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1、第二节第二节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式 投资者投资者购买待购买待开发房开发房地产应地产应负担的负担的税金税金一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式待开待开发房发房地产地产价值价值=开发开发完成完成后房后房地产地产价值价值- -开开发发成成本本- -管管理理费费用用- -销销售售费费用用- -销销售售税税金金- -开开发发利利润润- -投投资资利利息息- -即：即：待开发的房地产价值待开发的房地产价值= =开发完成后的价值开发完成后的价值 - -后续后续必要支出及应得利润必要支出及应得利润对对后续后续两个字的理解：两个字的理解： 设想得到估价对象以后把它开发完成，还
2、设想得到估价对象以后把它开发完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出和应得需要开展的各项工作和相应的必要支出和应得利润。利润。因此，如果是已经开发完成的工作和相因此，如果是已经开发完成的工作和相应的支出及利润，则它们已经包含在股价对象应的支出及利润，则它们已经包含在股价对象的价值内，不应作为扣除项目。的价值内，不应作为扣除项目。待开发房地产的状况（估价对象状况）：待开发房地产的状况（估价对象状况）：土地土地( (分为生地、毛地、熟地分为生地、毛地、熟地) )、在建工程和旧、在建工程和旧的房地产的房地产( (旧房旧房) )开发完成后的房地产状况：开发完成后的房地产状况：有熟地和新的房地产等，新
3、房有分为毛坯房、有熟地和新的房地产等，新房有分为毛坯房、粗装修房、精装修房粗装修房、精装修房假设开发法评估要点假设开发法评估要点以上两点导致的七种估价情况以上两点导致的七种估价情况估价对象为生地，在生地上进行房屋建设估价对象为生地，把生地开发成为熟地估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设估价对象为毛地，把毛地开发成为熟地估价对象为熟地，在毛地上进行房屋建设估价对象为在建工程，将在建工程续建成为房屋估价对象为旧房，装饰装修或改变用途为新房开发完成后的房地产经营方式开发完成后的房地产经营方式销售销售（预售、建成后销售）（预售、建成后销售）出租出租（预租、多为建成后出租）（预租、多为建成后出租）营业营
4、业（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）二、假设开发法评估生地价值的公式二、假设开发法评估生地价值的公式1.1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式适用于在生地上进行房屋建设的计算公式 生地价值开发完成后的房地产价值生地价值开发完成后的房地产价值 由生地建成房屋的开发成本由生地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售费用销售税金销售费用销售税金 开发利润开发利润 买方购买生地应负担的税金买方购买生地应负担的税金生地价值开发完成后的熟地价值生地价值开发完成后的熟地价值 由生地开发成熟地的开发成本由生地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息管理费用投
5、资利息 销售费用销售税金销售费用销售税金 土地开发利润土地开发利润 买方购买生地应负担的税金买方购买生地应负担的税金三、评估毛地价值的公式三、评估毛地价值的公式毛地价值开发完成后的房地产价值毛地价值开发完成后的房地产价值 由生地建成房屋的开发成本由生地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售费用销售税金销售费用销售税金 开发利润开发利润 买方购买毛地应负担的税金买方购买毛地应负担的税金2 2适用将毛地开发成熟地的计算公式适用将毛地开发成熟地的计算公式毛地价值开发完成后的熟地价值毛地价值开发完成后的熟地价值 由毛地开发成熟地的开发成本由毛地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息
6、管理费用投资利息 销售费用销售税金销售费用销售税金 土地开发利润土地开发利润 买方购买毛地应负担的税金买方购买毛地应负担的税金四、评估熟地价值的公式四、评估熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值熟地价值开发完成后的房地产价值 由熟地建成房屋的开发成本由熟地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售费用销售税金销售费用销售税金 开发利润开发利润 买方购买熟地应负担的税金买方购买熟地应负担的税金五、评估在建工程价值的公式五、评估在建工程价值的公式在建工程价值续建完成后的房地产价值在建工程价值续建完成后的房地产价值 续建成本管理费用续建成本管理费用 投资利息销售费用投资利息销
7、售费用 销售税金续建投资利润销售税金续建投资利润 买方购买在建工程应负担的税金买方购买在建工程应负担的税金六、评估旧房价值的公式六、评估旧房价值的公式 旧房价值改造完成后的房地产价值旧房价值改造完成后的房地产价值 装饰装修改造成本管理费用装饰装修改造成本管理费用 投资利息销售费用投资利息销售费用 销售税金销售税金 装饰装修改造投资利润装饰装修改造投资利润 买方购买旧房应负担的税金买方购买旧房应负担的税金七、评估待开发房地产开发完成后七、评估待开发房地产开发完成后出出售经营售经营的公式的公式 V VV VP PC C式中：式中：V V为待开发房地产的价值；为待开发房地产的价值； V VP P为开发完成后的房地产价值；为开发完成后的房地产价值； C C为开发成本的相关项目。为开发成本的相关项目。八、评估待开发房地产开发完成后八、评估待开发房地产开发完成后出出租经营和自主经营租经营和自主经营的公式的公式 V VV VR RC C式中：式中： V VR R为为用用收收益益法法测测算算的的开开发发完完成成后后的房地产价值；的房地产价值； C C为运营成本的相关项目。为运营成本的相关项目。
