！幸福的生活，因孩子的微笑而变得简单项目形象定位本报告是严格保密的Code of this report | 72“十米洋房”族享受自我接近自然，但不离群索居；享乐人生，也对那些不幸的人心存同情和救助之心；项目形象定位本报告是严格保密的Code of this report | 73形象关键词：自然闲适、优雅精致、品质、绿色项目形象定位本报告是严格保密的Code of this report | 74拥景宽景瞰景点景项目案名建议项目案名建议万润罗兰香谷其他参考案名：万润兰溪谷本报告是严格保密的Code of
52、 this report | 75IIIIIIIVIII重要客户：青山区域养老客户青山置业几乎无外拓区域，区域内为重工业污染较重，愿意克服交通成本，在此置业为今后养老做准备IV偶得客户：汉口北生意人及其他就近购买，以居住、为员工买房及投资为主要目的，认可项目的知名度和区域发展潜力I领袖客户：白领阶层职业特征：汉口中心区域普通上班一族年龄特征：25-35岁客户特征：多数来自武汉周边，上班没多少年，有一定的积蓄，父母也可以承担首付的一部分，希望留在城市，尽管被动郊区化到了盘龙城，但是愿意选择一个高品质社区置业目的：一次置业II主力客户：城市稳定工作一族职业特征：汉口主城区（以杨叉湖、花桥、唐家墩、
53、后湖、常青、竹叶山为主）工作及收入较为固定的一族年龄特征：28-40岁客户特征：有一定的经济基础，已经没有年轻时的那种冲劲，对于武汉的高房价已经妥协置业目的：首置/改善现有居住环境客户定位：领袖客户、主力客户、边缘客户、偶得客户项目客户定位本报告是严格保密的Code of this report | 76本项目核心竞争力：产品制胜、环境护航产品制胜、环境护航环境：激励因素产品：保健因素满足目标客户的需求突出项目的资源优势客观性强，相对稳妥“1+3”客观性；典型的单一项目成功要素，体现“项目价值”。首次进入新的开发领域，选择客观性强的产品竞争力是相对稳妥的做法。客观性主动式被动式主观性产品服务人
54、文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）3142项目产品定位本报告是严格保密的Code of this report | 77产品定位物业形态的选择p建议本项目物业开发采取：高层+多层+退台花园洋房。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵高层产品：后期利润主力，但需前期培育少量旗帜产品：退台花园洋房拔高形象1梯3户/4户：多层项目产品定位本报告是严格保密的Code of this report | 78项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report |
55、 79物业发展建议5n物业发展建议原则n自然精致主义价值体系n详细产品建议（规划、园林、户型、创新实施、建筑风格、精装）n分期开发策略本报告是严格保密的Code of this report | 80本体价值客户价值竞争价值基于竞争的原则：基于战略要求的原则核心竞争力的体现：自然精致主义的环境打造；竞争平台要求：产品品质提升；通过产品体系的极致表达成为市场明星，奠定开发品牌。何以成为市场明星？“自然精致主义”产品体系物业发展建议的整体原则本报告是严格保密的Code of this report | 81现代城市住宅带来的诸多社会问题使得人们开始怀念过去的院落生活抛弃了个体的多样性；舍弃了私密与
56、公共空间的过渡；舍弃了提供交往与互助的空间可能；隔离了家庭与邻里、社区的有机交流，忽视了对居住者行为多样化、多元化的关怀城市高密度住宅提供的空间模式：带来的社会心理问题：定居的安全与防卫的功能从邻里、社区共同负担转变为个体家庭负担安全感下降；老人与儿童社区邻里的“寄托性”已不存在加剧了老人的孤独和儿童成长过程中的非集体主义行为倾向物业发展建议：自然精致主义价值体系本报告是严格保密的Code of this report | 82院落的精神价值恰好能够符合“十米洋房”一族的生活主张院落的功能价值少部分人共有一个院子传统建筑尺度为基调的人性化城市肌理多层次的城市、社区空间院落能提供的活动可以看见孩
57、子安全自由的在院子里玩耍孩子在邻里中成长在城市中享受田园生活享受城市的丰富与便捷提供与朋友欢聚交流的空间感受多元文化满足个人独立和私密便于家庭和邻里的交流为公共活动提供了开放的公共空间感受活力和时代脉动院落的精神价值时空的转换家人的关爱朋友的交流自我的满足热爱自然回归家庭渴望交往享受自我自然主张物业发展建议：自然精致主义价值体系本报告是严格保密的Code of this report | 83院落式规划充分体现了居住者、自然空间和交往活动三者之间的和谐关系，是对自然的尊重居者活动空间以人的活动为线索，为这些活动设定一系列发生的情境以人的感受为基础，将景观融入到人的活动场所中院落院落景情本项目的
58、产品特色：打造“情景交融”的院落生活物业发展建议：自然精致主义价值体系本报告是严格保密的Code of this report | 84项目从整体打造一个高层观湖览景、孔雀开屏，低层览园的景观规划通过项目初期低密度产品启动，利用低密度与自然园林共生，打造“三度休闲空间”物业发展建议：自然精致主义价值体系本报告是严格保密的Code of this report | 85本项目规划建议三度休闲空间一度空间：全开放的社区休闲广场二度空间：半开放的社区景观轴三度空间：半私密的院落内部空间物业发展建议：自然精致主义价值体系本报告是严格保密的Code of this report | 86项目地块分析：地
59、块内部平整；东南临宋岗一路，是进入项目的主干道；西北有规划道路目前不通项目地块p宋岗一路是进入项目主干道，召示性好，应规划低密度产品，塑造高形象；同时与F天下承接视觉感观；p西北规划道路进入性不强，西北片应做为后期产品用地；p地块东北，10楼以上可望盘龙湖，应规划高层；p西北规划高层，东南规划低密度，可使西北高层俯视F天下社区景观。物业发展建议：规划本报告是严格保密的Code of this report | 87不平衡的使用容积率，低密度产品占地面积最大化，小区中部形成系列组团，高层占地最小化，补足R即可项目地块极低极高的规划：使得高层观湖览景，低层览园，整体形似孔雀开屏，站在小区任何一处也
60、不会有压抑感景观高层低密度物业发展建议：规划本报告是严格保密的Code of this report | 88组团式的布局，每个组团具有各自的特色；同进也便于保证物业管理，降低物业管理成本；更有利于营销推广项目地块项目根据规划可分成三大组团：每个组团各具特色罗兰香韵意蕴罗兰兰芷公馆物业发展建议：规划本报告是严格保密的Code of this report | 89利用组团的布局，形成十字轴心景观带，使社区广场与主景观轴交融，配合花园洋房建筑形态，整体形成立体生态居住环境重点打造社区景观轴，包括入口、社区广场、核心景观区等景观节点，与花园洋房相融，体现景情交融的院落生活主景观轴：水系核心景观区社
61、区广场和入口高层中心园林物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 90入口景观打造应注意与城市公共空间相融，形成全开放式的入口广场物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 91人工打造变化丰富的地形，营造具有坡地景观特色的水景体系，同时也形成高层与低密度产品的自然分隔舒闲激缓物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 92通过流水、台阶等方式强化高差，形成坡地景观上海绿城社区剖面图上海绿城社区剖面图物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 93对
62、社区内部道路、台阶进行细致处理，实现视觉效果的高差层次感，凸现坡地特色物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 94重点打造十大景观节点，形成“香谷十颂”的美丽景观1、梨杏芳菲2、泉亭栎映3、枫悦槭居4、樱苑苹踪5、桃岛晚晴6、桦径通坪7、美地槐香8、观杉绯度9、松涧夕照10、柳堤秋色物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 95庭院中到处充满轻松的氛围，是茶余饭后邻里交往的最佳场所老人们喜欢下棋，主妇们喜欢聊天，在这里他们各得其所。可举办业主活动的疏林草地座椅和露天花房的结合最适合茶余饭后的聊天老人们下棋打牌喝茶的最
63、佳场所夏日午后与邻居坐在树下纳凉物业发展建议：园林本报告是严格保密的Code of this report | 96清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号室外游乐设施与绿地的结合慢跑道可以玩耍的石头小景石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场物业发展建议：园林p户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体本报告是严格保密的Code of this report | 97户型建议及原则p启动区必须以创新产品形成市场爆点；p各组团间的产品要形成差异，不断为项目造势；p区域内部产品也要形成产品梯度，避免内部竞争；p舒
64、适大户型配置在景观示范区区域。物业发展建议：户型本报告是严格保密的Code of this report | 98基于前面的原则，我们的户型建议为物业大概配比低密度产品高层住宅占地（万方）容积率建面（万方）7.589.231.33.31225综合16.82.237容积率2.2，总建筑面积：近37万方物业发展建议：户型物业形态物业定位面积区间备注说明占比退台花园洋房舒适型89平三房-150平四房1/2层花园的别墅构想，3/4层带南北大露台，5层带顶层花园8%经济型66平两房-98平三房户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质10%多层住宅现金流主力产品60-95平（2房-3房半）花池、花厅等创新
65、方式15%高层后期主力产品后期推出，具体根据后市而定N/A67%本报告是严格保密的Code of this report | 99物业发展建议：舒适型退台洋房超大庭院享受别墅生活：拥有南北两个庭院 ；独特的入户庭院带地下室的多层次生活空间一层平面：建筑面积150平方米价值体系:绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/豪华花园次卧/3座花园的别墅构想/地下室的明媚春天本报告是严格保密的Code of this report | 100花园洋房： 大户型洋房推荐在同时赠送露台、庭院的情况下赠送地下室，在区域市场开创二楼花园洋房赠送地下室的先河二层平面：建筑面积150平方米物业发展
66、建议：舒适型退台洋房绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/豪华花园次卧/露台的情趣生活/地下室的跃层创想本报告是严格保密的Code of this report | 101花园洋房： 大户型洋房推荐超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的南北露台三层平面：建筑面积115平方米物业发展建议：舒适型退台洋房绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/豪华花园次卧/厨房品味主张/两个露台的情趣生活本报告是严格保密的Code of this report | 102花园洋房： 大户型洋房推荐在89平米内做到了三房两厅一卫，且2个房间均南向，南北双露台四层平面：建筑面积89
67、平方米物业发展建议：舒适型退台洋房绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/豪华花园次卧/厨房品味主张/两个露台的情趣生活本报告是严格保密的Code of this report | 103花园洋房： 大户型洋房推荐在89平米内做到了三房两厅一卫，且2个房间均向，并且赠送屋顶花园五层平面：建筑面积89平方米物业发展建议：舒适型退台洋房气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/完善功能卫生间/顶层露台奢华本报告是严格保密的Code of this report | 104以100平米以下洋房为主，将花园、退台、露台带入建筑,户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质p步入式设计，穿过院子才可进入
68、家门，步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结活情调，业主小院落与社区大环境的结合；合；物业发展建议：经济型退台洋房花园花园p1F 97平步入式花园和私家庭园p2F 93平 步入式花园和私家庭园本报告是严格保密的Code of this report | 105花园洋房： 4F有大露台,不仅控制了面积而且提升了竞争力4F:764F:76平平3F3F：8888平平物业发展建议：经济型退台洋房本报告是严格保密的Code of this report | 106花园洋房： 顶层66平2房带双露台,享受有天
69、亲近自然的生活B5：66平露台露台露台露台物业发展建议：经济型退台洋房本报告是严格保密的Code of this report | 107多层： 1梯3户与1梯4户型推荐60平米和70平米均做到两房设计，小面积、低总价，符合目前刚需客户需求小两房：建筑面积60平方米经济两房：建筑面积70平方米物业发展建议：多层户型本报告是严格保密的Code of this report | 108物业发展建议:建筑风格采用现代时尚风格，色调沉稳，从远处看品质感强现代时尚风格代表项目：龙湖郦江、金地格林郡清新、简洁、大气，有区别性，便于把握出效果本报告是严格保密的Code of this report | 10
70、9在后期高层的开发中，高低两种产品在风格上做到“色调统一、风格相近”v通过建筑风格统一v通过色彩统一混合产品社区风格协调统一的常见手段混合产品社区风格协调统一的常见手段v高层建筑多采用现代风格v低层物业多为欧陆风格本项目高层产品风格建议本项目高层产品风格建议物业发展建议:建筑风格本报告是严格保密的Code of this report | 110建议本案采取的科技创新措施社区无线上网/中空玻璃内置百叶/小区太阳能光伏发电/中水系统推荐的原由：成本低、客户看的见摸的着，能体现、且便于营销宣传本项目可选择的创新技术安装无线网络设备，沐浴在开放式的园林当中充分享受科技、时尚带来的便利任何角落、任何时
71、间，无线网络带来无限可能社区无线上网中空玻璃内置百页窗光伏发电中水处理物业发展建议:科技创新建议本报告是严格保密的Code of this report | 111入户门鞋柜散件架加大号收纳柜专用体育用品柜玄关衣柜照明插座主卧厨房自由活动层板转角小怪物人性厨房布局吊柜不锈钢背板防尘角卫生间三面翻大镜子品牌洁具结合家居布局整体考虑户型的优化方案，全面打造人性化空间设计生活阳台热水器百叶窗清洁用品存放隐形插座防撞橡胶条夜灯客厅建议以部分中小户型精装修部分毛坯产品入市，引入全面家居解决方案物业发展建议:精装建议本报告是严格保密的Code of this report | 112独立的内外过度空间，设
72、计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致霍曼入户门：噪音干扰，安全防卫是都市人的两大难题，为此选择德国霍曼入户门，增加了防撞条和防火材料，为客户提供一流的安全防范和防噪设备1245362能旋转的鞋架：最多可以收纳近70双鞋子，冬鞋和春夏单鞋可以分开收纳；客拖存放：接待亲友更加方便，再也不用鱼龙混杂的摆放一排拖鞋，不用弯腰，脚伸进去就可以穿上拖鞋钥匙：一串钥匙都有自己的位置散件筐：单据存放区；3123物业发展建议:精装建议(玄关系统)本报告是严格保密的Code of this report | 113独立的内外过度空间，设计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致专属体育用品收纳空间：分类更细致，
73、高尔夫球杆、羽毛球拍都有了属于自己的空间412453656加大号收纳柜：特别加大了空间的收纳柜，能储放更多杂物长短靴存放：专门放长靴的鞋挂，长靴再也不用委屈了，还有专门放短靴的空间，任何时候靴子都是笔挺的物业发展建议:精装建议(玄关系统)本报告是严格保密的Code of this report | 114通过细节设置，充分体现人性化空间设计隐藏线路：一般放在洗手间，不美观、不卫生也不方便洗刷，防撞橡胶条：使门扇、门框的使用寿命更长，而且家里变得更安静餐桌插座：基于中国人习惯吃火锅聚餐习惯，在餐桌旁设置电源插座，随时都可以使用电火锅等电器夜灯：夜晚起床，把灯打开满屋贼亮，影响了家人休息，设置夜灯
74、照明系统，最省电，更方便物业发展建议:精装建议(客厅)本报告是严格保密的Code of this report | 115充分利用空间，体现人性化的生活设计理念衣柜：收纳空间大，分类细致，保持空间整洁有序，领带和腰带都有固定位置挂取，大容量的裤架，保证正装衣裤笔挺有精神，杆式开放设计，有效增加空间，可容纳更多衣物双面衣柜：双面开关衣柜，可两面取衣物，再也不用从洗手间跑到卧室取衣服，很方便衣柜正面衣柜反面双插座：越来越多客户躺在床上使用笔记本电脑，越来越多的电器需要随手可拿，在卧室，每个床头柜都配置了2个插座，一个为台灯准备，一个供手机和笔记本电脑充电用双照明开关：冬天进了暖烘烘的被我还要出去关
75、灯睡觉太不人性化了，基于此，我们在卧室和客厅都设计了双控照明开关，为客户提供最人性化的舒适手感物业发展建议:精装建议(主卧)本报告是严格保密的Code of this report | 116充分考虑客户使用时的功能及空间合理利用124536转角小怪物：能转角开关180的壁柜，就连角落里都可以利用了，很方便2自由活动层板：改进橱柜内部的隔层板，使隔层板能自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜，炒菜用的锅也有了自己存放的位置13人性厨具布局：只需轻轻转身，洗菜、做饭、盛饭就可轻松搞定物业发展建议:精装建议(厨房)本报告是严格保密的Code of this report | 117充分考虑客
76、户使用时的功能及空间合理利用12453不锈钢背板：设计一块不锈钢背板，平时只需轻轻一擦，油烟就能清理干净5吊柜：改柜门在任何一个位置都可以支撑的住4防尘角：滑动槽设计在上面的厨房推拉门，清理卫生很方便，为此在柜角设计有防尘角，从根本上解决了厨房细节清理难的问题66物业发展建议:精装建议(厨房)本报告是严格保密的Code of this report | 118从细节体现居住者的生活品味及品质三面翻大镜子：既是镜子又是柜子，可以从不同角度看到自己，女主人特别喜欢科勒马桶：既洗手盆、浴缸、座便器都采用全球一流品牌科勒，上完洗手间马桶盖会慢慢的合上，再也不用担心马桶盖“啪”惊扰了家人物业发展建议:精
77、装建议(卫生间)本报告是严格保密的Code of this report | 119合理为生活必需品提供收纳空间隐形拖把洗存处：一般放在洗手间，不美观、不卫生也不方便洗刷，因此在专门设置了一个拖把洗存处，方便美观实用百叶窗：不止是遮阳，还能防雨档对视热水器：基于对空间规划最合理的利用，将热水器规划在生活阳台上物业发展建议:精装建议(生活阳台)本报告是严格保密的Code of this report | 120项目开发策略:开发价值提升曲线I期：2011II期：2012-2013III期：2014开发周期项目价值价值梯度快速提升高度成熟社区品牌效应提升劣势价值教育配套价值平台稳步拓展市场占位高形
78、象提升配套高端产品平台价格主流产品延续项目形象拓展平台价值完善配套价值平台持续提升洋房+多层+核心园林洋房+多层+高层公寓+配套洋房+高层公寓+配套II期I期III期本报告是严格保密的Code of this report | 121项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report | 122附件：合富锦绣的实践本报告是严格保密的Code of this report | 123巢nest项目界定：精工别墅代表项目发展商：武汉新阳光房地产开发有限公司项目体量：12万方容积率：0
79、.59物业类型：独体、联排别墅Our practice Our practice 合富锦绣策划关键l 营销关键： 多角度区域价值聚焦：区域价值营销+产品价值营销+情感营销 整体定位与产品组合多样化抉择分析 主要传播点： 有爱要有巢 不同于99%的别墅l 销售情况： 目前一二期已全部交房入住，三期少量单位尾盘销售中。本报告是严格保密的Code of this report | 124项目界定：盘龙城价值标杆大盘发展商：武汉新阳光房地产开发有限公司占地面积：26万方建筑面积：65万方容积率：2.75物业类型：高层/小高层/叠拼合富锦绣策划关键l 营销关键： 成功突围区域市场，成为区域价值标杆，获取
80、高额溢价及市场口碑，成为精工品质、绿色建筑的代表楼盘。l 主要传播点： 巢厚爱你一生 极少墅：终极换业、升级首选l 销售情况： 目前一组团公寓1300余套全部售罄，入市至今销售单价一直高于周边楼盘500-1000元。巢上城Our practice 本报告是严格保密的Code of this report | 125Ourpractice合富锦绣策划关键l营销关键：深挖项目卖点，精准渠道推广抓住重点客户，短时间内快速清盘。l主要传播点：别墅品质电梯洋房l销售情况：目前剩余240套房源全部售罄，十个月内实现溢价400元。城开天玺花园项目界定：别墅品质、电梯洋房发展商：武汉城开房地产开发有限公司总建
81、筑面积：40万方一期建筑面积：近6万方容积率：1.4物业类型：多层本报告是严格保密的Code of this report | 126p规模用地面积：约5万平米建筑面积：约11万平方米（后将拓展至22万方）容积率：2.2p建筑类型6栋小高层、4栋高层、2栋LOFT主要传播点:林海里精致洋房时光汉阳三房专家演绎非凡故事合富业绩:合富锦绣在前期定位中建议：产品精细化、实现“同样面积，功能空间超越竞争对手”销售业绩：10年4月合富锦绣正式进场，9月一期开盘即创当日热销294套的销售奇迹，去化率90%，建立了项目在市场上的热销口碑。Ourpractice西山林语本报告是严格保密的Code of thi
82、s report | 127p规模用地面积：约5.3万平米建筑面积：约11万平方米容积率：2.1p建筑类型5栋小高层、5栋高层p服务方式：全程营销主要传播点:湿地公园家湿地公园上的空中革命合富锦绣在前期定位中建议：结合汤湖公园，利用精细化的园林，主打生态住宅典范销售业绩：09年3月合富锦绣正式进场，6月一期开盘即创当日热销343套的，去化率100%，创造了开发区的销售奇迹。项目处于武汉沌口经济技术开发区，属于企业圈内项目，竞争对手多处在交通便利、生活配套繁华的地段，项目区位较差Ourpractice君融天湖本报告是严格保密的Code of this report | 128项目地址：重庆市合川
83、区物业形态：大型滨江综合体项目体量：56万合作企业：华西集团（民营企业NO.1）代理物业：住宅+商业合作模式：独家代理重庆三江希望城Ourpractice合富锦绣策划关键l操作关键：多角度区域价值聚焦，打造合川首席生活体验式商业中心，LifestyleCenter一个整合购物、超市、餐饮、休闲娱乐、家居生活的全业态魅力生活港根据项目整体开发进程、竞争项目动态及区域成熟度安排项目的开发策略本报告是严格保密的Code of this report | 129战略合作:隆鑫集团隆鑫玫瑰湾/隆鑫骏逸第一江岸/隆鑫骏逸江南/隆鑫骏逸蓝山/隆鑫花漾四季Ourpractice本报告是严格保密的Code of this report | 130常州泰盈八千里Ourpractice合富锦绣操作关键物业形态：住宅项目地址：泰盈八千里位于钟楼区怀德南路55号项目体量：65万平方米合作企业：荷兰GTC香港泰盈代理物业：住宅合作模式：联合代理营销操作：销售代理、网络营销业绩展示：每月均销售2000万以上本报告是严格保密的Code of this report | 131汇报结束 Thanks合富锦绣（武汉）地产顾问有限公司武汉公司/武汉市江汉区西北湖万豪国际维纳斯南28F 邮编：400020 电话：027-85558436传真：027-85490287
